物业管理法律法规1

第一节 物业管理主要法规介绍
• 3、北京市住宅专项维修资金交存标准 • 根据北京市建委发布的《关于住宅 专项维修资金交存标准的通知》，2008 年2月1日以后签订商品房买卖合同的,首 期住宅专项维修资金按照六层以下为100 元/平方米，超过六层为200元/平方米的 标准进行缴纳。
第一节 物业管理主要法规介绍
第一节 物业管理主要法规介绍
• 五、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部 第80号部令，2000年6月30日颁布并实施） • 保修期限： • 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限 为： • 1）地基基础和主体结构工程 • 为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
第一节 物业管理主要法规介绍
• 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房 间和外墙面的防渗漏，为5年； • 3）供热与供冷系统 • 为2个采暖期、供冷期； • 4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年； • 5）装修工程为2年。 • 其他项目的保修期限由建设单位和施工单 位约定。
第一节 物业管理主要法规介绍
• 十二、地区法规 • 1、关于印发《廊坊市居民住宅小区物业服务 等级标准和基准价格》的通知（廊坊市物价局 廊坊市房地产管理局 2005年6月3日） • 2、廊坊市房管局开发办关于对市区住宅维修 基金实施统一归集的通知（廊房[2005]168号 ） • 3、廊坊市城市住宅区物业管理暂行实施办法 [发布日期]：1998年06月01日 ；[生效日期]： 1998年06月01日
第三节 物权法 • 3、《物权法》加大了对公有财产的保护力度 • 《物权法》第五十六条规定：“国家所有 的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、 哄抢、私分、截留、破坏”。 • 针对国有企业财产流失的问题，物权法第 五十七条规定，“违反国有财产管理规定，在 企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低 价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式 造成国有财产损失的，应当依法承担法律责 任”。
第一节 物业管理主要法规介绍
• 十、《物业服务收费明码标价规定》 （国家改革发展委员会、建设部“发改 价检[2004]1428号”文件，2004年7月19 日颁布，2004年10月1日起施行） • 十一《物业服务收费管理办法》（国家 发展改革委员会、建设部“发改价格 〔2003〕1864号”文件，2003年11月13 日颁布，2004年1月1日起实施）
第三节 物权法
• 解读1、专有及共有的概念 • 1）专有部分的范围还包括整栋建筑物、 特定空间及露台等。其中，特定空间是 指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确 界址，能够排他私用的空间范围。 • 举例： • 如车位、摊位等。
第三节 物权法 • 2）共有部分除明确的建筑区划内的道路、绿 地等，包括建筑物的基本结构部分、公共通行 部分、公共设施设备部分和公共空间等，如外 墙面、屋顶、通道等都属于共有部分。 • 满足下列两个条件的应当认定为共有部分： 1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部 分或者其他权利人所有。
第二节 物业管理条例
• 解读4、“六费”该由谁来收 • 条例规定，物业服务收费应区别不同物业的性质 和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部 门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费 办法执行。 • 考虑到普通住宅的物业服务费用涉及广大群众的 切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，物业管 理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必 要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务 内容和标准协商约定。 • 条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供 气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收 取有关费用。
物业管理法规培训
廊坊艾力枫社物业服务公司 2009年7月
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第一节 物业管理主要法规介绍 第二节《物业管理条例》 第三节《物权法》 第四节 最高法院涉及审理物业服务纠纷的司 法解释
第一节 物业管理主要法规介绍 • 一、 《物业管理条例》 中华人民共和国国务 院令第379号，（ 2003年6月8日，经国务院第9 次常务会议通过并公布，自2003年9月1日起施 行） • 二、《中华人民共和国物权法》 中华人民共 和国主席令第 62号（2007年3月16日，自2007 年10月1日起施行） • 三、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通 知》 建质〔2008〕133号 • 四、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第 110号部令（2002年3月5日颁布，2002年5月1 日实施）
4、专项维修资金交存时间 • 商品住宅的业主应当在办理房屋入住 手续前，将首期住宅专项维修资金存入 住宅专项维修资金专户。 • 未按规定交存首期住宅专项维修资金 的，开发建设单位或者公有住房售房单 位不得将房屋交付购买人。
第一节 物业管理主要法规介绍 • 九、《物业服务定价成本监审办法》（国家发 改委、建设部“发改价格〔2007〕2285号”， 2007年9月10日颁布，2007年10月1日施行） • 物业服务定价成本的构成： • 人员费用、物业共用部位共用设施设备日 常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费 用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设 备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公 摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用 组成。
第二节 物业管理条例 • 解读1、 明确开发商、物业服务企业各自职责 • 条例规定：房地产开发项目在规划、设计、 施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双 方的权利和义务。 • 条例要求：住宅物业的建设单位，应当通过 招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开 发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式 选聘具有相应资质的物业管理企业。
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第三节 物权法 • 2、物权法的核心内容 • 《物权法》第一次以国家法律的形式，明确 规定对公有财产和私有财产给予平等保护，具 体、详尽地规定了财产共有、不动产相邻关系 以及业主的建筑物区分所有权的法律准则，为 预防和妥善解决家庭财产纠纷、邻里纠纷、住 宅小区业主与物业服务公司之间以及业主之间 的纠纷，提供了切实的法律依据。 • 涉及物业服务主要条款：第六章 业主的建 筑物区分所有权（第70条至第83条）
第一节 物业管理主要法规介绍
• 六、《物业服务企业资质管理办法 》 （建设部第164号部令，2004年3月17日 颁布，2007年10月30日修改） • 七、《前期物业管理招标投标管理暂行 办法》（建设部“建住房〔2003〕130号” 文件，2003年6月26日颁布，2003年9月1 日起实施）
第一节 物业管理主要法规介绍
第三节 物权法
• 1、《物权法》编制过程 • 《物权法》共５编２４７条，这部法律从 酝酿到出台，共经历了14年。早在１９９３年， 立法部门就正式开始了物权法的起草工作。随 后，这部法律草案历经中国九届全国人大常委 会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造 了中国立法史上单部法律草案的审议次数之最。
第二节 物业管理条例
• 解读3、合同中明示服务内容 • 《物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规 定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。 • 条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确 规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会 应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业 服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、 双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业 管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。 条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理 物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工 作。
第三节 物权法
• 4、《物权法》规定了业主对房屋专有部分、共有部分
的权力及义务 • 《物权法》第七十条规定：“ 业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。” • 《物权法》第七十一条规定：“ 业主对其建筑物专有 部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使 权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合 法权益。” • 《物权法》第七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部 分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放 弃权利不履行义务。”
第二节 物业管理条例 • 一、《物业管理条例》 • 1、2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通 过并公布《物业管理条例》（中华人民共和国 国务院令第379号），自2003年9月1日起施行。 • 2、2007年8月26日，国务院做出关于修改《物 业管理条例》的决定（详见中华人民共和国国 务院令第504号），自2007年10月1日起施行。 • 3、《物业管理条例》共七章七十条，由总则、 业主及业主大会 、前期物业管理 、物业管理 服务 、物业的使用与维护 、法律责任、附责 共七部分组成。
第二节 物业管理条例
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条例还规定：建设单位应当在物业销 售前将其制订的业主临时公约向物业买 受人明示，并予以说明；建设单位与物 业买受人签订的买卖合同应当包含前期 物业服务合同约定的内容。
第二节 物业管理条例
• 解读2、 公共设施用途不得随意改变 • 条例规定：业主、物业管理企业都不得改变物业 管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施 的用途； • 条例规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有 线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相 关管线和设施设备维修、养护的责任。 • 条例提出：业主需要装饰装修房屋的，应当事先 告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装 饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
• 八、《住宅专项维修资金管理办法》（中华人 民共和国建设部部令第165号，2007年12月4日 颁布，2008年2月1日起施行） • 1、住宅专项维修资金的使用原则 • 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间 共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造 费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积 的比例分摊。
第三节 物权法
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中国全国人大常委会还通过向社会全文公 布草案，举行座谈会、论证会等方式，广泛听 取各方面的意见，并据此进行了多次修改。最 终《中华人民共和国物权法》于 2007 年 3 月 16 日， 在第十届全国人民代表大会第五次会 议通过（中华人民共和国主席令第 六十二 号），自2007年10月1日起施行。
第一节 物业管理主要法规介绍 • 1、住宅室内装饰装修活动的禁止行为： • 1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的 设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重 结构； • 2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生 间、厨房间； • 3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接 阳台的砖、混凝土墙体； • 4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； • 5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第一节 物业管理主要法规介绍 • 2、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经 批准，不得有下列行为： • 1）搭建建筑物、构筑物； • 2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、 窗； • 3）拆改供暖管道和设施； • 4）拆改燃气管道和设施。 • 本条所列第1）项、第2）项行为，应当经 城市规划行政主管部门批准；第3）项行为， 应当经供暖管理单位批准；第4）项行为应当 经燃气管理单位批准。
第二节 物业管理条例 • 解读5、拖欠物业费受制约 • 条例规定：个别业主“搭车消费”、拖欠 物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法 律的监督。业主违反物业服务合同约定，逾期 不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促 其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业 可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管 理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护 全体业主合法权益的原则。
第一节 物业管理主要法规介绍
2、专项维修资金缴存标准 • 根据建设部和财政部联合下发的并于2008 年2月1日开始执行的《住宅专项维修资金管理 办法》，交存标准：商品住宅的业主、非住宅 的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专 项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅 专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程 每平方米造价的5%至8%。