汽配城策划

<绵州汽配城·车都民居>营销策划案

一、项目背景

本项目是以汽配专业市场为依托的综合性商住项目，因此，策划方案将有两条平行展开线索，情况比较复杂。

1、关于“绵州汽配城”

近年来，我国汽车工业的长足进步带来了汽车市场的空前繁荣，汽车市场是一条封闭的传动链条：一端是围绕汽车制造为中心而展开的原材料市场，金融市场，零部件市场等，中间是汽车销售市场，另一端是汽车售后服务市场，它包括汽车修理，汽车美饰，汽车改装，配件保障等等。随着汽车市场的繁荣和成熟，汽车销售市场的竞争将变得更加激烈和残酷（去年的车市低迷就是一例证），制造商和经销商的暴利时代已经宣告结束，寻找新的可持续发展的赢利模式挖掘售后服务当为首选。毫无疑问汽车服务市场的基础是配件的

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市场保障。一个繁荣的汽车销售市场注定需要一个同样繁荣的售后服务市场，一个较大的相对集中的专业化配件市场相支撑。这不仅是广大厂家和商家的愿望，也是有车阶层的需求--它是汽车市场发展的必然。

绵阳是我省第二大城市，汽车销售专业市场规模及汽车保有量仅次成都，相关市场辐射广阔，容量巨大。目前，绵阳尚无规模化专业化的汽车配件、装饰市场与之配套，本地分布零散的汽配商家的货源主要来自成都，而成绵两地配件价差较大。这种规模化专业化的相关市场的缺失与绵阳的城市地位不符。因此适时的建立一个规模化、专业化汽配市场便是一重要的商机。

2、关于“车都民居”

去年以来，城市房价飞涨成了人们谈论最多，民怨最多的话题，也成了今年“两会”期间的焦点问题之一，引起了高层关注，尤其是最近国务院对此提出的“八条措施”将其提高

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到成政治高度并实施地方首长问责，更显其严重程度。“八条措施”之一提到了政府扩大“经济适用房”的供给量，以此作为平抑房价、满足低收入人群的住房需求的重要手段之一。“经济适用房”早已有之，不过现在重新提出尤显即时。“经济适用房”贵在经济，不然处境尴尬--穷人买不起，富人看不起，就像成都推出的经济适用房，定价2800元/平方米，接近周边商品房价，结果遭遇先热后冷，一声叹息的结局。

“车都民居”定位“经济适用房”正是恰逢其时。

3、地块基本情况

本项目位于绵阳市北面，邻长虹大道，距市区十分钟车程；附近有交警支队、车检线、旧车交易中心、城郊乡政府、广州本田4S店以及设计中的海马4S店等企事业单位。

本项目地块为品字结构由三部分组成，分别是瑞新公司组团平方米，高水村平方米，艾潇公司平方米。

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4、基本数据

◎总用地面积：

◎建筑面积：

◎住宅建筑面积：

◎住宅总户数：

◎商用建筑面积：

◎容积率：

◎建筑密度：

◎绿化率：

二、环境分析

1、绵阳市房地产市场分析和预测

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◎2004年，绵阳市房地产市场基本保持稳步发展势态，在国家宏观经济政策调控下，下半年及2005一季度商品房市场投入量、销售量出现下滑趋势。

◎2004年绵阳市房地产开发投资总额为23亿，同比2003年减少9.3亿元，负增长率为29%。

◎2004年绵阳市商品房施工面积200多万平方米（其中新开工面积120多万平方米），施工面积比2003年减少22%。

◎2004年绵阳市商品房进入市场81宗，276幢，110多万平方米，同比2003年减少28%。

◎2004年绵阳市商品房销售均价为1974元/平方米（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住宅1447元/平方米，电梯公寓2100元/平方米，商业用房7680元/平方米。

◎2004年每套90-130平方米的住房是人们购买的主要对象，每套面积90平方米以

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下的购房者从前年的25%上升到29.3%，而每套面积130平方米的购房者比2003年下降2%。这些情况说明小户型购买人群在不断增加。

◎值得注意的是2004年1000-1300元/平方米的商品房成交量从前年的27%下降为2004年的17.7%，1600-2000元/平方米的商品房成交量从35%上升为2004年的50%，呈现购买户型变小，单价上升，追求房屋品质的趋势。

◎商业用房投资势头强劲，2004-2005年，绵阳商业地产呈现出强劲势头，万向建材城、三汇建材城、川西北物流交易中心、芙蓉汉城2期、溢阳商城等一批项目已陆续投入市场，天诚爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已动工。

◎2004年绵阳市商品房开发中，存量房上半年有一定比例减少,但下半年又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。

小结：

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◎2005年商品房将出现供大于求，房价出现盘整甚至微降趋势。

◎将出现持币待购的局面。

◎一些地段好、品质优、配套佳的小户型受市场追捧。譬如面积90-130平方米/套，均价在1600-2000元/平方米的楼盘。与此相反的一些楼盘，即便低价也将会出现销售滞缓或继续降价的局面。

◎大型商业用房开发过度，给市场容量造成压力。

2、近期及预期的政策环境对房市及本项目的影响

近来，针对房地产开发商发表的房价继续上涨的言论，挤压房地产泡沫的呼声已占上风，国家相继出台调高房贷利率政策和国务院“八条措施”便是实证，正在酝酿中的“物业税”也为国家近、中期打压房价埋下了伏笔。

◎据报道，国务院“八条措施”公布当天，上海市房价应声猛降356元/平方米，

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而“二手房”受此影响尤甚。

◎出台或拟出台的国家宏观调空措施虽是针对房地产开发商的暴利和社会游资的炒房行为，但是也必将动摇当前普通民众正当的购房信心。

◎受此影响，房地产市场近期将至少进入一个盘整时期。

3、本项目区域城市规划和现存环境（20分钟步行范围）

◎城北片区是未来涪城区区委、区政府所在地。

◎绵阳交警支队车检线，城郊乡政府所在地。

◎广本4S店、海马4S店（拟建），若干家绵阳汽配商家已在长虹大道两侧经营多年，旧车市场也在此地。

◎凯厦花园、金达小区、随园新村、春天花园、青清怡苑、山水姻缘等一批中低档楼盘集散于此。

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