房地产经济评价指标与评价方法
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二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得 的报酬
•＝ •+
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
三、经济评价指标体系
盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包 括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时 间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的 经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。
进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营 方式得到的收入。
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售
费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套
设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育
解：（1）现金流量表
时间（年末 ）
0
现金流入量
现金流出量 1200
净现金流量
时间（年末 ）
现金流入量
－1200 6
364.65
现金流出量 121.55
净现金流量 243.10
1
300 －300
7 382.88 127.63 255.26
2 300 100 200
8 402.03 134.01 68.02
•流动 资金
•是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用 于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工 资和其他费用及产品占用的周转资金。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
1、概念 成本 是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经
付出的代价。 影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。
房地产经济评价指标与 评价方法
2020年7月14日星期二
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
Baidu Nhomakorabea
1、概念
房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资
活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的
资金。
•固定资 •产投资
•用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备 等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬 值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等 ）回到投资者手中。
2 还本资金来源
9852.5 110 3357.5 5330 1055
2.1 当年可用于还本的未分配利润
2.2 当年可用于还本的折旧和摊销
2.3 以前年度结余可用于还本资金
2.4 用于还本的短期借款
2.5 可用于还款的其他资金
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
3、其他指标
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（二）静态指标 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地
产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 成本利润率一般与目标利润率进行比较
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常 年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比 。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资 盈利能力是否达到本行业的平均水平。
开发建设过 程中的 资金投 入
购买房地产 时的资 金投入
成本
建设成本 建设成本＋出租成本 建设成本＋经营成本
购买成本＋出租成本
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本
房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以 及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设 投资和经营资金。
•开发
建设
•开
投资
发
项
目
总
投
资
•经营
资金
•固定资产 及其他资 产投资
•开发 产品成 本
•开发 经营 成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房
销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其
5 折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58
静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年
费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套
设施销售成本＋出租房经营成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 ——《企业所得税法草案》 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
5、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部
投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。
例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、 250、300、390万元，则静态投资回收期为？
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发 建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开 发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
FIRR的计算 方法1：插值法
•NPV
•NPV1
•NPV1
•NPV1+|NPV2| •NPV2
•IRR •i2 •i1 •IRR-i1
•i
•i1-i2
FIRR的计算 方法2：Excel 函数法
IRR（X:Y）
序号
项目
2003 2004 2005 2006 2007
1 现金流出
302.00 425.00 572.20
2 现金流入
0.00 444.00 663.00 864.00
3 净现金流量
-302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00
4 累计现金流量
-302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80
清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ）
是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按 设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现 值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准 参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR）
，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等 于零时的折现率。
财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投 资可以被完全收回。
与会计中成本的区别：
A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。
B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。
投资形式
开发投资 置业投资
经营方式 投 资
出售 出租 经营 出租 经营
解：（3） 净现值函数为：
当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV2＝－27.78万元 则，FIRR=13.73% 因为FIRR=13.73%>13%，则从财务内部收益率判断 ，该项目投资是可行的。
第三节 经济评价指标计算实例
例2 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写 字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万 元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始 出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例 递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并 判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。 若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益 率。
1 借款
1.1 年初本息余额
5.50%
4000 6000 1000
1.2 本年借款
9000 4000 5000 0
0
1.3 本年应计利息
1.4 本年还本付息
9852.5 110 3357.5 5330 1055
其中：还本
9000
3000 5000 1000
付息
852.5
1.5 年末本息余额
4000 6000 1000 0
•不考虑物 业增值收益
•考虑物 业增值收
益
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
1、利息计算方法
各年应计利息＝ （年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
2、借款偿还期
序 号
借款偿还计划表
项目
合计
计算期
第1年 第2年 第3年 第4年
3 315 105 210
9 422.13 140.71 281.42
4 330.75 110.25 220.5
10 443.24 147.75 295.49
5
347.29 115.76 231.53 11～20 443.24 147.75 295.49
解：（2）目标收益率ic=13% 则从财务净现值判断，该项目投资可行。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、动态投资回收期 是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投
资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映 项目投资回收能力的重要指标。
Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+ [上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值]
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
6、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
7、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报
酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
增值则不影响折现率。
第三节 经济评价指标计算实例
例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营 。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出 租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5% 的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第 10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列 出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率 ，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他 收支均发生在年末）。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目 经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入 项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
4、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或 项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它 反映投入项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总
体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地
产价值上升造成的。 两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影
响不同。 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名 义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；
代 25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业 要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将 财政减收控制在可以承受的范围内。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
一、房地产投资经济效果的表现形式
置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得 的报酬
•＝ •+
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
三、经济评价指标体系
盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包 括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时 间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的 经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。
进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营 方式得到的收入。
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售
费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套
设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育
解：（1）现金流量表
时间（年末 ）
0
现金流入量
现金流出量 1200
净现金流量
时间（年末 ）
现金流入量
－1200 6
364.65
现金流出量 121.55
净现金流量 243.10
1
300 －300
7 382.88 127.63 255.26
2 300 100 200
8 402.03 134.01 68.02
•流动 资金
•是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用 于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工 资和其他费用及产品占用的周转资金。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
1、概念 成本 是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经
付出的代价。 影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。
房地产经济评价指标与 评价方法
2020年7月14日星期二
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
Baidu Nhomakorabea
1、概念
房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资
活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的
资金。
•固定资 •产投资
•用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备 等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬 值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等 ）回到投资者手中。
2 还本资金来源
9852.5 110 3357.5 5330 1055
2.1 当年可用于还本的未分配利润
2.2 当年可用于还本的折旧和摊销
2.3 以前年度结余可用于还本资金
2.4 用于还本的短期借款
2.5 可用于还款的其他资金
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
3、其他指标
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（二）静态指标 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地
产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 成本利润率一般与目标利润率进行比较
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常 年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比 。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资 盈利能力是否达到本行业的平均水平。
开发建设过 程中的 资金投 入
购买房地产 时的资 金投入
成本
建设成本 建设成本＋出租成本 建设成本＋经营成本
购买成本＋出租成本
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本
房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以 及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设 投资和经营资金。
•开发
建设
•开
投资
发
项
目
总
投
资
•经营
资金
•固定资产 及其他资 产投资
•开发 产品成 本
•开发 经营 成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房
销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其
5 折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58
静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年
费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套
设施销售成本＋出租房经营成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 ——《企业所得税法草案》 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
5、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部
投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。
例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、 250、300、390万元，则静态投资回收期为？
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发 建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开 发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
FIRR的计算 方法1：插值法
•NPV
•NPV1
•NPV1
•NPV1+|NPV2| •NPV2
•IRR •i2 •i1 •IRR-i1
•i
•i1-i2
FIRR的计算 方法2：Excel 函数法
IRR（X:Y）
序号
项目
2003 2004 2005 2006 2007
1 现金流出
302.00 425.00 572.20
2 现金流入
0.00 444.00 663.00 864.00
3 净现金流量
-302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00
4 累计现金流量
-302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80
清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ）
是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按 设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现 值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准 参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR）
，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等 于零时的折现率。
财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投 资可以被完全收回。
与会计中成本的区别：
A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。
B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。
投资形式
开发投资 置业投资
经营方式 投 资
出售 出租 经营 出租 经营
解：（3） 净现值函数为：
当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV2＝－27.78万元 则，FIRR=13.73% 因为FIRR=13.73%>13%，则从财务内部收益率判断 ，该项目投资是可行的。
第三节 经济评价指标计算实例
例2 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写 字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万 元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始 出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例 递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并 判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。 若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益 率。
1 借款
1.1 年初本息余额
5.50%
4000 6000 1000
1.2 本年借款
9000 4000 5000 0
0
1.3 本年应计利息
1.4 本年还本付息
9852.5 110 3357.5 5330 1055
其中：还本
9000
3000 5000 1000
付息
852.5
1.5 年末本息余额
4000 6000 1000 0
•不考虑物 业增值收益
•考虑物 业增值收
益
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
1、利息计算方法
各年应计利息＝ （年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
2、借款偿还期
序 号
借款偿还计划表
项目
合计
计算期
第1年 第2年 第3年 第4年
3 315 105 210
9 422.13 140.71 281.42
4 330.75 110.25 220.5
10 443.24 147.75 295.49
5
347.29 115.76 231.53 11～20 443.24 147.75 295.49
解：（2）目标收益率ic=13% 则从财务净现值判断，该项目投资可行。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、动态投资回收期 是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投
资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映 项目投资回收能力的重要指标。
Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+ [上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值]
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
6、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
7、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报
酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
增值则不影响折现率。
第三节 经济评价指标计算实例
例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营 。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出 租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5% 的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第 10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列 出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率 ，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他 收支均发生在年末）。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目 经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入 项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
4、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或 项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它 反映投入项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总
体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地
产价值上升造成的。 两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影
响不同。 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名 义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；
代 25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业 要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将 财政减收控制在可以承受的范围内。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
一、房地产投资经济效果的表现形式
置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入
第二节 经济效果评价指标及其计算方法