房地产经济评价指标与评价方法
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价是指在估算房地产开发项目的经济效益时所采用的经济评价方法。
具体来说，它包括现金流量分析、效用函数分析、多元素经济分析、净现值法、复合增长折现法等经济评价方法。
现金流量分析是基本的房地产开发项目经济评价方法之一，它是基于复利公式来评价投资者未来项目现金流量的将收入方式。
现金流量分析可以把单位时期的收入、投资利润及收回的本金等综合计算，求得项目的期望现金流量。
效用函数分析可以计算项目不同经营年期的投资回报程度，并用于定量评估投资的报酬效用、风险效用和平均投资效用等。
多元素经济分析是一种综合评价方法，它评价项目经营收入与投资支出的报酬率，以及投资支出与投资回报比值，以确定项目的经济效益。
净现值法是以预期投资回报率为参照，计算连续现金流量折现值之后，把负值先行折现，然后再计算预期效益，以确定不同投资方式的经济效果。
复合增长折现法可以根据预期的复合增长率定量分析未来效用，这个方法具有一定的偏好性，可以更有效地反应投资支出与投资回报比值以及项目经济考量等。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
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《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产开发项目经济评价
房地产开发与经营
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房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
房地产开发与经营
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房地产开发项目经济评价
2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
房地产开发与经营
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表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
房地产开发与经营
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房地产开发项目经济评价
1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产上市公司经营绩效评价
房地产上市公司经营绩效评价一、引言房地产行业是国民经济的重要支柱之一，房地产上市公司是该行业的重要参与者之一。
评价房地产上市公司的经营绩效，不仅对于公司内部的管理和决策具有重要意义，也对于投资者、政府监管机构和行业发展具有一定的指导作用。
本文将从几个关键的指标入手，对房地产上市公司的经营绩效进行评价。
二、盈利能力评价盈利能力是评价房地产上市公司经营绩效的重要指标之一。
盈利能力的好坏直接影响公司的生存和发展。
下面介绍一些常用的盈利能力指标：1.净利润率：净利润率是衡量公司净利润与销售收入之间关系的指标。
净利润率越高，说明公司能够有效地控制成本和运营，实现盈利能力的提升。
2.毛利率：毛利率是衡量公司销售收入与成本之间关系的指标。
毛利率越高，说明公司的销售能力和成本控制能力较强。
3.资产收益率：资产收益率是衡量公司利润与资产之间关系的指标。
资产收益率越高，说明公司对于投资资产的利用效率较高。
三、财务稳定性评价财务稳定性是评价房地产上市公司经营绩效的另一个重要指标。
财务稳定性的好坏直接影响公司的长期生存和发展。
下面介绍一些常用的财务稳定性指标：1.有息负债率：有息负债率是衡量公司有息负债与总资产之间关系的指标。
有息负债率越高，说明公司的财务稳定性越差。
2.流动比率：流动比率是衡量公司流动资产与流动负债之间关系的指标。
流动比率越高，说明公司的偿债能力较强。
3.速动比率：速动比率是衡量公司流动资产减去存货后与流动负债之间关系的指标。
速动比率越高，说明公司的短期偿债能力更好。
四、市场表现评价市场表现是评价房地产上市公司经营绩效的另一个重要指标。
市场表现的好坏直接影响公司的股价和市值。
下面介绍一些常用的市场表现指标：1.市盈率：市盈率是衡量公司股价与每股收益之间关系的指标。
市盈率越高，说明市场对公司的未来增长前景有较高的预期。
2.股价收益率：股价收益率是衡量公司股价相对于过去的收益的指标。
股价收益率越高，说明公司的股价上涨空间较大。
(房地产项目管理)房地产项目经济评价方法与参数
附件：建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。
其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。
建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。
综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。
分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金1. 周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。
2. 流动资产的估算。
（1）存货的估算。
存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。
为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。
计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价第一，投资成本评价。
评价房地产开发项目的经济效益首先需要对项目的投资成本进行评价。
投资成本主要包括土地购置费、建筑施工费、装修费、销售费、贷款利息及其它相关费用等。
评价投资成本需要对项目的建筑面积、土地价格、建筑施工成本、装修费用等进行合理估算，并考虑通货膨胀等因素对成本的影响。
第二，收益评价。
房地产开发项目的收益主要包括销售收入、租金收入和增值收益等。
销售收入是指通过售卖房屋、商业用房和写字楼等所获得的收入。
租金收入是指通过出租房屋或商业用房所获得的租金收入。
增值收益是指项目未来价值的增长潜力，包括由于房地产市场的发展和地理位置的优势而带来的增值。
评价收益需要对项目的销售价格、租金水平、市场需求以及项目所处地理位置等进行准确预测和合理分析。
第三，运营成本评价。
房地产开发项目的运营成本主要包括物业管理费、维修费、税费、保险费等。
评价运营成本需要对项目的规模、物业管理费用水平、税费政策等进行合理预测和评估。
第四，风险评价。
房地产开发项目面临各种风险，包括市场风险、政策风险、财务风险等。
评价风险需要对项目所处的市场环境、政策环境以及项目的财务状况等进行全面分析和评估，找出可能的风险点并制定相应的应对措施。
第五，社会效益评价。
房地产开发项目除了经济效益外，还应该考虑其对社会的影响。
社会效益评价主要包括项目对就业、税收、公共设施、生态环境等方面的影响。
评价社会效益需要对项目所处地区的社会环境和发展战略进行深入了解，并进行综合分析。
综上所述，房地产开发项目经济效益评价是一个综合性的工作，需要对投资成本、收益、运营成本、风险以及社会效益等多个方面进行全面考虑和评估。
只有通过科学准确的评价，才能为项目的决策提供有力的依据，确保项目的可持续发展。
房地产项目的经济评价
浅析房地产项目的经济评价摘要：近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业的发展速度也在不断提高。
由于房地产行业是投资量大，周期比较长的一个行业，其在发展过程中的危机几率也比较高，因此，为了保证房地产行业的稳定发展，在各个房地产企业中都在进行着房地产项目的经济评价工作，只有通过经济评价，房地产企业才能够判断出该投资项目的投资状况和收益状况，以提高自身发展的稳定性，那么，在房地产项目中的经济评价到底有哪些内容呢？关键词：房地产行业；房地产项目；经济评价房地产项目经济评价主要是指“从开发商的角度来衡量一个项目的收益率。
”众所周知，房地产开发是一项投资量大，收益量也较大的一种行业，同时，其所创造的经济价值和经济效益在我国国民经济中的所占的比例相对较大，如果其所创造的经济价值变动较大也会导致我国国民经济总结构发生变动，所以，在市场经济条件下，对房地产项目进行经济评价是一种必然选择。
一、房地产项目经济评价指标的选择房地产项目经济评价指标的选择是需要根据一定原则而进行的，只有依据原则所选择出来的经济评价指标在评价过程中才能够发挥科学性和准确性，为房地产项目经济评价的准确性提供基础。
第一，全面性。
全面性是指所选择的评价指标要包括房地产项目评价的各个环节，这是纵向的全面性，除此之外所选择的评价指标也要满足横向的全面性，即该评价指标需要能够满足不同人事对房地产项目进行评价的需要，这样所选择出来的评价指标才能够实现项目的全面评价。
第二，客观性。
客观性主要是指所选择的评价指标一定要以房地产项目的真实情况为基础，并且所使用的信息一定要做到实事求是。
第三，灵活性。
是指“指标体系所包含的指标的信息需及时的反映问题，并对未来信息有一定的预测、估计作用”，这样在评价的过程中能够对各种变化的信息灵活处理和反映，提高评价的实效性。
第四，常用性。
所选择的评价指标体系中所包含的指标一定要具有常用性，就是指各种指标要简洁明确，所表示的内容容易被人们所理解和接受，并从个人角度也能够利用这些指标进行评价和分析。
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、本钱、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资工程经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、根本流程：测算前提和限制条件确实定、开发本钱构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格确实定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发本钱构成：1、开发本钱：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用〔工程的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用〕、建安工程费用〔土方及根底费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用〕、公共配套设施费用〔一般按2%计算〕、不可预见费用〔包含根本预备费和涨价预备费，依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的精确程度，按3％一5％计算〕、开发期间税费〔包含税收和规费〕。
2、开发费用：治理费用〔一般按3%计算〕、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方法：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的局部，税率为30%，增值额超过200%的局部，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率〔1〕公式中的“增值额〞为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除工程金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包含货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除工程：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的本钱、费用；新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除工程。
〔2〕土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除工程金额50％的局部，税率为30％；B、增值额超过扣除工程金额50％、未超过扣除工程金额100％的局部，税率为40％；C、增值额超过扣除工程金额100％、未超过扣除工程金额200％的局部，税率为50％；D、增值额超过扣除工程金额200％的局部，税率为60％。
房地产开发经营与管理经济评价指标与方法
房地产开发经营与管理经济评价指标与方法第六章经济评价指标与方法一、单项选择题1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。
A、营业成本B、销售费用C、运营费用D、资金成本2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。
A、营业成本B、期间费用C、运营费用D、资金成本3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。
A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D、可供分配利润=税后收入-未分配利润4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
A、550B、856C、1500D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。
A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。
A、财务内部收益率B、财务净现值C、投资利润率D、动态投资回收期7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A、2010年6月1日至2013年2月1日B、2010年6月1日至2013年8月1日C、2011年8月1日至2013年2月1日D、2011年8月1日至2013年8月1日8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。
A、0B、1C、0或1D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.95％10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则 (3)第二章房地产市场调查与预测 (5)第三章房地产开发项目策划 (8)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (9)第五章房地产开发项目收入、税金估算与资金筹措 (16)第六章房地产开发项目财务评价 (19)第七章房地产开发项目不确定性分析 (26)第八章房地产开发项目方案比选 (29)第九章房地产开发项目综合评价 (31)附表基本报表及辅助报表 (36)第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法
1.投资回报期（ROI）：投资回报期是指项目收益能够回收投资成本所需要的时间。
一般来说，投资回报期越短，项目越有吸引力。
投资回报期可以通过计算项目现金流量和净现值来确定。
2.净现值（NPV）：净现值是通过将项目的现金流量折现到当前值来计算的。
如果净现值大于零，表示项目的收入超过了投资成本，可以被视为可行的投资。
3.内部收益率（IRR）：内部收益率是指使得项目的净现值等于零的折现率。
如果内部收益率大于折现率，表示项目的回报率高于预期，可视为可行的投资。
4.敏感度分析：敏感度分析用于确定项目对于不同的输入变量的敏感程度。
通过对关键变量进行变动，并观察其对项目的净现值、投资回报期和内部收益率等指标的影响，可以评估项目在不同条件下的风险程度。
5.成本效益分析：成本效益分析是用来评估项目投资和效益之间的关系。
通过计算项目的成本和效益，可以确定项目的效益是否能够覆盖投资成本，并确定项目是否值得进行。
6.回收期：回收期是指项目收益能够回收投资成本所需的时间。
如果回收期较短，表示项目能够较快地实现回报，是一个较好的投资机会。
7.经济建模：经济建模是用来模拟项目可能的经济情况，并进行风险评估。
通过对不同场景下的经济情况进行模拟和分析，可以确定项目的潜在风险和收益水平。
以上只是房地产开发项目经济评价的一些常用方法，实际评价过程中还需要结合具体情况和数据来综合考量。
同时，评估过程中还需要考虑到项目的社会和环境影响，以确保项目的可持续发展性和社会责任。
房地产估价师经营与管理练习题第30讲第六章：经济评价指标与方法2011年新版
第三节动态盈利能力指标及其计算（史记：3项指标：FIRR、FNPV和P b）一、财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c（史记：i c有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
计算期的选取规则如表6-3所示。
房地产投资项目计算期选取规则表6-3史家解读：此表建议结合理论教材329页、330页相关内容进行学习。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
（史记：MARR相当于临界点分析时的报酬率）史家解读：资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大.如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（史记：或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果FNPV小于0，则项目不可接受。
例题4．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
（2002年试题）A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率答案：D［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。
单位：万元年份0 l 2 3 4 5 现金流入量300 300 300 300 300现金流出量1000净现金流量－1000 300 300 300 300 300二、财务内部收益率（史记：每年考试中都会以单选、多选、判断题型出现）财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
对某房地产开发项目经济评价的分析
对某房地产开发项目经济评价的分析本文旨在对某房地产开发项目的经济评价进行分析，从不同方面来探讨该项目的可行性和经济效益。
本文将分别从市场需求、土地成本、建设投资、销售收益、盈利能力等多个层面进行分析。
一、市场需求市场需求是影响房地产开发项目可行性的重要因素之一。
在对这个项目进行经济评价之前，需要对当地的市场需求进行分析。
市场需求主要包含购房人群的需求、租房人群的需求以及当地政府的政策需求等方面。
针对这个房地产开发项目，可以从以下几个方面来考虑市场需求的影响：1. 当地人口结构：该项目是否满足当地不同人口群体的需求，比如年轻人、家庭等。
2. 当地经济发展情况：如果当地的经济发展处于较好的状态，市场需求可能较为旺盛。
3. 竞争情况：当地是否有其他房地产项目，以及这些项目对本项目的竞争影响。
对于该房地产项目而言，由于所处的位置、周边设施等一系列因素，市场需求还是较为旺盛的，该项目具备开发的条件。
二、土地成本土地成本对房地产开发项目的经济效益有着重要的影响。
不同地段的土地成本差异较大，同一地段不同土地用途的成本也会存在一定差距。
对于该房地产项目而言，土地成本相对较高，但是该项目所处的地理位置和市场需求的旺盛从某种程度上来说也能够支撑起此高成本的开发投资。
此外，为了减少土地成本的支出，可以考虑与政府、中国银行、农业银行等合作财务，或者寻找其他地段更加适合的土地用于开发。
三、建设投资建设投资是指建设房地产项目所需的资金，包括开发建筑物、水电气、道路、园林绿化等方面的费用。
建设投资的大小对房地产项目的盈利能力有着直接的影响。
对于该房地产项目而言，建设投资相对较高，但是可以通过相关措施来减少成本，比如采用节能环保的建筑材料、尽可能降低道路和绿化的规模、从局部开始开发、在项目开始后逐步扩大等等。
通过以上措施的采取，可以降低建设投资的风险。
四、销售收益销售收益是指销售房地产项目所获得的收益，包括销售价格、销售速度和预售收益等。
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1 借款
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第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目 经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入 项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
4、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或 项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它 反映投入项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
6、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
7、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报
酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
房地产经济评价指标与 评价方法
2020年7月14日星期二
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
1、概念
房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资
活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的
资金。
•固定资 •产投资
•用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备 等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬 值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等 ）回到投资者手中。
开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发 建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开 发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
5、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部
投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。
例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、 250、300、390万元，则静态投资回收期为？
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
代 25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业 要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将 财政减收控制在可以承受的范围内。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
一、房地产投资经济效果的表现形式
置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
开发建设过 程中的 资金投 入
购买房地产 时的资 金投入
成本
建设成本 建设成本＋出租成本 建设成本＋经营成本
购买成本＋出租成本
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本
房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以 及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设 投资和经营资金。
进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营 方式得到的收入。
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售
费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套
设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总
体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地
产价值上升造成的。 两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影
响不同。 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名 义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（二）静态指标 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地
产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 成本利润率一般与目标利润率进行比较
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常 年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比 。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资 盈利能力是否达到本行业的平均水平。
解：（3） 净现值函数为：
当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV2＝－27.78万元 则，FIRR=13.73% 因为FIRR=13.73%>13%，则从财务内部收益率判断 ，该项目投资是可行的。
第三节 经济评价指标计算实例
例2 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写 字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万 元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始 出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例 递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并 判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。 若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益 率。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
FIRR的计算 方法1：插值法
•NPV
•NPV1
•NPV1
•NPV1+|NPV2| •NPV2
•IRR •i2 •i1 •IRR-i1
•i
•i1-i2
FIRR的计算 方法2：Excel 函数法
IRR（X:Y）
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR）
，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等 于零时的折现率。
财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投 资可以被完全收回。
费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套
设施销售成本＋出租房经营成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 ——《企业所得税法草案》 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时
增值则不影响折现率。
第三节 经济评价指标计算实例
例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营 。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出 租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5% 的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第 10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列 出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率 ，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他 收支均发生在年末）。
3 315 105 210
9 422.13 140.71 281.42
4 330.75 110.25 220.5
10 443.24 147.75 295.49
5
347.29 115.76 231.53 11～20 443.24 147.75 295.49
解：（2）目标收益率ic=13% 则从财务净现值判断，该项目投资可行。
与会计中成本的区别：
A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。
B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。
投资形式
开发投资 置业投资
经营方式 投 资
出售 出租 经营 出租 经营
清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ）
是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按 设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现 值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准 参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。
2 还本资金来源
9852.5 110 3357.5 5330 1055
2.1 当年可用于还本的未分配利润
2.2 当年可用于还本的折旧和摊销
2.3 以前年度结余可用于还本资金
2.4 用于还本的短期借款
2.5 可用于还款的其他资金
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
3、其他指标
5 折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58
静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年