资产评估的程序及其基本方法PPT(共52页)
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第二章 资产评估的程序和基本方法
资产评估价值＝参照物成交价格×（l＋物价变动率） 或：资产评估价值＝参照物成交价格×环比价格指数之积 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有 时间因素存在差异的惰况 案例见P84页 例6-4
4、成新率价格调整法。
成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率
产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价
格的影响，易于被资产交易双方接受。
前题条件
二、市场法的基本前提
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1．需要有一个充分活跃的公开市场。市场经济条件下， 市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重 要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类 似资产的价格就越容易获得。 2．公开市场上要有可比的资产及其交易活动。即能够 找到可比参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数 等资料。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同 或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难 找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的 指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。
二、组建资产评估项目小组
在签订了资产评估业务约定书后，评估机构则应着 手组建成立以项目经理为首的资产评估小组。对于企业 价值评估及较大的评估项目，除了项目经理外，还要按 照资产分类分别设立专业组及其负责人，以便于分工合 作，总体协调。
三、拟订资产评估的工作方案
资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行 资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案， 它对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时 完成资产评估业务具有重要意义。资产评估工作方案 应当涵盖资产评估工作的全过程。包括： 1.资产评估目的、资产评估对象状况。 2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂 程度。 3.资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。 4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及 分布状况。 5.相关资料收集状况 6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、 诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。 7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助 理人员配备情况。
资产评估的基本方法课件
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
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(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
资产评估的方法与程序
（2）间接成本(安装成本)：400元 （3）重置成本合计：52200元。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
资产评估的基本方法ppt课件
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
13
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
成新率+实体性贬值率 =100%
通过观察 确定新旧
程度
32
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工 艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺 制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都 会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更 新重置成本。 注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重 置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。
12
2.重置成本的估算方法
23
பைடு நூலகம்
物
定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
价
变
动 指 数
环比指数 ＝（（11＋＋aa13））×…（ …1（＋1a＋2）an×）
（其中an表示第n年环比价格变动指数）
P30 例
24
练习1：某台机器设备购建于1996年，账面原值 为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为 92%，评估时该类资产的定基物价指数为 120%，求该资产的重置成本。
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• （2）一次支付现值公式
• P＝F/(1+ i)n
已知将来值求现值。
• 1/(1+ i)n称为一次支付现值系数，
• 常用符号（ P / F, i ,n)表示，又称整付现值系数。
• （3）等额分付终值公式
• F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 已知年金求将来值。
• A－－为等额年值，也称为年金。
• 运用该方法的必备条件：经济性为依据中要有 与清算相关的文件。
• 一、影响清算价格的因素 • 1、破产形式：资产出售方是否有资产处置权； • 2、处置资产方式：公开拍卖、按抵押合同价格、
债权人将资产收归己有。
• 3、资产处理时限：时限短价格就低些；
• 4、清理费用。
• 二、清算价格法评估的步骤
• 1、市场调查、收集有关资产清算拍卖的价格资 料。
• 2、分析、验证价格资料的科学性和可靠性。
• 3、逐项分析待评估资产与有关参照物的差异， 包括实物差异、市场条件差异、时间差异和区 域性差异等。
• 4、根据差异程度及其它影响因素，估算被评估 资产的价值，最后得出评估结果。
• 三、估算清算价格的方法 • 不是一种独立的评估方法，是结合运用其他方法
得年价格指数
• 3、功能成本法
• 当被评估资产已出现换代新型产品，且新资产的功能优 越于被评估资产。其更新重置价值应按新型资产的成本 进行估算。
• 被评估资产的重置价值＝参照物新资产价格×（被评估 资产的生产能力/新资产的生产能力)
• 4、规模经济效益指数法（P44）
• （二）实体性陈旧贬值的计算
• 实体性陈旧贬值＝重置成本×（1－成新率）
• 2、直接价值法（修复成本法）
资产评估的程序与基本方法.pptx
四、实体性贬值的估算
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （二）应用举例 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午3时40分54秒下午3时40分15:40:5420.12.1
谢谢观看
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj 出售时
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，……j
vj = Σax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 （三）加权平均资本成本法 六、收益期限的确定
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （二）应用举例 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午3时40分54秒下午3时40分15:40:5420.12.1
谢谢观看
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj 出售时
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，……j
vj = Σax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 （三）加权平均资本成本法 六、收益期限的确定
资产评估的基本方法PPT课件
第14页/共148页
待估不动产
交易均价 待估
区 所处位置 12街111号
域 交通条件 通达便捷
因 素
繁华程度
中央商务区
公设状况 完善
结构形式 框架
外装状况 进口光面磁盘
内装状况 三星级标准
设备设施 完善
个 层高
2.85米
别 投用时间 1991年 因 素 物业水平 自备供热
剩余年限 3
容积率 3.9
第二章 资产评估的基本方法
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用 等（难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重 点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基 本原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）
第1页/共148页
第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法按照分析原理和 技术路线不同可以分为三种基本类型， 或者三种基本方法：市场法、成本法和 收益法。
第3页/共148页
第一节 市场法
可上市流通的股票和债券可按照其在资 产评估基准日的收盘价作为评估价值
批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同 型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车 等的现行市场价格作为评估价值
完全 相同
第4页/共148页
第一节 市场法
评估对象为某一快速变现资产，在评估时 点与其完全相同的资产的正常变现价格为30万 元，评估时确定的快速变现的折扣率为25%，计 算评估对象的价值。
交易 条件
第5页/共148页
第一节 市场法
（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物 资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资 产的市场价格为20万，计算评估资产价值。
（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物
待估不动产
交易均价 待估
区 所处位置 12街111号
域 交通条件 通达便捷
因 素
繁华程度
中央商务区
公设状况 完善
结构形式 框架
外装状况 进口光面磁盘
内装状况 三星级标准
设备设施 完善
个 层高
2.85米
别 投用时间 1991年 因 素 物业水平 自备供热
剩余年限 3
容积率 3.9
第二章 资产评估的基本方法
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用 等（难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重 点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基 本原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）
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第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法按照分析原理和 技术路线不同可以分为三种基本类型， 或者三种基本方法：市场法、成本法和 收益法。
第3页/共148页
第一节 市场法
可上市流通的股票和债券可按照其在资 产评估基准日的收盘价作为评估价值
批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同 型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车 等的现行市场价格作为评估价值
完全 相同
第4页/共148页
第一节 市场法
评估对象为某一快速变现资产，在评估时 点与其完全相同的资产的正常变现价格为30万 元，评估时确定的快速变现的折扣率为25%，计 算评估对象的价值。
交易 条件
第5页/共148页
第一节 市场法
（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物 资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资 产的市场价格为20万，计算评估资产价值。
（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物
资产评估程序课件
资产评估程序
8
7.2 资产评估程序的具体步骤
7.2.2 签订资产评估业务约定书
资产评估业务约定书应包括以下基本内容：
• （1）资产评估机构和委托方名称、住所； • （2）资产评估目的； • （3）资产评估对象和范围 • （4）资产评估基准日； • （5）出具资产评估报告的时间要求； • （6）资产评估报告使用范围； • （7）资产评估收费； • （8）双方的权利和义务及违约责任； • （9）签约时间； • （10）双方认为应当约定的其他重要事项。
7
7.2 资产评估程序的具体步骤
2）接受委托前需明确的基本事项
（1）资产评估目的及评估报告的期望用途； （2）资产评估对象的基本状况； （3）资产评估结果的价值类型； （4）资产评估基准日； （5）资产评估工作作业时间； （6）资产评估是否有限制条件； （7）资产评估收费标准和收费方式； （8）其他需要明确的重要事项。
7.2.1 接受资产评估委托，明确相关事项
1）接受委托应满足的基本要求
（6）资产评估机构和评估人员不能同时为多个评估 目的及要求而对同一资产进行评估；
（7）资产评估机构及其评估人员应充分了解评估对 象、评估目的和评估范围；
（8）资产评估机构及其评估人员应充分分析评估业 务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无 力完成的评估业务；
资产评估程序
11
7.2 资产评估程序的具体步骤
7.2.3 编制资产评估计划
（6）资产评估途径和方法的选择及基本要求； （7）评估中可能出现的疑难问题及专家利用； （8）评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分
类或披露要求。
资产评估程序
12
7.2 资产评估程序的具体步骤
资产评估的程序和基本方法PPT99页
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
99
资产评估的程序和基本方法
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
资产评估的程序及其基本方法PPT(共52页)
用状态
• 第三节 比较法
• 一、比较法的概念（市场法）
• （一）比较法是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或类 比分析以估测资产价值的各种评估技术方 法的总称。
• （二）理论基础 • 供求决定价值论：均衡价值观
• 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开 市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价 格所决定的。
钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5
•
更新重置成本＝1个人×8.5元/人
＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/
钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3
• 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
• 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬
值-经济性贬值
•
或：评估价值 = 重置成本×（综合）
• 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化 而相应变化。
• 二、成本法的评估程序
• 评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、 功能性、经济性）
• 三、重置成本的估算方法
• （一）重置核算法
• 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目， 逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置 成本分为直接成本和间接成本。
（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚 至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行 价格水平与购建成本费用核算的基础上。
• （3）一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高。因为物价指数一般是增长的， 而技术进步快的资产价格是下降的。
• 物价指数法和重置核算法的其相同点：
• 待评估资产相对于同类新装置的功能性贬 值测算过程如下：
• 1、估算待评估资产的年超额运营成本： （6-4）*12000=24000
第二章 资产评估的程序方法.pptx
甲机器设备的评估价值=50万×（1-10%）=45 万元
二、运用市场比较法评估资产的程 序
一共包括5个阶段
三、进行比较分析和调整的因素
（一）时间因素 （二）地域因素 （三）功能因素 （四）交易因素
例题
假设有一套机器设备，已使用5年，现在 市场上该种设备同类新型设备的交易价格 为250000元，预计全套设备的的残值率为 4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现 行市价法确定设备的评估价格。
3、实体性贬值率的计算 3种方法 观察法：一般了解 使用年限法：重点掌握 注意两种情况： 第一，资产在各年使用使用比较均衡，利用率为100％时：
已经使用年限／总年限×100％＝实体性贬值率 甲设备总使用年限为15年，已经使用9年，在使用期 间 使用均匀，生产能力利用率为100%。
第二，生产能力不能充分ห้องสมุดไป่ตู้挥时，要考虑实际利用程度： 主要表现为使用期间不均匀，生产能力利用率不是 100%。 有效使用年限／总年限×100％＝实体性贬值率
（100000＋2000＋300）×（1＋1％）＝103323 元
2. 物价指数法
重置成本＝资产的历史成本×资产评估日物价指 数／购建日物价指数
或＝资产的历史成本×（1＋购建日至评估日的 物价变动幅度）
举例： 被 估 企 业 2004 年 购 置 一 设 备 ， 原 价 100000 元 ， 2010年评估，2004年定基物价指数为120％，2010 年为144％。重置成本可确定如下：
区别：更新重置成本考虑了科技进步，采用 新型材料、新工艺，价格较低，复原重置 成本仍然采用原来的的材料、原来的工艺， 没有考虑科技进步对成本的影响
二、重置成本法的评估程序
1、估算重置成本 2、确定被估资产的使用年限 3、计算贬值额（实体性贬值、功能性贬值、
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• 第二节 成本法
• 一、成本法的概念
• 成本法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或 更新重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方 法.
• （一）复原重置成本、更新重置成本
• 重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估 资产一样的资产所支付的全部货币总额。
• 重置成本包含利润。
钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5
•
更新重置成本＝1个人×8.5元/人
＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/
钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3
• 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
• 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬
值-经济性贬值
•
或：评估价值 = 重置成本×（综合）
• 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部
分，分为建造成本和取得成本。其中建造成本包
括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本， 合理利润；取得成本包括购买价格（已经包括利 润），安装调试，运杂费，人工费。
• 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理 费，总体设计制图等项支出。实际工作中，间接
成本可以通过下列方法计算。
•
间接成本＝人数×劳动时间×每人每
小时价格
• 例：一共100个工人，每个工人工作了40 小时，每个工人每小时的管理费用（间接 成本）是0.1元，求间接成本
• 3．直接成本百分率法（计算间接成本）
• 间接成本=直接成本*间接成本占直接成本 百分率
• 例：例1中，假设其中间接成本占直接成本 的2.5％
• 试计算该设备重置成本
• 该机器设备重置成本为:
• 其中：
• 买价
10000元
• 运杂费
4000元
• 安装成本
2000元
• 其中:原材料
1500元
• 人工
500元
• 直接成本
16000元
• 间接成本（安装成本） 500×80％＝400元
• 重置成本合计
16400元
• 2．单位价格法（计算间接成本）
成新率
• （二）成本法的理论基础 • 生产费用价值论 • 供给（生产）决定价值 • 资本、劳动、土地的报酬————生产费用——
————商品的价值量 • 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越
高，相应的资产的价值越大。进价高，销价贵
• 卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 • 资产的价值是一个变量
• 重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的 物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日的市场 物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前 者是新的，后者不一定是新的。
• 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
• 复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同的 条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
• 第二章 资产评估的程序与基本方法
• 第一节 资产评估的程序
• 一、明确资产评估业务基本事项 • 二、签订资产评估业务约定书 • 三、编制资产评估工作计划 • 四、对待评估资产的核实和实地查勘 • 五、收集与资产评估有关的资料 • 六、评定估算 • 七、编制和提交评估报告 • 八、资产评估工作底稿归档
•
• 如果从历史成本来讲，用的是三年前的消 耗和价格；而现在用复原重置成本，则原
来的消耗不变，价格按现在的价格算。
•
历史成本＝2个人×8元/人＋
0.5m3木材×50元/m3＋10个钉子×0.3元/
钉子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元
•
复原重置成本＝2个人×8.5元/人＋
0.5m3木材×51元/m3＋10个钉子×0.1元/
• 1．人工成本比例法(计算间接成本)
• 间接成本=人工成本总额*成本分配率
Hale Waihona Puke • 其中:成本分配率=间接成本额/人工成本总 额
•
例1:重置购建设备一台，现行市场价
格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成
本2000元，其中原材料1500元，人工成本
500元。根据统计分析，计算求得安装成本
中的间接成本为人工成本的80％，
• 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化 而相应变化。
• 二、成本法的评估程序
• 评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、 功能性、经济性）
• 三、重置成本的估算方法
• （一）重置核算法
• 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目， 逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置 成本分为直接成本和间接成本。
本）；
• （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营 成本）。
• 例：有一台3年前做的桌子，假如原来使用 2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个 钉子、0.5公斤的漆。
• 历史成本分别为:8元/人、50、0.3、7 • 现行成本分别为：8.5、51、0.1、4 • 更新消耗为：1、0.4、8、0.4 • 更新成本分别为：8.5、51、0.1 、4 • 试计算三种成本
• 间接成本＝16000×2.5 ％＝400元
• （二）物价指数法
• 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同 类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物 价指数）
• 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指 数）
• = 资产原始成本×
•
环比价格指数（a2×a3……×an）
• 例：某被估资产购建于1994年，账面原值为 50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评 估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则： 被估资产重置成本＝50000×（160％/95％） ×100％＝84210（元）
• 例：被估资产账面价值为200000元，1992年建成，
1997年进行评估，经调查已知同类资产价格环比
增长速度分别为1993年为11.7％，1994年为17％， 1995年为30.5％，1996年为6.9％，1997年为 4.8%，则有：
被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％） ×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）× （1＋4.8％）×100％＝200000×191％ ＝ 382000（元）
• 更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新 建造全新资产所需的成本。
• △ 相同点：均采用现行价格计算。复原重置成本和更新 重置成本都要求资产本身的功能不变。
• △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 • △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： • （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成