2018佛山苏宁广场定位及物业发展建议-世联出品

总部办公（1、2F商铺） 酒店裙楼底商
中低区（写字楼的2/3体量） 总部办公（3-6F公寓）
公寓塔楼A
公寓
公寓塔楼B
公寓塔楼C
公寓塔楼D
合计
其中可售面积
计算面积（万㎡） 7.3 1.6
约1.94 0.51 0.17 约4.44 1.13 1.73 1.23 3.56 3.15 26.76
15.92
销售目标
佛山中德工业服务区、佛山新城市中心、现代岭南文化新城，拥有 中德工业服务区以及中欧城镇示范区两大平台，使得区域发展潜力巨大
城市绿肺资源，区域最优质的景观资源，超百万方佛山新城公园， 东平河江景、临江湿地公园
珠三角一小时生活圈的便捷交通，5大轨道环线接驳优势，充分考 虑契合地铁人流特性，放大商业辐射半径，拓宽客户基数
写字楼：打造以“5O”为核心的服务式生态创意写字楼
项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与
经 营 方 式 步行街均为自持，而少部分底商、5栋公寓及写 字楼中低区则为可售部分，约15.92万㎡
经营方式 持有
销售
物业经营方式及面积统计
产品类型
子项
商业
购物中心 步行街
写字楼
高区（写字楼的1/3体量）
商业 写字楼（酒店）
项目开发目标
世联理解: 实现项目滚动开发和公司稳健财务目标完成，同时通过项目影响力，推广苏宁品牌， 拓展苏宁置业在珠三角区域的地产业务。
• 发挥绝无仅有的地铁上盖、城市中心、规模优势，把苏宁品牌提升到更高的层 企业品牌 次，实现大飞跃
层面
• 尽可能的通过可变现的物业来满足项目的滚动开发和现金流稳定，保证公司稳 企业利润 健的财务指标完成
商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少； 因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对 于可售物业的价格预期将提高。
公寓目标售价：2万元/㎡以上（带装修） 写字楼目标售价：1.8万元/㎡以上
重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。
层面
• 通过本项目的面市立足于佛山市场，借助广佛同城化的良机辐射至广州，影响 企业发展 整个珠三角区域，在华南区域成功推广苏宁品牌
层面
二
佛山苏宁广场定位及物业发展建议
Part 2 项目整体定位
01
项目SWOT分析
02
整体可比案例
03
项目驱动模式
04
项目整体形象定位
项目SWOT分析
充分考虑区域及轨道交通优势，直面项目人流导入问题及消费群体需求，创造专属 的综合体方式及更大的现金流
目录
一 项目开发背景
二 项目整体定位
三 各物业发展建议
四 营销发展建议
五 项目开发及经济测算
一
佛山苏宁广场定位及物业发展建议
Part 1 项目开发背景
01
项目竞争格局
02
项目本体价值
03
项目属性界定
04
项目开发目标
项目竞争格局
广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城 内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。
商业机会：区域内大型商业基本空白，各业态均具备较 大发展空间；
交通升级：轨道交通+道路改造，加强通达性，增加辐射 半径，吸引外部客流。
劣势（weakness）
人流导入：片区未形成商业氛围，产业人口导入在短时 间内难以实现
物业类型：纯商业用地，物业类型丰富，但变现能力具 有一定难度
物业规划：目前已完成地基工作，物业规划已定型，仅 能从产品规划上进行优化
优势（strength）
轨道优势：城市中心地段，独有的五条轨道交通接驳； 客户基础：拥有庞大的企业基数和20万核心消费人群； 规模优势：区域内最大规模商业综合体； 开发商资源优势：擅长开发商业地产，良好企业形象，
具有品牌牵引力。
机会（opportunities）
区域价值：区域进入中高端档次开发的新阶段，带动企 业及消费人群质素提升，带来优质客户来源；
世联行·佛山公司 2017.6
产品
前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾
集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验 消费场所
公寓：结合市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞 争力为原则 ① A座平层公寓 ② B座4.5米层高loft公寓 ③ C座平层公寓 ④ D座高区打造loft公寓，低区打造平层公寓 ⑤ 总部办公3-6层打造为3.6米层高的类loft公寓产品
威胁（threats）
供应量大：未来3-5年内新城综合体开发进入快速增长， 项目将面临巨大的外部竞争压力；
写字楼库存巨大：佛山写字楼竞争激烈，去库存压力大； 商业消费力：短期内核心消费客群消费力中等偏弱； 商业客群分流严重：多商圈导致客群分流严重。
整体可比案例
深圳华润中心：拥有深圳最大的购物中心——万象城，以商业为核心驱动的城市综 合体
祖庙板 块
桂城金 融高新 区板块
季华路板块
佛山新城 板块
广州商业核心区
佛山新 城商务 核心区
传媒中心
苏宁广场
八大总部
八大总部将建成的商业商务量约90万平方米，约占核心区总商业商务量的22.8%，但大部分项目均已停工。
项目本体价值
佛山苏宁广场拥有跳脱市场竞争的优质项目基础！
“
项
目
印
”
房地产业投资环境稳定，佛山资产完成投资额连年走高，对项目开 发有强力的经济支撑。苏宁广场所处的顺德区也占据佛山楼市重要地位。
转型CBD级的开发阶段，片区形象中高端； 产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。
商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数； 入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。
综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应； 全部为商办物业，变现具有一定难度。
城市核心地段、非传统商圈 规模、轨道交通优势突出 未来聚集中高端消费群体 具有一定变现难度的综合体
交通便利/昭示性好 北区
物业 类型
购物 中心
商业 写字 酒店及 住宅
街
楼 公寓
超过200亿投入市级配套环绕，集六大中心于一体，客户吸引力增 大，更多的人流涌入佛山新城
苏宁置业，中国领先的智慧地产运营商，专注于当代城市空间的智 慧化开发与运营
佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业区域三大产业支柱， 未来实现高尖精人才的导入
项Leabharlann Baidu属性界定
项目打造中高端的城市综合体机会较为明显