房地产开发经营与管理公式整理复习课程

房地产开发经营与管理公式整理

E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ]

资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量

新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向

指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值

11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量

1-t Q -前期预测值

α-平滑指数，01≥≥α

利息与利率

（一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率

%1001

⨯=

P

I i 式中1I -一个计息周期的利息

单利计息与复利计息 （一）单利计息

i n P I n ⨯⨯=

N 个计息周期后的本例和

)1(n i P F n ⨯+=

（二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]

N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式

设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，

1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛

+=-=m m

m

r P P

m r P P P F i

等额])1(1

1[)1(1)1(n

n n i i A i i i A

P +-=+-+= 1

)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n

n n n i i

i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本

营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）

营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未

分配利润）

动态盈利能力指标：

)

(NPV 0

)1()(122

11

10t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n

t t -++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值

投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值

实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ： （1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ） 静态盈利能力指标： 成本利润率、销售利润率

投资利润率=项目总投资

润总额年利润总额或年平均利×100％

资本金利润率=资本金

润总额年利润总额或年平均利×100％

资本金净利润率=资本金

均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％

税前现金回报率=资本金

金流量

入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％

静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上

期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量

清偿能力指标：

借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）

利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用

偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额

在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额

资产负债率=负债合计÷资产合计×100％

流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％

速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％盈亏平衡分析

盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本）盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量）盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）

风险分析中概率分析的期望值法

各年现金流期望值

∑==

m

i rt

rt

t P X

NCF E 1

)(

寿命期净现值期望值 ∑

=+=

m

i t

t i NCF E NPV E 1

)1()()(

各年净现值标准差

rt

m

i

i rt rt

P X X

2t )(∑=-=

δ

寿命期净现值标准差 ∑=+=

n

1

2

)

1i t

t i （δδ 寿命期标准差系数

％100)

(V ⨯=

NPV E δ