万科物业对绿城物业的研究(2009)44页

绿城物业 南都物业 耀江物业 金都物业
浙江省内行业第一品牌；以管理住宅项目见长，以提供咨询业务为利润增长点 目前以提供差异化服务、积极参与公建项目承接等方式进一步稳固行业地位、提高品牌 影响力
以管理住宅项目见长，前期地产扶持力度较大，近年品牌优势逐渐薄弱 公司现以物业服务小区为平台开拓多项经营为主要企业发展思路
文
健
酒
经
力
务
量
程
安
业
业
修
洁
训
活
化
康
店
理
资
部
管
技
部
发
策
中
中
中
服
教
管
管
办
源
理
术
展
划
心
心
心
务
育
理
理
公
部
部
部
部
部
部
部
部
部
室
咨
电
置
园
装
健
文
保
杭
分
询
梯
换
林
潢
康
化
洁
州
子
公
公
公
公
公
公
公
公
区
公
司
司
司
司
司
司
司
司
域
司
绿城物业的分布
管理项目（个） 管理面积（万㎡）
杭州
66
625
浙江省内
52
885
其他区域
21
375
● 绿城物业依托绿城集团的开发进度与布局，凭借自身多年市场影响力开拓咨询业务、承接公建项目 及高端写字楼项目，在品牌知名度、业主口碑、市场占有率等方面均已成长为浙江省内物业第一品牌， 并于近年开始稳步、大规模向全国布局。
服务却没有达到应有的品质。主要体 现在安全问题上，有业主反映车库入 口的安全员没有完全做到询问并确认 车辆后才开启道闸，存在安全隐患。
但是未真正做到。问，但是 问好，并 公寓楼内管理相 对写字楼 且微笑不 对严格，秩序维 楼内楼层 足，让人 护员能够主动为 分布不是 感觉不够
人员，确保 了报修十分 钟内上门服
典型项目对标——绿城深蓝广场
客服人员
服务人员印象 安全人员 保洁人员 工程维修
客户的居住感受 （可通过作客户交流方式）
1.普遍认为物业费高，而相关的物业
写字楼前台为男 性，虽然大门外 见到徘徊 见人只是 公示“来访人员 的陌生人点头示意，工程维修部 须到前台登记”，会主动询 未能主动 近20名维修
品质。 到位，且态度柔性，
小区安全安全系数应
无论是小区商铺外围和小区内部， 保洁状况均较好。
保洁人员培训不到位，业务能力不 过关，卫生间地面地砖拖湿，未及 时采取处理措施，存在安全隐患。
较高。
环境管理
绿化管理
现场品质印象 公共设施管理
安全、道路、交通管理
红色部分为优点 黑色部分为缺点
小区垃圾房与底楼商铺相邻， 且大门敞开，此设计及管理给 人个感觉不好，影响到小区整 体商铺外围的整洁与协调，后 期万科地产设计应避免该问题。
典型项目对标——绿城深蓝广场
1.公寓一楼大堂宽敞明亮，地面如镜，设计独特，尤其彰显档次。 2.写字楼入口为自动感应旋转大门，且门印有透明引导标志，较为美观。 3.每个楼层的公共洗手间内均配备洗手液及干手纸，设施人性 4.入口设有门岗和巡逻岗，维持小区车辆的停放秩序，避免影响车辆进入
1.大楼外围有清晰的楼体标示以及各种方位指示牌 2.所有作业指示牌上均有绿城深蓝广场的LOGO，既显档次更显专业。 3.楼内各种温馨提示、方位指示牌以及楼层分布标示明确。
湖州、安吉、德清
139
1988(含合同 面积）
浅蓝为第一方阵、中蓝为第二方阵、深蓝为第三方阵
绿城物业的分布
绿城物业区域分布分析
第一方阵：子公司中排名前20的浙江省内公司 第二方阵：子公司中排名前20的非浙江省公司（北京、上海、安徽） 第三方阵：其他区域（第三轮开发的区域） 第一方阵：先发优势明显，在接管项目和接管面积上占主要地位，且积累了很好的口碑和市场影响力。 第二方阵：安徽已经形成一定的品牌效应 第三方阵：在经济欠发达的二、三线城市，虽然项目和接管面积不多，由于本地没有或缺少强势企业，绿 城很容易推广自己的品牌
钱 江 新 城 核 心 区
市民中心
城市规划展览馆
杭州市图书馆
房产管理局
……
绿城物业的品牌
自建典型项目
别墅类
桃花源 别墅经典项目
商业物业
深蓝广场 城市中心地带 商业项目群
公寓类
绿园 高层代表作 绿城多家外地公 司有绿园项目
高端公寓
留庄 千万平层公寓
在多年、多类型物业的开发建设过程中，绿城始终保持精品开发意识，每一种物业项目类型中都有一 个或多个在市场上、客户群中耳熟能详的项目，在杭州市乃至浙江省内积淀了非常好的客户口碑
绿城情况概览
服务规模
在管项目 咨询项目 合同面积 专业公司
合计
数量
户数
面积
132
1421
152
2591
1000
8 16万户5012万平方米
员工情况
8000 7000
6000 5000
4000
系列1
3000
2000
1000 0
员工总数 管理人员 工程人员 安全人员 保洁人员
员工总数：7435 管理人员：1531 工程人员：486 安全人员：3479 保洁人员：1960
收入情况
收入总额 主营业务 咨询业务 专业公司
其他
金额(亿元) 3.08 1.854 0.3577 0.402 0.2163
所占比例% 100%
60.2% 11.60% 13.0% 7. 0%
利润比重
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
收入比例
利润比利
主营业务 专业公司
绿城物业的分布
绿城物业区域分布
浙江绿城物业服 务有限公司
标示
区域公司
区域所管项目数 所管面积（万
量（个）
平方米）
接管项目
1
1 玫瑰园区域
8
50
玫瑰园东区、玫瑰园西区、云栖蝶谷、七里香溪、紫庭花园、梧桐公寓、省电力设计院、桐庐玫瑰园
2
1 中田大厦区域
7
18
中田大厦、省地税大厦、平海国际大厦、华夏银行
最早市场化物业企业，以承接商业、公建项目为主攻方向。市场化运作日趋成熟，在管 理写字楼、政府公建项目领域内享有较高声望并积累了非常好的客户口碑，
依托金都地产在杭州市内享有较高品牌优势，以服务地产业务为主，近年品牌效应逐渐 消退
通过对主要同行企业现状及发展方向、发展思路的分析，目前及将来持续一段时间， 绿城将是杭州万科物业最主要的竞争对手
小区水景水质清澈、卫生情况出色
室外泳池，景观出色
垃圾分类，箱上有标识LOGO
保洁工具统一，品种齐全
绿城桂花园、绿城绿园对于装修管理应该实施较为严格的管理，小区没有 发现一户封闭阳台、封闭露台、不锈钢衣架、空调外机乱挂等违章违约的 现象。两个小区围墙较高但极易攀爬，小区内没有安全巡逻哨位，小区出 入口只设置一名安全人员职守，对于临时进出车辆只登记去向和收费，不 能实现区内跟踪，安全应存在较大的隐患。
● 提供差异化服务，服 务体系丰富、饱满
绿城物业的品牌
绿城是阿里巴巴之外，杭州第二张城市名片 绿城地产、物业、足球、医院、酒店，影响力涉及多个方面…… 绿城育华试验学校被重视子女教育且有经济实力家长所追捧
绿城物业的品牌
凭借城市影响力和政府支持，由园区管理向城市管理转型，2008年，在杭州新城开发的核心区域承接市民 中心、城市规划展览馆、杭州市图书馆三大市政府政绩项目，承接房产管理局办公楼等政府办公楼，为品 牌提升贡献非常大
12
1 第一分公司
3
25
深蓝广场、留庄、金桂大厦
13
1 浙江绿升公司
10
164
奥兰多小镇、碧水铭苑、东方俊园、橄榄树花园、华立科技园、铭和苑、蓝庭花园、星洲翠谷、星洲花园、逸城
14
1 舟山分公司
6
43
玫瑰园、市公安大楼、千岛海景花园、丁香绿苑、丹桂园、桂花城
15
1 绍兴公司
8
97
上虞绿城·桂花园、亚厦·风和苑、亚厦中央假日、锦绣四明、越都名府、摩尔城、滨江华都、米兰阳光
小区绿化养护较好，虽小区绿 化比例不是很高，但草坪不仅 修剪平整，且原绿化工程施工 草坪面也较平整。
地库设备房、管理处次办公室及通 道管理状况较差，与小区现场形成 较大反差。可能认为业户对类似情 况无过多关注而忽视管理（地库业 主均能发现该问题）。
1.入口设有门岗和巡逻岗，主要 维持小区周边车辆的停放秩序， 避免影响业主的车辆进入。检查 较为严格。
单元门张贴随手关门，细节到位
小区人行便道侧集水景盖板，设 计巧妙，即排水又不影响景观； 草坪与地面等高，采取绿化养护 沟的形式解决排水问题
典型项目对标看绿城——绿城绿园
服务人员印象
客服人员
安全人员
保洁人员
1、安全门门岗形象
较好，个子挺高，且
精神饱满，给人以威 管理处装修及布 严、安全的感觉。 置较好，能充分 2、门岗安全员安全 体现优秀公司的 防范意识较强，盘问
便捷的服务通道。
有绿城深蓝广场的LOGO，公区均不同程度地摆放各种花 大门，且门印有透明引导标志，2.小区内分东、西停车
既显档次更显专业。 卉盆栽植物，与室外的枝繁叶 较为美观。
场及自行车库。无论是
3.楼内各种温馨提示、 茂相互辉映。
3.每个楼层的公共洗手间内均 机动车库还是自行车库
3
1 城西区域
8
53
丹桂公寓、月桂花园、云桂花园、丹金桂花园、银桂花园、兰桂花园、紫桂花园、杭州桂花城
4
1 杭州绿园园区
1
12
杭州绿园
5
1 都市枫林
1
22
通和·都市枫林
6
1
翡翠城
1
32
翡翠城
7
1 平海大厦区域
7
19
平海大厦、凤起时代大厦、三新大厦、大名空间商务大厦、浙江联通大厦、江干区政府办公大楼、杭州房产档案馆
综合实力：“中国物业企业品牌价值发布盛典”绿城集团品牌价值评定6.35亿元人民币 2008中国物业服务百强企业综合实力第五名 2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10第二名 08杭州市十佳物业服务企业第一名。
绿城物业组织架构
董事长兼总经理 执行总经理
副总经理
总经理助理
总
人
Βιβλιοθήκη Baidu
财
质
工
保
企
企
维
保
培
生
16
1 宁波公司
12
300
自建项目4个：宁波绿园、桂花园、研发园、皇冠花园；外接项目8个：含慈溪市
17
2 安徽公司
5
127
绿城百合公寓、绿城桂花苑、绿城玉兰公寓、UTOMN金色地带、宋都西湖花园
18
2 上海公司
3
93
上海绿城、明丰绿都、松江星月大业领地
19
1 嘉兴公司
7
165
嘉兴、海宁、桐乡
20
2 北京公司
绿城物业的园区生活服务体系
绿城集团主导推进园区生活服务体系，力图实现从三个方面转型： 一是从关注“物”到关注“人”的转变； 二是从居住品质到生活品质的转变； 三是从物业管理向社会公共结构治理管理的转变。
绿城物业的园区生活服务体系
绿城物业的园区生活服务体系
绿城物业的园区生活服务体系
典型项目对标看绿城——宁波绿城
8
1 春江花月区域
3
86
春江花月、宋都·新城国际、瑞立·中央花园
9
1 市民中心区域
3
11
市民中心、城市规划展览馆、杭州图书馆
10
1 清水公寓区域
5
55
清水公寓、蓝色霞湾、福雷德广场、郁金香岸、沁园雅舍
11
1 余杭分公司
9
78
桃花源、九月森林、中泰·足球基地、港航管理局、瑞城花园、风华苑、锦绣钱塘、森林湖山庄、桃花源南区
绿城物业的业务
专业公司
绿城物业
电
保
梯
洁
公
公
司
司
园
装
林
潢
公
公
司
司
健
文
康
化
公
公
司
司
置
咨
换
询
公
公
司
司
三级服务体系
酒店式公寓、别墅 高档住宅
普通住宅
尊贵生活物业服务体系 舒适生活物业服务体系 居家生活物业服务体系
● 以物业、地产关联 业务开展专业经营业务， 成立专业公司，成为物 业公司利润增长点的核 心中心
1
38
北京绿城公司
3 河南公司
2
55
河南公司
3 新疆公司
1
5
新疆公司
3 湖南公司
5
100
湖南公司、长沙常青藤
3 武汉公司
2
30
武汉公司
3 台州公司
6
100
台州公司、温岭、仙居
3 青岛分公司
青岛分公司
3 重庆公司
2
30
重庆绿城、重庆长青藤、重庆绿升
3 金华分公司
8
90
金华、义乌、永康
3 湖州公司
5
90
务。
2.其次，室内报警系统每月另收取60 元费用，存在重复收费嫌疑，让业主 心里感到不舒服。
业主开门，帮忙 很清楚。 亲切。 拎行包。
3.曾经发生过业主在信报箱内接到恐 吓信事件，反映出在管理上存在严重
的安全漏洞。
现场品质印象
其他（产品等）
环境管理
绿化管理
公共设施管理
安全、道路、交通管理
1.大楼外围有清晰的楼 1.绿城深蓝广场绿化率为25% 1.公寓一楼大堂宽敞明亮，地 1.入口设有门岗和巡逻
体标示以及各种方位指 2.楼外绿化带打理整齐，植物 面如镜，设计独特，尤其彰显 岗，主要维持小区周边
示牌
茂盛
档次。
车辆的停放秩序，避免
2.所有作业指示牌上均 3.室内无论是前台还是休息办 2.写字楼入口为自动感应旋转 影响业主的车辆进入。
1.绿城开发了自己的物业服务管理平 台，旗下每个项目都有独立的物业管 理平台，运用网络为业主提供了一个
绿城印象 -----绿城物业调研报告
杭州物业
目录
风云绿城
众说纷纭话绿城
绿城物业在杭州 绿城物业情况概览 绿城物业组织架构 绿城物业的分布 绿城物业的品牌 绿城物业的园区生活服务体系
典型项目对标看绿城 万科人谈绿城 业主说绿城 媒体评绿城
绿城印象
市场印象 管理印象
我们的思考 ……
绿城物业在杭州 杭州市物业起步较早，经过多年沉淀，形成了四大物业公司，目前的发展态势是：