中海地产合约策划报告编制工作指引

中海地产合约策划报告编制工作指引明源地产研究院官方微信编辑整理中海合约策划报告是子公司在具体项目开工前，总体策划合约体系构建、合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。

以下为合约策划报告具体内容：一、项目概述ﻫ中海×××项目位于××市××地区,项目占地9189m２,总建筑面积９0247m2，拟开发一栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。

ﻫ本项目计划开工日期为××××年××月××日，竣工日期为××××年××月××日,总发展时间历时×年零×个月.二、合约策划综述(一）目的相对于住宅项目而言，高等级写字楼具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理,协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。

ﻫ（二）合约管理架构ﻫ见图1:中海×××项目合约管理架构图。

ﻫ（三）合约分判总体思路本项目拟采用不完全总承包模式。

为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工,并承担现场全面管理的责任。

所有指定专业分包,需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务.鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况,合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。

ﻫ招标报价模式多采用二次、三次报价，以筛选出优秀的承包商。

对于××工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低.对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干.除土建总包以外,专业工程(特别是机电安装系统）分项较多.具体而言，中海×××项目在土建结构工程和装饰工程方面,即包括以下专业分包:桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、幕墙工程、室内高等级装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯)工程、通信系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化系统、污水处理工程及擦窗机等,其中尚有大量的甲供设备及物料.ﻫ（四)标段划分由于中海×××项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行总承包工程招标,即±0。

０0以下总承包工程、±0．００以上总承包工程。

其它分包按照专业划分标段。

ﻫ(五）时间节点控制思路本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约.因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。

在工作开展之前与设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。

一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因，寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。

ﻫ（六)工程量清单编制原则ﻫ鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请工料测量师行进行整个项目的工程量核算.考虑到一般工料测量师行对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本大厦的主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《中海地产房地产开发成本科目（２0０5年１1月修订版）》的科目分类进行分类计算。

（七）工程价款支付ﻫ本项目工程价款按月支付，不予支付预付款.为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定,款项在次月的中期付款中支付。

工程结算在无特殊情况下,主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。

(八)前置工程合约分判ﻫ本项目的地上第一层将作为销售中心，第四层作为样板展示区，由于资金回笼的要求,按照项目销售计划，在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、内部精装修和第四层样板房装修完成。

为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工.其中，涉及到销售中心立面石材或幕墙施工、空调工程、室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。

本售楼准备工程的分判价款形式先采用单价包干形式，在工程发标后６0个工作日内完成工程量清单的计算，并在施工单位确认后将合同价款更改为总价包干。

该工程价款的支付、结算依据项目整体的工程价款支付原则执行。

（九)不利因素分析及应对措施本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强,加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在测量师行的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。

对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊,使责任到人。

每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。

ﻫ三、招标分判ﻫ（一)招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述,下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划,该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。

中海×××项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表1、表2。

ﻫ表1:中海×××项目合约分判计划表备注：付款方式——A类：一般工程类合同,按月付款，每月支付其完成工程造价的90％,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的９5％，留5%保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5％保修金;C类:设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％,留５％保修金；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；Ｅ类：零星工程或总额较小的供货合同,完成结算后一次性付款至9５%，留5%保修金；＊号：表示有预付款.表2：中海×××项目招标时间节点计划（二）招标分判详述1、主包工程分判ﻫ根据政府相关部门要求，项目开发总承包管理原则上最多可分两阶段进行，即±0.00以下总承包及±０.00以上总承包,各自单独办理政府施工报建、招标手续。

ﻫ由于中海×××项目开发时间紧迫,设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定,图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工,我们拟分两阶段进行总承包工程招标，即±0。

00以下总承包工程、±0.0０以上总承包工程。

有关具体操作事项规划如下：ﻫ（1）有关时间节点①设计出图时间ﻫ桩基施工图计划出图时间：××××年××月××日；±0。

０0以下工程施工图计划出图时间：××××年××月××日；±0。

０0以上工程施工图计划出图时间：××××年××月××日。

②工程进度计划节点时间桩基及围护工程:××××年××月××日至××月××日；除桩基以外的±0。

00以下工程:××××年××月××日至××月××日；±0。

００以上工程开始时间:××××年××月××日。

③招标计划时间（内部招标)±0。

0０以下总承包工程:××××年××月××日至××月××日，为使本项目按期开工,其中的桩基及围护指定分包工程可先招标定标;±0.00以上总承包工程:××××年××月××日至××月××日.ﻫ④政府招投标手续办理时间在公司内部完成招标工作并确定单位后到××区办理招投标手续,时间约１个月。

±0.0０以下总承包工程：××××年××月××日至××××年××月××日，其中桩基及围护指定分包工程应在定标后１个月内（计划××××年××月前）自行办理政府中标手续，以确保项目先开工；±0．00以上工程:××××年××月××日至××××年××月××日。

(２)总包单位的招标(内部邀请招标,分两阶段）ﻫ①±０。

00以下土建总承包工程单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。

投标单位：××××有限公司;××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司。