资产评估的程序及其基本方法PPT(共52页)

• 试计算该设备重置成本
• 该机器设备重置成本为:
• 其中：
• 买价
10000元
• 运杂费
4000元
• 安装成本
2000元
• 其中:原材料
1500元
• 人工
500元
• 直接成本
16ห้องสมุดไป่ตู้00元
• 间接成本（安装成本） 500×80％＝400元
• 重置成本合计
16400元
• 2．单位价格法（计算间接成本）
• 重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的 物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日的市场 物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前 者是新的，后者不一定是新的。
• 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
• 复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同的 条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
本）；
• （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营 成本）。
• 例：有一台3年前做的桌子，假如原来使用 2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个 钉子、0.5公斤的漆。
• 历史成本分别为:8元/人、50、0.3、7 • 现行成本分别为：8.5、51、0.1、4 • 更新消耗为：1、0.4、8、0.4 • 更新成本分别为：8.5、51、0.1 、4 • 试计算三种成本
•
间接成本＝人数×劳动时间×每人每
小时价格
• 例：一共100个工人，每个工人工作了40 小时，每个工人每小时的管理费用（间接 成本）是0.1元，求间接成本
• 3．直接成本百分率法（计算间接成本）
• 间接成本=直接成本*间接成本占直接成本 百分率
• 例：例1中，假设其中间接成本占直接成本 的2.5％
•
• 如果从历史成本来讲，用的是三年前的消 耗和价格；而现在用复原重置成本，则原
来的消耗不变，价格按现在的价格算。
•
历史成本＝2个人×8元/人＋
0.5m3木材×50元/m3＋10个钉子×0.3元/
钉子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元
•
复原重置成本＝2个人×8.5元/人＋
0.5m3木材×51元/m3＋10个钉子×0.1元/
钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5
•
更新重置成本＝1个人×8.5元/人
＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/
钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3
• 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
• 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬
值-经济性贬值
•
或：评估价值 = 重置成本×（综合）
• 第二节 成本法
• 一、成本法的概念
• 成本法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或 更新重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方 法.
• （一）复原重置成本、更新重置成本
• 重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估 资产一样的资产所支付的全部货币总额。
• 重置成本包含利润。
• 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部
分，分为建造成本和取得成本。其中建造成本包
括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本， 合理利润；取得成本包括购买价格（已经包括利 润），安装调试，运杂费，人工费。
• 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理 费，总体设计制图等项支出。实际工作中，间接
成本可以通过下列方法计算。
• 第二章 资产评估的程序与基本方法
• 第一节 资产评估的程序
• 一、明确资产评估业务基本事项 • 二、签订资产评估业务约定书 • 三、编制资产评估工作计划 • 四、对待评估资产的核实和实地查勘 • 五、收集与资产评估有关的资料 • 六、评定估算 • 七、编制和提交评估报告 • 八、资产评估工作底稿归档
• 更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新 建造全新资产所需的成本。
• △ 相同点：均采用现行价格计算。复原重置成本和更新 重置成本都要求资产本身的功能不变。
• △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 • △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： • （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成
成新率
• （二）成本法的理论基础 • 生产费用价值论 • 供给（生产）决定价值 • 资本、劳动、土地的报酬————生产费用——
————商品的价值量 • 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越
高，相应的资产的价值越大。进价高，销价贵
• 卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 • 资产的价值是一个变量
• 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化 而相应变化。
• 二、成本法的评估程序
• 评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、 功能性、经济性）
• 三、重置成本的估算方法
• （一）重置核算法
• 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目， 逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置 成本分为直接成本和间接成本。
• 间接成本＝16000×2.5 ％＝400元
• （二）物价指数法
• 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同 类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物 价指数）
• 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指 数）
• = 资产原始成本×
•
环比价格指数（a2×a3……×an）
• 例：某被估资产购建于1994年，账面原值为 50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评 估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则： 被估资产重置成本＝50000×（160％/95％） ×100％＝84210（元）
• 1．人工成本比例法(计算间接成本)
• 间接成本=人工成本总额*成本分配率
• 其中:成本分配率=间接成本额/人工成本总 额
•
例1:重置购建设备一台，现行市场价
格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成
本2000元，其中原材料1500元，人工成本
500元。根据统计分析，计算求得安装成本
中的间接成本为人工成本的80％，
• 例：被估资产账面价值为200000元，1992年建成，
1997年进行评估，经调查已知同类资产价格环比
增长速度分别为1993年为11.7％，1994年为17％， 1995年为30.5％，1996年为6.9％，1997年为 4.8%，则有：
被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％） ×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）× （1＋4.8％）×100％＝200000×191％ ＝ 382000（元）