中国房地产业与国民经济协调发展的对策思考

［编者按］当前，我国房地产业及整体经济都处在一个关键的时期，如何正确认识并处理好房地产业与国民经济的关系，非常重要。本文就这一问题的有关分析与论述，颇具新意，有相当的高度和深度，很值得一读。

贯彻落实科学发展观，根据建设和谐社会的要求，促使房地产业与国民经济进入良性互动的发展轨道，并有利于我国整个社会经济持续健康地发展，是现阶段我国房地产业与国民经济协调发展的总体指导思想。为此，我们必须从实际出发，在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上，提高化解实际难题的能力，正确处理平衡好部门经济与国民经济、主要依靠与积极发展、适当降温与适度规模、市场机制与住房保障等重要关系。

一、平衡部门经济与国民经济的关系——

—实现正确的产业定位

科学认识房地产业在国民经济中的地位，正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾，平衡部门经济与国民经济的关系，实现房地产业的正确定位，是现阶段实现我国房地产业与国民经济协调发展的首要问题。

第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。在这一过程中，特别要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。各地方政府应当根据产业特征因地制宜地发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构。应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。

第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。同时，由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险，为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。

第三，要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。这与“十一五规划”所要求的集约型经营方式和国民经济持续发展的战略目标不相协调。因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。

二、平衡主要依靠与积极发展的关系——

—规范提升地方政府的行为能力

在我国现实经济生活中，由于房地产业生产经营的对象是不动产，因此地方政府具有很大的操控权。而宏观调控的政策制定者却是中央政府，因此，在政策的传递和执行方面，必然会出现中央和地方的差

中国房地产业与国民经济

华东师范大学东方房地产学院院长

上海易居房地产研究院院长

张永岳

异。要确保中国房地产业与国民经济的协调发展，就必须妥善解决这一问题，处理并平衡好区域经济发展过程中对房地产业的主要依靠与积极发展的关系，规范和提升地方政府的行为能力。

第一，要重视改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况。近十多年来，我国房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门，在我国房地产业相对发达的城市，表现尤为明显。比如，房地产业对上海市GDP的贡献率由2000年的5.5%上升到2004年的8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。即使是在楼市比较低迷的2005年，房地产业对上海市各区县财政税收和GDP的贡献仍然很高。比如，松江区分别为18%和8%，徐汇区分别为40%和20%。在这种情况下，一些地方政府自然会认为房地产业在相当长的时间里应当保持其支柱产业地位。诚然，这是有客观原因的，在一定条件下也无可非议。在很多地区的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，房地产业快速发展为地方政府带来了巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应。但是，在这种利益驱动下，一些地方渐渐形成了针对房地产业的特殊发展模式，一些条件不够成熟的地区也纷纷效仿，由此出现了地方经济过分依赖房地产业这一比较普遍的现象，影响了国民经济的持续健康发展。对此，必须采取措施加以改变。

第二，要规范地方政府在房地产业中的施政能力。地方政府与房地产开发企业、银行的关系十分密切，一个突出的表现便是地方政府在房地产开发信贷中承担了过多的政府担保角色。1998年以来，银行中长期贷款增长迅速，这是政府为配合扩大内需所采取的一些措施如加大基础设施建设以及推进个人消费贷款所形成的。其中，基础设施建设方面的重大项目贷款，均与政府担保（或政府背景）密切相关。据估计，在金融机构中长期贷款中，80%以上都与政府担保有关。这些担保，有些是有形的，如地方政府出具担保函；有些是无形的，如政府秘书长说“没事”。一旦政府担保的项目出问题导致银行坏账，这些负债最终将成为国家综合负债而加大整个经济金融风险。这就需要进一步规范地方政府行为，控制地方政府的投资冲动，改变地方政府的预算软约束及只注重增长的政绩观。唯其如此，地方政府的扭曲行为才能得以矫正，房地产投资才会变得更为理性，才会减少由政府扩张冲动引致的周期波动和金融风险。

第三，要提升地方政府贯彻落实科学发展观、全面发展社会经济的综合能力。一些地方，特别是一些中小型城市之所以过分依赖房地产业的发展对地方经济的贡献，一个重要的原因是因为其他产业发展不够，办实业不如去卖地，来钱快，又省力。而这又与这些地区全面发展经济的综合能力不强有着密切的关系。诸如此类情况，必须从根本上解决。要综合规划，因地制宜，根据区域经济的特点，加快发展优势、特色的产业。这样做，不仅能减少区域经济对房地产业的过分依赖，而且也能有效地提升这些区域的综合实力。

三、平衡适当降温与适度规模的关系——

—完善房地产业宏观调控

协调发展的对策思考