2018年特色小镇古北水镇分析报告

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2018年1月

正文目录

适应时代需求，旅游小镇应运而生 (5)

政策利好扶持旅游小镇发展 (5)

旅游小镇与传统旅游景区有何不同？ (6)

寻找旅游小镇的投资机会 (8)

顺应发展潮流，休闲游长期趋势向好 (8)

上市公司纷纷加码布局旅游小镇 (10)

古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆？ (12)

古北水镇的前世今生 (12)

尊重文化与民俗，打造有“灵魂”的小镇 (13)

古北水镇模式成熟，客流持续稳健增长 (15)

华北地区资源稀缺，发展潜力空间巨大 (17)

古北水镇经营有方，淡季客流增长迅猛 (20)

客流稳健增长，活动丰富多彩 (20)

深耕京津冀，景区优势凸显 (23)

以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间 (24)

历史五次增值，公司估值水涨船高 (24)

现金流折现测算当前估值或超90亿 (25)

对标乌镇，古北水镇估值仍有较大提升空间 (26)

图目录

图1：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 (6)

图2：传统景区旅游功能较为单一 (7)

图3：旅游需求层次及其触发点 (8)

图4：2008年后我国人均GDP超过3000美元 (9)

图5：各类主题旅游成为游客新宠 (9)

图6：各类具有特色景观的乡镇景点具备发展成特色旅游小镇的潜质 (10)

图7：一张图看懂景区转型布局休闲游原因 (11)

图8：古北水镇地理位置 (12)

图9：古北水镇建设发展历史 (13)

图10：古北水镇景区导览图 (14)

图11：古北水镇展示了北方地区特色民俗文化 (14)

图12：古北水镇传承了众多民间工艺 (15)

图13：古北水镇温泉度假区 (16)

图14：古北水镇民俗文化活动 (16)

图15：古北水镇全链条产业集群下收入来源多样化 (17)

图16：古北水镇风光 (19)

图17：司马台长城修缮前后 (19)

图18：古北水镇冬季温泉项目 (20)

图19：古北水镇的春节庆祝活动 (21)

图20：古北水镇2014年至2017Q3客流量及增速 (21)

图21：古北水镇2014Q3至2017Q3单季度客流量及增速 (22)

图22：古北水镇2014至2016年营业收入情况 (22)

图23：古北水镇2014至2016年净利润情况 (23)

图24：2015年以来古北水镇的网络关注度一直位列京津冀各大休闲景区前列 (24)

图25：从2011年11月至今古北水镇股权结构 (25)

图26：乌镇收入结构（2015年） (27)

图27：古北水镇收入结构（2015年） (28)

图28：乌镇近五年收入（亿元）及净利率（%）情况 (28)

图29：乌镇贡献净利占中青旅整体归母净利比重 (29)

表目录

表1：中央层面加强对特色小镇的指导与支持 (5)

表2：特色小镇典型发力模式 (7)

表3：上市公司的旅游小镇布局 (11)

表4：古北水镇旅游有限公司股权结构 (13)

表5：古北水镇主要客源地旅游市场概况 (17)

表6：各省市百年古镇数量 (18)

表7：京郊各大景区2017年十一黄金周客流情况对比 (23)

表9：保守情况下公司当前估值约93亿元 (26)

表10：乐观情况下公司当前估值约124亿元 (26)

表11：乌镇和古北水镇对比 (27)

表12：古北水镇净利敏感性分析（亿元） (29)

适应时代需求，旅游小镇应运而生

政策利好扶持旅游小镇发展

当前特色小镇在全国范围内得到推广，旅游文化主题特色小镇是发展主要方向。按照小镇的特色内容可分为两大类：一是以旅游为主的旅游特色小镇，二是以产业为主的产业特色小镇。在全国首批推荐的127家小镇中，旅游型小镇占比最大（50.4%），其次为历史文化型（18.1%），因此泛旅游小镇合计占比高达68.5%。2017年8月，住建部公布第二批特色小镇名单。特色小镇彰显民族特色、地域特色、产业特色、文化特色、生态特色、建筑特色，追求生产、生活、生态融合发展，从而成为促进产业升级和城乡协调发展的强大引擎。

表1：中央层面加强对特色小镇的指导与支持

旅游小镇与传统旅游景区有何不同？

旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处。以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。

但是旅游特色小镇不同于传统景区开发模式，目的在于丰富游客的选择，延长游客的体验时间。传统的景区开发为主的模式逐渐面临挑战：景区项目的单调、景区居住环境和配套设施的落后，导致游客在景区停留时间短，消费能力得不到释放，直接影响了景区效益，制约景区旅游业的发展。特色小镇在旅游客源市场上更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求，在旅游活动上更强调体验和参与，在旅游发展目标上更强调目的地和集散地，在旅游功能开发上更突出互融互动。

图1：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务

图2：传统景区旅游功能较为单一

从“点线旅游”体系转向“板块旅游”体系，旅游小镇将充分带动整个地区旅游产业和其他产业的协调发展。以区域为主的旅游形式可以实现各个区域旅游产品的互为补充，充分根据旅游地区资源特色实现产品的差异化，减少各个地区旅游业之间争夺客源的竞争，促进旅游业的整体发展。

表2：特色小镇典型发力模式