房地产开发项目收入和税费估算

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2、售租计划（程序、步骤） A、确定项目计算期 （销售、出租） B、进行各项分析（售租计划、收款方式） C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式
价格：a、期房/现房 b、区位； 收款方式：a、一次性付款 b、按揭付款
c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表
详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的 第八章予以阐述。
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（二）、税金估算
1、营业税金及附加
营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过 程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、 教育费附加（通常也叫两税一费）。
目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因 纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的， 税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%， 纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％； 教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下
解：（1）计算增值额为：400－100＝300万元
（2）计算增值额与扣除项目金额之比：300÷100=300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额的200％，分别适用30％、 40％、50％、60％四档税率。
（3）计算各档土地增值税的税额：增值税额未超过扣除项目金额 50％的部分，适用30％的税率，税额为：100×50％×30％＝15 万元；增值税额超过扣除项目金额50％但未超过100％的部分适 用40％的税率，税额为：100×（100％－50％）×40％＝20万元； 增值税额超过扣除项目金额100％但未超过200％的部分，适用50 ％的税率，税额为：100×（200％－100％）×50％＝50万元； 增值税额超过扣除项目金额200％的部分，适用60％的税率，税 额为：〔300－（100×200％）〕×60％＝60万元。
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一、 房地产开发项目营销收入分析估算
❖ 从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终 目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的 确定和营销收入与的估算。
1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实 可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。 售租方案内容： A、售租方式、售租比例 B、可售租面积 C、售租进 度计划及各计划进度内售租量 D、售价、租金 E、收 款计划
(1) -(2)
(3)÷(2)
增值额50%以下部分：
30%
增值额超过50%至100%部分： 40%
增值额超过100%至200%部分： 50%
增值额超过200%部分：
60%
应纳税额=土地增值额×适用税率
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公式一:
土地增值税税额=∑（各级距的土地增值额×适用税率）
公式二：
土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率
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传统财务分析指标构成图
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（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态 分析指标。
现代财务分析指标构成图
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❖财务分析指标和基本报表的关系：
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§5.5 不确定性分析和风险分析
5.5.1 不确定性分析
❖不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估 计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化 或变化的程度。
A、房地产属个人所有且进行自营活动
房产税=70%房产原值×税率（1.2%）
B、对房屋进行出租
房产税=租金收入×税率（12%）
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3、土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物 及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：
土地增值税实行四级超额累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数， 下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目 金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目 金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
各级税率对应的速算扣除率
30%——0 40%——5%
50%——15%
60%——35%
注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 金额20%的，免征增值税。
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例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目 金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳 土地增值税的税额。
第 3 节
项 目 收
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wenku.baidu.com房税
地费
产估
开算
发
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5.3 房地产开发项目收入税费估算
简述：
房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地 使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、 代建工程收入等。
房地产开发项目税费：销售费用、经营费用、营业 税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地 增值费、企业所得税、契税、印花税等。
临界点分析的数学模型是：
Z=PQ（1－r）－CVQ－CF
式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv 为单位变动 成本；CF 为固定成本。
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将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解：
收
S
入
成
本
盈利区
C
E CV
亏损区 CF
0
Q0
产量Q
注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量
营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税× 7%(5%、1%）
教育费附加的=营业税× 3%~4% 两税一费=营销收入× 5.5%
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2、房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产 税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后 的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下：
序号
项目
合计 1 2 3 … N
1 自营收入
1．1 商业 1．2 服务业 1．3 其他
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 …
营业税 城市维护建设税 教育费附加
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5.4 房地产开发项目财务评价
5.4.1 财务评价概述
❖房地产项目财务评价是指分析评价人员在房地产市场调查与预 测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等 基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评 价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所 进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
★ 某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取
得860万元收入。该楼建造拿地花150万元，房屋开 发花250万元。该楼贷款项目清单不详，开发费用 扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳 土地增值税税额。
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附加：销售收入、出租收入、自营收入与经营 税金及附加报表
在进行房地产项目时，应按期编制销售收入与 经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附 加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。
❖注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率 对租金收入的影响。
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没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租
金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。
三者的关系表示如下： 潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入 =潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入－运营费用
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（一）、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用
（1）、销售费用内容： 广告费、代理费、服务费宣传费等。
（2）、销售费用计算： 销售费用=销售收入×适用百分比（3%~5%） 2、出租经营费用
（1）出租经营费用内容： 广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等
（2）、销售费用计算： 出租经营费用=年出租收入×适用百分比（20%）
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二、 房地产开发项目税费分析估算
目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要 指销售费用和出租经营费用。
目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也 叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得 税、土地增值税、契税、印花税。
税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和 项目投资与成本、收入的基础数据估算。
❖财务评价的基本程序包括： ①搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；②编制基本财务报 表；③财务分析指标的计算与评价；④进行不确定性分析；⑤财 务分析结论。
❖财务评价的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算 与评价。
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5.4.2 财务分析基本报表
❖财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用 表、利润表、资产负债表。
综上所述，可将土地增值税的计算列出表格
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土地增值税计算表
序 号项 目 1 转让房地产总收入 2 扣除项目金额 2．1 取得土地使用权所支付的金额 2．2 开发成本
2．3 开财 目发计务费算费用且用有利银息行能按机构清证算明项 2．4 与的转，让据房实地计产算有，关其的他税金费用
按2.1+2.2的5%计算。 2．5 财财政务部费规用定利的息其不他能扣按除项清目算 3 增项值目额计算或无银行机构证 4 增明值的率，三项费用合算，按
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（2）敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指 标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标 的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确 定性分析的方法。
❖不确定性分析主要有临界点分析和敏感性分析两种分析 方法。
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（1）临界点分析
临界点分析又称之为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断 竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利 的平衡关系的方法。
对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间 一 般 至 少 有 一 个 转 折 点 ， 即 盈 亏 平 衡 点 (Break Even Point,BEP)。在这一点上，销售收入与总成本费用相等，既不 亏损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡 点。
序号
项目
合计
1
2
1 租金收入
1．1 可出租面积（平方米） 1．2 单位租金（元/平方米） 1．3 出租率（%）
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 …
营业税 城市维护建设税 教育费附加
3 净转售收入
3．1 转售价格 3．2 转售成本 3．3 转售税金
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单位：万元
3 …N
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自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
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3、销售和出租经营收入
房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、 租金收入和自营收入。
①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套 设施销售收入。
销售收入=可出售建筑面积×销售单价
②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。
租金收入=可出租建筑面积×租金单价
③自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到 的收入。
❖财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算 财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。
注意：各种基本报表之间存在的密切联系
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5.4.3 财务分析指标
财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务 分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财 务指标。
（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、 盈利能力指标、回收期指标。
其表格形式见表
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销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序号
项目
合计 1
2 3 …N
1 销售收入
1．1 可销售面积（平方米） 1．2 单位售价（元/平方米） 1．3 销售比例（%）
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 …
营业税 城市维护建设税 教育费附加
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出租收入与经营税金及附加估算表
（4）土地增值税的总额为：
15＋20＋＋50＋60＝145万元 或 300×50%-100×15%=135万元
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4、企业所得税
企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他 所得征收的一种税。计算公式如下
企业所得税=应纳税所得额×25%
增值税课堂练习：
★ 某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为
670万元，其扣除项目金额为320万元，试计算应纳 土地增值税税额。
适2.用1+增2.值2的税率10%计算。
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6 增值税
计算基础
详见销售收入表
2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装 工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费等 管理费用、销售费用、财务费用（详见书中 阐述） 营业税、城乡建设维护税、教育费附加、印 花税 （土地使用权金额+开发成本）×20%