2006年三门峡市房地产市场调研报告

三门峡

房地产市场调研报告

报告提纲

第一部分、峡市概况

1.地区人文

2.地区地理

3.远景规划

第二部分、峡市房地产市场特征

1.峡市房产整体发展概况

2.住宅地产发展现状分析

第三部分、区域市场总体分析

1.该项目所在区域概况

2.地块分析

3.竞争分析

第四部分、项目SWOT分析

1.项目基本概况

2.优势分析

3.劣势分析

4.机会分析

5.威胁分析

第五部分、调查总结及项目初步建议

第一部分、峡市概况

1.地理人文

峡市境内有许多著名的人文景观,如铸鼎原遗址群、函谷关、古陕州城、虢国墓地、仰韶村遗址、周桓王陵遗址等,作为重要的旅游城市,人文底蕴深厚。

2.地理特征

峡市位于河南省西部,东北接洛阳市新安县、东临洛阳市宜阳县和洛宁县;东南邻壤洛阳市栾川县;南同南阳市西峡县为邻;西南与陕西省商洛地区洛南县、丹凤县、商南县相连;西和陕西省渭南市潼关县共界;北隔黄河和山西省运城市芮城县、平陆县、垣曲县相望。

峡市东西横距153公里,南北宽132公里,总面积10496平方公里。辖“一区、两市、三县”:湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县、卢氏县,总人口219万。

3.远景规划

——着力发展五大产业基地。围绕五大产业基地建设,强力推进重大项目建设,进一步延伸产业链条,提升产业整体实力。

——抓好重大工业项目建设,大力推进天元铝业电解铝迁建项目、300万吨煤制油项目、灵宝林纸一体化项目;确保开曼氧化铝三期、东方希望氧化铝二期、戴卡轮毂二期等一批项目在年内建成投产。

——选择培育高新技术产业,重点建设渑池仰韶生化酶制剂扩建、金渠集团年产10

吨金盐、豫西药业300万只盐酸纳美芬注射液等项目。

——加快形成产业聚集发展。要按照走新型工业化道路的要求,强化资源整合,聚集生产要素,打造特色产业经济圈和工业园区,逐步实现工业结构多元化、产业层次高级化、产品加工深度化、企业发展集群化,推动经济增长方式的根本转变。

——大力发展循环经济,从资源开采、生产消耗、废弃物回收等环节,加快推进资

源的综合利用,形成“资源合理开采—综合利用—清洁生产—废弃物回收再生”的生态型循环经济模式。

第二部分、峡市房地产市场特征

一、峡市房产整体发展概况

通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点:

◎房产开发起步较晚,开发规模及价格正处于逐步攀升阶段,房产开发商品化程度低;

◎房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境,规模化的市场尚未形成;

◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够,营销水平落后;

◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在,房地产市场化的程度较弱,并且在售楼盘不多;

◎二级市场表现稍活跃,其价位与商品房市场步调接近。

二、住宅地产发展现状分析

从整个峡市房地产市场的发展看,住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多,后续开发量正逐步增加;有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多;随着竞争激烈程度的加强,发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。

依据调查显示,目前峡市房产品质逐步提升,具有代表性的有:天盛御景、建业新天地、新天域、永兴花园等。下面就这些楼盘进行具体分析,以便掌握峡市未来的市场发展情况,为本案的开发与营销提供参考资料。

1、代表性楼盘概况

规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主,小高层为辅;小高层呈现与多层共存的市场现状,小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育,目前还处于初级阶段;

产品立面外观多数以外墙涂料处理,品质感稍显不足;

开发户型主要以二房、三房为主,四房占很少一部分,顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。

2、代表楼盘对比

根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征,本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析,有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验,为本项目的规范化市场运作奠定基础。

⑴天盛御景

——项目导读:该项目于2006年10月份正式进入市场,项目位于大岭路与崤山路交汇处,由深圳市华彦地产全程代理,深圳中信建筑设计,香港富润物

业提供管理服务,是目前三门峡市市场化运作项目的典范。

——项目定位:三门峡人上层生活的坐标,一座园林化的社区;

——项目规模:总占地50余亩,总建筑面积6万平方米;建筑共有10个单元,分别由11+1、16、17层的小高层及部分两层临街商业裙楼组成。

——建筑特色:简洁、现代的建筑风格;

——工程进度:06年10月份进入市场以来,截至目前将近半年时间,目前工程进度进行至2层;

——销售情况:目前销售率排号率接近70%,计划于07年5、6月份开盘选房,目前交纳10000元诚意金即可参与排号。

根据调研,近30%客户是康乐园住宅小区的居民团购。

——价位情况:均价2500元左右,10楼参考价位2750元/㎡,最低、最高价在2300—3200元浮动;

——主力总价:以125㎡主力三房为例,市场总价为:30万左右。

——商业分析:临街商铺10000元/㎡,最小的商铺面积为33㎡,总价为33万,与住宅类主力户型的主力总价接近。

——项目配套:明达、富达、千禧量贩、白信超市分布周边,餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费,配套完善。

⑵海洋房地产—新天域

——项目导读:该项目由2栋小高层、6栋多层组成,位于经二路与黄河路交汇处,由正信置业营销策划。

同期,由海洋房地产开发,正信置业营销策划的另外一个住宅项目永

兴花园,位于永兴街与虢国路交汇处,该项目60%已被公务员团购,

目前已现房落成。

——项目定位:一座50000平方米的高尚化社区;

——建筑特色:简洁、现代的建筑风格;