拍卖方案

中国工商银行股份有限公司玉溪分行澄江县人民路房产拍卖实施方案

一、奥克星的承诺

1、互惠、互利、互相负责

奥克星拍卖公司与工行玉溪分行的合作，将充分体现了我们一贯的做事原则，让双方在互惠、互利、互相负责的原则基础上愉快合作，高兴做事，共同进步。

2、品牌服务

在竞争中发展，奥克星拍卖公司与省内多家单位结成了战略合作伙伴，强强连手，我们将更有能力做到：

（1）、对委托的标的售前、售后、评估、咨询代办等服务，提供全方位的优质服务，实现资产处置的最佳价值。

售后服务是关系资产处置的关键步骤，我们有能力为购买人提供可靠的售后服务，免除购买者的后顾之忧。

（2）、良好的解决标的物瑕疵法律问题

拍卖标的物进入拍卖时会存在法律手续不全或不完善的情况，这对拍卖的进行和竞买人的购买都会有很大的影响，消除不利因素，保证拍顺利进行，实现资产最佳价值，我们有能力做得到。

（3）、丰富的实战经验，让我们深刻领悟到玉溪工行此次资产处置的重要性，我们已做好充分准备，必能圆满完成任务。

二、项目简介及分析

中国工商银行股份有限公司玉溪分行（以下简称工行）此次待拍项目为原玉溪租赁公司名下资产，主要为澄江县人民路一处房产。房产地处澄江县城老商业区,临街,位置较好。

根据待拍卖标的现状，标的优劣势主要集中在以下几点：

优势：

1、标的所处地理位置较好，处于主县城区内，交通便利，生活方便。

劣势：

1、房产配套设施较差，再改造条件有限。

2、房产土地面积较小，无空余地，发展空间受限。

3、土地手续不清，对拍卖价格会有影响。

4、产权不够明晰，影响成交价。

5、房产所处地段不在县城规划发展的方向。

三、价格因素与客户分析

（一）价格

房地产交易价格的制定是以比较价格为基础，参照购置成本而进行的价格预先决策。我公司认为比较价格是指市场认可，客户可以接受的价格。在确定比较价格时，应重点考虑现时供求关系的变化而产生价格变动。影响价格的主要因素有：

1、区域因素：区域因素主要是周边的环境问题，待拍标的在县城中，现有状况将直接影响标的销售价格。但相对较好的位置和便利的生活环境又将提升标地价值。

2、商圈因素：就房地产而言,购买力因素是决定商业价值最重要的因素之一，而商圈购买力对该商圈内的商业利润形成尤为重要，购买力的数量和质量对实现商业利润起着关键作用，我们可以充分利用这一有利因素，最大化的实现标的商业价值。

3、影响价格的不可预见因素：

（1）政府的相关规划等政策因素；

（2）土地出让金的交纳及土地办证所需的手续和条件。

（二）客户分析

投资者对房产的使用一般有三种方式：

①自用

②开发

③在买进卖出中赚取差价

就标的特性而言，①和②应为重点客户对象。由于标的处在主城区中，在招商中可引导投资者就地利用有利条件，最大化的体现标的市场价值。

四、拍卖方案

（一）、根据以上资产的现状分析，我公司设计整体一次性、确保成功的拍卖方案。

1、将待拍资产详细登记，明确瑕疵,将所有需要解决的特殊问题皆告之竞买人,让卖的人卖的清楚,让买的人也买的清楚。

2、在拍卖前即积极介入资产的清理及向有关主管部门的申报工作，争取最有力的拍卖宣传方式。

3、充分分析实际情况，周密设计拍卖会，确保一次拍卖会就成功。

4、与竞买人做好充分沟通，让竞买人了解资产的实际情况，争取资产的最大价值。

（二）、拍卖方案实施策略：

1、第一步----理清产权关系

房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能，其中处分权是房屋所有权的核心，原则上，处分权只能由产权人行使。

此次资产拍卖的难点，在于历史原因和现行政策的矛盾和冲突，因此需要我们在错综复杂的各种权属关系中分清主次矛盾，依法办事，真正做到公平、公正、公开，否则在拍卖过程和办理产权变更过户、产权移交时必会受阻碍，乃至将各方牵入新的法律纠纷中，给拍卖企业和国有资产处置带来大的损失。因此，拍卖前首先要和房地产管理部门取得联系，对资产做详细的调查，做到清晰、明了，为将来的产权转移工作打好基础。

2、第二步----周密策划,规避风险

因此次拟拍资产情况复杂，要做好拍卖，不仅是做好卖的工作，更重要的是做好卖完之后的工作，如将来的过户，有关税金的缴纳等等，这就需要充分做好卖前的准备工作，做一份好的竞买规则，竞买承诺书，充分考虑将来可能出现的问题，让每一个可能引起纠纷、争执的问题都列入拍卖规则和竞买承诺书当中，将问题尽量在拍卖前解决好。

我公司曾策划实施了多起复杂的资产拍卖，在拍卖前即根据实际情况制作了竞买承诺书，对房屋修缮基金的交付、水电费的收取、日常的管理以及房屋的装

修改造都做了认真细致的规定，为最终圆满顺利完成资产处置任务奠定基础。

因此此次拍卖中，我们有信心、有能力做好所有拍卖工作,让拍卖会取得成功。

五、营销招商

我公司成立初期，即设立市场部，负责收集市场相关情况，并进行分析，建立了庞大而详细的客户档案数据库。至今，昆明奥克星拍卖有限公司已拥有全方位、完善的协调运作体系，并在全国范围内有着良好的合作基础和强大的客户网络。

（一）招商对象：根据标的特性，确定客户群。

在充分考虑待拍标的情况，根据系统营销的方法，将待拍资产包装、策划好后再推向社会，搞好宣传，让最大多数的人员来参与，从而让待拍资产实现最佳的市场价值。

（二）招商范围：立足澄江县，覆盖玉溪市。

我公司将澄江县例为重点招商范围，并通过我公司的营销网络和相关宣传工具在玉溪市范围内做投资引导宣传。重点突出长期性的保障和看得见的投资回报。

（三）招商策略：

1、制定详细的统一宣传口径，编制投资方案，设计后续管理模式供客户参考。带客户实地进行查看，对客户进行深层次引导；

2、建立立体营销平台，软硬媒体并用、动静结合、全方位、系统性的网络招商；

（四）招商途径：

1、报纸、玉溪日报、玉溪广播电台、澄江有线电视、布标、电子网络、E —MAIL、直邮、电话、传真等；

2、公司客户管理数据库；

（五）信息处理：专人对反馈信息进行收集、整理、分析，科学制定工作计划，及时做出调整，确保最快速、有效的开展进行工作。

六、拍卖会设计

（一）前期准备工作