【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
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外聘核数师通过关键绩效指标监察服务水平。监测结果每季度 都向租户及公园管理委员会公布。合同定期招标以确保维持高 标准和最值实现。
SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。 公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。
SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关， 地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有 利益的合作。
有优美景致的独立小环境
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例剖析
Stockley Park位于伦敦西侧的 West Drayton 市,距伦敦主城 25公里，距西斯罗机场4公里。 园区通过西侧的Stockley Rd和 东侧的Dawley Rd与外围路网相 接。南侧还有两个火车站可以很 快到达。
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
2.用地密度较低区域
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高
1.低容积率，高绿化率
1.高容积率，低绿化率
2.建筑密度低
2.建筑密度高
3.小体量，低层
3.大体量，高层
4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
4.标准化、统一
5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体
1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：
研发等
如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门
2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务Байду номын сангаас司等
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
配套服务
在名为The Arena（角斗场）的园区会所内设有 • 健身池和咖啡馆 • 酒吧 • 三明治吧 • 美发沙龙 • 咖啡店 • 商务中心 • 酒吧 • 干洗店
Stockley公园 设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫 球会所
“忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育
高尔夫球场及公园
三期
二期
一期
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术
建筑设计
•园区建园伊始就有明确的定位:针对 国际大型企业总部或其分支机构， 并将范围缩小至高科技企业。并采 用了多功能混合开发的方式。这种 规划理念直接影响了它的建筑设计。
•园区内的独栋建筑都出自国际著名 建筑事务所，其中包括Foster + Partners事务所。为保持优美的园 区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。
第二代： 商务与社区
城乡结合部
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： NEW TOWN
大型综合社区
商业型企业出 商业型企业为主 现
大型综合型的跨国 企业
办公、部分商 办公、商业、银行 业设施
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
营造出共同生 与城市的联系也越发紧密， 一个可以"自己自足 活的社区气氛， 成为城市功能的一部分。 "，以及可以提供足 融合进城市生 出现私人空间和公共空间 够内部交流空间的 活的元素， 之分，但企业无法真正拥 综合社区
总部基地案例研究
总部基地的开发模式
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规 划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以 优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
Stockley Pine Golf
Stockley park 设有有自己的18个高尔夫球场 和高尔夫球会所，建设的非常成功，并成 为高尔夫球赛季的重要举办场所。
会所设有一个阳台餐厅，成为一个著名的举 办婚姻和庆典的场所。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
……
产业结构的变化
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市 的外延都在不断扩大，人 们开始大量迁移到城市边 缘区域居住。
办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。
运营管理
Stockley park的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司 （SPEML）为代表的各类园区管理委员会。
Stockley park的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由 SPEML批准。
SPEML专业物业管理提供的服务包括： •硬质和软环境美化 •维护道路，行人路和湖泊 •安全性 •M＆E维护 •网站招商维护 标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。
从一定程度上发哺生态。
Business Park 演变历程
• Business
park目前已 基本情 在国外经历 况
了四代发展， 入园企
形成了成熟
业 承担功
的理念。
能
特点
第一代： 工业园的演变
城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成
偏重于基于科学 研发的企业
研发、仓储、办 公
建筑标准较低， 但比工业园有所 提高
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低
多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦
以主流企业为主要业务对象的服务企业
企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业
•尽管有众多建筑大师参与，但大部 分建筑均保持在核心筒和平面上的 一致，外立面也尽量减少装饰，以 控制造价。这也保证了空间适用于 更多的客户需求。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
建筑设计
•单体建筑基底面积一般在3000平米 左右，以2-3层为主 •建筑内部核心筒布置简练，办公空 间自由开敞，便于布置。
园区入驻企业总部
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区的成功因素
总部基地案例剖析
一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求 二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园 区 三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求 四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客 等服务 五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业 园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
生态的
低密度的
商务花园
低成本的
与城市联系紧密的
自成系统的
有足够的人力资源支持
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
位置分 布
产品形 态
客户群 客户心 理
商务花园
城市中心CBD高层写字楼
2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展
3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。
4.企业对自身形象展示的需要很高。
1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率
•植物的种植：1993年已达到14 万棵树木
•历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点
•大联盟运河提供的独特景观
•湖泊的作用：开敞景观节点+排 水蓄水
•建筑与环境的关系：每栋建筑都 有独到的观景面，同时又成为风 景的一部分。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本
2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌
2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。
Stockley Park
Heathrow Airport
City of london
英国Stockley Park
园区规划
Stockley Park总
面积125.7公 顷，其中包括18
洞高尔夫球场在 内的体育休憩绿
地65公顷，商
务花园区域
60.7公顷。商
务公园根据建设 时序分为三期， 目前建成两期， 三期正在建设中。 三期建设以混合 项目为主，其中 包括一个450间 客房的酒店建筑。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很
好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生
活与休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并
SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。 公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。
SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关， 地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有 利益的合作。
有优美景致的独立小环境
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例剖析
Stockley Park位于伦敦西侧的 West Drayton 市,距伦敦主城 25公里，距西斯罗机场4公里。 园区通过西侧的Stockley Rd和 东侧的Dawley Rd与外围路网相 接。南侧还有两个火车站可以很 快到达。
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
2.用地密度较低区域
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高
1.低容积率，高绿化率
1.高容积率，低绿化率
2.建筑密度低
2.建筑密度高
3.小体量，低层
3.大体量，高层
4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
4.标准化、统一
5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体
1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：
研发等
如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门
2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务Байду номын сангаас司等
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
配套服务
在名为The Arena（角斗场）的园区会所内设有 • 健身池和咖啡馆 • 酒吧 • 三明治吧 • 美发沙龙 • 咖啡店 • 商务中心 • 酒吧 • 干洗店
Stockley公园 设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫 球会所
“忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育
高尔夫球场及公园
三期
二期
一期
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术
建筑设计
•园区建园伊始就有明确的定位:针对 国际大型企业总部或其分支机构， 并将范围缩小至高科技企业。并采 用了多功能混合开发的方式。这种 规划理念直接影响了它的建筑设计。
•园区内的独栋建筑都出自国际著名 建筑事务所，其中包括Foster + Partners事务所。为保持优美的园 区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。
第二代： 商务与社区
城乡结合部
第三代： 发展邻里关系
规模较大，交通便利
第四代： NEW TOWN
大型综合社区
商业型企业出 商业型企业为主 现
大型综合型的跨国 企业
办公、部分商 办公、商业、银行 业设施
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
营造出共同生 与城市的联系也越发紧密， 一个可以"自己自足 活的社区气氛， 成为城市功能的一部分。 "，以及可以提供足 融合进城市生 出现私人空间和公共空间 够内部交流空间的 活的元素， 之分，但企业无法真正拥 综合社区
总部基地案例研究
总部基地的开发模式
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规 划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以 优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
Stockley Pine Golf
Stockley park 设有有自己的18个高尔夫球场 和高尔夫球会所，建设的非常成功，并成 为高尔夫球赛季的重要举办场所。
会所设有一个阳台餐厅，成为一个著名的举 办婚姻和庆典的场所。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
……
产业结构的变化
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市 的外延都在不断扩大，人 们开始大量迁移到城市边 缘区域居住。
办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。
运营管理
Stockley park的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司 （SPEML）为代表的各类园区管理委员会。
Stockley park的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由 SPEML批准。
SPEML专业物业管理提供的服务包括： •硬质和软环境美化 •维护道路，行人路和湖泊 •安全性 •M＆E维护 •网站招商维护 标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。
从一定程度上发哺生态。
Business Park 演变历程
• Business
park目前已 基本情 在国外经历 况
了四代发展， 入园企
形成了成熟
业 承担功
的理念。
能
特点
第一代： 工业园的演变
城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成
偏重于基于科学 研发的企业
研发、仓储、办 公
建筑标准较低， 但比工业园有所 提高
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低
多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦
以主流企业为主要业务对象的服务企业
企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业
•尽管有众多建筑大师参与，但大部 分建筑均保持在核心筒和平面上的 一致，外立面也尽量减少装饰，以 控制造价。这也保证了空间适用于 更多的客户需求。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
建筑设计
•单体建筑基底面积一般在3000平米 左右，以2-3层为主 •建筑内部核心筒布置简练，办公空 间自由开敞，便于布置。
园区入驻企业总部
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
园区的成功因素
总部基地案例剖析
一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求 二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园 区 三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求 四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客 等服务 五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业 园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
生态的
低密度的
商务花园
低成本的
与城市联系紧密的
自成系统的
有足够的人力资源支持
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
位置分 布
产品形 态
客户群 客户心 理
商务花园
城市中心CBD高层写字楼
2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展
3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。
4.企业对自身形象展示的需要很高。
1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率
•植物的种植：1993年已达到14 万棵树木
•历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点
•大联盟运河提供的独特景观
•湖泊的作用：开敞景观节点+排 水蓄水
•建筑与环境的关系：每栋建筑都 有独到的观景面，同时又成为风 景的一部分。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本
2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌
2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。
Stockley Park
Heathrow Airport
City of london
英国Stockley Park
园区规划
Stockley Park总
面积125.7公 顷，其中包括18
洞高尔夫球场在 内的体育休憩绿
地65公顷，商
务花园区域
60.7公顷。商
务公园根据建设 时序分为三期， 目前建成两期， 三期正在建设中。 三期建设以混合 项目为主，其中 包括一个450间 客房的酒店建筑。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很
好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生
活与休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并