最高院判例：买卖合同判例规则
最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条
最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案号：（2015）新民一初字第2号来源：最高人民法院第十五批指导性案例第72号2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
案号：（2011）民提字第144号来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
最高院关于房屋买卖合同司法解释
最高院关于房屋买卖合同司法解释最高院关于房屋买卖合同司法解释
第一条买卖合同的基本信息
本合同由以下双方签订：
甲方（出售方）：
姓名/名称：
身份证号码/营业执照号码：
地址：
电话：
乙方（购买方）：
姓名：
身份证号码：
地址：
电话：
第二条各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任
1.甲方身份：出售方；权利：房屋产权；义务：依法将房屋产权转让给乙方；履行方式：签订买卖合同，将房屋所有权
证照交付给乙方；期限：合同约定；违约责任：依法承担赔偿责任。
2.乙方身份：购买方；权利：获得房屋所有权；义务：支付购房款项；履行方式：签订买卖合同，按时支付购房款并接受房屋交付；期限：合同约定；违约责任：依法承担赔偿责任。
第三条需遵守中国的相关法律法规
本合同各项内容均需遵守中国的相关法律法规，包括但不限于《物权法》、《合同法》等。
第四条明确各方的权力和义务
1.甲方应按照约定交付房屋、产权证等；
2.乙方应按照约定支付购房款并接受房屋交付，并办理权属变更手续；
3.如另有约定，应当遵守有关约定。
第五条明确法律效力和可执行性
本合同为各方共同签署的法律文件，具有法律效力，如有争议应依法解决。
第六条其他
本合同中如有未尽事宜，双方应本着平等协商的原则进行解决，并签订补充协议，补充约定相应的内容。
各项条款符合法律要求，本司法解释自发布之日起执行。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
最⾼⼈民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释(2012年3⽉31⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1545次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
⼀、买卖合同的成⽴第⼀条当事⼈之间没有书⾯合同，⼀⽅以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，⼈民法院应当结合当事⼈之间的交易⽅式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成⽴作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权⼈名称，买卖合同当事⼈⼀⽅以此证明存在买卖合同关系的，⼈民法院应予⽀持，但有相反证据⾜以推翻的除外。
⼆、标的物交付和所有权转移第⼆条标的物为⽆需以有形载体交付的电⼦信息产品，当事⼈对交付⽅式约定不明确，且依照民法典第五百⼀⼗条的规定仍不能确定的，买受⼈收到约定的电⼦信息产品或者权利凭证即为交付。
第三条根据民法典第六百⼆⼗九条的规定，买受⼈拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。
买受⼈主张出卖⼈负担代为保管期间的合理费⽤的，⼈民法院应予⽀持。
买受⼈主张出卖⼈承担代为保管期间⾮因买受⼈故意或者重⼤过失造成的损失的，⼈民法院应予⽀持。
第四条民法典第五百九⼗九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专⽤发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出⼝检疫书、原产地证明书、使⽤说明书、装箱单等。
第五条出卖⼈仅以增值税专⽤发票及税款抵扣资料证明其已履⾏交付标的物义务，买受⼈不认可的，出卖⼈应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
最高院关于买卖合同司法解释
最高院关于买卖合同司法解释
最高法院关于买卖合同司法解释，是指最高法院对买卖合同相关法律适用和解释的文件。
该解释是根据我国现行《中华人民共和国合同法》以及其他相关法律法规的规定，总结和归纳了司法实践中对买卖合同争议案件的处理原则和方法。
最高法院的买卖合同司法解释主要包括以下几个方面的内容：
1. 合同成立和效力：解释了合同的成立条件、形式，以及合同效力的认定和终止条件。
2. 合同内容和履行：解释了合同的内容范围，包括交付时间、地点、方式等具体要求，以及合同履行的标准和要求。
3. 合同变更和解除：解释了合同变更和解除的条件和程序，以及违约责任的承担原则和范围。
4. 合同争议解决：解释了买卖合同争议案件的管辖和适用法律的原则，以及争议解决的方式和程序。
最高法院的买卖合同司法解释对于司法实践具有重要指导意义，可以帮助法官在处理买卖合同争议案件时，正确适用相关法律规定，维护合同当事人的合法权益，促进买卖合同的顺利履行。
借用公司合同章签订买卖合同最高院案例
借用公司合同章签订买卖合同最高院案例执行法人工作任务的人员因其身份、持有印章以及其他行为能够表示其代表法人的,法人应当承担相应责任。
相对人提供的证据足以证明其有理由相信有关人员能够代表法人的,印章真伪并无鉴定必要。
吕某因工程需要向某涂料公司购买进口涂料,后发现进口涂料存在质量问题,遂与涂料公司协商处理。
涂料公司法定代表人的儿子王某持涂料公司印章,与吕某签订赔偿协议书。
后因涂料公司未支付赔偿款,吕某遂诉至法院。
涂料公司辩称双方不存在买卖合同关系,王某无权代表公司对外签订协议,赔偿协议中印章系假章,申请法院对印章真伪进行鉴定。
法院认为,涂料公司系家族企业,王某曾多次代表涂料公司与吕某签订合同、欠条等,相对方吕某有理由相信其能够代表涂料公司签订赔偿协议书,故涂料公司应当承担相应责任。
至于印章真伪,因不足以推翻王某构成表见代理的事实,并无鉴定必要。
买卖交易活动中,交易相对人应当尽到合理注意义务,尤其要注意对行为人是否具有授权等进行必要审查。
对公司而言,应当加强人员管理,避免因公章管理不规范、授权制度不健全导致公司人员对外假借公司名义签订合同承担责任。
案例2网络交易中,出卖人以严重低于商品价值的不合理价格标价并自行刷单,虽然不具有以标价进行交易的真实意思,但在买受人不知情在线购买、出卖人确认交易的情况下,应当认定买卖合同成立。
因出卖人拒绝履行合同,买受人要求出卖人承担违约造成的可得利益损失的,人民法院应予支持。
某能源公司在某网络交易平台上发布空气能热水器销售信息,标价为1元/台。
甲某发现该信息后,前后分四次下单,共计订购20台热水器,能源公司对订购信息予以确认,并登记该商品已发货。
后甲某因未收到货物遂将能源公司诉至法院。
一审中,能源公司辩称标价系工作人员失误操作所致,但在二审中,经法院调查后发现,能源公司实际存在刷单行为。
法院认为,网络交易具有特殊性,维护交易安全应为首要价值取向,购买方在遵守网络交易规则前提下的购买行为,其信赖利益应当受到保护。
买卖合同 背靠背条款最高院案例
买卖合同背靠背条款最高院案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：买卖合同是商业活动中常见的一种合同，在买卖合同中约定的各项条款对双方的权利和义务具有法律效力。
但在实际操作中，很多买卖合同并不仅仅只有一份，而是包含了多份背靠背的合同。
这种形式的合同是为了方便各方的操作和管理，但在发生纠纷时也会给法院的裁决带来一定的困难。
最高人民法院曾就买卖合同中的背靠背条款作出过一些裁决，为相关行业提供了一定的指引。
其中比较有代表性的案例是一起关于买卖合同背靠背条款的纠纷案件。
该案件中，甲方和乙方签订了一份大宗商品买卖合同，合同规定了双方的权利和义务，包括交货、付款等内容。
在合同中还规定了双方可以在合同生效后的一定时间内进行多次衍生合同的签订，这些衍生合同也称为背靠背合同。
在合同履行过程中，甲方发现乙方在履行合同过程中存在违约行为，拒绝继续履行背靠背合同。
乙方则认为甲方在签订背靠背合同时已经知晓了其经营状况，应当继续履行合同。
经过审理，最高人民法院判决认定，买卖合同背靠背条款的约束力应当具有相对独立性，即使在主合同中存在一方违约的情况下，背靠背合同仍然应当继续履行。
但在特殊情况下，如果买卖主合同的约定与背靠背合同的内容存在明显矛盾或无法协调的情况下，应当根据具体情况来进行裁决。
这一裁决为买卖合同背靠背条款的约束力提供了一定的法律依据，为相关合同纠纷的解决提供了一定的指导。
在实际操作中，各方在签订买卖合同时应当谨慎对待背靠背条款的约定，确保所有合同的内容都能够清晰明确，避免发生不必要的纠纷。
在合同履行过程中，一旦发现对方存在违约行为，应当及时采取相应的法律手段，以维护自身的权益和合法权益。
第二篇示例：在商业活动中，买卖合同是一种常见的合同形式，用于规范买卖双方的权利义务关系。
在买卖合同中，常常会涉及到背靠背条款，即一方与多方分别签订的合同，其中的内容互为前提条件。
背靠背条款在商业活动中起到了重要的作用，但也容易引发争议。
最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则
最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则 1. 如果房屋买卖合同被认定无效，那可别傻乎乎地不知道自己能主张损失赔偿啊！比如说，小明买了套房子，结果合同无效了，这时候他难道不应该去索要自己的损失吗？
2. 你想想看，明明合同无效了，自己遭受了损失，还不去争取赔偿，那不是太亏了吗？就好比小李，遇到合同无效，那肯定得讨要个说法呀！
3. 要是因为对方的原因导致合同无效，你说不找他赔偿说得过去吗？就像小张遇到的情况，对方过错导致合同无效，他当然要去力争赔偿啦！
4. 合同无效后主张损失赔偿，这是天经地义的呀！就如同小王在这种情况下，理所当然地去追求自己应得的呀！
5. 当房屋买卖合同无效时，不主张损失赔偿难道不是对自己的不负责吗？比如说小陈的例子，他怎能不维护自己的权益呢？
6. 难道合同无效了，自己之前的投入就白白浪费了吗？这可不行啊！就像小赵那样，合同无效后就得赶紧去要赔偿！
7. 大家可要记住了，房屋买卖合同无效后主张损失赔偿是很重要的呀！比如老孙遇到了，他肯定不会善罢甘休的呀！
结论：最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿是有明确裁判规则的，这是对当事人合法权益的保障，大家遇到相关情况一定要据理力争，维护自己应得的利益。
最高院农村房屋买卖合同纠纷案例
最高院农村房屋买卖合同纠纷案例咱就先讲这么一个最高院处理过的农村房屋买卖合同纠纷的案子。
有这么个情况，老张是个城里人，他呢，在农村游玩的时候，觉得农村那小房子特别有韵味，就跟村里的老王商量，想买下老王的房子。
老王呢，想着自己也打算去城里跟儿子住了，这房子空着也是空着，就和老张签了房屋买卖合同，老张付了钱，美滋滋地就把房子给“拿下”了。
可过了几年，这农村的地价啊，房价啊，蹭蹭往上涨。
老王心里就开始不平衡了，觉得自己当时卖亏了。
于是呢，老王就跟老张说：“咱这合同不行，农村的房子卖给你个城里人，这违反规定，得把房子还我。
”老张肯定不愿意啊，他觉得这合同都签了，钱也付了，房子他也装修了，凭啥说要回就回呢。
这事儿就闹到了法院。
基层法院一审的时候，考虑到这农村房屋买卖确实有一些特殊的规定，像宅基地是集体所有，宅基地使用权是有特定的身份限制的，一般是本集体经济组织成员才能享有。
老张作为城里人，没有这个资格取得宅基地使用权，所以一审法院就判决这合同无效，让老张把房子还给老王，老王呢，把老张买房的钱退回去，同时考虑到老张对房子有装修投入等情况，让老王再给老张一些补偿。
老张那叫一个不服气啊，就上诉了。
到了二审法院，二审法院维持了原判。
老张还是觉得自己冤得很，最后就一路上诉到了最高院。
最高院在审理这个案子的时候呢，就综合考虑了很多方面。
虽然说从法律规定上讲，宅基地的特殊性质确实对农村房屋买卖有限制，老张不是本村村民，这合同在这方面存在问题。
但是呢，最高院也考虑到了公平原则和诚实信用原则。
老张买这房子的时候，是双方你情我愿的，而且老张在这房子上投入了不少钱，如果就这么简单粗暴地让老张走人，好像也不太公平。
不过呢，农村房屋买卖涉及到农村集体土地的管理和农村的稳定等大问题。
最后呢，最高院还是维持了原来合同无效的判决。
但是呢，最高院强调在处理这种案子的时候，对于老张这种善意购买者的权益要尽量合理地保护，比如在补偿的数额上要充分考虑到他的各种损失。
买卖合同案例法院支持违约金日万分之八至日千分之二
买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）本律师注：2012年年底——2013年5月期间，有一个买卖合同案件办理得比较成功。
有三点值得提一提：一是违约金高。
根据我国现有的法律，违约金的支付比例没有一个明确标准，有日万分之二点一的、有银行同期贷款利率的、有银行逾期贷款利率罚息的、也有银行同期贷款利率四倍的，司法实践中一般日万分之四至日万分之五的比较多。
但本人代理的该案件至起诉之日按照日万分之八计收，后期按照日千分之二计收，且获得法院一审判决的支持【案号（2012）宝民二（商）初字第1932号】。
二是结案快。
诉前调解、一审2次开庭、二审开庭，一共用了半年时间。
三是没有让对方苦肉计得逞。
对方为了延期付款打二审，一审时对日千分之二的违约金诉请未予以反驳，他们可能估计法院不可能判那么高，同时为二审改判埋下伏笔。
二审时【案号（2013）沪二中民四（商）终字第529号】，本律师提供了古今中外诸多法理与案例，迫使对方主动和解。
结果164万多元的货款、大半年时间，违约金定格为60万元。
附：一审代理词与二审代理词。
民事代理词(一审）尊敬的审判长：根据法律的规定，本人接受上海TX混凝土有限公司（以下称原告）的委托，担任原告与上海LD建设（集团）有限公司（以下称被告）因买卖合同纠纷诉讼一案的原告代理人。
现就本案违约金计算数额发表补充意见，供法庭评议时参考：一、根据法律规定，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。
《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”就本案而言，混凝土行业普遍存在垫资现象，整个行业几乎都是负债经营，拆借资金的利息行情价在月息3分左右（即日千分之一左右），为了及时偿债，原告有关负责人被迫变卖了部分房产。
因此，日万分之八到日千分之二并不能构成“过分高于”的情形。
二、根据合同约定及双方当事人意见，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。
最高院买卖合同司法解释
最高院买卖合同司法解释篇一：最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释第四十六条本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
合同法第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。
对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
（第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
）篇二：最高人民法院买卖合同司法解释最新最高人民法院民二庭负责人就《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问时间：20XX-06-0610:14:00来源：人民法院报作者：打印文章发送给好友0[提要]6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。
可以说，《解释》的公布和实施，对于保护买卖合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济公平交易秩序，都具有十分重要的意义。
最高院买卖合同第18条的利息判决
最高院买卖合同第18条的利息判决下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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最高人民法院买卖合同范本
最高人民法院买卖合同范本甲方（买方）：____________地址：____________法定代表人（或委托代理人）：____________联系电话：____________乙方（卖方）：____________地址：____________法定代表人（或委托代理人）：____________联系电话：____________鉴于甲乙双方就买卖事宜达成一致，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，特订立本合同，以资共同遵守。
第一条买卖标的物1.1 本合同所指的买卖标的物为：____________（详细描述标的物的名称、规格、型号、数量等）。
1.2 标的物的质量标准应符合国家或行业标准，或双方约定的标准。
第二条价格及支付方式2.1 标的物的总价为：____________（大写金额）。
2.2 甲方应按照以下方式支付货款：2.2.1 预付款：合同签订后____天内支付总价的____%；2.2.2 余款：标的物交付验收合格后____天内支付剩余的____%。
第三条交付与验收3.1 乙方应于____年____月____日前将标的物交付给甲方。
3.2 甲方应在标的物交付后____天内进行验收，如发现质量问题，应在____天内书面通知乙方。
第四条违约责任4.1 如乙方未能按时交付标的物，每逾期一天，应向甲方支付合同总价____%的违约金。
4.2 如甲方未能按时支付货款，每逾期一天，应向乙方支付未付款项____%的违约金。
第五条争议解决5.1 本合同在履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。
5.2 如协商不成，任何一方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
第六条其他约定6.1 本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。
6.2 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：____________法定代表人（或委托代理人）签字：____________签订日期：____________乙方（盖章）：____________法定代表人（或委托代理人）签字：____________签订日期：____________（注：本合同范本仅供参考，具体条款应根据实际情况调整。
最高法买卖合同司法解释全文最新
最高法买卖合同司法解释全文最新前言自2020年11月1日起，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（五）》（以下简称《买卖合同司法解释》）正式实施。
该解释的出台，将会给买卖合同的订立、履行、违约等方面的纠纷处理提供重要法律依据。
解释内容《买卖合同司法解释》共分为六章，分别是：总则、合同订立、合同履行、合同变更和转让、合同责任和诉讼时效。
第一章总则第一章规定了本司法解释的适用范围、原则和相关术语。
其中最值得关注的是原则中的“合同自主原则”，即合同是自愿订立并由双方自主确定内容和条款。
这一原则的明确，鼓励双方自主协商，增强其对自身权益的把控和保护。
第二章合同订立第二章详细规定了买卖合同的订立方式、内容、要素等方面的内容。
其中最值得关注的是规定了非法机构与个人之间订立的买卖合同无效，同时订立合同时应当尽到合同履行的义务，维护真实性和合法性。
第三章合同履行第三章是本司法解释的重点章节，规定了买卖合同履行时产生的问题及解决方案。
其中规定了，履行保证的范围包括产品质量、量、时限等方面，并细化了售后服务的义务和相关时效。
同时给出了对于质量不合格的商品的退货、换货、减价等赔偿方式，并规定了谁因素导致的质量问题应由谁承担责任。
第四章合同变更和转让第四章规定了买卖合同变更和转让方面的相关内容，包括变更方式、原合同效力、转让方权利义务等方面。
此外，本章还规定了法律上承认个体工商户作为合同主体地位，为其在买卖合同中的权益保障提供了法律保障。
第五章合同责任第五章明确了当买卖合同存在违约行为时，如何依法处理违约，赔偿计算标准等方面的问题。
其中值得注意的是规定了消费者可以要求赔偿损失并取得违约方的违约记录，为消费者维权提供了基础性支持。
第六章诉讼时效最后一章规定了《买卖合同法》中的时效问题，包括诉讼期间的计算、中止、恢复、中止和终止等方面的问题。
本章节相当于是对于上述五章的总结和梳理，为司法实践提供了规范或确切时间范围。
最高院关于房屋买卖合同纠纷是怎么规定的
最⾼院关于房屋买卖合同纠纷是怎么规定的房屋买卖合同在⼀开始订⽴时，就要看清楚每⼀个条款，必要时，购买⼈应该实地考察房屋的实际情况。
⼀旦发⽣房屋买卖合同纠纷，就会显得棘⼿。
那么最⾼院关于房屋买卖合同纠纷的规定有哪些？下⾯就由店铺⼩编为您提供有关解答，希望对您有所帮助。
最⾼院关于房屋买卖合同纠纷是怎么规定的《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖⼈)将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼋条具有下列情形之⼀的，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：(⼀)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；(⼆)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。
第九条出卖⼈订⽴商品房买卖合同时，具有下列情形之⼀，导致合同⽆效或者被撤销、解除的，买受⼈可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：(⼀)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(⼆)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三⼈或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高院关于买卖合同履行案例
最高院关于买卖合同履行案例咱先来说一个比较典型的案例哈。
有这么两家公司，一家是甲公司，一家是乙公司。
甲公司是卖设备的，乙公司呢，需要一批设备来扩大生产。
他们就签了一个买卖合同。
合同里写得明明白白的，甲公司得在5月1号之前把设备送到乙公司指定的地点，乙公司呢，就在设备验收合格后的10天内把货款结清。
结果呢，甲公司这边出了点岔子。
他们在运输设备的过程中，因为自己的货车司机不小心，和别的车发生了碰撞，设备有点损坏。
虽然甲公司紧急维修了，但是送到乙公司的时候，已经是5月5号了。
乙公司就不乐意了，说你这没按照合同规定的时间送过来啊。
甲公司就解释说，这是意外情况，设备现在也修好了，不影响使用。
乙公司呢，就坚持要扣一部分货款作为甲公司延迟交货的赔偿。
甲公司觉得自己特别冤，就把乙公司告上了法院。
这案子就一路到了最高院。
最高院就开始分析这个事儿了。
合同里明确规定了交货时间，甲公司确实是延迟交货了，这是事实。
但是呢，甲公司延迟交货是因为不可抗力之外的自身原因造成的。
乙公司虽然因为甲公司的延迟遭受了一定的不便，但是设备经过维修确实也能够正常使用，并没有给乙公司造成特别巨大的损失，像那种直接导致生产线停摆很久之类的严重后果。
最后呢，最高院判决乙公司可以扣除一小部分货款，作为甲公司延迟交货的一种惩罚性措施，但是不能扣太多。
这个判决就是考虑到了双方的实际情况。
一方面，甲公司有过错，得承担一定的责任；另一方面，乙公司也不能因为这个就过度索赔，毕竟设备还是能用的。
还有一个案例也挺有意思的。
丙公司和丁公司签订了一个关于水果的买卖合同。
丙公司是果农，丁公司是水果批发商。
合同上说，丙公司要提供500箱优质水果，而且每箱水果的大小、甜度等都有一定的标准。
丙公司把水果送过去的时候，丁公司一检查，发现有一部分水果虽然数量是够了，但是甜度没有达到合同规定的标准。
丁公司就拒绝接收全部的水果，说要解除合同。
丙公司就觉得丁公司太较真儿了，不就是甜度差了一点点嘛，而且这么多水果都送过来了，你不能说不要就不要啊。
最高院：买卖合同中逾期付款利息的计算方法
最高院：买卖合同中逾期付款利息的计算方法▌法律依据（一）买卖合同解释（2012年7月1日起施行）第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
”（二）2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条：“关于罚息利率问题。
逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。
对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
”▌人民法院在审判实践中适用本条规定时，应当注意以下两个问题：一、注意把握贷款基准利率调整对逾期付款违约金计算的影响人民法院依据本解释所规定的逾期罚息标准计算逾期付款违约金的，在裁判文书判付之后、罚息计算期间，恰巧遇到中国人民银行调整贷款基准利率的，逾期付款违约金是否调整、如何计算不无疑问。
在审判实践中，有些案件依据旧利率执行，有些依据新利率执行，还有的根据新、旧利率分段计息，处理方法不统一。
根据《人民币利率管理规定》，短期贷款在贷款合同期内遇利率调整不分段计息；中长期贷款利率实行一年一定，贷款每满一年按相应档次法定利率确定下一年度利率。
因此，在计息期间内如遇中国人民银行利率调整，适用短期贷款利率的应不调整利率，适用中长期贷款利率的则应在下一年度按新利率计算。
二、注意逾期付款违约金与逾期付款损失之间的区别和联系逾期付款违约金与逾期付款损失赔偿责任属于两种不同的违约责任形式，当事人基于契约自由原则所约定的逾期付款违约金可以与逾期付款损失赔偿在责任范围上存在不一致，即当事人通过主张逾期付款违约金责任所获得的赔偿额可以适当高于逾期付款损失，这是二者的根本不同。
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最高院判例：合同法纠纷案例指导1.受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。
受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷根据委托合同的约定另行解决。
——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期）最高法院认为：本案所涉的《购销合同》是闽路润公司基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立，现尚无证据证明钢翼公司在与闽路润公司订立合同时明知闽路润公司是基于兴盟公司的委托与其订立的合同，故不能依据《合同法》第402条认定该合同直接约束兴盟公司。
《合同法》第403条第1款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
根据该规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。
委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的，则合同仍约束受托人，受托人可以行使合同权利。
在闽路润公司向钢翼公司主张权利之前，兴盟公司并未向钢翼公司主张权利，故不能认为兴盟公司已经行使介入权。
既然兴盟公司没有行使介入权，则不是《购销合同》的主体，不享有《购销合同》项下的权利。
闽路润公司虽是基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立《购销合同》，但其是以自己的名义与钢翼公司订立的合同，在兴盟公司并没有行使介入权的情况下，闽路润公司仍是《购销合同》的主体，有权行使《购销合同》项下的权利。
因此，在符合法定解除条件的情况下，闽路润公司有权解除《购销合同》，并要求钢翼公司返还货款。
2.在判定合同的效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪的行为，而当然认定合同无效。
此时，仍应根据《合同法》等法律、行政法规的规定对合同的效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。
在合同约定本身不属于无效事由的情况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并不影响合同的有效性。
——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期）最高法院认为：根据上海市第二中级人民法院关于李强合同诈骗案的(2012)沪二中初字第120号刑事判决书，李强以兴盟公司的名义委托闽路润公司采购钢材，闽路润公司根据李强的指定向钢翼公司购买钢材，李强行贿钢翼公司业务经理，使得钢翼公司向其控制的铁申公司购货，并伪造闽路润公司公章签订担保合同，闽路润公司、钢翼公司均已支付相应货款，李强通过铁申公司收取钢翼公司支付的购货款后未交付货物。
以上事实只是认定李强利用其控制的公司实施犯罪行为，但并没有证据表明闽路润公司明知或参与李强的犯罪行为。
据(2012)沪二中初字第120号刑事判决书认定的事实，钢翼公司之所以向李强控制的铁申公司购买钢材，是因李强贿赂了钢翼公司的工作人员。
在没有证据证明闽路润公司明知或者参与李强实施的犯罪行为的情况下，闽路润公司与钢翼公司所订立的《购销合同》效力不受李强犯罪行为的影响。
钢翼公司关于《购销合同》因李强构成犯罪而无效的主张缺乏法律依据，不予支持。
3.《合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。
在运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。
——洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期）最高法院认为，根据合同法解释(二)第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。
合同法针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。
而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。
在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。
4.签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。
若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
——连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第10期）上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。
在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。
鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。
本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。
对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。
结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
5.判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。
对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）最高法院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。
判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。
如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。
但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。
……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。
”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。
因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。
6.对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）最高法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。
在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。
而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。
据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
7.在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，对合同未约定的其他争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律上或者事实上的履行障碍。
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2015年第1期）最高法院认为，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。