工业地产开发模式与案例研究

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产业地产打造及案例解析

产业地产打造及案例解析
写字楼 市场开发较 为成熟, 同 时, 尤其一 线城市用地 供应有限;
商业 受宏观调控 影响较小, 是目前比较 活跃的地产 板块乊一;
…… ……
• 工业园
工业 物流
• 科技园 • 商务花园 • …… • 仓储物流 • 商贸物流 • ……
定义 产业地产, 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度,指的是: 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体,开发服务于生产制造,研发办公,仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式;从表现形式上,主要包括了工 业园、科技园、商务花园(Business Park )、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括: 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
园区综合模式 ……
地产商模式 ……
企业自用 ……
基金模式 ……
政府模式 ……
主导产业
主导产业结合地方特点确定
主导产业明确
就业岗位
5000-10000人
500—2000人
携眷系数
1.3---1.6
1.1
配套建设
住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等
无(社会配套)
投资额度
3个亿以上
2000万左右(单个)
建设周期
2年
1年
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
19
1.明确思路:宏观大气的开发思路
产业定位
物业需求 经济效应
土地需求 资金投入量 经济效应
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
基础建设 道路要求

工业地产的盈利模式

工业地产的盈利模式

工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种:借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇,进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。

但该种项目需要带项目立项,如EOD采取机械机床厂房的立项模式,然后进行报建,分产权式销售,但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式:科技园区开发模式采取行业主题园区的开发,依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力,深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系,充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。

该类园区一般辅以居住、商业配套。

这为整体园区的开发提供现金流的保障,具有一定的可复制性。

其盈利模式分为三种。

第一,直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二,对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资(风投),然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资;第三,采取张江高科的形式,整体上市,进行融资。

第四种模式:区域运营模式的开发(类似科技园区的开发)类似华夏幸福基业,通过和地方政府谈判,大面积的圈地,突出自己的核心优势(招商运作能力和招商资源)附件一:华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业,具有一级房地产开发资质。

公司于1998年成立.经过十年发展,业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来,公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。

公司自1998 年创建至今,年营业收入20亿,目前旗下拥有数个工业园区,多个大型住宅、商业项目,年开发面积近百万平米。

2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。

是一家具有良好美誉度的企业。

公司以“区域经济发展专家"为战略定位,将依托中国经济的发展和产业升级,不断提升管理水平。

广州工业用地开发模式

广州工业用地开发模式

广州工业用地开发模式广州工业用地开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式有4种,即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1.工业园区开发模式工业园区开模式,是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发,而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点,是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节,是促进区域经济发展的强有力的推动器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。

2.主体企业引导模式主体企业引导模式,一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。

当然很多时候,此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区,其即为在上海石化龙头企业的带动下,做大做强石化企业,同时进行相关行业延申及细化,进而达到整个产业链的完善与发展,为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3.工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。

工业地产案例分析

工业地产案例分析

投资决策与实施
总结词
该企业在投资决策时进行了充分的市场调研和风险评 估,并制定了详细的投资计划。
详细描述
在投资决策阶段,该企业进行了广泛的市场调研,了解 了目标市场的需求和竞争情况。同时,该企业还进行了 风险评估,对可能出现的市场风险、政策风险和技术风 险等因素进行了充分的分析和评估。在此基础上,该企 业制定了详细的投资计划,包括资金投入、人力资源配 置和市场营销策略等。在投资实施阶段,该企业严格按 照计划执行,并不断优化投资方案,确保投资效果的最 大化。
1 2 3
成功因素
该案例的成功得益于精准的市场定位、合理的规 划布局、高品质的建设标准和高效的运营管理。
挑战与应对
在项目实施过程中,面临了市场变化、政策调整 和资金压力等挑战,通过灵活调整策略和多方合 作,成功化解了风险。
创新点
案例在工业地产的开发模式、融资渠道和运营管 理等方面进行了创新尝试,为行业提供了有益的 借鉴。
选址考虑因素
总结词
该企业在选址过程中主要考虑了成本、市场、供应链和人才等因素。
详细描述
该企业在选址时首先考虑了成本因素,包括土地价格、劳动力成本和税收政策等。同时,该企业也充分考虑了市 场需求和供应链情况,以确保产品能够及时交付给客户。此外,该企业还注重人才因素,希望在选址地能够吸引 到高素质的技术和管理人才。
风险控制
在园区发展过程中,应加强风险控制 ,避免盲目扩张和过度依赖单一产业 。
环境保护
在追求经济发展的同时,应注重环境 保护,实现绿色发展。
03
案例二:某制造业企业的选址与投资
企业简介
总结词
该企业是一家专注于机械制造的大型企业,拥有多年的行业经验和良好的市场 口碑。

工业地产案例分析

工业地产案例分析
失败教训3:配套设施不足
总结:市政基础设施和商业配套不完善,影响企业生产和员工生活,降 低项目吸引力。
失败教训
失败教训4:招商效率低下
总结:招商策略缺乏针对性和实效性 ,宣传推广力度不够,未能有效吸引 目标企业入驻。
改进建议
改进建议1:加强市场调研
描述:在项目开发前期,深入开展市 场调研,了解目标客户的需求和偏好, 为项目定位和规划设计提供依据。
地理位置选择
考虑交通、物流、产业聚集度等因 素,选择合适的地理位置,以降低 企业运营成本和提高产业集聚效应。
产业定位与规划
根据市场需求和产业发展趋势,确 定项目主要产业方向和产业链上下 游配套,制定产业发展规划。
工业地产项目规划
规划布局
设施配套
根据项目定位和客户需求,合理规划 厂区、办公区、仓储区等功能区域, 提高土地利用效率。
专业化的人才较为短缺。
工业地产发展策略
加强政策引导
政府应加大对工业地产发展的支持力度,制定更加优惠的税收政策和 资金扶持政策,鼓励企业加大对工业地产的投资。
推进产城融合
将工业地产与城市发展相结合,推动产业园区与周边城市和地区的产 城融合发展,提高产业集聚度和企业竞争力。
创新运营模式
探索新的工业地产运营模式,如“园中园”、“托管园”等模式,提 高产业园区的管理水平和运营效率。
案例三:某制造基地
总结词
传统制造,转型升级
详细描述
该制造基地以传统制造业为主导,涉及机械、 电子、化工等领域。园区注重传统产业的转 型升级,通过引进先进技术和设备,提高产 品质量和附加值。同时,园区积极培育新兴 产业,推动产业升级和创新发展。
05 未来展望
工业地产发展趋势

工业地产项目课件

工业地产项目课件
内部收益率
计算项目的内部收益率,以评项目可行性的决策指标,如净现值 、现值指数等。
风险调整
根据风险评估结果,调整决策指标,以反映风险 因素对项目的影响。
决策判断
根据决策指标和调整后的结果,判断项目的可行 性,并制定相应的投资策略。
03
工业地产项目开发流程
3
项目销售与租赁
开展项目销售和租赁工作,实现项目的经济价值 和社会效益。
04
工业地产项目运营管理
物业管理
物业服务范围
提供全方位的物业服务,包括但不限于安保、清洁、绿化、设施 维护等。
物业服务质量
确保物业服务质量符合标准,满足客户需求,提高客户满意度。
物业服务费用
制定合理的物业服务费用标准,确保费用透明、合理。
工业地产项目课件
CONTENTS
• 工业地产项目概述 • 工业地产项目投资分析 • 工业地产项目开发流程 • 工业地产项目运营管理 • 工业地产项目案例研究 • 工业地产项目未来发展趋势与
展望
01
工业地产项目概述
定义与特点
定义
工业地产项目是指用于工业生产和相关活动的土地和建筑,包括制造业、物流 、仓储、研发等。
05
工业地产项目案例研究
成功案例分析
案例一
某高科技产业园
案例二
某物流仓储中心
案例三
某汽车制造基地
案例四
某新能源产业园区
失败案例分析
案例一
某传统制造业园区
案例二
某化工企业生产基地
案例三
某食品加工基地
案例四
某纺织品制造园区
案例启示与经验总结
启示一:选址与市场需求匹配
在成功的工业地产项目中,选址与市场需求的高度匹配是一个共同特点。在项目 前期,深入调研市场需求和产业发展趋势,选择具有发展潜力的地区和产业作为 投资方向,是项目成功的关键。

工业厂房代建的“PMC+EPC”模式

工业厂房代建的“PMC+EPC”模式

工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家,最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。

从1945年开始,很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中,但直到1970年,工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。

工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。

根据工业地产报告显示,早在十年前,“日本的工业地产就已占全世界的30%,对日本GDP 贡献在40%以上;而美国工业地产占全世界的27%,对美GDP贡献也超出了30%”。

园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在中国,工业房地产的土地批租年限为50年。

作为产业体系中的一环,园区工业地产承担了基础载体的供应使命。

在过去的10年里,经历过大干快上的黄金时代,也面临着潮水退去的深耕时代,其底层逻辑已悄然发生改变。

从客观环境看,工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起,园区工业地产开发政策与早期不可同日而语;从参与者看,即有传统开发区分离后的管委与平台公司,也有园区工业地产新势力的加入,还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。

工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地,比重高达20%。

全国范围内,在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个,存量规模可观,如何盘活资产,通过提升园区运营,助力中国制造升级,反哺地方发展,正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下,制造业成为各国竞争焦点,推升工业地产成交在近年来稳步增长。

2016-2021年间,全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%,已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种,以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。

工业地产的可行性研究报告

工业地产的可行性研究报告

工业地产的可行性研究报告一、研究背景随着工业化进程的加速和产业结构的调整,工业地产成为近年来不少地方政府和企业关注的热点。

然而,随着城市化、产业化的快速发展,土地资源的稀缺和成本的上升,工业地产的布局、开发和利用面临着一系列的问题和挑战。

因此,进行一项关于工业地产可行性的研究和分析,对于促进地区经济发展,提升工业地产的竞争力具有重要的意义。

二、研究目的1. 了解当前工业地产的发展现状和动向,分析工业地产所面临的问题和挑战;2. 探讨工业地产在城市发展中的作用和意义,以及其对于地方经济的贡献;3. 分析工业地产的市场需求和供给情况,评估工业地产的发展潜力和趋势;4. 对比分析不同类型工业地产的利润和风险,评估工业地产项目的可行性。

三、研究内容1. 工业地产的发展现状和动向(1)国内外工业地产市场情况(2)工业地产开发的融资方式和政策支持情况(3)工业地产开发项目的成功案例和经验2. 工业地产的问题和挑战(1)土地资源的稀缺和成本上升(2)环境保护和生态平衡的压力(3)交通、物流等基础设施不完善(4)工业地产的可持续发展问题3. 工业地产在城市发展中的作用和意义(1)促进地方工业发展和经济增长(2)带动相关产业链的发展(3)提升城市竞争力和形象4. 工业地产的市场需求和供给情况(1)工业地产的需求分析(2)工业地产的供给情况及市场竞争格局(3)工业地产开发项目的投资回报率和风险评估5. 工业地产项目的可行性分析(1)工业地产项目的投资规模和收益预测(2)工业地产项目的风险评估和控制措施(3)工业地产项目的市场定位和推广策略四、研究方法1. 文献资料法:采用查阅大量学术文献、专业资料和政府文件,系统地收集和整理工业地产的相关资料和信息;2. 实地调研法:通过实地走访、访谈和问卷调研,深入了解工业地产开发和利用的实际情况;3. 数据分析法:采用统计学和数学模型等方法,对工业地产的市场需求和供给情况进行数据分析和量化评估;4. 经济学分析法:结合市场经济理论和投资理论,对工业地产项目的投资可行性进行经济学分析和评价。

工业地产四大运营模式

工业地产四大运营模式

库房无忧作为一种新型的地产模式,产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。

根据开发主体的不同,产业地产的开发模式主要分为四种:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

四种模式各有利弊,能否顺应潮流,适应当下才是成败与否的关键。

1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式:是以政府为主导,根据城市规划发展的需要,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,政府根据产业运营的特点进行规划与开发,并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻,从而形成产业化的区域模块,提高了产业地产的辐射力和影响力。

利:这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。

弊:这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点,非常容易导致机构膨胀、政企不分。

2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地再开发,建立完善相应配套设施,以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。

利:这是政府支持、企业带动的一种开发模式,它不仅符合主体企业战略发展的需要,也易于带动同一产业的集聚。

弊:这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发,无法适应跨行政区划的综合开发要求,所以难以作为产业地产开发的主要模式。

3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式。

因此从本质上来说,产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。

利:这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低,而且回收资金相对较快。

产业地产的运营商业模式简析

产业地产的运营商业模式简析

产业地产的运营商业模式简析近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。

首先,传统房企开始往产业地产转型。

房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。

以XXX为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

其次,产业地产商开始大肆布局。

华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。

近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。

XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。

联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。

清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。

XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

第3、制造企业、电商向产业地产延伸。

从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。

但现如今,产业资本开始觉悟,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

工业类用地上可建的建筑物用途通常包括:工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来,战后第三次全球产业结构调整进入高潮,世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征,不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求,劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移,也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

由于中国经济发展采取了较为开放的模式,加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势,使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

改革开放以来,我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移,这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。

制造业的发展和升级,给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇,其间也蕴藏着新的商机。

02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期,它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。

开发区作为本地区国内外经济的交汇点,是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节,是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性,已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。

这在国家级和省级开发区表现得更为明显。

同时通过外引内联,开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。

工业地产开发模式及注意细节

工业地产开发模式及注意细节

⼯业地产开发模式及注意细节⼯业地产指⼯业类⼟地使⽤性质的所有熟地、⽑地以及该类⼟地上的建筑物和附属物,有别于住宅、综合类⽤地和商业以外的第四种性质⽤地。

⼯业类⼟地上的可建建筑物⽤途有着⽐较⼤的范围,其中包括⼯业制造物流仓库、⼚房及⼯业研发楼宇等。

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⼯业地产开发模式1、⼯业园区开发模式⼯业园区开模式是⽬前中国各级地⽅政府最常使⽤的⼯业地产开发模式,⼯业园区开发模式同样也是我国⽬前⼯业地产市场的主要载体。

各类⼯业园区作为本地区国内外经济的交汇点是我国价值链中具备良好的辐射、⽰范和带动作⽤的重要环节是促进区域经济发展的强有⼒的推动器。

2、主体企业引导模式主体企业引导模式⼀般是指在某个产业领域具有强⼤的综合实⼒的企业,为实现企业⾃⾝更好的发展与获取更⼤的主体企业利益价值;3、⼯业地产商模式⼯业地产商模式是指房地产投资开发企业在⼯业园区内或其他地⽅获取⼯业⼟地项⽬,在进⾏⼯业地产项⽬的道路、绿化等基础设施建设乃⾄仓库、⼚房、研发等房产项⽬的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的⽅式进⾏⼯业地产项⽬相关设施的经营、管理,最后获取合利的⼯业地产开利润。

4、综合运作模式综合运作模式是指对上述的⼯业园区开发模式、⼯业地产商模式和主体企业引导模式进⾏混合运⽤的⼯业地产开发模式。

⼯业地产开发需要注意哪些细节1、⼯业地产开发前对于拟引⼊的⾏业需要进⾏详细的调研,根据意向进驻的⾏业特点规划⼯业地产的⼯业布局。

2、⼀个⼯业地产项⽬的成功运作需要诸多因素的协调配合,除了⼟地价格外,还有交通条件、原料及劳动⼒易获得性、物流畅通、政策⿎励、税收优惠、产业链配套、⾦融⽀持等因素。

3、积累或引进⼯业地产运营知识,在⼯业地产运营⼈才紧缺的前提下尤其必要。

总⽽⾔之,⼯业地产开发模式有⼯业园区开发模式、主体企业引导模式、⼯业地产商模式以及综合运作模式,⼯业地产开发需要注意根据意向进驻的⾏业特点规划⼯业地产的⼯业布局。

工业地产项目课件

工业地产项目课件
运营管理
阐述园区的运营管理模式,包括企业入驻、产业 孵化、人才引进、融资服务等方面的管理策略。
成功经验
总结园区在吸引高科技企业、培育创新产业、提 升园区竞争力等方面的成功经验。
案例三
绿色建筑设计
介绍项目在建筑设计阶段如何运用绿色建筑理念,提高建筑的节 能、环保性能。
节能技术应用
阐述项目在建筑节能技术方面的应用,如太阳能、地源热泵等可再 生能源技术。
02
强化安全防范措 施
加强园区安保工作,通过 视频监控、巡逻等方式, 确保园区安全无虞。
03
建立应急处理机 制
制定针对突发事件的应急 处理预案,提高应对突发 事件的能力。
04
定期进行风险评 估
定期对项目进行风险评估 ,识别潜在风险,并采取 相应的控制措施,确保项 目的稳健运营。
工业地产项目融资
05
THANKS.
龙头企业招商
以行业龙头企业为核心,吸引其上下 游企业入驻,快速集聚产业链资源。
政策支持招商
充分利用政府提供的税收、租金、人 才等优惠政策,吸引企业入驻。
工业地产项目运营管理与服务
01
02
03
04
建立专业运营团队
组建具备行业经验的运营团队 ,负责项目的日常管理、招商
、服务等工作。
提供一站式服务
为企业提供工商注册、税务登 记、人才引进等一站式服务,
静态投资回报期
根据项目的初始投资和预 计的每年净收益,计算投 资回报期,以评估项目的 短期收益。
动态投资回报期
考虑资金时间价值,使用 折现现金流等方法计算投 资回报期,以评估项目的 长期收益。
敏感性分析
分析不同因素变化对投资 回报的影响,以识别项目 的风险和潜在机会。

工业地产的开发模式盈利模式

工业地产的开发模式盈利模式

产业链整合盈利模式
要点一
总结词
通过整合工业地产上下游产业链,提供一站式解决方案, 获取产业链整合的收益。
要点二
详细描述
这种盈利模式需要深入了解工业地产相关产业链,整合资 源,提供全方位的服务。通过降低客户成本、提高运营效 率等方式实现盈利。
04
工业地产的风险与挑战
市场风险
市场需求波动
工业地产市场的需求受宏观经济、产业政策和国际贸易 等因素影响,市场需求波动可能导致项目盈利不稳定。
投资运营模式
总结词
指企业通过投资获得工业地产项目,并依靠 租金收入和资产增值实现盈利。
详细描述
投资运营模式需要企业具备充足的资金实力 和投资眼光,能够选择具有潜力的工业地产 项目进行投资。通过租赁或出售等方式获得 收益,并依靠资产增值实现盈利。这种模式 注重长期稳定的收益回报,适合有长期投资 规划的企业。

03
工业地产的盈利模式
租金收入盈利模式
总结词
通过出租工业地产获取稳定的租金收 入,是工业地产最基础的盈利模式。
详细描述
这种盈利模式主要依赖于工业地产的 租赁市场,通过合理定价和优质服务 吸引租户,并保持稳定的租金收入。
资产增值盈利模式
总结词
通过长期持有并经营工业地产,实现资产价值的提升,并通过出售或再融资实现盈利。
详细描述
这种盈利模式需要长期持有工业地产,并对其进行有效的经营管理,以提升资产价值。 同时,需要关注市场动态,选择合适的时机进行出售或再融资。
服务费盈利模式
总结词
通过提供工业地产相关的服务,如物 业管理、设施管理等,获取服务费用 收入。
详细描述
这种盈利模式需要提供专业化的服务 ,满足工业地产租户和管理者的需求 ,并从中获取合理的服务费用。

工业地产分析 PPT

工业地产分析 PPT

大家学习辛苦了,还是要坚持
继续保持安静
工业地产开发模式
• 工业园区开发模式 • 主体企业引导模式 • 工业地产商模式 • 多方主体综合模式
工业园区开发模式
以政府开发为主导,规划开发区,产业园,示范带动区域经济全面发展,政府通过招商引资,土地出让的形式引进项目,
• 主要资本方是政府,政府先期投入为主,制定相应的优惠政策和税收政策实现招商,同时还负责园区管理和升级 • 也是最常使用的工业地产开发模式
案例:东莞松山湖工业园 • 松山湖是东莞落实科学发展观,创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区,将努力发展成为国内外著名企业聚集中
心、研发服务中心和人才教育中心 • 定位: • 1)东莞对外经济技术合作的载体。 • 2)东莞产业机构升级的龙头。 • 3)东莞产业支援服务业中心。
主体企业引导模式
案例分析 北京诺基亚工业园—主要依靠诺基亚的品牌影响,吸引手机零配件和服务商跟随而至
工业地产商模式
多方主体综合模式
工业地产开发风险
工业地产的八大风险
我国工业地产发展的问题
由此得出
产业地产起步很容易。因为相对而言,土地价格低、客户要求低、 政府对新鲜事物期望也低。不过,这行业走稳难,主要是指项目持 续运营和获得新项目困难!
工业地产分析 PPT工业地定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑 物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用 地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产的土 地批租年限为50年。
产业地产细分为工业地产,商业地产,物流地产、旅游地产、农业 地产等等。
二.是促进入驻企业的发展:形成真正的产值和税收,让企业特别是中小企业真正感受到 在这个区域可以获得良性发展。 四.是预测了解企业需求:比企业还要预先知道,增加企业的持续价值 五.盈利模式的创新:适合自己发展步伐的盈利模式

工业地产商运营模式

工业地产商运营模式

工业地产商运营模式工业地产商运营模式在当前住宅市场存在诸多变数的当下,不少原本仅以开发住宅或商业地产为主的开发商开始重视起工业地产这个曾经的“冷馒头”。

业内人士认为,分散公司需要承担的市场风险,是地产开发商朝向多元化发展的结果。

而工业地产商借助其特有的经营模式,在宏观调控和人民币不断升值的大背景下运营工业地产,值得我们重点关注。

工业地产商运营模式分析及法律风险防范一.工业地产商运营模式分析(一)工业地产的概念工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇以及酒店、商铺等配套设施。

工业地产开发不受住宅、商业房地产等策的调控影响。

工业地产作为一门产业,有其独特的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

(二)工业地产商开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式有4种,即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理的地产开发利润。

目前,随着我国国土资源部严控工业用地,企业直接通过招拍挂方式获得工业用地建造工业厂房难度越来越大,而经过政府批准开发的工业园区以及部份工业地产开发商却囤积着大量的土地资源,因此根据购买企业的特定需求建造工业厂房就成了目前工业地产发展主要模式之一,即所谓“定向建造”模式。

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创新科技广场(一期、二期)
– 创新科技广场的定位是高科技产业大厦,一期成交均价为5000元/平方米,该项目首批 并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额,实现100%的销售率。 – 二期(2004年开盘)基本情况: 建筑面积:8.5万平方米,分东/西两座,高二十层(不含地下停车场二层),呈东西向 排列 主力户型:300平方米和600平方米之间,共计151个单元;开盘均价:9000元/平米
4、创意地产
(1)创意产业朔源
20世纪90年代,《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国, 最早将‚创造性‛概念引入文化政策文件。
创意产业,又叫创意 工业、创造性产业、 创意经济、文化产业 等,其概念主要来自 英语creative industries 或 creative economy。
相关配套设施的成熟与完善
引进知名快餐店肯德基、中国电信等进驻天安数码城,也让一些知名的咖啡厅、健 身房等加盟。
(3)天安将“天安数码城”有效的进行了复 制 天安广州番禺节能科技园
占地50万平米,规划建筑面积76万平米,总投资超过40亿元。 天安龙岗数码新城。占地12万平米,建筑面积36万平米,总投资超过15亿元
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3、高科技工业园——天安数码城
(1)基本情况
• 区位:深圳天安数码城,坐落于深圳福田中心区。 • 园区规划: 占地:30万平方米 总建筑面积:80万平方米,包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23 万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。是一座融 科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
工业地产开发模式与案例研究
1、工业地产开发模式概述
2、总部基地
3、高科技工业园区
4、创意地产 5、物流地产
1、工业地产开发模式概述
(1)工业园区开发模式
此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支 持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后 通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
天安南海数码新城。
位于佛山南海桂城,占地面积12万平米,建筑面积30万平米,总投资约10亿元。 天安东莞数码城。位于东莞市南城区,占地约100万平米,建筑面积220万平米,投 资超过50亿元。 建成的还有南京天安中心、上海天安阳光半岛等,尚在北京、广州、惠州、南通、无锡、 常州、福州、长春、大连、武汉、肇庆及江门等地有待建物业约650万平米(含住宅)。
标准厂房
共6栋,是由过去的工业厂房改造而成的,目前已经是各类科技型企业的办公用地,价格约 60-70元/平米/月,面积在500-2来自00平米之间,目前已经全部租完。
天安公寓
靠近滨河路,是天安数码城住宅配套,共6栋,全部为30-50平米之间小户型,销售均价: 35000元/平米,已全部售出。
时间
典型案例:上海金山的上海石化工业园区,即为在上海石化龙头企业的带动下, 做大做强石化企业,同时进行相关行业延申及细化,进而达到整个产业链的完善与 发展,为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
(3)工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工 业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、 研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行 项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。
数码时代大厦
– 位于天安数码城北端入口,包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。 功能:商业、办公。 建筑面积:11万平方米;经营形式:全部销售。 销售均价:7000元/平米;目前出租价格:120元/㎡/月。开盘时间:2002.8.2
福田天安科技创业园(2003年建成)
– 由福田区政府与天安数码城共同打造的高新技术创业中心。大厦分为A、B座,楼层共 为11层,已于2004年3月入伙。 总占地面积8157.8平方米;总建筑面积35446平方米; 配套服务设施4814平方米,培训中心5077平方米,科技企业孵化器20105平方米。

组织营销策划活动,带动客户基数的产生并促进招商的实现。
总部基地的几个必要条件
• 首先必须有一定的产业或者经济的发展或者经济的聚集.如果这一地区没有什么经济活动, 在那建一个基地根本不能生存。目前在我国些经济集中地区,如北京、上海浦东(金融产业), 再如广东、深圳( 外贸、高新技术为主)等已初具总部经济区域的规模及趋势。 第二,需要政府的强力支持。中国政府在经济中起着很重要的作用,不光中国,任何一个 市场经济国家都是这样。 第三,离网络设施比较近, 比如交通基础设施,包括人流和物流。因为经常要和周边进行 商品交换、信息交换等活动。 第四,这一地区必须是高素质人才聚集的地方,具备技术创新和营销方面的优势 第五,合适的体制形态和组织形态。
现在
集科技孵化、产品研发、金融 商务服务与优良办公生活环境 四位一体的国家级民营科技园 区
(2)借鉴要素
定位精准——服务中小企业、服务民营经济
天安数码城定位民营高科技企业的摇篮 ,在客户的选择上民营高科技企业占据绝对 优势,不仅吸引个人创业者来此打拼创业,也吸引一些久负盛名的民营高科技企业 来此发展。 •服务区:金融、银行、商务、法律、会计、管理咨询、餐饮等服务 •标准层孵化区:以150平方米单元为主,提供给初创型企业、研发型企业、留学生 等科技人员创办的企业,促进从无到有的孵化
典型案例:苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构 集聚和高科技人才集聚的区域,科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。
(2)主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大综合实力的企业,通过获取大量的工业土地,以营 建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,通过土地出 让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
(5)各开发模式评述
工业园区开发模式在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策 应对,包括园区产业类型,土地出让和规划等。 主体企业引导模式对于单个房地产开发商来说并不合适,或者说不能主动参 与,毕竟房地产开发商并非所谓的主体企业,难以获得同主体企业同等话语 权,更合适的选择应该是在主体企业确定之后围绕主体企业进行开发运作 (如招商与TCL西丽科技园项目的合作),当然如果可以获得主体企业的工 业地产订单会是更好的选择。 而工业地产商模式,对于中国内地开发商来说也存在一定壁垒,内地的开发 商目前更多停留在房地产增量开发阶段,对于房地产存量经营,中介服务和 房地产金融方面介入较少,企业更多停留在房地产开发型阶段。而进入中国 内地的工业地产商在国外都有丰富的经营管理经验,属于房地产投资(资本 运营)型或者房地产服务型企业。
状况
马申创办天安(深圳)实业发 展有限公司
1986年
80年代末期
与泰然实业有限公司合作成立 深圳天安开发公司 大规模开发车公庙工业区(包 括厂房、公寓、高级住宅等, 以传统的服装、印刷、仓储业 为主)
80年代末90 年代初
90年代末
重新定位:中小民营科技产业 园,1999改名为:天安数码城 早期的服装、仓储等或升级换 代,或迁往关外,或保留总部
(3)盈利模式
努力提升围绕产业链企业的配套增值服务;
•为企业提供一条龙的入驻基础服务; •定期引进和组织高端的经济和学术交流会议;
•每月组织一次总裁沙龙活动,为入驻企业的决策层提供交流平台;
•根据企业员工的需求,不定期组织一些专业讲座或培训,帮助企业员工充电; •配套各类工作和生活设施,提供高品质物业管理服务。
各项园区优惠政策的支持
•凡入驻总部基地的高新技术企业,皆享受中关村科技园区优惠政策,企业经营 所得税按15%的税率征收; •高新技术企业自注册之日起,三年内免征所得税,第四至第五年减免按7.5%的 税率征收; •在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊的优惠。
(4)招商模式
• • • • • 主动联系外地企业,扩大成交客户基数; 拓展外地代理体系,合作开发市场; 主动参加各种经济会议,宣传总部经济,带动招商; 发挥各地驻京办事处的纽带作用,发掘属地客户; 积极联系外地企业驻京分支机构,促进母体企业对总部基地的了解,带动招商;
典型案例:普洛斯上海西北物流园达8万平米,目前普洛斯已进入中国12个 城市,拥有15个项目,面积约57万平米,其中包括在合肥的大型物流中心。
(4)综合运作模式
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点, 既要求在土地、税收等政策上的有力支持,也需要在投资方面能跟上开发 建设的步伐,还要求具备工业项目的经营运作能力的保证,因此, 会对以 上各种开发模式综合使用。
• 园区现状: •创新科技广场二期 •园区现有建筑21栋。其中标准厂房6栋(24万平方米),高档住宅 楼7栋(10万平方米)、公寓6栋,写字楼5栋(包括时代数码大厦、 创新科技广场一期与二期、天安科技创业园)会所一栋,商场一栋。
天安公寓
创新科技广场二期
天安高尔夫 海景花园
标准厂房
天安科技创业园 天安数码 时代大厦 创新科技 广场一期
(2)投资模式
中关村(丰台)总部基地的开发机制,简单的说,就是政府引入外资,共同 开发园区土地二级市场,关键点是摆正了园区管委会、园区下属土地开发总 公司和外资公司三者之间的关系。 隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司,对园区土地进行 一级开发,将生地整理成熟地,以土地入股(每亩130万元),与英国道丰国 际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技 商务园建设发展有限公司(以下简称道丰公司,其中北京丰台科技园建设有 限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设 有限公司15%股份)。
2、总部基地——中关村(丰台)总部基地
(1)基本情况
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