委托代征业务培训课件

增值税
属于非自建，预缴时以差额作为销售额 预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）*5%=14.29（万元）
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政策解读
例2：
基本概念
销售不动产
出租不动产
甲公司2016年6月30日转让其2013年自建的厂房一间，取得转让收 入1000万元（含税，下同），纳税人于2013年建造时的成本是700万元 。 营业税
应纳税款=100*5%=5（万元）
增值税
应纳税款=100÷（1+5%）*5%=4.7.6（万元）
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政策解读
例4：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下 同），该住房为2014年1月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合 法有效凭证。 广州地区 营业税
• 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人 • 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体 工商户可选择按照小规模纳税人纳税 • 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提 供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登 记，成为一般纳税人
4
政策解读
应纳税款=1000*5%=50（万元）
增值税
属于自建，预缴时以全额作为销售额 预缴税款=1000÷（1+5%）*5%=47.62（万元）
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政策解读
例3：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下 同），该住房为2014年8月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合 法有效凭证。 营业税
1
目录
1 委托代征政策解读
2 代开发票流程简介
3 代开发票注意事项 4 代开发票操作演示
2
政策解读
一、纳税人
基本概念
销售不动产
出租不动产
在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产 的单位和个人，为增值税纳税人。 按身份性质划分 ——单位 vs 个人
企业
非企业性单位 单位
个体工商户
其他个人
个人
政策解读
预缴税款计算
基本概念
销售不动产
出租不动产
自建 ——全额计税
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）*5% （个人转让购买不足2年的住房，也是按全额预缴和申报）
非自建 ——差额计税
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时 的作价）÷（1+5%）*5%
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政策解读
计税 方法
应纳税额=销项税额-进项税额
应纳税额=销售额*征收率
5
政策解读
二、征税范围
基本概念
销售不动产
出租不动产
纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值 税，国家税务总局暂委托地方税务局代为征收。 • 取得
包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种
形式取得。
不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。（权属登记）
按月申报 营业税：应纳税款= 35000 *1.5%=525（元） 增值税：不含税销售额= 35000 ÷（1+5%）=33333（元） 应纳税款= 33333 *1.5%=500（元） 按季申报 营业税：应纳税款= 35000*3 *1.5%=1575（元） 增值税：不含税销售额= 35000 *3÷（1+5%）=100000（元） 应纳税款= 100000 *1.5%=1500（元）
价外税
基本概念
销售不动产
出租不动产
销售额=全部价款和价外费用÷（1+征收率） 例：
甲销售住宅一套，取得售房款100万元。
营业税：营业额=100万元
增值税：销售额=100÷（1+5%）=95.24万元
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政策解读
五、发票种类
基本概念
销售不动产
出租不动产
增值税专用发票（三联/六联）
增值税普通发票（二联/五联）
差额扣除凭证
基本概念
销售不动产
出租不动产
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价
或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务
总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权
• 其他联次交纳税人
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注意事项
二、代开范围
销售不动产
销售方 购买方 企业性 一般销售 单位 非企业 个人 个体工商户 其他个人 普票
小规模 纳税人
专票 普票（仅限不能自开普票的）
免税销售
普票
自行开具，不得代开
一般纳税人
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注意事项
二、代开范围
出租不动产
出租方
承租方 单位 个人
企业性
非企业
专票、普票
（普通住房）免税 （非普通住房）应纳税款=（100-70）*5%=1.5（万元）
增值税
（普通住房）免税
（非普通住房）应纳税款=（100-70）÷（1+5%）*5%=1.43（万元）
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政策解读
例4（续）：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下 同），该住房为2014年1月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合 法有效凭证。 非广州地区 营业税
5.1后
—— —— —— ——
全额，5%
差额，5% 全额，5%
全额，5%
差额，5% 全额，5%
差额，5%，不动产所在地地税申报 全额，5%，不动产所在地地税申报
12
政策解读
纳税人类型
基本概念
销售不动产
出租不动产
不动产类型Βιβλιοθήκη Baidu购买不足2年的住房
地税预缴税款 国税纳税申报 （不动产所在地）（机构所在地） 全额，5% 差额5% 免税 全额，5% 差额，5% 免税
税控发票
增值税电子普通发票
增值税发票
机动车销售统一发票
进项抵扣凭证 以下情形不得开 具增值税专用发 票： 1、向消费者个 人销售不动产。 2、销售适用免 征增值税规定的 不动产。
通用机打发票
非税控发票
通用定额发票
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政策解读
基本概念
销售不动产
出租不动产
10
政策解读
基本概念
销售不动产
出租不动产
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政策解读
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流程简介
先税后票
TAX
税控专用设备发行
发票提供
发票开具
代开发票部门登记
抄报税、验旧
开票数据传输
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注意事项
一、发票使用
• 地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使 用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。 • 第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录 • 第五联交征收岗位留存，用于代开发票和征收税款的定期 核对
基本概念
销售不动产
出租不动产
• 单位（企业性、非企业性）和个体工商户，可以是一般纳税人或 者小规模纳税人 • 其他个人一定是小规模纳税人。
一般纳税人
发票 开具
小规模纳税人
可以自行开具增值税普通发票，不 能自行开具增值税专用发票，可以 到主管税务机关申请代开 简易计税方法
可以自行开具增值税普通发票
和增值税专用发票 一般计税方法
免税
增值税
免税
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政策解读
其他优惠政策
基本概念
销售不动产
出租不动产
• 个人销售自建自用住房免征增值税。 • 被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产 清偿债务免征增值税。
• 为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标
准价出售住房取得的收入免征增值税。 • 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
• 不动产
指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物 、构筑物。
不动产
房屋
住房
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政策解读
基本概念
销售不动产
出租不动产
三、税率和征收率
11%
税率
销售不动产 出租不动产
5%
征收率、预征率
简易计税方法 销售不动产预缴
1.5%
征收率减按
其他个人出租 住房
其他个人出租不动产
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政策解读
四、销售额
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政策解读
划分标准
基本概念
销售不动产
出租不动产
按纳税人类别划分 ——一般纳税人 vs 小规模纳税人
• 从事货物生产或提供应税劳务——年应征增值税销售额>50万元 • 从事货物批发或零售——————年应征增值税销售额>80万元 • 销售服务、无形资产或不动产——年应征增值税销售额>500万元
其他规定
基本概念
销售不动产
出租不动产
不动产类型 购买不足2年的住房 购买2年以上的住房
地税预缴税款 国税纳税申报 （不动产所在地） （机构所在地） 全额，5% 免税 全额，5% 免税
其他个人 （非北上广深）
购买不足2年的住房 全额，5%，不动产所在地地税申报
购买2年以上的住房 免税，不动产所在地地税申报
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39
操作演示——代开发票税款扣缴
40
操作演示——代开发票开具
41
操作演示——代开发票开具
42
操作演示——代开发票开具
43
操作演示——代开发票开具
必须与征收系统、纸质发票 一致
44
操作演示——代开发票开具
45
操作演示——代开发票开具
46
操作演示——代开发票开具
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操作演示——代开发票作废
个体工商户
其他个人
普票
其他个人
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注意事项
三、代开作废与冲红
代开发票遇有填写错误、销售退回等情形，在收到退回的发票联、 抵扣联符合作废条件的，按作废处理；不符合作废条件的，应开具红字 发票。
作废条件：
1、收到退回的发票联、抵扣联时间未超过代开发票开票当月； 2、代开税务机关未抄税； 3、购买方为认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”“专用 发票代码、号码认证不符”
张三出租住房，每月收取租金30000元。
按月申报 营业税：免税 增值税：不含税销售额= 30000 ÷（1+5%）=28571（元）
免税
按季申报 营业税：免税
增值税：不含税销售额= 30000*3 ÷（1+5%）=85714（元）
免税
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政策解读
例2：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三出租住房，每月收取租金35000元。
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*1.5%
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政策解读
出租不动产
基本概念
销售不动产
出租不动产
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在
预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的， 可享受小微企业免征增值税优惠政策。
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政策解读
例1：
基本概念
销售不动产
出租不动产
个体工商户 （北上广深）
购买2年以上的 非普通住房
购买2年以上的普通住房 购买不足2年的住房
全额，5%，不动产所在地地税 申报 差额，5%，不动产所在地地税 申报 免税，不动产所在地地税申报
其他个人 （北上广深）
购买2年以上的 非普通住房 购买2年以上的普通住房
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政策解读
纳税人类型 个体工商户 （非北上广深）
纳税人类型
基本概念
取得方式 非自建
销售不动产
取得时间 4.30前
出租不动产
地税预缴税款 国税纳税申报 （不动产所在地）（机构所在地） 差额，5% 差额，5%
一般纳税人
自建
非自建
4.30前
5.1后
全额，5%
差额，5%
全额，5%
全额，5%
自建
小规模纳税 人（单位、 个体工商户） 小规模纳税 人（其他个 人） 非自建 自建 非自建 自建
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操作演示——发票领用
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操作演示——代开发票申请
34
操作演示——代开发票申请
35
操作演示——代开发票申请
输入销售 方纳税人 识别号， 回车，系 统自动进 行判断
36
操作演示——代开发票申请
输入购买 方纳税人 识别号， 回车
37
操作演示——代开发票税款扣缴
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操作演示——代开发票税款扣缴
文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
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政策解读
例1：
基本概念
销售不动产
出租不动产
甲公司2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让 收入1000万元（含税，下同），纳税人于2013年购买时的价格是700万 元，可以提供合法有效凭证。 营业税
应纳税款=（1000-700）*5%=15（万元）
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政策解读
例3：
基本概念
销售不动产
出租不动产
张三出租商铺，每月收取租金35000元。
按月申报 营业税：应纳税款= 35000 *5%=1750（元） 增值税：不含税销售额= 35000 ÷（1+5%）=33333（元） 应纳税款= 33333 *5%=1667（元） 按季申报 营业税：应纳税款= 35000*3 *5%=5250（元） 增值税：不含税销售额= 35000 *3÷（1+5%）=100000（元） 应纳税款= 100000 *5%=5000（元）
（均为原营业税减免政策的平移）
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政策解读
出租不动产
基本概念
销售不动产
出租不动产
• 其他个人出租不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算缴纳税
额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*5%
• 其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳税额，向 不动产所在地主管地税机关申报纳税。
48
操作演示——代开发票作废
49
操作演示——代开发票作废
50
操作演示——代开发票作废
51
操作演示——代开发票作废
52
操作演示——代开发票冲红