房屋建筑物评估技术说明
农村房屋评定实施方案
农村房屋评定实施方案一、引言。
农村房屋评定是为了科学、合理地评定农村房屋的使用价值和质量状况，保障农村居民的住房安全，促进农村房屋建设和改造的有序进行。
本文档旨在制定农村房屋评定的实施方案，以确保评定工作的准确性和公正性。
二、评定范围。
农村房屋评定的范围包括但不限于，房屋结构、建筑材料、使用年限、装修情况、安全设施等。
评定对象为农村自建、改建、扩建的房屋，不包括农村集体建设的公共建筑。
三、评定标准。
1. 结构安全，评定房屋的承重结构是否牢固、稳定，是否存在裂缝、变形等安全隐患。
2. 建筑材料，评定房屋所用建筑材料的质量和耐久性，是否符合国家相关标准。
3. 使用年限，评定房屋的使用年限，根据房屋建造时间、材料和结构情况进行合理评估。
4. 装修情况，评定房屋内部装修的质量和保养情况，包括地面、墙面、天花板等。
5. 安全设施，评定房屋的消防设施、排水系统、通风系统等安全设施是否完善。
四、评定程序。
1. 提交评定申请，农户可向当地相关部门提交农村房屋评定申请，填写评定申请表并提供相关材料。
2. 评定调查，评定机构将对申请的农村房屋进行实地调查，了解房屋的具体情况。
3. 评定报告，评定机构将出具评定报告，对房屋的结构、材料、使用年限、装修情况、安全设施等进行评定，并提出评定意见。
4. 结果公示，评定机构将评定结果进行公示，公示期限为7天。
5. 相关处理，根据评定结果，相关部门将对房屋进行相应处理，包括维修、加固、拆除重建等。
五、评定机构。
评定机构应当是具有相应资质和技术能力的单位，由当地政府指定或委托具备资质的单位进行评定工作。
六、评定结果的应用。
评定结果将作为相关部门决策的依据，对于不符合安全标准的房屋，相关部门应当采取相应措施，保障农民的住房安全。
七、评定费用。
评定费用应当由评定申请人承担，费用标准由当地政府或评定机构制定并公示。
八、评定监督。
评定工作应当受到相关部门和社会公众的监督，确保评定工作的公正、客观和准确。
房屋鉴定报告情况说明
房屋鉴定报告情况说明房屋鉴定报告是对一处房屋进行全面评估和检测的报告，旨在提供有关房屋结构、安全性、功能性和价值等方面的详细信息。
本文将详细介绍房屋鉴定报告的情况说明，以便读者了解该报告的内容和作用。
房屋鉴定报告是由专业的房屋鉴定师或评估师根据对房屋的实地考察和评估所编制的。
报告通常包括以下几个方面的内容：房屋的基本信息、房屋的结构状况、房屋的安全性评估、房屋的功能性评估以及房屋的价值评估等。
报告会提供房屋的基本信息，包括房屋的地址、建筑年代、建筑面积等。
这些信息可以帮助人们了解房屋的基本情况，并为后续的评估提供依据。
报告会详细描述房屋的结构状况。
这包括房屋的框架结构、墙体结构、屋顶结构等方面的评估。
鉴定师会对房屋的结构进行检测，以确定是否存在结构损坏、开裂、漏水等问题。
这些问题可能对房屋的安全性和稳定性造成潜在威胁，因此需要及时解决。
第三，报告会对房屋的安全性进行评估。
这包括电气安全、防火安全、防盗安全等方面的评估。
鉴定师会检查房屋的电路、燃气管道、消防设施等，以确保房屋的使用安全。
如果发现存在安全隐患，报告会提出相应的改进措施。
第四，报告会对房屋的功能性进行评估。
这包括房屋的空间布局、采光情况、通风情况等方面的评估。
鉴定师会评估房屋的功能性是否满足居住需求，同时也会提出相应的改进建议。
报告会对房屋的价值进行评估。
这包括市场价值评估、租金评估等方面的评估。
鉴定师会考虑房屋的地理位置、建筑品质、周边配套设施等因素，给出房屋的合理价值范围，为房屋交易提供参考。
房屋鉴定报告是对房屋进行全面评估和检测的结果汇总，旨在提供有关房屋结构、安全性、功能性和价值等方面的详细信息。
通过阅读房屋鉴定报告，人们可以了解房屋的实际情况，为房屋的使用、交易等决策提供依据。
因此，房屋鉴定报告对于房屋买卖、租赁等方面具有重要意义。
房地产估价基本术语标准(含条文说明)
房地产估价基本术语标准1 总则1。
0。
1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作,制定本标准。
1.0。
2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1。
0。
3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 通用术语2.0.1房地产估价real estate appraisal；property valuation房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动.2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认,取得房地产估价师职业资格的人员.2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer经过执业注册,从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。
2。
0.6 估价当事人parties involved in appraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人2。
0.7估价利害关系人interested parties估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。
2。
0.8估价项目appraisal project appraisal assignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2.0。
9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation估价委托人对估价报告的预期用途.2。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房屋建筑面积测绘技术规范 SZJGT 22-2006
1
SZJG/T 22—2006
房屋的专有建筑面积 建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。 3.1.7 房屋的产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记 确权认定。 3.1.8 房屋建筑施工图面积测算 依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建 筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。 3.1.9 房屋建筑面积预售测绘 依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积 为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。 3.1.10 房屋建筑面积竣工测绘 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计 算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转 移登记。 3.1.11 房屋建筑面积现状测绘 依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、 征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。 3.1.12 房屋建筑面积变更测绘 因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建 筑面积测绘计算。 3.1.13 房屋建筑面积分割测绘 依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而 进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。 3.2 建筑容量名词 3.2.1 用地面积 经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 3.2.2 建设用地面积 经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3.2.3 总建筑面积 建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 3.2.4 地面以上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。
房屋评估技术说明-成本法【范本模板】
(一）房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建（构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产.表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建（构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如:办公楼、专家楼等。
(1）钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的.(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层.该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等.（4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修；一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗，一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具.（5）构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
(技术规范标准)房屋重置成新价评估技术标准
《重置成新价评估标准》8/13第- １–页北京市房屋重置成新价评估技术标准目录第一章总则 ........................................................................................... ２1-1 〔立法目的和依据〕 ..................................................................... ２1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕 ................................................. ２1-3 〔估价技术路线〕 ......................................................................... ２1-4 〔未列入的项目〕 ......................................................................... ２第二章平房、中式楼房重置成新价评估.................................................... ３2-1、〔估价路线、部件及分值〕 ........................................................... ３2-2、〔标准间〕....................................................................................... ３2-3、计算公式： ..................................................................................... ３（1）砖木结构房屋 ......................................................................... ３（2）砖混结构房屋 ......................................................................... ３（3）中式楼房 ................................................................................. ４2-4、房屋部件计分表............................................................................. ４（1）屋面计分表 ............................................................................. ４（2）屋架计分表 ............................................................................. ５（3）墙身计分表 ............................................................................. ６（4）门窗计分表 ............................................................................. ７（5）顶棚计分表 ............................................................................. ８（6）地面计分表 ............................................................................. ８（7）装修计分表 ............................................................................. ９（8）设备计分表 ......................................................................... １０（9）附属物计分表 ..................................................................... １１2-5、柱高差率表................................................................................. １２2-6、砖木结构房屋成新评定说明 ..................................................... １２2-7、砖木结构房屋成新折余率表 ..................................................... １３2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 ..... １３2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 ............. １４《重置成新价评估标准》8/13第- ２–页2-10、块料面层成新评定说明........................................................... １４2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 ........... １４2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表........................................... １５2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表..... １６2-15、附属物据实估价表................................................................... １６2-16、树木估价表............................................................................... １７第三章楼房重置成新价评估.................................................................... １７3-1、〔计算公式〕 ............................................................................... １７3-2、楼房基本价格表 ......................................................................... １７（1）住宅楼房基本价格表 ......................................................... １７（2）非住宅楼房基本价格表 ..................................................... １８3-3、楼房折余率： ............................................................................. １８（1）楼房成新评定说明 ............................................................. １８（2）楼房直线折旧参数说明表 ................................................. １９3-4、增项价格： ................................................................................. １９（1）增项价格表 ......................................................................... １９（2）增项成新评定说明 ............................................................. １９3-5、区域系数：................................................................................. １９3-6、装修及附属物重置成新价的评估 ............................................. １９第四章附则 ............................................................................................... ２０4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕 ............................................... ２０第一章总则1-1 〔立法目的和依据〕为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产价格估价规范》，特制定本标准。
房地产估价技术指引
房地产估价技术指引报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大.估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。
根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。
一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率.安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。
提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。
2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。
货币政策是渐进的,应先判断货币政策走向。
3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼(丙级、乙级、甲级）、商业(小区级、区级、市级）。
二、市场提取法选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。
提示:1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。
3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。
4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。
2011最新房屋建筑工程质量评估报告(附内容)
GD3004
房屋建筑工程
质量评估报告
1、审查原材料质量证明文件：本工程所使用的原材料主要有水泥、钢筋、焊条、铝合金、玻璃、防水材料等，其原材料产品质量合格证及出厂质量证明书等质量证明文件资料齐全。2、现场核验水泥、钢筋、焊条、玻璃、防水材料等原材料及构配件质量情况，符合要求。3、对水泥、钢筋、砼试块、砂浆试块、红砖等原材料现场取样见证送检，其检验结果全部合格。
工程名称：三水区新技工学校二标段宿舍楼1#、2#、5#、6#
监理单位（公章）：广东德正工程管理有限公司
发出日期：2011年月日
一、工程概况
工程名称
三水区新开工日期
2010－04－30
监理单位全称
广东德正工程管理有限公司
竣工日期
工程规模（建筑面积、层数等）
⑶建筑屋面分部包括找平层，刚性防水层、隔热层、细部构造四个分项工程，均验收合格。该分部通过验收。
⑷建筑装饰装修分部包括一般抹灰、铝合金窗安装、门窗玻璃、饰面砖粘贴、门窗制作与安装、护栏与扶手安装六个分项工程，均验收合格。该分部工程通过验收。
存在问题：
无。
三、建筑设备安装工程质量情况
原
材
料
、
构
配
件
及
设
⑴建筑地基与基础分部工程包括土方开挖、混凝土垫层、钢筋加工、钢筋安装、模板安装、混凝土原材料及配合比设计、混凝土施工、模板拆除、现浇混凝土结构观感质量及尺寸偏差、土方回填十个分项工程，均验收合格。该分部通过验收。
建筑物抗震鉴定标准
建筑物抗震鉴定标准
一、背景介绍
建筑物是人类的重要生活和工作场所，而地震是一种破坏性极强的自然灾害。
为了确保建筑物在地震发生时能够尽可能减少损害和保障人员的生命安全，建筑物的抗震性能成为了重要的考量因素。
因此，建立一套科学的建筑物抗震鉴定标准显得尤为重要。
二、建筑物抗震鉴定标准的制定目的
制定建筑物抗震鉴定标准的目的是为了评估建筑物在地震作用下的承载性能和破坏风险，为相关部门和个人提供准确的技术依据，以指导建筑物的抗震设计、改造和维护工作。
三、建筑物抗震鉴定标准内容
1. 抗震鉴定的范围和对象
建筑物抗震鉴定标准适用于各类建筑物，包括住宅、商业建筑、工业厂房等。
鉴定的对象主要是评估建筑物在地震情况下的整体稳定性和安全性。
2. 抗震鉴定的方法与标准
建筑物抗震鉴定可以采用多种方法，包括静力分析、动力响应分析、模拟地震振动试验等。
标准包括鉴定指标、评价等级、鉴定程序等内容。
3. 鉴定结果的评定
根据抗震鉴定的结果，建筑物将被评定为不同的抗震等级，从而为建筑物的改造和维护提供参考依据。
四、建筑物抗震鉴定标准的实施意义
建筑物抗震鉴定标准的实施可以更好地提升建筑物的抗震性能，降低地震灾害可能带来的损失。
通过鉴定结果，可以有针对性地进行改进和加固工程，确保建筑物在地震发生时能够达到预定的安全要求，保护人员的生命和财产安全。
五、总结
建筑物抗震鉴定标准的制定和实施对于提高建筑物的抗震性能具有重要意义，能够为灾害防范和安全生产提供科学依据。
在未来的建筑设计和改造过程中，建筑物的抗震性能将成为一个重要的考量因素，需要遵循相关的抗震鉴定标准进行评估和强化。
炮损房屋鉴定标准_解释说明以及概述
炮损房屋鉴定标准解释说明以及概述1. 引言1.1 概述炮损房屋鉴定标准是指在军事冲突或武装冲突中，对受到炮火轰击而受损的建筑物进行评估和鉴定的规范和准则。
这些标准旨在为相关部门和专业人员提供一个统一的衡量依据，以确定房屋受损程度、修复难度以及评估价值等方面的信息。
1.2 文章结构本文将分为五个部分来探讨炮损房屋鉴定标准。
首先，引言部分对本文的内容进行总体概述，并介绍了文章所涵盖的目录结构。
其次，将详细解释和说明炮损房屋鉴定标准的定义、制定依据以及应用范围。
接下来，我们会逐一讲解关于鉴定标准的要点一和要点二，并通过案例分析加深读者对这些要点的理解。
最后，在文章的结论部分，我们会对整篇文章进行总结，并对炮损房屋鉴定标准的应用价值进行评估，并提出相应的建议和展望。
1.3 目的本文的目的是介绍和解释炮损房屋鉴定标准，使读者能够全面了解这一标准的背景、定义、制定依据以及应用范围。
通过详细讲解要点一和要点二，并通过案例分析，读者将更加具体和深入地理解这些鉴定标准所涵盖的内容和意义。
最后，通过对炮损房屋鉴定标准的应用价值评估，并提出相应的建议和展望，本文旨在为相关部门和专业人员提供一个参考指南，以提高炮损房屋鉴定工作的科学性和准确性。
2. 炮损房屋鉴定标准的解释说明2.1 炮损房屋鉴定标准的定义炮损房屋鉴定标准是指在军事冲突或其他爆炸性事件中，对受到炮击等爆炸物破坏的建筑物进行评估和鉴定所使用的一套规范和指导原则。
它包括了对建筑结构、外观和功能等方面进行全面评估的要求，以确定建筑物是否可以继续使用、修复或需要重建。
2.2 炮损房屋鉴定标准的制定依据炮损房屋鉴定标准的制定依据主要包括国家相关法律法规、军事规章制度以及相关专业技术指导文件。
这些依据包括但不限于《建筑设计规范》、《工程勘察规范》、《防空地下工程设计规范》等，同时也充分考虑了国际上类似领域的最佳实践和经验。
2.3 炮损房屋鉴定标准的应用范围炮损房屋鉴定标准适用于各类建筑物，包括住宅、商业建筑、工业设施和公共设施等。
固定资产评估技术说明
（三）、评估值的计算 评估值＝重置价值×成新率
＝ 142,450.00 ×88% ＝ 125,356.00
示例 2： 石灰窑 1（构筑物及其辅助设施评估明细表第 7 项）。 基本情况介绍见前，本处不复述。 （一）、重置价值的计算 根据与被估建筑物类似的典型工程单价作为参照物，将被估建筑物与
之进行比较，并根据待估建筑物的特点进行调整，修正各项差异因素，按
50
43
备 电照 部
分
正常、陈旧 B 部分得分
50
43
100
86
打分法成新率（%）=86×0.60+92×0.20+86×0.20=87.20
资产评估说明
92 0.20 18.40 86 0.20 17.20
（3）、综合成新率＝(年限法成新率+打分法成新率)÷2 ＝(89.16%+87.20%)/2 ＝88%(取整)
（三）、资料搜集 通过现场勘察我们对委估建筑物进行初步分类，及时借阅建筑物的评
云南中庆资产评估有限公司
37
估中所需的产权证明等资料。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
房屋估价报告书
《房屋估价报告书》一、房屋档案本次评估推出的案例是位于江汉区新华路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。
该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。
该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。
由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。
房子经过简单装修。
地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。
墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。
二、评估方法及结果根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日2004年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。
总额：小写金额（单位：元）92000。
单价（单位：元／平方米）2530。
三、首恒点评1．严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。
近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。
1999年、2000年该地区房价在1900元至2800元／平方米之间，目前为3000元至4000元／平方米左右。
特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。
2．由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校（市六中学），如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。
又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。
周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。
3．该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型设计、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。
从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。
住宅建筑工程品质量化评估标准
住宅建筑工程品质量化评估标准
首先，住宅建筑工程品质量化评估标准涉及建筑结构的安全性和稳定性。
评估标准通常会对建筑结构的抗震性能、承载能力、材料强度等方面进行要求，确保建筑在面对自然灾害或外部压力时能够保持稳定和安全。
其次，评估标准也包括建筑的功能性和实用性。
这涉及到建筑布局的合理性、空间利用的有效性、设施设备的完善性等方面。
评估标准会考虑建筑的实际使用需求，确保建筑能够满足居民的日常生活和工作需要。
此外，住宅建筑工程品质量化评估标准还关注建筑的节能环保性能。
这包括建筑材料的环保性、能源利用效率、室内环境的舒适度等方面。
评估标准会要求建筑在节能减排、资源利用和环境保护方面达到一定的标准。
还有，评估标准也会考虑建筑的外观美观性和文化传承性。
这包括建筑的设计风格、色彩搭配、与周围环境的协调性等方面。
评估标准会要求建筑在外观上能够体现当地的文化特色和建筑传统，同时具有艺术性和审美性。
综上所述，住宅建筑工程品质量化评估标准涵盖了建筑结构安全、功能实用、节能环保、外观美观等多个方面，以确保建筑工程的质量达到一定的标准和要求。
这些评估标准的制定和执行对于提升住宅建筑工程质量、保障居民生活质量具有重要意义。
房屋建筑物评估工作方案
房屋建筑物评估工作方案目前我国对房屋、建筑物的评估常采纳重置成本法。
首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：重置完全价值=建筑面积*每平方米重置完全价值〔1〕在评估中，将上题的公式〔1〕演变成：重估价值=建筑面积*每平方米重置完全价值K1*K2 (2) 但公式〔2〕仍有不完备之处，经改善为：重估价值=〔重置完全价值残值〕*成新率-损坏折减价值装修增值残值〔3〕在实际评估中，如使用公式〔3〕时，可以公式〔2〕作为参照、对照，务使评估尽量合计严密，做到尽可能的公平、合理。
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料状况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成状况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋评估计价原则：房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值确实定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价〔简称工程造价〕，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市公布的单位估价表、《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准确实定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋建筑物评估技术说明（一）房屋建筑物评估技术说明1、评估范围本次委估的房屋建筑物类资产账面原值2,371,500.00元，账面净值*******元。
账面房屋建（构）筑物1项，总建筑面积700平方米。
2、房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房，位于西安市曲江新区**小区。
评估对象位于**小区10302室，总建筑面积700平方米，简单装修，配套设施齐全，由于评估对象是产权持有单位作为办公用房使用的，规划用途为住宅、商业，实际用途为办公。
截止评估基准日，评估对象房屋产权证正在办理中，评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态。
3、评估过程第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场勘察阶段对被评估建筑物进行了现场勘查，根据申报表，核对建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。
根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
(2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
(4)围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段根据基准日附近当地类似房地产的挂牌信息，选取和评估对象相似的案例，并将评估对象与类似案例进行结构、区位、装修等不同方面的比较，对案例的售价水平进行修正，从而计算评估对象的价值。
第四阶段：报告撰写阶段在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。
4、评估方法根据项目的具体情况，住宅选择市场比较法进行评估。
市场法：是将评估对象与在评估基准日的近期出售的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的售价水平做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理销售价格，它的出发点是基于房地产的“替代原理”。
根据项目的具体情况采用下述公式进行评估：评估对象房地产现值＝P×A×B×C×D其中：P……比准实例成交价格A……交易情况修正系数B……交易日期修正系数C……区域因素修正系数D……个别因素修正系数5、评估结果及分析1）评估结果经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类资产于评估基准2013年6月30日的评估结果如下表所示：金额单位：元科目名称账面价值评估价值增值额原值净值原值净值原值净值房屋建筑物类合计2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2,316,999.00 固定资产-房屋建筑物2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2,316,999.006、评估案例评估案例(一)：**小区10302室A.评估对象介绍评估对象为曲江经典小区10302室。
***位于西安市曲江新区**36号。
评估对象位于1幢10301室，室内简单装修，配套设施有上下水、电、暖气等，配套设施齐全，建筑面积为700㎡。
截止评估基准日，评估对象房屋所有权证正在办理中。
B．评估测算运用市场法按下列基本步骤进行：①市场调查，选择参照物；②因素比较，调整差异；③确定总价。
C．参考案例情况因素待估房地产案例1 案例2 案例3 名称** **小区** ***位置西影路西影路西影路西影路交易价格6667 6541 6798交易时间2013/6/30 基准日附近基准日附近基准日附近交易情况正常正常正常正常房地产用途住宅住宅住宅住宅区域因素基础设施电力、供水、排水、通讯系统及保证率七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套设施商场、医院、学校等西安理工大学、西安交通大学、西安交通大学附中、阳光小学、518医院、武警医院等交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别、公共交通情况紧临西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交紧临西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交紧临西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交紧临西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交与主干道通达程度临主干道临主干道临主干道临主干道离火车站、汽车站距离距离火车站8公里距离火车站8公里距离火车站8公里距离火车站8公里商业繁华程度该房产位于西影路中段，周边生活配套较完善，人流量较大，商服繁华程度一般。
该房产位于西影路中段，周边生活配套较完善，人流量较大，商服繁华程度一般。
该房产位于西影路中段，周边生活配套较完善，人流量较大，商服繁华程度一般。
该房产位于西影路中段，周边生活配套较完善，人流量较大，商服繁华程度一般。
环境质量周边无污染，空气质量较好。
周边无污染，空气质量较好。
周边无污染，空气质量较好。
周边无污染，空气质量较好。
个别因素宗地条件临街状况主干道主干道主干道主干道道路类型、级别双向4车道双向4车道双向4车道双向4车道房屋状况建筑物使用状况较新较新较新较新层高3米 2.9米 2.9米 2.9米面积674.62 90 122 120.92 设施、设备水,电,天然气,有线电视,电话,宽带、暖气水,电,天然气,有线电视,电话,宽带、暖气水,电,天然气,有线电视,电话,宽带、暖气水,电,天然气,有线电视,电话,宽带、暖气装修情况中等装修毛坯精装简装朝向南北南南北南北建筑结构框架框架框架框架楼层3/33 30/33 4/18 20/32 建筑外形矩型矩型矩型矩型D．比较因素条件指数表因素待估房地产案例1 案例2 案例3 名称** **小区*** **位置西影路西影路西影路西影路交易价格6667 6541 6798交易时间100 100 100 100 交易情况100 100 100 100 房地产用途100 100 100 100区域因素基础设施电力、供水、排水、通讯系统及保证率100 100 100 100公共配套设施商场、医院、学校等100 100 100 100交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别100 100 100 100与主干道通达程度100 100 100 100 离火车站、汽车站距离100 100 100 100 商业繁华程度100 100 100 100 环境质量100 100 100 100个别因素宗地条件临街状况100 100 100 100 道路类型、级别100 100 100 100房屋状况建筑物使用状况100 100 100 100层高100 100 100 100面积100 100 100 100设施、设备100 100 100 100装修情况100 96 102 98朝向100 100 100 100建筑结构100 100 100 100楼层100 106 100 104建筑外形100 100 100 100 E．比较因素修整系数表因素待估房地产案例1 案例2 案例3 名称*** **小区** **位置西影路西影路西影路西影路交易价格6667.00 6541.00 6798.00交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产用途 1.00 1.00 1.00 1.00区域因素基础设施电力、供水、排水、通讯系统及保证率1.00 1.00 1.00 1.00 公共配套设施商场、医院、学校等 1.00 1.00 1.00 1.00交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别1.00 1.00 1.00 1.00与主干道通达程度 1.00 1.00 1.00 1.00离火车站、汽车站距离 1.00 1.00 1.00 1.00商业繁华程度 1.00 1.00 1.00 1.00环境质量 1.00 1.00 1.00 1.00个别因素宗地条件临街状况 1.00 1.00 1.00 1.00 道路类型、级别 1.00 1.00 1.00 1.00房屋状况建筑物使用状况 1.00 1.00 1.00 1.00层高 1.00 1.00 1.00 1.00面积 1.00 1.00 1.00 1.00设施、设备 1.00 1.00 1.00 1.00装修情况 1.00 1.04 0.98 1.02朝向 1.00 1.00 1.00 1.00建筑结构 1.00 1.00 1.00 1.00楼层 1.00 0.94 1.00 0.96建筑外形 1.00 1.00 1.00 1.00 比准单价6,518.00 6,410.00 6,657.00 评估价格(元/平方米)6,528.00建筑面积674.62评估值4,403,919.00评估对象总价：********元。