商业地产项目定位--swot分析【精品课件】
商业地产项目定位分析
商业地产项目定位分析商业地产项目定位分析提要：SwoT分析法。
主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析商业地产项目定位分析1、分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。
PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
培训--商业地产定位与策划PPT共114页
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
房地产SWOT经典案例分析
项目SWOT 分析S ――优势W ――劣势◆◆片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较高认同◆人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人文底蕴丰厚地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制◆车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较大，治安环境受影响◆既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的◆升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。
◆交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷气象站等，影响项目品质T ――威胁点◆盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅标杆作用O ――机会点◆区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升◆未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈◆宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策未来影响加剧◆配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求◆市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，策，未来影响加剧项目具有后发优势项目的优势大于劣势机会大于威胁具有较优异的发展潜质第3页项目的优势大于劣势，机会大于威胁。
具有较优异的发展潜质。
SWOT矩阵分析1.项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；2. 项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；3. 项目所在区域交通网络完善，可达性高，1.极大提高本项目的交通便捷力1极大提高本项目的交通便捷力；4. 本项目为本地发展商，具有多个本地项目的开发经验，已积累一定的客户资源基础。
2.3.44.SWOT 矩阵分析T （威胁）1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争O （机会）本项所在域地产发蓬勃年目形成正面竞争。
2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素1.本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强渐增强；2.肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所带来的观光投资客逐年增加。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。
商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。
1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。
地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。
每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。
历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。
可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。
因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。
伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。
在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。
不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。
分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。
消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。
因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。
因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。
第二,地段属性存在一定盲点。
虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。
这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
-
12
商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
-
6
商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
-
13
商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
-
14
案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
-
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商业定位与策划
-
1
第一节
商业地产的定位与思考
-
2
问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
-
3
问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
商业地产项目策划书PPT
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
楼盘SWOT分析案例PPT学习教案
15.58%
迁入 6801 1263 2345
变动情况 迁出 8245 3151 1304
比例
0.4:1 1.8:1
总人口中非农业人口
绝对数
占比
119898
10964
9.14%
62765 52.34%
从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区， 而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加。
点。
及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分
客户分流。
•可采用创新的营销手段，目前潼南房地产营销 水平低，宣传单、售楼部等都不足以提升物业
•潼南房价以及新开发量的快速增长，将会让
的档次。据统计，好的营销手段至少可提高
置业人士的选择面更广，销售落单的速度将会
10%的物业档次。
较高峰期有所放缓，从而增大项目的风险。
第10页/共22页
潼南房地产市场发展现状
近三年商品房施工面积（单位：平方米）
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000
0
984885
1093235
160061
130457
2007年
2008年
住宅 商业营业用房
1134777
136979 2009年
从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的 阶段，但潼南房地产市场尚不成熟。
1 经济指标 2 项目四至
3 项目属性及印 象
4 周边配套
北新区东一路与 东二路之间
占地面积：45亩 建筑面积：75000
㎡
容积率：2.5 用地性质：居住
用地
现状：生地（无 需拆迁） 第16页/共22页
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。
作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。
SWOT 分另I」代表：strength （优势）、weakness （劣势）、opportunity（机会）、threat （威胁）。
房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。
这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。
从整体上看，SWO可以分为两部分。
第一部分为SW主要用来分析内部条件；第二部分为OT主要用来分析外部条件。
另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。
SWO分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。
可按以下步骤完成这个SWO分析表：（1）把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。
（2）用同样的方法把所有劣势分成两组。
一组与机会有关，另一组与威胁有关。
（3）建构一个表格，每个占1/4。
⑷把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。
SWO表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。
在你的SWO分析中，一定要把以下步骤都写出来：①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。
②利用那些机会，这是公司真正的优势。
③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。
④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。
如图：也可以用一个更简洁的图表来表示:在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。
我们可以举例来加以解释及阐述。
基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。
万达的swot分析.ppt
万达商业地产发展历程
万达商业地产的SWOT分 析
Strength （竞争优势）
Weakness （竞争劣势）
Opportunity (机会)
Threat （威胁）
优势（S）：
1.项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置， 是国内最大不动产运营商，已形成规模效应
2. 地产项目投入成功后具有金融产品的性质，具备较强的融 资优势
C．通过互联网 D．乘坐火车赴各地了解
解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信
息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度 远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现， 互联网出现在20世纪90年代。 答案：B
4．下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是( ) A．信息传递快捷简便 B．改变着人们的思想观念 C．阻碍了人们的感情交流 D．影响着人们的社会生活 解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。 答案：C
有核心竞争力 9. 具备强劲都招商能力和后期的经营能力
劣势（T）：
1. 现有自持物业中，主力店租金水平偏低 2. 低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70% 3. 商业销售部分定价高，导致租金回报率偏低，4%-6%之间 4. 国内尚未类似模式可以借鉴和模仿，万达必须不断的自我
摸索
5.从给消费者的服务、给商家提供的经营环境，现在在这 方面万达还是比较自蒙的
()
A．江南制造总局的汽车
B．洋人发明的火车
C．轮船招商局的轮船
D．福州船政局的军舰
[解析] 由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民 到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。
[答案] C
[题组冲关]
地产项目SWOT分析案例ppt课件
3. 周边生活配套设施目前品质不高，居
民生活品质受一定影响；
4. 项目规模比较小，难于形成体量优势。
最新编辑ppt
5
SWOT矩阵分析
O（机会）
1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；
2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 机会（O）
机会
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力 突出区域的发展现状和前景， 和活力的房地产板块，也是政府 提高项目价值，并可增加对投资 未来要重点开发、改造的区域。 型客户的吸引力。
交通：距市中心12.5公里，距机 可将目标客户面适当扩展到更 场28公里，成都地铁2号线将龙 大的区域，加快项目销售速度。 泉城区与成都市区紧紧相连。
提升项目人文底蕴。
浓郁的 文化生活品牌。
最新编辑ppt
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 劣势（W）
劣势 生活配套缺乏
企业缺乏操作经验。
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的 商业配套，让客户对项目生活有 直观的信心。
整合对大盘有丰富操作经验 的专业合作团队，以降低项目运 作的风险。
最新编辑ppt
未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈
宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较
大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的
房地产项目商业定位解析(ppt 共11页)
4、主题形象定位
/
商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性；
一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消 费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具， 规划营造独具个性特色的风格。
值
值
数
数
价 离散
度
5.3、市场定价法租价测算
比较楼盘 价格低 价格高 中间价 比较系 比较价 权重系 权重基 权重
值
值
数
数
价 离散
度
房地产E网
5.4、租售比定价法均价测算
比较楼盘
租价
售价
租售比 权重系数 权重租售比
三大原则：（用于估算各物业价格系数）
原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。
五项参照值：（用于修正各物业价格系数）
以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。
社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休 闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。
3、业态定位
业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型 社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。
当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型” 市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业 的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业 为主。
商业地产项目前期定位规划课件
2020/12/17
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在零售的分割标准中 街铺有街铺的分割标准 内铺又有内铺的分割标准 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
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在以经营为导向的 商铺营销时代 铺位分割也已经 不是一味划小铺 划蚂蚁铺的时代
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以
任
从 而 在 一 定 程 度 上 解 决 铺 位 死 角 。
增 加 死 角 区 域 对 人 流 吸 引 力 的 码 砝
适 当 的 划 分 休 闲 区 ，
不 至 太 低 的 前 提 下
我 们 可 以 通 过 在 保 证 整 体 实 用 率
根 据 经 验 ， 对 于 铺 位 分 割 的 死 角
广东茶饮店有10--20平方米就足够了 而在成都我没见过小于150平方米的茶楼。
2020/12/17
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• 五、商铺分割销售与经营的矛盾 说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法， 不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商 来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总 是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方 米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就 有些不知所措了。
商业地产项目前期定位、规划
2020/12/17
1
2020/12/17
2
定位、规划
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 十三：大型商业地产策划的原则 • 十四：商业地产规划设计的原则
2020/12/17
3
• 十二：商业地产项目商铺分割规划的原则 • 一、商业地产商铺分割细节 • 二、业态定位决定分割标准 • 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 • 四、分割要合符业态的整体定位要求。 • 五、商铺分割销售与经营的矛盾 • 六、商铺分割销售与返租期的问题 • 七、平面设计分割： • 八、商铺分割的原则 • 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 • 十、商铺分割总结
swot分析 商场ppt课件
• 新開通的捷運內湖線，使得美麗華百樂園 周圍交通變得更便利。
精选PPT课件
7
W (weakness) 企業內部弱點：
• 美麗華百樂園的內部專櫃中，國際精品和 流行品牌服飾太少。
• 美麗華百樂園位置較偏僻，逛街人潮不如 東區百貨以及信義區百貨。
精选PPT课件
8
O (opportunities) 企業外部機會：
福袋”，使民眾徹夜排隊；但美麗華百樂 園推出的”福袋”獎品不夠吸引民眾，未 造成排隊人潮。
精选PPT课件
10
SWOT分析的不同組合：
• 優勢/機會(SO)組合：攻擊策略
• 結合美麗華百樂園及美麗華大直影城，加上全 台首創的百米摩天輪，讓顧客盡情享受購物與 休閒之樂，成為台北新的「娛樂天堂」。
• 美麗華百樂園的戶外廣場，適合作為人氣偶像 歌手的簽唱會地點以及人氣作家的簽書會地點， 聚集廣大歌迷及人潮。
虧損下會被市場自然淘汰。而對一般民眾
作市場調查，可以了解民眾現在需要的是
什麼？而美麗華百樂園可以提供怎樣的服
務？
精选PPT课件
17
• 消費滿多少錢，贈送摩天輪搭乘卷乙張以 及與附近的旅館業者合作，主打住宿送摩 天輪搭乘卷，是可行的。因為會來美麗華 百樂園的顧客，通常都會想要搭搭看全台 首創的百米摩天輪，若有此消費方案可以 增加百貨業績；另外美麗華百樂園附近的 旅館眾多，一般消費者若想要住宿，不知 道該選擇哪一間，如果美麗華百樂園與附 近的旅館合作主打住宿送摩天輪搭乘卷， 不僅可以提高該旅館住房率也可以讓摩天 輪滿滿都是排隊人潮。
進行配套，形成可行的備選戰略。
精选PPT课件
6
S（strength）企業內部優勢：
• 外觀造型不同於其他百貨公司。
商业地产最全面的定位业态规划招商管理完整版PPT课件
成独立行业
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
2019/9/12
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
4
中国商业地产的主要形态
2019/9/12
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
2019/9/12
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商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？ 为什么投资？
2019/9/12
商业目标
投资回报方向 投资回报计划
商业模型
选择回报模式 决定模型构成
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理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
8
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
9
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
消费者 而言： 使用价 值到高 附加值
不同地域
• 考虑地域气候 •考虑地域传统
不同民俗
•民族特性 •风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化 •东西方文化
不同层次
• 不同年龄层 •不同性别教育
2019/9/12
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商业规划的误区
容易和一般的策划工 A 作混淆
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四、T(威胁)
▪ 项目周围配套未算完善,例如银行,娱乐广场,餐饮街等,并未形成 消费中心。需在项目中提前规划。
▪ 附近居民以本地人为主,缺乏外来游客,不利于商业广场的多样 化发展,即人流量不大。(宜向高端发展)
▪ 旁边的宾馆还未竣工,商业基础设施等还不够完善,商业业态发 展无序,带状商业街特征不明显。伴随交通的改变,其他商圈复 兴,分流了该商业广场购物人群。该商业广场必将受到其他商圈 的挑战。受工地施工等影响,短期内未能吸引商户、人流。
Weaknesses
三、O(机会)
▪ 公司面临的潜在机会(O),市场机会是影 响公司战略的重大因素。公司管理者应 当确认每一个机会,评价每一个机会的 成长和利润前景,选取那些可与公司财 务和组织资源匹配、使公司获得的竞争 优势的潜力最大的最佳机会。
▪ 例如,大型群众性活动的举行。
三、O(机会)
1
地理位置：该商业广 场沿江而建，风景的 可观指数远远大于位 处城市内部建筑群的 商业广场，并且能够 吸引游江旅客进入广 场进行消费。
2
交通便利：公交线路 较为便利，有众多公 交总站分布周围，两 年后将有地铁路线开 通，这将会带来较高 的人流量，有利于商 业广场的繁荣。
3
居民消费水平高，商 业发达。能吸引国内 外知名品牌纷纷进驻， 为项目奠定了坚实的 客户基础。本地大型 群众性活动如亚运的 举行带动本区商业发 展。
LOGO
商业广场项目定位 ——SWOT分析
LOGO
Contents
1
S for Strengths (优势)
2
W for Weaknesses (劣势)
3
O for Opportunities(机会)
4
T for Threats
(威胁)
5
商业地产选址风水
一、S(优势)
▪ 竞争优势(S)是指一个企业超越其竞争 对手的能力,或者指公司所特有的能提 高公司竞争力的东西。
▪ 过度地产开发,增添了市场消化压力。该商业广场地产开发过度, 其必然造成商业设施发展过剩,减低市场的消化能力。
五、商业地产选址风水
▪ 和风则气聚,得水则气融 ▪ 市政催旺珠江两岸 ▪ 珠江各段的气场特征 ▪ 居藏风聚气之地
小组成员: 李颖仪、赵书梦、钟琦、黄靖、周丹娜、 利秋杏、温添华、郑斐、罗碧怡、刘凤君、 刘慧敏、林佩贤、万淑女
▪ 例如,当两个企业处在同一市场或者说它们 都有能力向同一顾客群体提供产品和服务 时,如果其中一个企业有更高的赢利率或赢 利潜力,那么,我们就认为这个企业比另外一 个企业更具有竞争优势。
二、W(劣势)
给招商带来较大的难度
新生商业项目,企业文化未能形成, 人才资源短缺
市场容量扩张有限,区域内同 类商场竞争形成激烈竞争
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 四、T(威胁)
▪ 危及公司的外部威胁(T): 在公司的外部 环境中,总是存在某些对公司的盈利能 力和市场地位构成威胁的因素。公司管 理者应当及时确认危及公司未来利益的 威胁,做出评价并采取相应的战略行动 来抵消或减轻它们所产生的影响。
▪ 例如,汇率和外贸政策的不利变动,人口特征、 社会消费方式的不利变动等。