土地还原率
城镇基准地价评估中土地还原利率确定
城镇基准地价评估中土地还原利率确定摘要：土地还原利率在城镇基准地价评估中作用显著，本文探讨了城镇地价评估中确定还原利率的几种方法，并根据温州市区实际，提出符合当地情况的还原利率的确定方法。
关键词：土地还原利率；租售比法；风险调整法；温州市中图分类号： f301.2 文献标识码： a 文章编号：1 常用的土地还原率确定方法介绍1.1 土地纯收益与价格比率法选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易案例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率，按下式计算土地还原率:rd＝∑(rx/px)×1/m式中：rd—某—土地利用类型的还原利率px—某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价rx—与售价质量相同宗地的单位面积年租金m—调查样本数量1.2 安全利率加风险调整值法即：还原利率＝安全利率＋风险调整值。
安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
1.3 投资风险与投资收益率综合排序插入法将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
2 各方法应用比较分析第一种方法即计算同一均质区段样本地价与样本租金的租价比，在土地市场比较正常的状况下，测算的土地还原利率能反映实际情况，温州市土地市场发育较早，已经初步形成较为完整的土地市场，房地产租售价之间具有一定的可比性。
但是从理论上分析，土地使用权租赁（短期）市场与买卖（长期）市场的市场行为与特性不同，地价形成机制也不同。
根据古典地租地价理论，租赁市场的收益地价由土地收益（即租金）确定，反映地价的长期均衡值；而买卖市场的交易地价则由供求决定，是在土地资产市场上决定其价格，不是间接由地租决定，因而土地市场上收益价格与交易价格往往不一致。
特别是当土地市场投机气氛比较浓厚时，“地价泡沫”不断膨胀，容易出现租金不涨而房地产买卖价格节节攀升的现象，这样市场交易地价与收益地价就会出现背离。
土地还原利率的确定2012.7.6
a.土地还原利率的确定
土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。
我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定土地还原利率。
(1)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存款年利率3.00%作为安全利率。
根据靖江市国土资源局提供的资料，目前在靖
江市土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为3.50-5.0%，由此求得土地还原利率为6.50-8.00%。
(2)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率
投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为3.00%和5.58%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为6.00%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为6-12%，平均为9%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。
经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为6.1%-8.0%。
综合上述二种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为7.2%。
还原率确定方法
商住用地的：还原率确定方法：A、租售比法租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法，根据估价对象对区域内成交地价的调查，通过对三个以上房地产收益的剥除测出的土地纯收益，综合计算得出该区域内的商业用地还原率为8%、住宅用地为7.7%。
B、投资收益法通过对怀化市房地产公司经营情况的收集、整理、分析发现，怀化市房地产开发的年平均投资收益率一般为21%，而房地产开发中自有资金与银行贷款比例一般为3:7，以此为依据确定房地产的自有资金比率为30%，银行贷款资金比率为70%，房地产投资收益率为21%，周期一年期的贷款利率为6.0%（2012年7月6日中国人民银行公布）。
在如下公式，计算出房地产综合还原利率R=30%×21%+70%×6.0%=10.5%。
再根据各用途用地中土地、房屋（建筑物）占房地产总价值的比例及公式R=L×r+B×(r+2%) （一般房产收益率比土地收益率高2%），计算得出还原率为商业用地8.5%、住宅用地7.5%。
C、安全利率加风险调整值法安全利率采用中国人民银行公布的一年期流动资金存款利率3.0%（2012年7月6日中国人民银行公布），风险调整值根据怀化市房地产开发市场风险因素，综合确定风险调整值商业用地为6%、住宅用地为4%，则商业用地的还原率为9%、住宅用地的还原率为7%。
综合以上三种方法计算结果，则各用途用地的还原率为：商业用地还原率=（8%+8.5%+9%）/3=8.5%住宅用地还原率=（7.7%+7.5%+7%）/3=7.4%使用方法：一般固定B、C两项，通过A项凑数据综合确定。
工业用地的⑴还原率确定方法：A、租售比法租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法，根据估价对象对区域内成交地价的调查，通过对三个以上工业房地产收益的剥除测出的土地纯收益，综合计算得出该区域内的工业用地还原率为6%。
B、安全利率加风险调整值法安全利率采用中国人民银行公布的一年期流动资金存款利率3.0%（2012年7月6日中国人民银行公布），风险调整值根据衡阳县工业型企业的市场风险因素，综合确定风险调整值工业用地为2%，则工业用地的还原率为5%。
还原率确定方法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商住用地的：还原率确定方法：A、租售比法租售比法是将土地纯收益与价格利率求取土地还原利率的方法，根据估价对象对区域内成交地价的调查，通过对三个以上房地产收益的剥除测出的土地纯收益，综合计算得出该区域内的商业用地还原率为8%、住宅用地为7.7%。
B、投资收益法通过对怀化市房地产公司经营情况的收集、整理、分析发现，怀化市房地产开发的年平均投资收益率一般为21%，而房地产开发中自有资金与银行贷款比例一般为3:7，以此为依据确定房地产的自有资金比率为30%，银行贷款资金比率为70%，房地产投资收益率为21%，周期一年期的贷款利率为6.0%（2012年7月6日中国人民银行公布）。
在如下公式，计算出房地产综合还原利率R=30%×21%+70%×6.0%=10.5%。
再根据各用途用地中土地、房屋（建筑物）占房地产总价值的比例及公式R=L×r+B×(r+2%) （一般房产收益率比土地收益率高2%），计算得出还原率为商业用地8.5%、住宅用地7.5%。
C、安全利率加风险调整值法安全利率采用中国人民银行公布的一年期流动资金存款利率3.0%（2012年7月6日中国人民银行公布），风险调整值根据怀化市房地产开发市场风险因素，综合确定风险调整值商业用地为6%、住宅用地为4%，则商业用地的还原率为9%、住宅用地的还原率为7%。
土地评估中的几个重要参数的确定
土地评估中的几个重要参数的确定土地评估中的几个重要参数的确定口余埏在土地评估中涉及许多参数,其中最重要的是土地还原利率,土地增值率和容积率修正系数,本文就这几个参数的确定谈谈作者个人的看法.一,土地还原利率土地还原利率是将土地的净收益转化为土地价格的比率.由于土地还原利率的微小变化会导致土地价格的很大变化,土地还原利率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,即使净收益的估算很精确,评估的土地价格仍然不准确.因此,在土地评估中确定适当的还原利率,是准确计算土地价格的关键问题.可以将购买收益性土地使用权看成是投资行为,这种投资所需投入的资本额,是土地的价格;试图获取的收益,是土地预期会产生的净收益.因此,土地还原利率实质上是一种投资的收益率.而投资的收益具有不确定性,即投资是有风险的,因此,土地还原利率与土地投资的风险有关.了解了土地还原利率的实质,实际上就在观念上把握住了求取土地还原利率的方法,即估价时所选用的还原利率,应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率.对于如何确定土地还原利率,《土地估价理论与方法》中推荐了三种方法.1,纯收益与价格比法:即采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率.2,安全利率加风险调整值法:即土地还原利率=安全利率+风险调整值.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法:即将社会上各种类型的投资收益率按其大小从低到高排序,然后根据经验判断所要评估的土地的投资收益率与风险应落在哪个范围, 从而确定所要求取的还原率的具体数值.上述三种方法是确定土地还原利率的行之有效的方法,但正确测算土地还原利率的关键在于如何应用这些方法.1,纯收益与价格比法.如要求取某宗地的土地还原利率,最好是在市场上抽取与该土地具有相似特点的土地的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要抽取多宗土地,求其净收益与价格之比的平均数(简单算术平均数或加权平均数).但在土地市场上很难同时找到多宗与待估宗地相似特点的纯土地租赁和买卖案例,因此,需通过其他方式获取.具体方法是:①收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,采用收益还原法和剩余法测算出纯收益和土地价格,然后求取土地还原利率;②收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,求取其租,价比率,然后根据综合还原利率,土地还原利率和房屋还原利率之间的关系求算土地还原利率.2,安全利率加风险调整值法.安全利率可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款利率,但风险调整值的确定则比较困难.它因评估对象,评估时间的不同而不同.从风险来说,有经营风险,财务风险,行业风险,通货膨胀风险等,一般的做法是将投资者可能面临的风险对回报率的要求予以量化并逐项累加得到风险报酬率.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法.采用本方法的关键是掌握各种投资的收益率与风险大小.其中有些投资的收益率与风险太小容易确定,如国债,银行存款与贷款,企业债券,而有些则难以确定,如投资股市等.因此采用本方法确定土地还原利率一29—时,土地估价师必须对各种投资的收益与风险均比较了解才行.二,土地增值率土地增值率是由于土地改变和开发程度提高所造成的土地增值的比率.土地的增值源于"赠值地租",形成主要有二:一是"生地"中的"赠值地租",这种增值是因为土地的用途改变,新用途土地的土地收益将远高于用途土地.由于这种增值是土地所有权人——国家行使权利,允许改变土地用途带来的,理应归所有者拥有.二是"熟地"中的"赠值地租".其来源于原土地经投资开发后,土地的性能发生了变化,提高了土地的经济价值,从而使土地的差别能力增加,这个增加的收益,是经开发投资的土地与原土地的差别所在,即由土地性能改变带来的,因而同样应归土地所有者所有,成为国家还应获取的地租收益.土地增值率的实质是土地的市场价格与取得和开发土地所花费成本的价格差额与成本价格的比值,土地增值率与土地的用途和区位条件有关,因此,城市不同,城市内部所处的区位不同,新土地的用途不同,其土地增值率亦不相同.确定土地增值率的方法,是先调查与待估宗地相似特点并在同一供需圈的多宗实际宗地交易样点的交易价格和开发成本价格, 然后计算土地增值收益率.如果待估宗地所在区域无实际交易样点和开发样点,可适当扩大区域范围,但测算结果必须根据当地情况调整.三,容积率修正系数容积率是建筑面积与土地面积的比率,反映的是单位土地面积上所容纳的建筑面积量.相同的土地面积由于容许或实际容纳的建筑面积不一样,其地价的差异很大.因此, 采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,应该考虑容积率的差异,进行容积率修正,因此,必须编制容积率修正系数.容积率修正系数的编制必须设定一个标准容积率,然后进行市场调查,收集不同容积率下的单位面积地价,以不同容积率下单位面积地价与规定容积率下的单位面积地价之比,求得不同容积率下的容积率修正系数.在采用本方法测算容积率修正系数时应注意容积率是宗地容积率还是小区容积率,应采用同一内涵的容积率.编制容积率修正系数的另一种方法是边际效益分析,即考察容积率增加时,单位建筑面积成本的增加额.如设定的标准容积率为1,当容积率为2时,单位建筑面积的成本增加了20%,这样容积率修正系数即为1.6.采用本方法测算容积率修正系数时必须对单位建筑面积成本随容积率的变化了解得十分清楚才行.(作者单位:扬州市国土资源局)(上接第21页)不能直接使用评估结论的事项"④,如"……当资产数量发生变化……国家经济政策,企业资产和经营情况或外部经济环境发生重大变化,并对评估结果产生较大影响时,应……做相应调整"∞.在"估价结论具有很强的时间相关性和时效性"的基础上,引入"调整"的概念,在估价报告中可作出如下提示: "估价结果具有很强的时间相关性和时效性.如果估价报告的应用日与估价时点不一致,应根据估价时点日后社会,政治,经济一3O一环境的变动情况对估价结果进行调整.在国家政治经济政策及估价对象的外部经济环境发生重大变化,对估价结果产生较大影响时,应重新进行估价".注:①见"财评字(1999)91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》'资产评估报告书正文'第14条第4款"②见"国资办发(1995)27号《关于资产评估立项,确认工作的若干意见》第2O条"(作者单位:广州粤国评估有限公司)。
土地估价基本公式
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：a P r= 式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：1[1](1)n a P r r =-+ 式中：p 、a 、r 含义同前；n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑ 式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 11[1](1)(1)(1)ti i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑ 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式2a b P r r =± 式中：P 、a 、r 含义同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n 年为a ±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=11(1)(1)n n a b b n r r r r r ⎡⎤⎛⎫±-⨯ ⎪⎢⎥++⎝⎭⎣⎦式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
土地还原利率求取实务操作
土地还原利率求取实务(陕西华地房地产估价咨询有限公司 解红吉 11#)土地估价中土地还原利率的合理确定一直是一个难点，为解决在土地还原利率确定中，市场交易资料依据较少、人为主观因素较多的弊端，笔者日前尝试了从房地产、土地市场交易资料出发求取土地还原利率的办法。
本次测算基准日为2010年8月31日，交易资料以西安市为准。
下文将本次尝试的计算过程详细阐述，以供交流。
1、测算技术路线本次测算针对商服、住宅、工矿仓储三类用地进行。
首先结合商业、住宅类房地产转让、租赁及收益资料充足的特点，先利用租售比法、投资收益法综合确定商服、住宅房地产综合还原利率，再利用房地产还原利率与土地还原利率的关系结合市场调查资料求得商服、住宅土地还原利率。
根据求得的商服、住宅土地还原利率，对比分析工矿仓储用地与商服、住宅用地的风险影响因素因子差异，建立数学模型并推导，从而求得工矿仓储用地土地还原利率。
2、计算过程（1）租售比法确定商业、住宅房地产综合还原利率根据调查取得的商业、办公、住宅房地产的出租、买卖的实例，采用式1求取商业、住宅房地产综合还原利率。
房地产综合还原利率R=÷n （式∑=ni 1售价年净租金1）式中，n 为参算样点个数。
经对计算案例所在区域房地产市场调查了解，并按式1计算，确定西安市商业房地产综合还原利率为8.33%，住宅房地产综合还原利率为4.9%。
（2）投资收益法确定商业、住宅房地产综合还原利率投资收益法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：R=M•R m+（1-M）R e+R c（式2）R：综合还原利率M：贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率R m：抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率R e：为自有资本要求的正常收益率R c：待估房地产项目风险调整系数根据评估基准日银行贷款首付款比例，并考虑住宅投资不宜以首套房计，从而确定自有资金与银行贷款比例为5:5，即自有资金比率为50%，银行贷款资金比率为50%。
农用地土地还原利率的确定方法研究
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目前关于农用地价格的估价方法基本上与城镇土地估 价方法是一致 ， 只是在各种方法的具体运用过程中涉及的有 关参数 、 因素体系等存在着差异ｌ。 １ ｊ 在我国现有条件下 ， 城镇土地市场 日益发育完善， 而农 用地市场比较滞后 ， 实有交易案例比较缺乏 ， 很多都是隐性 交易， 故难 以用市场 比较法， 同时我国大多数农用地 已经是
需求大， 利率将上调 ， 相应的土地还原利率也将提高。当经 济发展速度减缓， 投资下降 ， 市场缩小， 资本需求小， 利率将 下调， 相应的土地还原利率也会随之降低。同一时期的不同
地区， 经济发展上存在差异 ， 也导致农用地还原利率的不同。
原利率的确定叉涉及到很多方面 ， 具有相当难度， 这也是收
．
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地价评估中容积率和还原利率疑难问题的技术处理分析
地价评估中容积率和还原利率疑难问题的技术处理分析作者：江里波来源：《中国房地产业》 2016年第21期文/ 江里波山东省海阳市荣立房地产评估有限公司山东海阳 265100邱敦明山东省海阳市国土资源局山东海阳 265100【摘要】地价评估在房地产经济中一直占有十分重要的位置。
近年来，我国对地价评估的技术要求和相关规章制度也一直在随着市场的变化而不断地更新，2014 年还发布了更新后的估价规程，但由于地价评估难度较高，仍然存在一些不可忽视的问题。
例如：评估的目的、时间、用途，以及容积率的不同，同一块土地的价格也会出现不同。
除此之外，由于报告者的依据不同，报告水平也是参差不齐。
因此，本文主要对容积率和还原利率的确定问题进行分析。
【关键词】地价评估；疑难问题；技术处理地价评估是评估机构的形象代表，完美的地价评估既证明了估价师的实力，也证明了评估机构的专业水平。
土地估价的要求是十分严格的，要求评估师不仅需要有一定的实践经验，还要充分了解区域的土地市场状况，并且必须亲自实地查勘以确保评估的准确率，然后根据参考依据研究出合适的评估方法。
土地评估报告的质量更是评判一个评估师工作水平的重要标准，报告要格式规范，语言描述清晰，符合逻辑，并且一定要实事求是。
但这些要求仅是评估中应该熟练掌握的基本要求，而评估的真正难点在于评估中的相关参数确定是否科学合理，这些参数决定了评估结果准确性。
评估参数中的土地还原率和剩余法中的容积率确定在评估实践中是相对较难掌握的两个参数。
1、容积率容积率指的是规划区的某一块土地内的房屋总建筑面积和总用地面积的比值，也可称为建筑容积率。
容积率对地价的影响较大，它的大小不仅反映了地价水平的差异，更是反映了土地被利用的效益的大小，以及土地被利用的强度。
容积率的高低，对用户和开发商都存在重要的作用。
对于用户而言，较低的容积率，建筑的密度也相对较低，舒适度也就越高。
因此，容积率决定着用户的居住舒适度；对于开发商而言，地价成本想要在房屋成本中占有价低的比例，那么容积率也要相对较高。
浅析土地还原率的求取
浅析土地还原率的求取摘要收益还原法是进行不动产评估的重要方法，而土地还原率的求取是比较困难的步骤。
本文从土地还原率的重要性入手，全面分析我国《城镇土地估价规程》中所规定的关于土地还原率求取的三种方法，利用风险测算方法，对安全利率加风险调整值法这种方法进行创新，得出r= if+ ir+b这一新兴求取公式，并结合评估实例说明该公式的实际操作过程。
关键字：土地还原率；安全利率；风险目录一、土地还原利率重要性 (1)（一）有利于提高土地评估结果的准确性 (1)（二）合理的土地还原率有利于增强土地评估结果的可比性 (2)（三）土地还原率是其他一切经济活动还原率的基础 (2)二、土地还原利率求取方法分析 (2)（一）现行土地还原率求取方法 (2)1.土地纯收益与价格比率法 (3)2.安全利率加风险调整值法 (3)3.投资风险与投资收益率综合排序插入法 (3)（二）求取方法分析 (3)1.土地纯收益与价格比率法来测算土地还原利率 (3)2.投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率 (5)3.安全利率加风险调整值法测算土地还原利率 (6)4. r= if+ ir+b求取法分析 (6)三、土地还原利率的求取方法 (7)（一）安全利率的确定 (7)（二）风险调整值的确定 (8)1.求取待评估行业的风险贴水 (8)2.年通货膨胀率b的求取 (9)（三）土地还原率的求取 (10)（四）估价人员个人主观经验参考 (10)四、结论与探讨 (10)参考文献 (11)英文摘要 (11)致谢 (12)收益还原法是在计算待估物在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年预期纯收益折算为评估时日收益总和的一种评估方法。
它是不动产评估中常用的基本估价方法之一，其基本思想就是把评估对象未来各期的纯收益折现求和后，作为评估物的现在价值。
土地还原利率实质上是一种土地投资收益率，是土地纯收益与土地价格之间的比率，也是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数，而且土地还原率也是社会一切还原率的基本。
农用地土地还原率的确定方法探讨
农用地土地还原率的确定方法探讨1. 引言1.1 研究背景农用地土地还原率的确定方法一直是土地资源管理和保护领域的重要问题。
随着城市化进程的加速和农用地面积的减少，如何准确确定农用地土地还原率，成为了当前亟需解决的问题。
土地还原率是指将农用地还原为自然状态所需的时间，是评价土地资源可持续利用能力的重要指标。
目前，关于农用地土地还原率的确定方法还存在一定的争议和不足，需要深入研究和探讨。
本文将对农用地土地还原率的确定方法进行探讨和分析，旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。
通过对现有研究的综合分析和对不同方法的对比，可以为今后更准确地确定农用地土地还原率提供理论基础和实践指导。
希望通过本文的研究，能够为土地资源管理和保护工作提供新的思路和方法，促进土地资源的合理利用和保护。
1.2 研究意义农用地土地还原率的确定方法探讨具有重要的研究意义。
随着城市化进程的加快和农业现代化的推进，农用地的减少和质量下降已成为当前社会关注的焦点问题。
准确地确定农用地的土地还原率可以帮助我们更好地了解土地资源的利用和变化情况，为农业生产和土地管理提供科学依据。
农用地土地还原率的研究对于农业可持续发展具有重要意义。
了解土地还原率可以帮助我们评估农业生产对土地资源的消耗程度，从而采取有效措施保护和提高农用地的质量和可持续利用能力。
研究农用地土地还原率也可以为制定土地利用政策和规划提供科学依据，促进农业生产和土地资源的合理配置和利用。
2. 正文2.1 农用地土地还原率的概念农用地土地还原率指的是在农用地上进行开发利用后，通过不同的还原方法将其恢复为原始的农用地状态所需要的时间比例。
在农业生产中，农用地的开发利用会导致土地的退化或者资源消耗，为了维护农用地的生态环境和可持续利用，需要对土地还原率进行研究和确定。
农用地土地还原率的概念包括两个方面，一是时间因素，即在多长时间内将农用地恢复为原始状态；二是比例因素，即恢复后的农用地与原始农用地的相似度。
土地还原率
(一)土地还原率概念及种类1．土地还原率的概念土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
2．还原率的种类还原率分为以下三类：(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。
(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。
这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。
一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2〜3个百分点。
3．土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。
若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。
计算公式如下：公式1：r=(r1L+r2B) ／(L+B)公式2: r = [r1L 十(r2 +d)B]/(L 十B)式中：r—综合还原率；r1 ——土地还原率；r2 建筑物还原率;L --- 地价；B――建筑物价格；d——建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
（二）土地还原率的确定方法1、土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性，常常需要考察多宗土地（一般至少三宗以上），求其纯收益与价格的平均值。
2．安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
土地还原利率求取实务操作
土地还原利率求取实务(陕西华地房地产估价咨询有限公司 解红吉 11#)土地估价中土地还原利率的合理确定一直是一个难点，为解决在土地还原利率确定中，市场交易资料依据较少、人为主观因素较多的弊端，笔者日前尝试了从房地产、土地市场交易资料出发求取土地还原利率的办法。
本次测算基准日为2010年8月31日，交易资料以西安市为准。
下文将本次尝试的计算过程详细阐述，以供交流。
1、测算技术路线本次测算针对商服、住宅、工矿仓储三类用地进行。
首先结合商业、住宅类房地产转让、租赁及收益资料充足的特点，先利用租售比法、投资收益法综合确定商服、住宅房地产综合还原利率，再利用房地产还原利率与土地还原利率的关系结合市场调查资料求得商服、住宅土地还原利率。
根据求得的商服、住宅土地还原利率，对比分析工矿仓储用地与商服、住宅用地的风险影响因素因子差异，建立数学模型并推导，从而求得工矿仓储用地土地还原利率。
2、计算过程（1）租售比法确定商业、住宅房地产综合还原利率根据调查取得的商业、办公、住宅房地产的出租、买卖的实例，采用式1求取商业、住宅房地产综合还原利率。
房地产综合还原利率R =∑=ni 1售价年净租金÷n （式1） 式中，n 为参算样点个数。
经对计算案例所在区域房地产市场调查了解，并按式1计算，确定西安市商业房地产综合还原利率为8.33%，住宅房地产综合还原利率为4.9%。
（2）投资收益法确定商业、住宅房地产综合还原利率投资收益法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：R=M •R m +（1-M ）R e +R c （式2）R：综合还原利率M：贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率R m：抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率R e：为自有资本要求的正常收益率R c：待估房地产项目风险调整系数根据评估基准日银行贷款首付款比例，并考虑住宅投资不宜以首套房计，从而确定自有资金与银行贷款比例为5:5，即自有资金比率为50%，银行贷款资金比率为50%。
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(一)土地还原率概念及种类
1．土地还原率的概念
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
2．还原率的种类
还原率分为以下三类：
(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。
(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。
这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。
一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2～3个百分点。
3．土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。
若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。
计算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十(r2 +d)B]／(L十B)
式中：r—综合还原率；
r1——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
L——地价；
B——建筑物价格；
d——建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯
收益的情况。
(二)土地还原率的确定方法
1、土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
2．安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率＝安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
成本法中的土地增值收益率怎样确定
成本法中的土地增值收益率怎样确定
首先是土地增值收益问题：这个从我执业过的（深圳、佛山、温州、金华、杭州）来看，各地有各地的规定，真的印正也那句话：房地产市场是地区性的市场。
有的是以投入的成本为基数，有的是政府按相同区位的土地出让金为基数，有的是以政府规定的级差地租为基数。
再次你说的是收益率的问题：一般是以土地出让金为基数的地区，会有这事，我想收益率也
会因土地用途的不同而有区别，建议你：
1、如果当地颁布了基准地价的话，在基准地价的技术报告中会提到这个问题，你按规
定办就行了；
2、如果没有基准地价，只好委屈你到当地国土资源部门的地产科（或者土地交易中心）
去找类似地区的以往案例。
土地出让金国家的标准是按出让地价的40%来计算的
土地增值收益率一般取值10%~30%
内部收益率
就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。
内部收益率法的公式
（1）计算年金现值系数(p／A，FIRR，n)=K／R；
（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p／A，i1，n)和(p／A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p／A，il，n) >K／R>(p／A，i2，n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-I）/（i1—i2）=[K／R-(p/A，i1，n) ]/[(p／A，i2，n)—(p／A，il，n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；
若FNpV(io)>0，则继续增大io；
若FNpV(io)<0，则继续减小io。
（4）重复步骤3)，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2％-5％。
（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。
其计算公式为：
（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ （NpV1-NpV2）
内部收益率法的计算步骤
(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。
如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
[编辑]内部收益率法的优缺点
内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。
使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。
但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。
所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
内部收益率法的分析
内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。
就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流
量现值，刚好等于投资成本时的收益率，而不是你所想的“不论高低净现值都是零，所以高低都无所谓”，这是一个本末倒置的想法了。
因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。
说得通俗点,内部收益率越高，说明你投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。
比如A、 B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得出A的内部收益率约等于15%，B的约等于28%，这些，其实通过年金现值系数表就可以看得出来的。
净现值法和内部报酬率法的比较
净现值法和内部报酬率法都是对投资方案未来现金流量计算现值的方法。
运用净现值法进行投资决策时，其决策准则是：NPV为正数，（投资的实际报酬率高于资本成本或最低的投资报酬率）方案可行；NPV为负数，（投资的实际报酬率低于资本成本或最低的投资报酬率）方案不可行；如果是相同投资的多方案比较，则NPV越大，投资效益越好。
净现值法的优点是考虑了投资方案的最低报酬水平和资金时间价值的分析；缺点是NPV为绝对数，不能考虑投资获利的能力。
所以，净现值法不能用于投资总额不同的方案的比较。
运用内部报酬率法进行投资决策时，其决策准则是：IRR大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；IRR小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行；如果是多个互斥方案的比较选择，内部报酬率越高，投资效益越好。
内部报酬率法的优点是考虑了投资方案的真实报酬率水平和资金时间价值；缺点是计算过程比较复杂、繁琐。
在一般情况下，对同一个投资方案或彼此独立的投资方案而言，使用两种方法得出的结论是相同的。
但在不同而且互斥的投资方案时，使用这两种方法可能会得出相互矛盾的结论。
造成不一致的最基本的原因是对投资方案每年的现金流入量再投资的报酬率的假设不同。
净现值法是假设每年的现金流入以资本成本为标准再投资；内部报酬率法是假设现金流入以其计算所得的内部报酬率为标准再投资。
资本成本是更现实的再投资率，因此，在无资本限量的情况下，净现值法优于内部报酬率法。