南京写字楼市场项目调研

无
弹性较大的中
小私营企业
7
个案分析
长发中心
项目盘点
➢项目概况： ➢占地：1.7万平米 ➢总建：12万平米 ➢地址：中山东路300号 ➢开发商：长发地产 ➢物业管理：戴德梁行 ➢项目规划：
由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋 135M的高层住宅和商业广场组成 。
外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑 外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净 。 ➢层高：5米 ➢销售情况
凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在
2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周
期
地址
占地面积 总建面积 办公待售面 （㎡） （万㎡） 积（万㎡）
上市时间
销售情况
长江路九号
4.5
27.6
沿长江路共2幢写字楼，A3栋
2
2007.6.23 销售80%，另一幢尚未推出，
推出时间未定
3
项目 新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无 分布 一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档
商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成
熟 ➢寸 土 寸 金 的 新 街 口 是 绝 大
多数市民所认可的CBD，其
区位优势明显，人流、物流、
信息流、资金流等都无一不
显示出蓬勃的生机。周边高
新街口—大行宫片区——
南京的金融、商业中心，南京 最早发展起来的写字楼市场； 高档写字楼集中区域；项目众 多，产品层次参差不齐
河西奥体片区——写字楼集
中位于奥体中心东的中央商务 区，市场发展历史较短，但随 着建邺区政府的迁入，办公市
场氛围逐步形成
2
写字楼竞争市场环境
¶ 写字楼市场发展概况 ¶ 新街口—大行宫办公市场竞争环境 ¶ 鼓楼—山西路办公市场竞争环境
城开国际 白下区程阁老巷
1.8
6.9
0.2
2006.6.25
在售少量尾房
龙台国际
延龄巷
0.56
1.8
总计
0.15
2006.2.19
6.45
/
尚余少量尾房在售 /
5
供销情况
城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米 及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价 可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期
端商务楼云集并日益成熟，
随着2005年地铁一号线的开
通，地下停车场的建成，交 通线路的调整、拆迁工作的 顺利完成将为区域内CBD未 来发展空间潜力巨大。
➢在 市 政 府 一 道 重 塑 大 行 宫 区域的指令下，区域内土地
凯润金城
长江路九号
金轮国际广场
置地广场
新街口商圈
颐和路十二片区
龙台国际 长发中心
项目名称
销ຫໍສະໝຸດ Baidu价格
分隔面积
开盘时间
供应套数
长江路九号 1期22000
49-67平层
2007.6.30
336
长发中心
挑高2300024000
75.17/90/156/187 部分5.3米挑高，大 部分3.3米标准层高
2005.4.5
368
金轮国际广 场
17000
62-200，主力110左 右，也可2000整层
5A甲级写字 楼标准商务
服务
未定级
300，其 中75个可
售
四部东芝电 梯
300平方 左右，8 米挑高
闭路电视监控系统； 电子公告屏；巡更、 设备监控系统；停
车管理系统
无
入驻企业及客 群
外贸公司为主
中小企业
证券等中小型 企业
以中小型企业 为主
龙台国际
未定级
150
5部通立电 尚未设计
梯
完工
——
面对工作时间
销售套数 280
租金 2-2.8
342
3.8-4.2
328
1.7左右
54
1.6-2.0
288
2.0-2.5
6
设施标准
新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准， 其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档 次最高
项目名称 长发中心 金轮国际广
场 长江路九号
城开国际
产品类型及定 级
车位（个）
出售,标准层高
2006.9.22
468
200-1000，标准层
城开国际 12000-13000 高，目前尾房200平 2006.2.15
61
米/套
54，少量70及120 ，
龙台国际 16000-17000 部分挑高4.9米，部 2006..2.19
302
分标准高3米
凯润金城
写字楼预期2009年上市，产品规划尚未明确
写字楼竞争市场环境
¶ 写字楼市场发展概况 ¶ 新街口—大行宫办公市场竞争环境 ¶ 鼓楼—山西路办公市场竞争环境
1
区域划分
南京CBD目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓 楼－山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规 划促进了城市CBD ”双核”的形成
鼓楼 新街口
鼓楼—山西路片区——
凭借便利的交通，被誉为“第 二商圈”的山西路写字楼市场 日渐成形。新建高档项目众多， 直接挑战新街口商务中心地位。
2005年4月开盘，累计推出368套房源，目 前已去化342套房源。目前已交付，并有部分 公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少 量零散办公用房。 ➢销售均价：挑高23000-24000元/平米，目前 租金3.8-4.2元/平米
8
2号楼户型
1号楼户型
产品特征 ➢项目主力分割面积75.17/90/156/187平米， 部分5.3米挑高，可多套自由组合。标准 层面积800平米。
电梯
大堂
智能化
配套服务
5A甲级写字楼
地下500
7部三菱电 梯
10.8米高 ５A智能化集成系
1000平方
统
5A甲级写字 楼标准商务
服务
未定级
500
7部富士达 高速电梯
9米，200 平方
5A级智能化系统
提供5星级商 务配套服务
5A甲级写字楼
219可售
四部奥的斯 电梯
6米挑高， 两个50平
方大堂
5A级智能化系统
城开国际
一度整体出让，不少开发企
业蜂拥而至、强势汇入，加
上区域内明显的区位优势，
大行宫片区商务楼市场羽翼
日渐丰满。象国际贵都、长
安国际大厦、日月大厦、长
发科技大厦等都是一下子窜
起来的新秀，其实力不可小
视，前景乐观。
4
项目名称
长江路九 号
凯润金城
长发中心
金轮国际 广场
项目 概况
目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、
项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚。该项目产品品质高端，市场口 碑较佳，已成为区域地标性建筑。
玄武区中山路 112号
4.2
22
2.5
2009年及以 项目将建有1幢27层的写字楼，
后推出市场
目前刚开始动工
中山东路300号
1.8
4.67
已交付，并有部分公司入住，
0.4
2005.4.5 入驻公司以外贸企业为主，目
前仍余少量零散办公用房
汉中路
1.8
4.8
1.2
2006.9.27
7-26层为办公用房，正在销售 中，目前售出约70%