住宅成本估算

房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。

一、土地成本

土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是：

楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/㎡。

所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0.

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）

1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡

2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不

含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑

成本45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。

3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不

含电梯)

若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左

右。

三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设

施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等

1、土地勘察费2.5-3.0元/㎡（征地面积）

2、设计方案及设计图费11-15元/㎡

3、图纸审查费1.5元/㎡，（人防工程审查费7.5元/㎡）

4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡

5、墙体基金及散装水泥10.5元/㎡

6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合1.0元/㎡）

7、项目环境评价费按项目收取15000-20000元/征地面积（约合0.4元/㎡）

8、工程造价咨询费1.0元/㎡

9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡）

10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡）

11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准）

12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡

13、工程监理费约7元/㎡

14、三通一平、临时设施费约30-50元/㎡

15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定1.0元/㎡

综合以上各项约合90-120元/㎡，有些收费项以各部门收费标准和实际情况确定。

四、小区配套设施

包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观外，成本约150-200元/㎡。

景观因项目而异。以达到市级绿化小区为例：设计费用和景观、树木、苗木采购及施工费用约为50元/㎡。

五、营销费用

广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售情况投入，差距较大，一般为30-200元/㎡。暂取50元/㎡。

六、财务费用

按银行及公司有关情况估算

七、公司管理费用

根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡，

暂取30元/㎡。

八、不可预见费

建设部有关规定，取费基数暂定10元/㎡

九、营业税

营业税、土地契税、企业所得税约为11%

综上按征地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡，小高

层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/㎡，前期手续取费90元/㎡，小区配套设施及市级绿化取费250元/㎡，营销取费50元/㎡，公司管理取费30元/㎡，不可预见费取费取费10元/㎡，单位建筑面积的成本约为2165-2465元/㎡。

县市级住宅小区开发成本估算2017年2月23日