房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册

信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。

第一部分房地产市场调查的定义

房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。

一、狭义的市场调查

狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查

广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

三、房地产市场调查的重要性

公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们

对住房的要求：遮风、挡雨、睡觉、休息心满足；随着生活水平的提高，经济条件的改善，对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好；科技进展、新材料诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化，今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等；我国住宅设计和建筑的一项重大改革（新的支撑体模式出现），消费者新的要求，江苏无锡市完成试点工程，通过有关部门鉴定，必须通过市场调查了解消费者住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，不断开拓市场，提高市场占有率。

现代营销理论认为公司制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行，了解消费者需要什么样的住房，需要多少，组织生产经营，建筑好的房屋符合消费者的需求，销路畅通，达到预先制定的效益目标。

第二部分房地产市场调查的内容

一、市场营销环境宏观方面调查

包括政治、经济、文化、自然、人口、技术

1、政治法律环境调查

（1）、国家、省、都市有关房地产开发经营的方针政策：房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收费用政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业进展政策、税收政策等；

（2）、有关房地产开发经营的法律规定：《房地产开发经营治理条例》、《中华人民共和国房地产治理法》、《中华人民共和国土地治理法》；

（3）、国民经济社会进展打算、进展规划、土地利用总体规划、都市建设规划和区域规划、都市进展战略等。

（4）、财政政策；货币政策；户籍政策。