深圳市城中村改造与具体改造案例分析

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深圳城中村改造操作模式@旧城改造PPT课件

➢渔民村崭新商品住宅的建成使用，标志着渔民村改造的完成。
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围绕城中村改造所思考的问题
政府：政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸
核发拆迁许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同
办理国有土地使用证
项目建筑报建手续
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项目规划立项
项目规划立项拆赔方案确定
草签拆迁补偿安置协议划定用地红线
改造单位确定
监管资金帐户设立
实施主体实施内容
政府——福田区重建局旧改项目初步确定
项目立项审批办理建设用地规划许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同项目建筑报建手续
渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
签订土地出让合同
签约主体
甲方——深圳市人民政府；乙方——金地公司、裕亨股份有限公司；
土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
深圳城中村改造操作模式 ----案例解析
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22002200/3/21
一、案例概况
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深圳城中村现状 ----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座
难以改造的城市
高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。
占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90% 暂人口廉租房的主要供应者。

论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例

ｂｎｚｔｎＡｔｏｇｔｈｓｂｅｎａｔｏｅｕｒｎｐｙｉａｈｐａｉａｉ．ｌｈｕｈｉａｅｎｏｅｐｒｆｔｂａｉｈｓｌｓａｅ，ｔｅｃａｇｅｓａｅｆｎａｄｓｒｃｕｅｃｎｔｃｎｅｌｏｈｎｃｈｈｎｅｏｔｐｃｍ，ｎｔｔａｏｏｃａｆｈｕｒｎ
的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但
这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲
行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因
上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是
楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理
农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进
（ｅａｔｅｔｆＰｌｉｎｕｌｄｎｔｔｎｕｎｄｎｎｅｉｏｅｎＳｄｓｕｎＺｏ１４０ｈｎ）ＤｐｒｎｏｉｃａｄＰｂｉＡｍｉｉｒｉ，ＧａｇｏｇＵｉｒｔｏｒｇｔｉ，Ｇａｇｈｕ５０２，ＣｉｍｏｔｓｃｓａｏｖｓｙｆＦｉｕｅａ

深圳城市更新典型案例

深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。

下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。

1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。

福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。

2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。

3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。

通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。

4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。

该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。

5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。

通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。

6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。

7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。

通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。

8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。

通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。

9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。

城中村民宿改造案例范文

城中村民宿改造案例范文
近年来，城中村民宿改造越来越受到社会关注。

以下是一则城中村民宿改造案例范文，仅供参考。

该民宿位于深圳市福田区某城中村内，原本是一栋老旧的民房，面积约为100平方米。

经过业主多方考虑和市场调研，该民宿决定进行改造，将其改造成一家小型青年旅舍。

首先，该民宿进行了全面的室内装修和设施更新。

墙面、地面、天花板等全部重新铺贴，安装了新的灯具、床铺、家具、电器等，既美观又实用。

同时，为了满足年轻人的需求，该民宿特别设置了一个共享厨房和一个咖啡休息区，方便旅客自行烹饪和聚会。

其次，该民宿注重营销和客户服务。

为了提高入住率和客户满意度，该民宿制定了详细的营销方案和服务标准，包括线上线下推广、定期清洗、24小时保洁等。

此外，该民宿还特别邀请了一批青年导游和旅游达人，为客户提供更加个性化和专业化的旅游咨询和服务。

最后，该民宿积极与当地政府和社区合作。

该民宿主动与当地城管部门联系，了解相关规定和要求，确保改造方案符合法律法规，并将民宿的安全管理和环境卫生纳入社区管理体系，共同维护城市形象和居民生活质量。

经过改造后，该民宿的形象和服务水平得到了大幅提升，客户口碑和评分也节节攀升。

同时，该民宿的运营模式也得到了市场验证，为其他城中村民宿改造提供了可借鉴的经验和启示。

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深圳城中村改造案例

深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。

梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。

选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。

梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。

南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。

选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。

以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。

通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。

观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。

论城中村的成因及改造的必要性_以深圳市为例

论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例邵任薇（广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420）摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。

这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。

虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。

关键词：城中村；成因；改造；必要性中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen citySHAO Ren－wei（Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble.Key words：village in the urban；cause；modification；necessity城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。

城中村改造模式与策略研究以深圳为例

大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战，如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市，城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。

皇冠街、天面村--城市重建典型案例分析

➢区域保持长久的活力需要商务、商业、居住、休闲娱乐、公共设施等多功能的组合，在完善区域配套的同时为周边区域提供服务；
➢具有亮点的产品设计、核心景观节点的打造、完善的区域增值体系、合理的规划布局、最大化的公共空间是功能组合发挥最大效益的前提，是区域持久发展落实到微观层面上最关键的要素；
➢区域的发展需要历史、文化作为精神载体，需要保留、制造具有历史、人文价值的符号来打造区域的 “魂”。
世联研究案例
城市重建典型案例分析
皇冠街英国格拉斯 Temple bar 爱尔兰都柏林田面村深圳
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2007.12.25
[关键字]：城市重建、中心区
[案例简介]：通过成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区域价值增值的关键要素
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1 深圳田面村——旧城改造的典范
城市环境品质的提升、增加城市竞争力等目标因素综合起来，将一个社
区改造项目提升为一个城市的综合开发项目。
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都柏林Temple bar —— 改造背景
Temple bar是传统的老城区和城市文化中心。区域内分布有众多的历史建筑和其他名胜古迹。
20世纪90年代之前这里曾经一度衰败不堪，成为贫民居住区。
功能设施
创办了国有民办小学—北京景山学校深圳分校。建成了田面幼儿园、青少年活动中心、老人之家、文娱中心等，新建2个篮球场和足球场、网球场等。在社区内建成2个街心公园，与中心公园形成环形区域。
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田面村改造——背景分析
从城市功能上，不能更好的为周边的产业进行服务，原有的居住等功能满足不了周边功能的需要，影响区域的整体发展。
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田面村改造——改造效果

[精彩案例] 深圳市城中村(旧村)改造中长期计划(五年计划)

（分类信息：专项研究、构思创作、技术路线、成果制作）【案例推荐】《深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）》（2006年抽复查推荐项目）项目负责人：黄金主要参与人员：郑洁、彭俊、刘丽萍■项目概况《深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）》根据《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》和《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》编制，主要阐述改造目标和任务，明确政府工作重点，引导市场改造行为，是政府推进城中村（旧村）改造工作的重要依据。

本计划是指导全市未来五年城中村改造工作的实施性文件，也是配合《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》和《深圳市近期建设规划（2006-2010）》的专项计划，规划期限为2006—2010年（与上述两个规划期限一致）。

■项目特点及创新1、重点研究内容①相关计划和规划研究：五年计划如何与之协调衔接？②城市研究（规划和市场）：根据相关规划、计划确定的城市重点片区的要求，结合各区上报计划项目，建立改造项目库。

③总量分析研究：根据改造目标、房地产市场容量、财政能力等因素验证改造项目总量。

④评价研究：对改造项目进行分级评价，并结合各区计划协调研究修正改造项目。

⑤确定改造工作任务，提出实施指引。

⑥实施保障研究：为城中村改造全面持续推进提出措施性建议。

2、编制技术路线3、成果组成及表达①成果组成计划包括文本（《深圳市村中村（旧村）改造五年计划编制技术说明）、附表和附图三个部分。

六个附表按照特区内外以及改造模式分别归类。

特区内改造项目附表分别列出全面改造（包括整体拆建和异地重建）、综合整治和局部拆建（模式属全面改造，但其中包含综合整治工作，因此单独列出）三类项目；特区外改造项目附表则分别是全面改造项目、综合整治项目以及专项研究项目。

②成果表达项目中的编制说明图文并茂，简洁到位(附图)。

（拟稿：李丹定稿：周劲）3。

城中村改造模式与策略研究以深圳为例

城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。

作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。

本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。

文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。

接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。

在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。

为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。

这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。

文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。

通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。

二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。

在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。

目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。

深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。

在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。

深圳城市更新模式与典型案例分析

深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。

它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。

城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。

它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。

美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。

上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。

我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。

可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。

从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。

2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。

深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。

使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。

根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。

面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索，为全国提供了先行先试的经验。

城市中心区更新改造模式浅析--以龙岗中心城新老西村更新改造为例

城市中心区更新改造模式浅析--以龙岗中心城新老西村更新改造为例发布时间：2023-03-06T03:19:10.785Z 来源：《城镇建设》2022年20期作者：杨波[导读] 随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。

杨波深圳市建筑设计研究总院有限公司广东.深圳 518000摘要：随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。

而现存的城中村成为城市发展的一大障碍，城中村不仅与城市的形象与发展目标相悖，而且严重影响了中心城功能结构的合理组织及区域居民生活质量的提高，城市更新改造刻不容缓。

该文通过借鉴国内外的城市更新改造理论，以深圳龙岗中心城新老西村的改造为例，探讨研究城市中心区城中村改造的规划策略与方法。

关键词：城中村改造模式城市更新借鉴与启示龙岗新老西村1、引言改革开放以来，随着深圳经济特区的设立，城市社会经济飞速发展，旧城区逐渐出现土地存量不足、环境污染、交通拥挤等方面问题，城市开始在老城区的外围地区规划建设新城区，一些以使用集体土地和以村民委员会为组织形式的落后的行政村逐渐被城市的新建区域慢慢分割、包围，成为一块块的孤岛区域，最终形成了“城中村”。

而在城市的发展过程，城中村这种在快速城市化下成长起来的行政村成为一种非常重要的可再开发利用的土地资源，对城市的发展极为重要，因此城中村改造迫在眉睫。

目前，我国经过十多年的城中村改造规划实践，取得了不少成功的案例，积累了较多改造经验。

但是寄希望于建立一种通用的改造模式是绝对不可能的。

因为，我国幅员辽阔，各城市、各地区的经济基础、发展阶段不尽相同，仅在同一个城市，无论是城市发展阶段、经济基础、文化习惯、生活方式，各个城中村的基础状况俱有差异。

所以不存在能够一劳永逸地解决城中村改造模式问题的方式，但在城市更新改造规划方面我国仍取积累了较多的经验，比如龙岗中心城新老西村的更新改造，可以说是城中村改造的又一例成功，因此对其改造模式进行分析总结，为全国城中村的改造提供可借鉴的经验模式，对于中国城市未来的发展具有重要的意义。

深圳市城市更新问题总结与典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结与典型案例分析报告深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16⽬录⼀、深圳城市更新问题梳理 (3)（⼀）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏⼈⽂关怀 (3)1、当前城市更新处于“ 见物不见⼈”的状态32、以⼤拆⼤建为主导的城市更新建设对历史记忆与⽂化遗传传承重视不够33、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同3（⼆）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊42、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同43、操作流程：现⾏零散、复杂的操作流程给城市更新项⽬实施增添压⼒9⼆、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（⼀）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式112、岗厦旧改模式123、渔农村改造模式134、⼤冲旧改模式145、⿅丹村旧改模式156、模式特征总结18（⼆）原集体经济组⾃改模式——传统旧改类 (19)（三）⼯改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法⽤地的旧改：西乡劳动村202、制度边界上的预期：未经批准改变功能22（四）旧⼯业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中⼼模式232、笋岗艺展中⼼综合整治233、华侨城创意⽂化园三期项⽬244、葵涌鸿华印染⼚综合整治项⽬255、模式特征总结26⼀、深圳城市更新问题梳理（⼀）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏⼈⽂关怀1、当前城市更新处于“见物不见⼈”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

⽽当前所谓“绅⼠化运动”的城市更新建设⼀直是物的视⾓，缺乏⼈的考虑，忽略了城市的⽣命主体——⼈，尤其是城市中的低收⼊⼈群。

在城市更新的过程中，城市的⽣活质量是提⾼了，但与此也带来了不断增⾼的⽣活成本，导致城市中不可缺少的低收⼊外来⼈群如农民⼯等⽆法在城市⽴⾜，⽽他们是城市组成中不可或缺的⼀个重要部分。

城中村改造专项规划研究——以深圳市坭岗村改造专项规划为例

Ｅ５ｉ
讨
城中村改造专项规划岗村改造专项规划为例
口陈敦鹏，喻乐军
［摘
要］作为快速城市化进程的伴生品，国内许多城市存在城中村问题。城中村改造专项规划作为促进、协调
城中村改造的综合平台，兼具社会组织改良与物质环境综合改造、多方主体利益协调、村城环境融合以及法定控制与操作实施等多重属性。深圳市坭岗村改造专项规划在总结城中村改造专项规划的作用和特点的基础上，探讨如何统筹协调政府、业主和改造主体三者之间利益关系，既有效推进城中村改造工作，同时严格控制城中村改造可能产生的各种负面影响，为解决类似的城中村问题提供经验。
［关键词］城中村改造；专项规划；利益关系；合理调控
［文章编号］０６０２（０８１ — ０００［１０— ０２２０）００３－４中图分类・Ｔ９４１［射Ｕ８．７文献标识码］Ｂ
ＳｔｄｎＵｒａｌｇｎｖｔｎＰａｎｎ：ＣａｅＳｕｙｏｇｎｌｇｅｚｅ／ｅｕｙｏｂｎＶｉｅＲｅｏａｉｌｎｉｇＡｓｔｄｆｌａｏＮｉａｇＶｉｅｉＳｈｎｈｎＣｈｎｌａｎ
作为快速城市化进程的伴生品，国内许多城市工作，同时又严格控制城中村改造带来的负面影响。都存在着城中村问题。由于城市化进程速度快，城中村发展时间长以及外来人口比重较大等众多原因，以开发强度为主要特征的深圳城中村问题尤为

深圳、广州城市更新政策演变及案例解析

现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。

改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。

城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。

伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。

在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。

本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。

深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。

深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。

1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。

在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。

在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。

2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。

该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。

深圳的城市更新和旧城改造

深圳的城市更新和旧城改造一、深圳的旧城改造历程随着城市化进程的加快，“旧制改革”已成为政府的一项紧迫任务，并被提上重要议事日程。

旧城改造是一块肥肉。

虽然深圳的发展才20多年，但它呈现了大量需要手术的城市重建项目。

这些项目主要集中在城市中的老村落、困难村、城市建设初期的经济适用房、工业厂房、城市规划剩余地块，以及因经济利益而形成的未建成住宅。

深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。

1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。

为保障城中村的改造工作，深圳市于2021年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。

该规划计划在2021年1月完成大纲，6月基本完成。

二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。

改造地段位置适中，属城镇新老发展的过渡结合部，位置好，人气旺，对外交通条件优良，临龙岗经济发展主干线的深惠路面长达600米，总规划面积21.8万平方米，建设用地16万平方米。

工业区的旧城改造规划采取整体规划、全部拆迁、分期实施的步骤，商住、公建与市政配套同步建设，形成在分期目标内拆旧与建新的滚动发展模式。

第二工业区旧城改造项目总体建设将按照批准的总体规划，建设集商业、娱乐、休闲、居住为一体的商业城市。

2001年4月，在区街（原龙岗镇）的指导下，在保证总体规划控制指标不变、高标准建设的前提下，该项目分区、分块招商。

2002年初，八个区的招商工作完成。

五家开发商共同进行了整个项目的工程建设，总投资12亿元。

经过近三年的努力，整个旧模式改革基本完成围内的所有拆迁安置工作，第一期工程均已竣工开业。

优秀城中村改造案例

优秀城中村改造案例
1. 深圳市田厦村改造案例：深圳市田厦村是中国著名的城中村改造案例之一。

通过与开发商合作，村庄进行了全面改造，原有的低矮老旧房屋被拆除，新的高层住宅楼和商业建筑被兴建。

改造后的田厦村成为了现代化居住和商业中心，村民的居住条件和生活质量得到了显著提升。

2. 北京市七里庄村改造案例：北京市七里庄村是中国城市更新的经典案例之一。

该村庄位于北京市中心，通过政府引导，村庄逐步进行了城市规划和建设。

原有的老旧房屋被拆除，新的现代化住宅和商业建筑被兴建。

改造后的七里庄村成为了一个现代化的居住和商业区域，吸引了许多年轻人和商业机构入住和投资。

3. 上海市安亭村改造案例：上海市安亭村是中国城中村改造的典范之一。

通过政府和企业合作，安亭村进行了全面的改造和重建。

原有的老旧房屋被拆除，村庄内建设了现代化住宅、商业建筑和公共设施。

改造后的安亭村成为了一个现代化的城市社区，村民的生活条件得到了显著改善，同时也带动了周边区域的发展。

这些城中村改造案例展示了在政府和企业的合作下，通过城市规划和建设，城中村可以变成现代化的居住和商业中心，提高居民的生活质量，推动城市的发展。