经纪人-房地产交易制度政策

第一章房地产业与房地法律体系1、简述房地产业的概念和性质。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理和行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自由房地产经营活动和其他房地产活动。

建筑业是第二产业。

房地产业是第三产业，是支柱产业，2、简述住宅专项维修资金筹集、使用与管理的政策规定。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用各部分、公共设施设备保修期满后的维修和更新。

改造的资金。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房单位所有。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅建设安装工程每平方米造价的5%-8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额并适时调整。

出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

使用：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用管理：业主大会成立前，邮物业所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，委托当地商业银行作为本行政区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并开设专户。

业主大会成立后，业主委员会通知相关部门将有关账目等移交业主委员会。

3、房地产法律体系包括哪些内容？1、宪法2、房地产法律3、房地产行政法规4、地方性法规5、行政规章和规范性文件、最高人民法院的司法解释4、城市房地产管理法规定了哪些制度？1、国有土地有偿、有限期使用制度2、房地产成交价格申报制度3、房地产价格评估制度4、房地产价格评估人员资格认证制度5、土地使用权和房屋所有权登记发证制度6、房地产行政管理体制第二章房地产权利1、我国目前房地产权利包括哪些种类？所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权2、房地产所有权、房地产他项权利包括哪些具体权利？房地产所有权：占有，使用，收益，处分房地产他向所有权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权3、城镇房屋所有制的类型有哪几种？按所有制结构划分：1、全民所有制房产2、集体所有制房产3、私人所有房产、外资及中外合资房产5、其他房产按产权占有形式划分：1、单独所有房产2.共有房产4、房屋所有权取得的方式有哪些？原始取得和继受取得5、房屋征收的条件是什么？房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的统一而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件6、我国的土地所有制性质是什么？土地所有制的形式有哪些？我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，一种是劳动群众集团所有制7、国家建设所需的土地，可采取哪些途径获取？《物权法》规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式8、什么是国有建设用地使用权划拨？划拨的范围是什么？《城市房地产管理法》规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交其使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

《城市房地产管理法》规定范围：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地9、国有建设用地使用权出让的方式有哪几种？出让的最高年限国家是怎样规定的？方式：招标、拍卖、挂牌和协议年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年第二章房地产开发1、城市规划的编制分为哪几个阶段？城市规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划2、城市总体规划和详细规划的任务各是什么？3、简述城规规划与房地产开发的关系。

4、城市规划的审批权限是如何规定的？城市总体规划由本级政府编制、社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批详细规划由5、城市规划的实施管理有哪几部分内容？6、什么是建设项目选址意见书？《城乡规划法》规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

7、什么是建设用地规划许可证？怎样办理建设用地许可证？《城乡规划法》规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

8、建设工程规划管理的主要内容是什么？1、建筑管理2、道路管理3、管线管理4、审定涉及方案5、核发建设工程规划许可证6、放线、验线制度7、建设工程的竣工验收8、竣工资料的报送9、在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序？1、建设项目选址意见2、建设用地规划许可证10、什么是建设工程规划许可证？在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他功能建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门胡总恶化省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证11、办理施工许可证应具备哪些条件？1、依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证3、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求4、已经确定施工企业5、有满足施工需要的技术材料，施工图设计文件已按规定审查合格6、有保证工程质量和安全的具体措施7、按照规定应该委托加你了的工程已委托监理8、建设资金已经落实12、建设工程质量管理的原则是什么？1、县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理2、从事建设工程果冻，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设立、再施工的原则3、县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自建华基本建设程序4、国家鼓励采用先进的可序而技术和管理方法，提高建设工程质量13、如何对建设工程质量实施监督管理？1、建设工程质量监督管理可以又建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施2、县级以上地方人民政府建设想着主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查 3.有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检察人员依法履行公务4、建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

14、对房屋建筑工程的质量保修期限有哪些具体规定？1、地基基础和主体机构工程，为涉及文件规定的该工程的合理使用年限2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年3、供热和供冷系统为2个采暖期供冷期4、电气系统、给排水管道、设备安装2年5、装修工程2年15、简述工程竣工验收的条件和程序？条件：1.完成工程设计和合同约定的各项内容2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程简述强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完成的监理资料并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告，质量检查报告应该晶项目勘察、设计负责人分和勘察、设计单位有关负责人审核签字5、有完成的技术档案和施工管理资料6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构噢诶吉安和设备的进场实验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料7、建设单位已按合同约定支付工程款8、由施工单位签署的工程质量保修书9、对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》10、建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕11、法律、法规规定的其他条件程序1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。

实行建立的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。

对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作内容前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构4、建设单位组织工程竣工验收16、简述房地产开发项目质量责任的主要内容。

《城市房地产开发静音管理条例》规定：房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任第四章房地产转让1、什么是房地产转让？房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

2、哪些情形下的房地产不得转让？1、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

同时规定应按照出让合同约定已经支付全部使用土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、依法收回土地使用权的、4、共有房地产未经其他共有人书面同意的5、权属有争议的6、未依法登记领取权属证书的7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形3、房地产转让的程序是什么？1、房地产转让当事人签订书面转让合同2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书。

当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理4、房地产管理部门核实申报的成交交个，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费6、登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书4、房地产转让合同一般包括哪些内容？1、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式2、房地产权属证书的名称和编号3、房地产坐落位置、面积、四至界限4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限5、房地产的用途或使用性质6、成交价格及支付方式7、房地产交付使用的时间8、违约责任9、双方约定的其他事项5、以划拨方式取得的土地使用权转让时，哪些房地产转让可以不办理出让手续？1、经城市规划行政部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地2、私有住宅转让后仍用于居住的3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的6、根据城市规划土地使用权不宜出让的7、县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形6、已购公有住房和经济适用房转让应符合哪些条件？7、共有房地产的转让有什么规定？房屋共有指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。