租赁合同诉讼有效期

租赁合同诉讼有效期

分期履行的租赁合同，诉讼时效何时起算？ | 下午茶

xx-01-15

天同诉讼圈

《民法通则》第136条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼，适用一年短时效，旨在督促债权人及时行权，以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同，通常采取分期计付租金的方式，租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷，很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后，是法官对于效率与公平的个案衡量，包含着极大的司法智慧。

今日下午茶，我们就来聊一聊分期履行的合同，诉讼时效从何时起算的问题。

由一则简单案例说开去

甲乙签订了五年期（xx年1月1日-xx年12月31日）租赁合同，约定租金年付，第一期租金（即xx年租金）到账后甲交付房屋，此后每年12月31日前支付第二年租金。乙在支付两

期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于xx年6月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张xx、xx年租金超过诉讼时效为由抗辩，只

愿补足xx年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，

其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。

此类案件在现实生活中并不鲜见，看似简单的案例背后却隐藏着

一个极具探讨价值的实务问题：同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？

左右摇摆的司法态度

在xx年《最高 __关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题

的规定》（下称《诉讼时效司法解释》）实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。

《诉讼时效司法解释》颁布后，解释第五条明确规定：“当事人

约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债

务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。

通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务，譬如租金、水电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立，可视为不同债务。

从文义解释角度看，《诉讼时效司法解释》第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。

那各级法院在审判实践中如何处理此类纠纷？

根据我们的案例检索结果，各地各级法院在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种：

（1）直接判定分期支付的租金属于“同一债务”；

（2）认为分期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则；

（3）认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。

争论背后的法理博弈

以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张

关系，法院不得不在个案中寻求价值平衡。

根据最高 __民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债务关系长期处于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。”

一方面说来，尽管分期支付租金是否属于《诉讼时效司法解释》

第五条规定的“同一债务”存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。

另一方面，从《民法通则》第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效，可以读出立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看，各期租金的支付均有一定的独立性，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。

我们的观点

（一）分期履行的租赁合同不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用

虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张

篇一：租赁合同有效期

租赁合同有效期

一、租赁合同期限规定、租赁合同有效期、租赁合同最长期限

1、合同法第214条规定：

租赁期限不得超过20年，超过20的，超过部分无效

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。_租赁合同诉讼有效期。

2、根据以上规定，房屋租赁合同（包括定期租赁合同、不定期租赁合同以及续订房屋租赁合同）的最长期限为20年。