中海地产合约策划报告编制工作指引

中海地产合约策划报告编制工作指引

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中海合约策划报告是子公司在具体项目开工前，总体策划合约体系构建、合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。以下为合约策划报告具体内容：

一、项目概述

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中海×××项目位于××市××地区,项目占地9189m２,总建筑面积９

0247m2，拟开发一栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。

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本项目计划开工日期为××××年××月××日，竣工日期为××××年××月××日,总发展时间历时×年零×个月.

二、合约策划综述

(一）目的

相对于住宅项目而言，高等级写字楼具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理,协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。

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（二）合约管理架构

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见图1:中海×××项目合约管理架构图。

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（三）合约分判总体思路

本项目拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工,并承担现场全面管理的责任。所有指定专业分包,需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务.鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况,合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。

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招标报价模式多采用二次、三次报价，以筛选出优秀的承包商。对于××工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低.

对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干.

除土建总包以外,专业工程(特别是机电安装系统）分项较多.具体而言，中海×××项目在土建结构工程和装饰工程方面,即包括以下专业分包:桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、幕墙工程、室内高等级装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯)工程、通信系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化系统、污水处理工程及擦窗机等,其中尚有大量的甲供设备及物料.

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（四)标段划分

由于中海×××项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行总承包工程招标,即±0。０0以下总承包工程、±0．００以上总承包工程。其它分包按照专业划分标段。

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(五）时间节点控制思路

本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约.因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。

在工作开展之前与设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因，寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。

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（六)工程量清单编制原则

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鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请工料测量师行进行整个项目的工程量核算.考虑到一般工料测量师行对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本大厦的主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《中海地产房地产开发成本科目（２0０5年１1月修订版）》的科目分类进行分类计算。

（七）工程价款支付

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本项目工程价款按月支付，不予支付预付款.为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定,款项在次月的中期付款中支付。

工程结算在无特殊情况下,主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。

(八)前置工程合约分判

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本项目的地上第一层将作为销售中心，第四层作为样板展示区，由于资金回笼的要求,按照项目销售计划，在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、内部精装修和第四层样板房装修完成。

为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工.其中，涉及到销售中心立面石材或幕墙施工、空调工程、室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。

本售楼准备工程的分判价款形式先采用单价包干形式，在工程发标后６0个工作日内完成工程量清单的计算，并在施工单位确认后将合同价款更改为总价包干。该工程价款的支付、结算依据项目整体的工程价款支付原则执行。

（九)不利因素分析及应对措施

本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强,加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在测量师行的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊,使责任到人。每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。

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三、招标分判

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（一)招标分判概述

计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述,下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划,该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。中海×××项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表1、表2。

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表1:中海×××项目合约分判计划表