郑州中原万达广场项目分析电子教案
项目背景介绍
项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。
一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。
处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。
还有一些政府机构。
如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。
其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。
（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。
中原区地理环境分析
一地理环境郑州属暖温带大陆性气候,年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米.该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。
二：中原区部分主流项目分析（二）：分析点评：九龙城：九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。
九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。
晶华城：晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。
项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。
晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。
中原新城：中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。
项目为双气住宅社区。
物业类别：住宅、酒店、写字楼。
项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈碧沙岗商圈?? 升龙集团品牌购房圈。
西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。
西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。
惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。
郑州市商圈分析（35页）.doc
郑州市商圈分析（35页）.doc郑州市商圈分析⼀、郑州市情况简介郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，⼀直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧⼤陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史⽂化名城，是中国⼋⼤古都之⾸。
郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。
⼗九世纪初，由于陇海铁路和京⼴铁路的建成，郑州成为中国东西、南北⼤动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。
世纪年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这⾥打响。
世纪初确⽴郑州的中原城市群核⼼地位。
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩⼭，东南为⼴阔的黄淮平原，是典型的平原城市。
郑州市是全省的政治、经济、⽂化中⼼。
辖个县（市）、区，其中县个、县级市个、区个。
据年的统计资料，全市总⾯积平⽅公⾥，其中市区⾯积平⽅公⾥，建成区⾯积平⽅公⾥；年末全市总⼈⼝万⼈，市区户籍⼈⼝万。
郑州地处国家地理中⼼，是中国中部地区重要的中⼼城市和国家重要的综合交通枢纽之⼀。
国家级战略“中原经济区”的中⼼城市。
清末朝廷⼤⾂盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等⽕车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。
如今拥有亚洲最⼤的列车编组站郑州北站和中国最⼤的零担货物转运站郑州东站。
未来郑州将成为全国普通铁路和⾼速铁路⽹中唯⼀的“双⼗字”中⼼，形成以郑州为中⼼的中原城市群“半⼩时经济圈”和全国“⼩时经济圈”。
以郑州新郑国际机场为中⼼，⼀个半⼩时航程内覆盖全国三分之⼆的主要城市、五分之三的⼈⼝。
郑州是国务院确定的个商贸中⼼试点城市之⼀，是国家服务业综合改⾰试点城市，现代物流、会展、⽂化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最⼤的物资集散地。
其中郑州商品交易所是三⼤全国性商品交易所之⼀，我国第⼀家期货市场。
商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。
郑州被认为是中国商业的发源地之⼀，⼜是中国国务院确⽴的商贸中⼼试点城市之⼀，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
郑州中原万达广场市场调研报告
郑州中原万达广场市场调研报告一、项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。
郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。
购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求工程现场（作业工人较少，工程设备只有两台，工地整体给人冷清的感觉）。
广场广告外立面宣传画还未粘贴正在施工的新建售楼部（十月底使用）二、万达商业业态定位分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。
广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。
广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。
次主力店和精品店的招商已经基本完成。
万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。
伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。
这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结，也符合欧美国购物中心的规律。
目前，国际上认可的比例是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。
一楼（万千百货/迪卡侬）二楼（万千百货/国美）三楼（万千百货/大玩家）四楼（万千百货/KTV）五楼（万千百货/万达院线）六楼（万千百货/其他）附：万达主力店情况说明：大歌星KTV：是全国目前知名的连锁式量贩KTV，其主要特色是装修豪华，设备一流，深受年轻人的欢迎。
大玩家超乐场：是目前国内室内数一数二的电子游乐城，是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商，目前在全国有15家连锁店。
浅谈郑州商业发展的城市环境和因素影响
浅谈商业发展的城市环境和因素影响一、城市发展背景按照郑州市有关零售网点建设规划，郑州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业中心三个层次。
郑州届时将形成三大市级商业中心，分别为二七商业中心，碧沙岗商业中心和龙湖商业中心。
最具价值的就是二七商业中心，6万平方米的北京华联购物中心，5万平方米的大商新玛特购物中心，9万平方米的百盛购物中心，再加上丹尼斯大上海城步行街，百年德化街等等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖等几乎所有的零售业态，拥有如此庞大的阵容规模，二七商业中心被作为郑州商圈的代表，自然是众望所归。
按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，服务范围3~5平方公里，服务人口10~15万人。
社区商业中心以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
二、目前各商圈发展格局在已定型和成熟的三大商圈基础上，区域商圈如紫荆商圈和曼哈顿商圈都在逐步提升自身区域的商业独立承担能力。
中心城区紫金商圈有紫金山百货、大商国贸总店、丹尼斯、中道百货等构成的商业中心。
东区曼哈顿商圈周边有沃尔玛、家乐福、丹尼斯、国美、赛博等大型商业。
从郑州市地理位置分布上，东区的商业中心发展迅速，除了紫金商圈和曼哈顿商圈，CBD商务区还有大型CBD步行街，宝龙城市广场等；中心城区的二七商圈和火车站商圈覆盖面广，辐射功能强大；北区、南区、西区的区域性商业中心发展缓慢，缺少大型的主力店和多种业态聚集的购物环境。
三、消费群体的区域分布市级商业中心和区域商业中心在拥有区域内固定消费群体之外，还有自己的区域外消费群体。
各个商业中心都会以各自的商业定位来吸引不同阶层和年龄段的消费群。
比如二七商圈，它作为郑州最大的市级商业中心，消费群体范围辐射广泛。
因为行业业态丰富、有固定的老客户群体，除此之外，大上海城、光彩市场、德化步行街吸引了大量的年轻消费全体，年龄段在18-35岁的年轻消费群体是商业的中坚力量。
(参考资料)能耗分析报告
郑州中原万达广场 能耗分析报告杭州佳和电气有限公司2012.11.13建筑基本信息一、广场概况始建时间：2010年8月3日 开业时间：2011年10月28日总用地面积92700㎡，总建筑面积164900㎡，地上建筑面积万平方米99900㎡，地下建筑面积65000㎡二、店及名称：万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家、永乐电器、华都酒楼、ZARA、优衣库、H&M、沃尔玛等。
三、各系统设备概述：1、强电系统：共9个配电室，大商业设总的用电负荷是25400KVA，供配电分配分别为：百货4100KVA、超市2500KVA、国美500KVA、室外步行街4200KVA、SOHO塔楼公寓2000KVA、商业物业12100 KVA.均采用独立10KV电网引自开闭所。
地下一层分别设有2个物业中心配、一个物业区域配：含六台1600KVA变压器，两台1250KVA变压器，所带负荷为万达自持物业用电，包含大商业室内步行街商户用电、公共用电、消防用电、以及主力店用电；万千百货配电室（2台1250KVA+2台800KVA）；沃尔玛超市配电室（2*1250KVA）；永乐配电室（2/250KVA）；室外街配电室2个（移交电业局管理）：一个室外街中心配（2*1600KVA），一个室外街区域配（1*1000KVA）；和一个SOHO公寓配（2*1000KVA）。
目前已调研大商业配电室3处，其中空调主机由单独支路供电，空调水泵由一条配线到机房，并未细分。
2、空调系统：空调共3个配电室，其中离心机5台，型号为开利19XR707157EMDH52、19XR5051457DHS52，螺杆机3台，型号为开利30XW1152、30XW1352，冷却塔型号为SKB-275ASO、SKB-140ASO、SKB-300ASO、 SKB-185ASO。
热水板换共计14台。
其中大商业空调机房离心机3台，用电功率709KW， 冷却泵、冷冻泵各4台，其中冷却泵功率90KW，冷冻泵功率75KW，机组管道并联，通过阀门控制。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
高铁商圈
商都路商圈
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。 – 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。 – 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
商业价格不断攀升，商业投资环境良好；商铺租金水平与商圈的成熟度成正
比。中原区商铺租金上升空间明显。
商业市场
中原区商圈分析
商业市场 商业分布——中原区内大型商业项目分布相对分散，且以大卖场、超市为主，随着 人均收入提高，大型购物中心出现，区域商业发展进入快速发展阶段，下一阶段商 业将出现主题化与特色化细分。
商业市场
郑州市商业发展演变趋势——一站式购物中心的先进商业开发主体入驻 郑州，商业地产向主题特色化、全业态的综合性方向发展
起步 发展 现状 未来发展
• 郑州最初的商业体 以金博大、正道中 环百货为主要代表， 以传统的购物百货 为主，规模小，业 态单一，聚客能力 较弱。
• 曼哈顿广场、升龙国际 中心为郑州带来了城市 综合体的概念，但住宅 底商式的商业模式以及 规划并未收到良好的经 营效果。 • 新田国贸中心以大商新 玛特和国贸360购物中 心良好的业态组合，成 为了花园路农业路商圈 的核心。
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4 2 0
百货/大型商业
购物中心
百货/大型商业
中原地产万达项目策划报告
XX万达集团之XX项目初步市场定位分析及合作建议书中原地产万达项目策划报告送呈：XX万达集团XX万达房地产XX撰写：中原（中国）物业顾问XX（XX分公司）日期：二零零一年六月二十二日目录一、序言 (2)二、市场状况分析2.1XX房地产市场特征........................... (3)2.2白下区域分析............... (17)2.3江宁区域分析 (18)2.4竞争个案分析 (20)2.5综述 (26)三、项目分析3.1项目概况 (27)3.2项目优劣势分析......... (28)3．3客户群定位分析........................ (29)3．4产品定位分析........................ (30)3．5价格定位分析.................................... (31)3．6销售方式建议................................. (32)3.7宣传策略建议..................... ... (33)四、合作建议及服务内容............... ... ... . (34)五、中原经验.................. (36)六、结论……………………… ………… …… .36序言中原深感荣幸为贵司XX万达集团，旗下XX市大型项目撰写初步市场分析及合作建议，一直以来，贵司为XX房地产市场领导者，近来，贵司业务及品牌幅射至国内其他城市，已成为国内数一数二的大型开发商，而这次庆幸获悉贵司于XX 市将开发大型住宅区，该项目占地超过300亩，初步定为以低密度别墅区为主，以贵司规模、经验、人材及实力定能令XX 市房地产市场推向更高水平。
再加上贵司别于其他开发商，较偏重营销策划，完全以市场角度迎合需要，因此XX万达集团登陆于XX市，势必令XX房地产市场掀起高潮，达到白热化竞争阶段，而这时候，中原亦准备于XX市成立分公司，跟贵司同样看准XX房地产业，希望为XX市房地产业作出贡献。
郑州中原万达广场月度经营分析报告0305
3.4 步行街经营特征分析返回目录
分析图1：本月服装服饰品牌销售平效和租费平效散点图X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值分析图2：本月餐饮美食品牌销售平效和租费平效散点图
X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值本月小结 ：
销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高
本月小结：
分析图3：本月生活精品品牌销售平效和租费平效散点图X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值本月小结:
销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高。
郑州市万达广场防火设计调研报告
郑州市万达广场防火设计调研报告专业班级学号姓名日期郑州市万达广场防火设计调研报告【概要】郑州中原万达广场属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。
本项目规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。
作为一个城市综合商业中心，万达广场对防火疏散的设计有严格的要求，从防火分区的设计，防火疏散通道、防火卷帘、自动喷淋的设置，灭火设备的摆放等方面都可以看的出万达广场对防火设计与人身安全的重视，体现出了大型城市综合体建筑应有的严谨设计态度，其防火设计方法与理念值得我们学习。
郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。
本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。
本项目规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。
用地分南北两个地块。
北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。
南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡，总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。
郑州中原万达广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市等。
作为大型的商业中心，万达广场的防火设计做的十分完善，防火分区的布置，消防通道的设计以及防火卷帘的布置都符合规范要求。
1：消防与疏散按照高规4.3.1，高层建筑的周围应设环形消防车道。
当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。
当高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过高层建筑的消防车道。
从图1可以看出，万达广场的裙房周围设置了消防环道（但万达广场的北面沿街长度超过了150米，并没在适中位置设置穿过高层建筑的消防车道，不符合规范）。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
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商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
BA系统
温度传感器：金属电阻型，经过厂商校对而且不需要额外对接线线缆 进行数值补偿。 风道温度传感器：插入式探头，使温度能均匀地分布在整个表面，并 可自由拆卸，测量范围为0-+100℃。测量误差 1% 浸入式温度传感器：带完整的浸入套管，测试范围为0-+100℃。测 量误差 1% 湿度传传感器：为电容式，提供电压输出，传感器不需要用屏蔽线， 测量范围为0%-100%RH。测量误差：3%RH（40%-60%RH） 5%RH（20%-90%RH） 空气压差传感器：固定式，皮托管原理测量原理。测量误差：5% 压力传感器：用于冷冻水和冷却水等的测量。测量误差：3% 流量计及变送器：采用电磁流量计。 水流开关：二位式，开关耐压力和温度的标准规格遵循工艺要求，一 般不小于1000Kpa，120℃的标准。 阀门及驱动器：用于空调风门驱动、水路开闭及水流量调节，根据设 计需要，一些执行器有弹簧返回装置或在停机时能自动关闭，使其在 电网故障情况下有自动防止故障扩散的能力。执行器还具有手动操作 配件，可进行手动操作。
楼宇自控系统（或称楼宇管理系统）是由中央管 理站、各种DDC控制器及各类传感器、执行机构 组成，并能够完成多种控制及管理功能的网络系 统，它是随着计算机在环境控制中的应用而发展 起来的一种智能化控制管理网络。目前，系统中 的各个组成部分已从过去的非标准化的设计、生 产发展成标准化、专业化产品，从而使系统的设 计、安装及扩展更加方便、灵活，系统的运行更 加可靠，系统的投资大大降低。
四、典型系统介绍
1. 冷水机组系统
监测内容
• • • • • • • • 冷水机组启停次数，累计运行时间，发出定时检修提 示； 冷水机组回水流量； 冷水机组工作状态，故障报警，手动自动状态； 冷冻水供，回水温度； 冷冻水供回水压力检测； 监测冷却水泵运行状态,故障报警及手自动状态; 监测冷冻水泵运行状态,故障报警及手自动状态; 监测冷却塔风机运行状态、故障报警及手/自动状态；
中原万达分析调研资料
中原万达调研报告课程名称：指导老师：班级：学号：姓名：目录一、调研目的 (3)二、调研时间 (3)三、调研地点 (3)四、调研方法 (4)1、实地调研 (4)2、网上查阅相关资料进行调研 (4)五、调研过程 (4)一、实地调研 (4)1、位置 (4)2、主入口：典型的商业综合体入口 (4)3、中原万达的总平面及商业定位 (5)4、室内步行街——业态组合 (7)5、商业综合体相关规范 (9)6、总结 (11)二、网上调研 (12)（一）ShoppingMall总平面设计 (12)项目定位和特色： (13)万象城业态规划布局： (18)一、调研目的通过实地调研，初步了解中原万达的外部造型、细部刻画以及外部环境处理，了解中原万达内部的空间组成、功能分区以及流线组织，体会中原万达内部空间以及外部环境所营造的商业休闲娱乐气氛；查阅相关书籍、论文，了解中原万达的设计理念，思考此次设计的侧重点和涉及意义，初步明确设计指导思想；结合设计任务书要求、商业建筑设计相关规范以及对实例的分析，加深对中原万达的认识，了解应该注意的问题。
通过分析总结出我们本次设计所需注意、解决的问题，以便更好的在这次的设计中设计出实用、安全、经济、美观的商业建筑，使商业空间具有便捷性和可达性。
二、调研时间2017.4.30三、调研地点中原万达三、调研方法1、实地调研2、网上查阅相关资料进行调研四、调研过程一、实地调研1、位置位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。
2、主入口：典型的商业综合体入口3、中原万达的总平面及商业定位商业：郑州体量最大、业态最全、功能最强、最时尚的城市综合体，郑州中原万达广场由万千百货、沃尔玛、万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、ZARA、H&M、UNIQLO、华都酒楼等十大主力店，俨然将中原万达广场打造成了郑州市体量最大、业态最全、功能最强、品位最时尚的城市综合体。
郑州中原万达广场彻底打破了固有的商业模式和结构，以一种全新的形态为消费者提供了集“购物、餐饮、休闲、娱乐”于一体的一站式购物体验。
中原万达广场总案
一、效果图篇1、 总平面规划图2、 鸟瞰图3、 透视图4、 规划设计说明二、单体方案篇 1、 总平面图 2、 商业地下二层平面图 3、 商业地下一层平面图 4、 商业一层平面图 5、 商业二层平面图 6、 商业三层平面图 7、 商业四层平面图 8、 商业五层平面图 9、 商业六层平面图10、 写字楼标准层平面图11、 住宅标准层总平面图12、 住宅日照分析图13、 住宅地下二层平面14、 住宅地下一层平面15、 住宅底商一层平面16、 住宅底商二层平面17、 住宅A1、B1、B1’户型标准层平面图18、 住宅A1、B2户型标准层平面图19、 住宅A2、B3户型标准层平面图20、 住宅剖面图一、规划说明1设计依据及基础资料1.1《中华人民共和国城乡规划法》1.2《城乡规划编制办法》和《实施细则》1.3《城市居住区规划设计规范》 BG50180-93（2002年版）1.4《住宅设计规范》 GB50096-1999 (2003年版)。
1.5《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）。
1.6《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-2005）。
1.7《总图制图标准》（GB 50103-2001）1.8由甲方提供的规划设计成果文件，1.9郑州市建规委批复的项目规划定点文1.10与本项目规划建设内容相关的现行国家技术规范及郑州市建设管理的有关规定1.11由甲方提出的项目要求及郑州中原万达广场销售物业方案设计任务书2 项目概况2.1项目位置：郑州中原万达广场项目位于河南省郑州市中原区，华山路东、秦岭路西、中原西路南、伊河路北约100米所围合成的地块内。
2.2用地组成：二类居住用地。
地块内有六栋板楼、板楼下部两层底商以及北侧一条商业步行街。
2.3总用地面积：本项目总用地面积为92679.2㎡。
2.4区域概况：本项目位于由华山路、秦岭路、中原西路、洛河路围合成的地块内。
现状中原路、秦岭路、华山路已经存在，洛河路为规划路。
(房地产管理)万达广场_商业地产案例
北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积32万平方米，其中商业面积24万平方米。
投资置业：/西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路，总建筑面积29万平方米，其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区，商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积78万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业：/西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区，总建筑面积40万平方米，其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧，总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街，总建筑面积128万平方米，其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场，总建筑面积65万平方米，其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区，是新的城市商业中心，总建筑面积70万平方米，其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区，总建筑面积97万平方米，其中商业和五星级酒店面积32万平方米，是南京市最大的商业项目。
09 中原某市万达广场购物中心车库动线方案设计任务书
中原某市万达广场购物中心交通系统设计任务书
编制单位：万达商业地产股份有限公司
编制时间： 2015年12月29日
1.项目概况
2.设计依据
a)《中华人民共和国城乡规划法》（2007、10）
b)《城市综合交通体系规划编制办法》（2010、2）
c)《城市规划编制办法》( JGJ60-99 )
d)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 ( JGJ50-2001 )
e)《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》 ( GB50067-97 )
f)《汽车库建筑设计规范》 ( JGJ100-98 )
g)《城市公共交通站、场、厂设计规范》 ( CJJ15-87 )
h)《建筑设计防火规范》( GBJ67-84 )
i)《人民防空地下室设计规范》 ( GB50038-94 ）
j)《万达广场地下停车库交通动线规划设计操作指引及审核流程》（2010、4）k)《万达持有物业地下停车库交通设施实施标准》（2010、5）
l)《万达广场商业综合体地下停车库导向系统设计规范》（2010、3）
m)建设项目交通影响评价；
n)建筑设计方案相关资料（包括甲方确认的技术经济指标、总图、地下平面图、道路竖向设计图等）已确认的经济技术指标及建造标准。
3.设计内容、范围、方式和要求
4.成果主要内容。
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中原万达广场项目分析
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
SOHO办 公楼 住宅
面积 -
1.8万 （户型配比见
附表) -
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业 街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一 体的综合体项目。
中原万达广场产品组合
郑州中原万达广场项目分析
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业地 产的开拓者，亚洲最大的不动产持 有者。 万达第三代产品-----------城市综合 体（HOPSCA），2010年将在十五座 城市齐亮相。 到2010年年底万达足0-2002)
纯商业 核心商圈黄金地段
5万平方米 购物功能组合 超市+家电+影院
盒式建筑 长沙、南昌、青岛
第二代 (2002-2004)
纯商业
核心商圈黄金地段
第三代 (2004至今） 城市综合体
城市副中心、新区中心
15万平方米
40—80万平方米
购物功能组合
不夜城加集成功能组合
超市+建材+家电+影院
组合式 沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+ 影城 综合体
宁波、上海、北京
万达第一代产品—长沙万达广场
长沙万达广场位于黄兴南路商 业步行街，总建筑面积4.6万平方 米。长沙万达广场是2002年长沙 市引进的投资额最大的纯商业用 途的单体商业地产项目，其成功 引进了号称世界零售业“巨无 霸”，排名“世界500强企业” 第一的国际连锁超市沃尔玛，实 行错位经营，互为补充，是“中 心主力店＋室内步行街”这一引 领国际潮流的商业模式在长沙的 典型代表 。
出售，有效解决了项目运营的资金问题。
解析产品——郑州中原万达广场
中原万达广场土地素质分析
土地素质分析
区位：地块位于中原西路南、秦 岭路西。
中原万达广场土地素质分析
宗地经济指标：
2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场 项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地 块相比节省了1.2亿。
万达第三代产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
➢ 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。
➢ 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 ➢ 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺
万达战略解析
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达第二代产品—天津金街万达广场
天津万达广场位于和平区金街商业 步行街，总建面为15万平，万达集 团于2003年投资兴建，由美国沃 尔玛超市，德国欧倍德建材超市、 大洋百货公司、美国百盛集团、商 业步行街构成的规模宏大的真正体 现SHOPPING MALL精髓的商业中 心。天津万达商业广场引入当时世 界先进的商业模式，创新性地将“ 商业步行街”与多家世界著名不同 业态连锁零售企业组合为一体，成 为天津一代中心商业龙头。
备注
3.4%（占总体量）
共分六层，主力店有沃尔 玛、国美电器、万千百货
（中端时尚） 6T16
-
2010年12
53.2%（占总体量）
月
2T4
注：商业街现在排号已有130多人，排号预交30万认筹金，销售情况乐观。
中原万达广场项目分析
中原万达广场客户定位（商业街）：
郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售楼 处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车 ，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之 间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万 ，月收入2万-5万之间）。
区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 ➢ 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 ➢ 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综
合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。
产品种类 选址 规模 业态
主力商家
建筑形式 案例
宗地SWTO分析
中原万达广场土地素质分析
优势：地块位于秦岭路与中原路合围区域 劣势：中原区为传统工业区，国有企业改
，四至分别为北至中原路南至伊河路东至 革后，区域内大部分企业破产倒闭，经济 秦岭路西至华山路，两条主路与辅路合围 有所衰退。 区域，交通便利。
机会：地块所在区域人口密度大，潜在客 挑战：宗地附近多城中村，购物环境不佳