第八章 收益法

公式的假设前提是： 1、净收益每年不变为A； 2、报酬率大于零为Y； 3、收益年限n为有限年。
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二、收益年限为无限年的公式
V
A 1Y
A
1 Y 2
A
1 Y 3
A
1 Y n
V
A Y
公式的假设前提是： 1、净收益每年不变为A； 2、报酬率大于零为Y； 3、收益年限n为无限年。
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如净收益发生在年初为A初，则将其转换为 发生在年末，其公式为：A末=A初（1+Y）。
5、公式中A，Y，n的时间单位是一致的， 通常为年，也可以是月、季等。
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8.2.2 净收益每年不变的公式 一、收益年限为有限年的公式
V
A 1 Y
A
1 Y
2
A
1 Y
3
A
1 Y
n
A Y
1
1
1
Yn
收益法的本质是以房地产的未来收益为导 向求取估价对象的价值。通常把收益法求得地
价值简称为收益价格。
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收益法
直接资本化法 现金流量折现法
某年的预期收益除 以适当的资本化率
某年的预期收益乘 以适当的收益乘数
报酬资本化法
未来各年的预期收益 ，选用适当的报酬率 折现到估价时点，然 后求和。
8.2.1 报酬资本化法最一般公式
V
A1 1 Y1
1
A2
Y1 1
Y2
1
A3
Y1 1 Y2
1
Y3
1
Y1
1
An
Y2 1
Yn
n
Ai
i
i1 1 Yj
j1
V —房地产在估价时点的收益价格
n —房地产的收益期限
An —第n期的净收益
2020/1Y0/9n—第n期的报酬率
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1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是 收益法的原理公式，主要运用于理论分析。
2、在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变， Y1=Y2=Y3=…=Yn=Y。
V
A1 1Y
A2
1 Y 2
A3
1 Y 3
An
1 Y
n
n
Ai
i
i1 1 Y
j1
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3、当上述公式中的A；每年不变或按一定 规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以 导出后面的各种公式。
4、报酬资本化法公式均是假设净收益相对 于估价时点发生在期末。
1 1 0 %3 %40 1
0
1
2410. 16（元m/2）
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当Vn与VN对应的报酬率不相同时，如Vn对 应的报酬率为Yn， VN对应的报酬率为YN，其 他方面仍符合上述前提，则有：
Vn
VN
Kn KN
VN
YN Yn
1 1
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四、收益法的操作步骤
1、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的 数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、 费用的数据资料；
2、预测估价对象的未来收益（如净收益）； 3、求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4、选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
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8.2 报酬资本化的公式
估价对象价值 收益乘数法 估价对象价值
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二、收益法的理论依据
（一）收益法的理论依据
以预期原理为基础。
（二）收益法原理
将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期 限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源 不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地 产的价格。
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（三）决定收益性房地产的价值3个因素
1、未来净收益的大小——未来净收益越大， 房地产的价值就越高，反之就越低；
2、获得净收益的可靠性——获得净收益越 可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；
3、获得净收益期限的长短——获得净收益 期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
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8 收益法
8.1 收益法的基本原理 8.2 报酬资本化法的公式 8.3 净收益 8.4 报酬率 8.5 直接资本化法 8.6 投资组合和剩余技术 8.7 收益法总结和运用举例
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8.1 收益法的基本原理
一 、收益法的概念
收益法，也称为收益资本化法、收益还原 法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转 换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格 或价值的方法。
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【例8－3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的 价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗 房地产30年收益权利的价格。
【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下；
Vn
VN
Kn KN
VN
1
Y Nn 1 Y n 1 Y N 1
1
V30
25
0
0
1
1
0
% 4 03 0 1 1 0
5
三、收益法适用的对象和条件
（一）适用对象
1、有收益或有潜在收益的房地产。
2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只 要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力 即可。
3、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益 性房地产的估价，收益法大多不适用。
（二）适用的条件
房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
V
A Y
8 8. 5%
94. 12（万元）
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2、用于不同年限价格之间的换算
Kn
1
1
1 Y
n
wk.baidu.com
1 Y n 1 1 Y n
V
A Y
V7 0
V
K
70
V50 V K 50
V
V7 0
1 K 70
V5 0
V70
K K
50 70
Vn
VN
Kn KN
VN
1
Y Nn 1 Y n 1 Y N 1
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三、净收益每年不变公式的作用
1、直接用于测算价格； 2、用于不同使用年限（如不同土地使用年 限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格 之间的换算； 3、用于比较不同年限价格的高低； 4、用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
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1、直接用于计算价格
【8－1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正 常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产 的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价 格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
Vn
A Y
1
1
1 Y n
8 .85 %1
1
1
8
.
5
%5
06
91. 52（万元）
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【例8－2】某宗房地产预计未来每年的净收益为 8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产 的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价 格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：