刍议房屋修缮工程的造价管理

刍议房屋修缮工程的造价管理

工程造价管理是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益。房屋修缮工程是对原有建筑物的维修养护和局部更新，与新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料种类多、使用量不大、机械化作业程度低的特点。房屋修缮工程的造价管理贯穿于房屋修缮实施的全过程，管理工作得好坏，不仅对业主、物业管理公司和承包商的经济利益产生最直接的影响，对科学确定和有效控制修缮工程投资和实施监督都起着决定性作用。

1、合理的房屋修缮设计

据统计，建筑工程设计费一般只相当于建筑工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用，由此可见，设计费用的管理对整个工程是何其重要。在现实生活中，由于房屋修缮工程量较小，工程的设计方案往往被忽视，有时甚至没有设计方案，认为损坏的地方修好就可以了。实际上房屋修缮设计方案意义重大，它不仅是指导修缮施工的依据，而且也是确定施工招标标底及与施工单位签订合同的主要参考。由于房屋修缮的目的是为了恢复和改善房屋的使用功能，延长其使用年限，设计方案的构思必须建立在客观环境与原有技术的条件上，不能像新建工程的设计可以自由发挥其主观能动性设计各种类型的房屋，房屋修缮的设计不仅要考虑房屋的原有结构，而且还要考虑与环境、相邻房屋和其他构筑物的关系。所以，房屋修缮设计方案的选择，应从安全、功能、标准等方面综合权衡，确定一个较合理的方案；同时，设计方案必须实现技术与经济相结合，转变落后的设计指导思想，科学地选择经济合理的设计方案；也就是说，技术与经济的双重标准是评审设计方案优劣的唯一试金石。所以物业管理部门应重视房屋维修设计方案，积极参与设计的全过程，抓住控制与管理的重点，才能够保证修缮工程的质量、投资的回报和工程的效益。

2、房屋维修工程预算造价的费用构成

房屋维修工程预算造价是指发生在维修工程施工阶段的全部费用，它们构成了房屋维修工程的预算造价。维修工程的全部费用是根据维修施工设计图、维修工程预算定额和取费标准等确定的，是完成该项维修工程生产过程中所应支付的各种费用的总和。

按照国家现行规定，维修工程费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金5个部分构成。各省、市、自治区可以根据国家主管部门的规定，结合本地区的实际情况制定本地区的维修工程费用构成与取费标准。

2.1直接工程费。直接工程费是直接用于房屋维修工程的有关费用。即维修施工单位的作业层（施工项目部）为完成该工程的施工任务所发生的费用。由直接费、现场经费、其他直接费组成。

2.1.1直接费。直接费是指直接用于工程施工的费用，即工地上的生产工人通过劳动形成工程实体或有助于工程实体形成过程中所发生的费用。包括直接人工费、直接材料费、直接施工机械使用费3个部分。

2.1.2其他直接费。其他直接费是指定额直接费中没有包括的，而在实际中发生的，具有直接费性质的费用。

2.1.3现场经费。维修工程现场经费是指施工单位作业层（施工项目部）为施工准备、组织和管理房屋维修工程施工所发生的各项费用。一般包括现场管理费、临时设施费。

2.2间接费。指维修施工单位为组织施工和进行经营管理以及为施工生产提供间接服务所需的费用。即维修施工单位的企业管理层为从事整个企业的经营管理活动所需发生的费用。包括企业管理费、财务费用和其他费用3个部分。

2.3其他费用。其他费用是指维修工程施工中实际发生的，而在直接工程费和间接费中均未包括的支出费用。这些费用根据各地区实际情况确定，一般包括城镇土地使用税，材料预算价格与市场价格的差价，劳保支出，供暖费，印花税，水费调增，残土运费，维修工程设计费以及根据施工承包合同条件应该计算的费用等。

2.4计划利润。按国家规定，为了适应招标承包制的需要，将国营施工企业原有的法定利润改为计划利润，其实质同企业管理费、临时设施费一样，允许施工企业在投标报价时向下浮动，以利于公平竞争。计划利润按定额人工费（或定额直接费）的一定比例计取。

2.5税金。一般维修施工企业也像其他企业一样，按国家规定交纳税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教育附加费。

3、科学的修缮施工管理

施工阶段的管理是修缮计划及修缮工程施工组织设计、修缮施工方案等付诸实施阶段的管理，它是对施工全过程进行的计划、组织、协调、控制、监督等全部活动的管理，它是综合技术能力的运用。房屋修缮工程由于是在旧有建筑物上施工，以手工操作为主，中小型机械为辅，机械化水平低，且施工现场狭小，连续作业差，室内不易全部腾空，同时还存在着辅助用工多，二次倒运多，管理人员多等特点，所以施工阶段的管理比较复杂。而施工阶段又是房屋修缮过程中的重要阶段，施工组织设计是否合理是保证房屋修缮工程质量、工程进度和工程造价的基础。一项合理、科学的施工组织设计不仅可以提高施工工作效率，加快施工进度，还能够提高施工队伍的管理水平，并最终降低工程造价。在房屋修缮施工阶段，各工种施工人员相互交义作业，易出现相互妨碍、相互破坏的情况，这就需要管理人员做好事前要求、事中监督、事后检查工作。

所以，在施工阶段中，管理人员应加强施工过程的监督与管理，深入到实际的施工管理的环节，做到资料齐全、手续完备，应时、应地、应条件制宜、及时处理各种各样的问题；把工序质量自检、互检、交接检与工程的监督严密地结合起来，用科学的方法和现代化的施工手段相结合，只有这样才能合理有效地控制工程造价，避免工程造价费用的增大。

4、準确的修缮竣工结算

工程结算是计算和确定建筑工程产品价格的文件，又是论证建设项目投资效益和制定计划的重要依据。工程结算编制质量的好坏，直接影响到施工单位和业主的切身利益。竣工结算是确定工程造价的最后环节，认真进行工程预结算的审核具有十分重要的意义。由于修缮工程在修缮过程中发生预算外工程的可能性较大，一般只有修缮工程完工后确切的工程量才能确定。因此，工程量的确定就显得尤其重要。作为管理人员应该深入施工现场，全面了解施工工序，掌握第一手资料，尽量达到工程量计算的准确性、单价套用的正确性及各项取费标准符合现行规定性，从而提高结算的准确性。同时，在结算时应尊重客观事实，按照施工期现行预算定额、费用定额、政策性调价等标准，客观合理地确定工程的结算价格。

5、精良的造价管理队伍

良好的房屋修缮工程造价管理工作，需要一支密切配合的精干、高效的队伍。工程造价工作的管理人员应是既懂工程技术，又懂经济、管理和法律的具有丰富实践经验及良好职业道德的复合性人才。为做好房屋修缮工程造价的管理工作，物业管理公司应该定期发布关于概算、预算编制的各种信息，举办工程概预算培训班，召开编制及管理的学术研究会、经验交流会，提高概预算管理人员的思想和业务素质。力争以最少的投入获得最大的经济效益。

参考文献：

[1]建设工程预算定额的不足与建议[J]. 郭海辉，杨新宇. 建筑知识. 2016（03）

[2]工程预算定额在造价管理中的应用研究[J]. 吴翠翠. 东方企业文化. 2014（18）

[3]土建工程招投标中工程预算定额的应用探析[J]. 夏顺龙. 江西建材. 2014（03）

[4]浅谈工程预算定额在造价中的应用[J]. 胡盛楠. 门窗. 2014（05）

[5]谈修缮工程预算定额的编制管理[J]. 韩学才. 山西建筑. 2013（35）

[6]工程预算定额在造价管理中的运用探析[J]. 金维娟. 现代经济信息. 2013