商业销售及售后返租方案
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景商业地产是一个长期稳定收益的投资领域，但对于一些投资者来说，持有一栋或多栋商铺可能不符合他们的资产配置需求或现金流状况。
在这些情况下，投资者可以选择将其商铺出售给其他投资者，或通过商铺返租的方式实现保有房产同时获得现金流的双重优势。
本文将介绍商铺返租的基本概念和执行方案，包括商铺返租的定义、返租销售方案的制定步骤、关键点和前景预测等内容。
商铺返租的定义商铺返租是指房主将其商铺出售给一位租客，同时签署长期租赁协议，以向其收取稳定可靠的租金收益。
返租合同通常包含返租期限、租金金额、租金调整、租金支付方式、办公场所使用权、租户装修要求等条款。
最常见的是，商铺返租合同通常以较长的租赁期为基础，一般为五到十年。
此类合同的收益非常稳定，适合一些寻求稳定收入的投资者。
返租销售方案的制定步骤对于房主来说，商铺返租可以既满足资产保值需求，又能带来资金流入。
而对于投资者来说，租约也极具吸引力，因为他们可以获得较低折扣的出售价格，并获得稳定的、可靠的、可继承的现金流。
那么，如何制定一份适合自己的商铺返租销售方案呢？第一步：确定目标首先，你需要确定你的收益需求和税收状况，考虑你可以接受的风险和负债程度。
确认企业级商铺投资者和资产负债表，以及现金流净值，以及投资者的财务目标和资产分类。
明确你的投资战略和退出策略。
第二步：评估市场考虑市场趋势和地产评估，了解该地区的房地产市场和商业发展趋势。
需要确定你的投资者群体，确定对他们最有吸引力的租约结构。
需考虑不同的租赁类型、不同的租金支付方式等细节问题。
第三步：为租赁准备准备好你的租赁方案和合同，包括约定的租金、租金支付方式、租赁期限、租约调整、租赁条件等。
需要与潜在投资者和租户沟通，协调各方的利益，并设定最佳的锁定期。
第四步：确定合作方式需要与房主和投资者签订正式的合同，制定最终的商铺返租销售方案。
该合同需要明确双方的权利和义务，以确保返租合法、稳定，且能够在不良情况下获得相应的回报。
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。
店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。
这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。
二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。
三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。
店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。
2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。
我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。
3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。
团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。
4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。
如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。
5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。
同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。
四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。
2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。
3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。
4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。
通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺返租销售方案模板
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。
为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。
二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。
三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。
2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。
4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。
四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。
商铺返租方案
商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。
商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。
本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。
商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。
返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。
双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。
监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。
主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案在商业地产领域，商铺返租销售是一个受到关注的话题。
商业地产投资者通常购买商铺以获取租金收入，并在未来将其出售获得回报。
但是，与租赁相比，商铺的出租空置率较高，这可能会影响投资回报。
因此，商业地产投资者开始考虑使用“商铺返租”的方法来提高回报率和投资风险控制。
什么是商铺返租销售方案商铺返租销售方案是一种投资策略，商业地产投资者在购买一家商铺后，将其租给原业主，然后再将其出售给已经承诺租赁商铺的投资者。
在这种情况下，购买者获得租金收入，并在未来将商铺转售给已经承诺租赁商铺的投资者，从而获得回报。
商铺返租销售方案的优势商铺返租销售方案可以为商业地产投资者带来许多优势:长期稳定的租金收入商业地产投资者在购买后，可将商铺租给原业主，从而获得长期稳定的租金收入。
在这种情况下，商业地产投资者可以获得稳定的现金流，并提高其投资回报率。
降低空置率商业地产投资者可以按照原业主的租约将商铺出租，这可以降低商铺的空置率。
商业地产投资者可以在未来提高其投资回报率和降低投资风险。
减少管理成本商业地产投资者可以将商铺租给原业主，原业主将负责商铺的管理和维护，这可以减少管理成本。
商业地产投资者只需监视租约，从而获得稳定的现金流。
减少销售风险采用商铺返租销售方案，商业地产投资者将商铺出租给已经承诺租赁商铺的投资者，从而可以减少销售风险。
商铺的销售过程可以更快捷、更简单，因为已经承诺租赁该商铺的投资者有更高的信心和认可度。
商铺返租销售方案的注意事项商铺返租销售方案需要处理的事项包括：租户信息的验证在采取商铺返租销售方案之前，商业地产投资者需要验证租户。
当价格较高时，租户的信用评级更重要，这可能影响未来的租户选项。
租赁协议的制定商业地产投资者需要制定租赁协议，规定原业主与租户之间的租赁条件。
此外，商铺的租赁协议和销售协议应该清晰，详细说明返租和销售的条件。
办理法律手续商业地产投资者应该在销售商铺前，咨询专业律师或律师事务所，确保在法律方面符合规定。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
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返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景商铺返租是指经营者将已经购置的商铺租出去，以获得稳定的租金收入，减少经营风险。
随着城市化进程不断加速，商业地产市场需求持续释放，商铺返租也成为了越来越多投资者的选择。
市场分析随着商业地产市场的不断发展，商铺返租市场需求也呈现出增长的趋势。
根据填充数据，中国商铺返租市场规模在近几年有了持续的增长，预计今后几年内，商铺返租市场规模还会持续扩大。
因此，商铺返租销售方案的开发和推广，将具有广阔的市场前景和较高的商业价值。
商铺返租销售方案目标客户本销售方案的目标客户主要包括有闲置资产但急需资金周转的业主，以及有一定投资意愿但又不愿承担大额风险的投资者。
方案优势本方案主要有以下几点优势：1.稳定收益：商铺返租的租金回报基本可确定，投资者可以获得稳定的收益，降低投资风险。
2.流动性好：商铺返租可以满足投资者快速变现的需求，节约资金运营时间和运营成本。
3.价值升值：随着城市化进程的不断推进，商铺返租的价值也会随之提升。
方案实施流程本销售方案的实施流程主要包括以下几个步骤：1.建立客户数据库：通过各种渠道获取目标客户的信息，并建立客户数据库。
2.客户沟通：与客户进行沟通，了解其返租意愿和预期收益等信息，并给出个性化的方案建议。
3.商铺估值：对商铺进行估值，以确定回报率和租金等信息。
4.租赁协议签订：在商业律师的协助下，双方签订租赁协议。
5.租赁管理：对租户进行管理，确保租赁流程和资金收付均正常进行。
6.收益结算：定期向投资者进行收益结算和核算。
方案收益本销售方案的收益来源主要包括租金和首次返租收益。
租金回报稳定且可预期，首次返租收益则由商铺估值和租赁协议签订的回报率等因素决定。
结论商铺返租销售方案是一种稳定收益、流动性好、有升值空间的投资方式，具有广阔的市场前景和商业价值。
通过有效的客户沟通和租赁管理，可以实现投资者的利益最大化，同时为业主提供了一种良好的资金周转方式。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
售后返租操作说明
售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。
本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。
二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。
2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。
3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。
4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。
5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。
6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。
三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。
附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。
2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租策划书一、项目背景随着商业地产的发展，店铺返租作为一种创新的商业模式，逐渐受到市场的关注。
店铺返租是指开发商将商铺出售给投资者，然后与投资者签订返租协议，由开发商或其指定的运营管理公司统一经营管理，投资者按照约定的租金收益获得回报。
二、项目目标1. 为投资者提供稳定的租金收益，降低投资风险。
2. 提升商铺的整体运营水平，增加商业价值。
3. 促进商业地产的发展，推动城市经济的繁荣。
三、项目内容1. 商铺销售（1）确定商铺的销售价格和销售政策。
（2）制定销售推广计划，包括广告宣传、促销活动等。
（3）组建销售团队，进行销售培训和客户拓展。
2. 返租协议签订（1）与投资者签订返租协议，明确租金收益、返租期限、运营管理等条款。
（2）设立租金收益保障机制，确保投资者的权益。
3. 运营管理（1）成立专业的运营管理公司，负责商铺的统一经营管理。
（2）制定运营管理方案，包括商铺定位、业态规划、品牌招商等。
（3）进行日常运营管理，包括商铺维护、租户管理、营销推广等。
四、项目实施计划1. 项目筹备期（[具体时间区间 1]）（1）完成项目策划和可行性研究。
（2）确定项目合作伙伴，如开发商、运营管理公司等。
（3）办理相关项目审批手续。
2. 商铺销售期（[具体时间区间 2]）（1）开展商铺销售推广活动，吸引投资者购买。
（2）与投资者签订销售合同和返租协议。
（3）收取商铺销售款项。
3. 运营管理期（[具体时间区间 3]）（1）运营管理公司正式接管商铺，进行运营管理。
（2）按照运营管理方案，进行商铺招商和业态调整。
（3）定期向投资者支付租金收益。
五、项目风险评估与对策1. 市场风险（1）加强市场调研，及时了解市场动态和竞争对手情况。
（2）制定灵活的营销策略，根据市场变化调整销售价格和促销活动。
2. 运营风险（1）选择有经验的运营管理公司，确保商铺的运营管理水平。
（2）建立完善的运营管理制度和监督机制，加强对运营管理公司的管理和监督。
售后返租处置方案
售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。
返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。
对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。
因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。
返租流程1.消费者发起返租申请。
2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。
3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。
4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。
5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。
6.将商品打包后，进行物流发货。
7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。
8.最后将商品进行二次销售或租赁。
售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。
•产品没有质量问题，非人为损坏。
•产品的外观符合返租标准。
2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。
同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。
3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。
在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。
对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。
在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。
同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。
4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。
因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。
5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。
同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。
商业销售与售后返租方案
商业销售与售后返租方案商业销售与售后返租方案是一种商业模式，它将销售和售后服务结合起来，并为客户提供返租的机会。
这样一来，客户可以在购买产品后获得一定的回报，同时也可以享受到售后服务的支持。
下面将详细介绍商业销售与售后返租方案。
首先，商业销售与售后返租方案的主要目的是提供一种创新的销售方式，以吸引更多的客户并增加销售量。
在传统的销售模式中，客户购买产品后没有额外的回报，这可能导致客户对购买产品的兴趣下降。
而商业销售与售后返租方案可以为客户提供一定的利益回报，这样可以增加客户对产品的满意度和忠诚度。
其次，商业销售与售后返租方案可以提供更好的售后服务支持。
在传统的销售模式中，售后服务常常被忽视，这给客户使用和维护产品带来了一定的困扰。
而商业销售与售后返租方案可以将售后服务与返租结合起来，这样客户可以在购买产品后获得一定的返租回报，并且可以获得专业的售后服务支持。
此外，商业销售与售后返租方案可以降低客户的购买成本。
在传统的销售模式中，客户需要一次性支付产品的全部费用。
而在商业销售与售后返租方案中，客户可以通过租赁的方式购买产品，并在一定的期限内支付费用。
这样可以分摊客户的购买成本，并提高客户的购买力。
最后，商业销售与售后返租方案可以促进产品的升级和更新。
随着科技的不断发展，产品的更新换代速度也越来越快。
在传统的销售模式中，客户购买的产品可能很快就会过时。
而商业销售与售后返租方案可以通过租赁的方式，使得客户可以在一定的期限内使用最新的产品。
这样不仅可以满足客户对新技术的需求，还可以促进产品的升级和更新。
综上所述，商业销售与售后返租方案是一种创新的商业模式，通过将销售和售后服务结合起来，并为客户提供返租的机会，可以吸引更多的客户并增加销售量。
商业销售与售后返租方案可以提供客户一定的利益回报和售后服务支持，降低客户的购买成本，促进产品的升级和更新。
因此，商业销售与售后返租方案对于企业来说具有重要的意义。
商铺返租销售方案1.14
商铺返租销售方案1.14第一篇：商铺返租销售方案1.14商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。
商业地产实操案例返租销售方案分析
商业地产实操案例返租销售方案分析商业地产实操案例返租销售方案分析：背景：某公司在城市A拥有一幢商业地产物业，物业面积为5000平方米，位于市中心繁华地段，周围商业配套完善。
公司决定将物业出售，但考虑到市场情况和物业租赁需求，选择返租销售方案，即购买者向公司支付购房款项后，公司继续租赁该物业作为营业用途。
目标：1. 出售物业并获得最大化的销售收益。
2. 继续租赁物业，确保公司营业持续进行。
3. 提供购买者投资商业地产并获得稳定租金回报的机会。
方案：1. 定价策略：根据市场实际情况和类似物业的销售价格，合理定价。
可以考虑采用周边商业物业租金收益的多少来决定售价，从而吸引潜在购买者。
2. 法律合规：确保该物业的权属清晰，符合相关法律规定，购买者可以安心投资。
3. 租金收益保障：签订长期租赁合同，确保公司在物业出售后能够继续租赁使用。
合同期限可以根据市场需求和商业计划进行协商，并采取适当的租金增长机制，例如每年递增一定比例的租金。
4. 维护和管理：购买者在购买后负责物业的维护和管理，确保物业价值的保持和提升。
公司可以与购买者协商相关维护责任，例如共同承担物业维修费用。
5. 附加价值：考虑为购买者提供一定的附加价值，例如在购买后提供一定的装修或设备升级补贴，吸引购买者更愿意选择返租销售方案。
6. 营销策略：通过多渠道推广，包括线上和线下的宣传，吸引更多潜在购买者关注该物业。
可以与专业地产中介合作，利用其广泛的客户资源和市场经验来推广物业销售。
7. 定期租金评估：根据市场租金水平和物业价值的变动，定期评估租金水平，确保租金回报符合市场预期。
以上是一份商业地产实操案例返租销售方案的分析。
在制定具体方案时，需要综合考虑市场情况、物业价值、公司的经营需求和潜在购买者的投资需求，以达到最佳的销售收益和租金回报效果。
继续写相关内容：在商业地产实操案例返租销售方案中，除了前述的定价策略、法律合规、租金收益保障、维护和管理、附加价值、营销策略和定期租金评估等关键要素之外，还有一些其他因素也需要考虑。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。
返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。
这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。
在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。
此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。
同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。
商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。
2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。
相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。
•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。
•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。
3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。
•商定返租的租金、合同期限等细节。
•双方签订协议。
•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。
•返租合同生效。
商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。
1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。
•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。
•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。
2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。
商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。
•细化返租方案。
返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。
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商业销售及返租方案
一、价格制订方式
（一）项目整体价格策略
制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则
1、确定合理的利润率
在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力
在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：
一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：
原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：
a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；
b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；
c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；
d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；
f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：
在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：
定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．
1、销售价格策略：
（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：
低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:
价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
二、付款方式
商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少则几十万，多则几百万甚至上千万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，最多可申请6成10年的按揭。
实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。
我司建议，芒市-世贸广场付款方式主要有三种：
1、一次性付款。
客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。
2、5成10年银行按揭贷款。
（争取6成10年按揭）
客户签订合同时，支付首期款50%；
办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。
3、超轻松按揭
客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），
由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。
其余首期无需支付（客户给发展商一定年限的使用权）。
付款方式一览表：
三、各类返租优惠措施
一）带租约发售
内容与积极意义：
发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。
当有其他买家购买到本商铺时，发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约（回报）。
二）5年返租回报
具体内容：
买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租发展商统一经营，每年从发展商这里获得投资总额8-10% 的稳定回报，5年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。
积极作用：
有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。
商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。
发展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付8-10%的计划，连续五年。
购买商铺的买家每年可享受8-10%的返租回报，五年的总回报为40-50%，但只能是每年在发展商统一规定的时间内支取，而不是一次性由发展商支付。
（有别于超轻松按揭）
1、在不同的部分区域实行返租
返租的铺位，以项目的二、三楼为宜，一楼一般不实行返租，地下一层由于面积小和总价较低，必要性也不大。
在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候，可使用不同的返租率。
2、返租的方式
返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。
一次性返还存在两种可能：（1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。
（2）、在首期中一次性扣除返还金额。
（吸引力最大）分期支付：
每年定期支付，一般为季度或者半年。
根据芒市-世贸广场的情况，我司认为3－5年返租比较合适。
返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。
三）十年保收计划具体内容：
即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。
积极意义：
本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客
制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。
四）购铺易，低首付
允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由发展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。
购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。
五）创业板商铺
创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。
创业板商铺是选择多种15－30平米，总价在30万元左右即可拥有芒市-世贸广场的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。