物业管理培训 PPT课件

《物业管理》
2.4.3.2 业主委员会应履行的职责
1.召集业主大会会议或临时会议,报告物业管理实施情 况 2.代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订 《物业服务合同》 3.了解业主.物业使用人的意见,监督.协助物管企业履 行《物业服务合同》 4.监督《业主公约》的实施 5. 业主大会赋予的其他职责
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2.3 物业管理企业
2.3.1 物业管理企业的概念
是指依法并按照《物业服务合同》或《前期物业 服务合同》的约定，专门进行房屋建筑及配套的设 备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理 区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供 服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核 算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。
2.1.1 物业管理行政主管部门 2.1.1.1 物业管理行政管理体系 • 国家----建设部房地产业司: • 省(自治区) -----建设厅房地产业处: • 城市----房地产局物业管理处(科):
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2.1.1.2 物业管理行政主管部门的工作职责 1.审批物业管理企业的经营资质 2.组织物业管理从业人员的职业技能培训 3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的 颁发与管理 4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动 5.《物业服务合同》的备案管理 6.指导和监督日常物业管理活动 7.组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理 项目的考核和评比
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《业主大会规程》规定:业委会委员有下列情形
之一的,经业主大会会议通过,其委员资格即被终 止： (1)因物业转让.灭失等原因不再是业主的； (2)无故缺席业委会会议连续3次以上的； (3)因疾病等原因丧失履行职责能力的； (4)有犯罪行为的； (5)以书面形式向业主大会提出辞呈的； (6)拒不履行业主义务的； (7) 其他原因不宜担任业主委员会委员的。
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• 业主在物业管理活动中应履行的义务
1.遵守业主公约.业主大会议事规则 2.执行业主大会业委会的决定 3.遵守共有物业的使用,环境卫生.秩序的维 护方面的规章制度 4.依法交纳专项维修资金和物业服务费 5.法定的其他义务等
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2.4.2 业主大会 2.4.2.1 业主大会职责: 1.制定.修改业主公约和大会议事规则 2.选举.更换业委会委员 3.监督业主委员会的工作 4.选(续.解)聘物业管理企业 5.决定专项维修资金使用.续筹方案,并监督实施 6.审议.通过物管企业物业服务费的年度预算和决算 报告，并予以监督 7.制定修改区域内共有(用)物业使用,公共秩序.环卫 绿化维护等规章制度 8.其他法定的有关物业管理的职责
物业管理
主讲人：寿金宝
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第二章
物业管理体系
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基本要求------学习目标
1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位 组成，熟悉各相关部门、单位的性质、作用 2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系 3、重点掌握各相关部门、单位的职责
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2.1 行政主管部门及相关管理单位
《会是按照《业主大会规程》确定的程序，通 过业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的 执行机构。 2.4.3.1 业主委员会的产生— 业主委员会委员应符合以下条件： 1.本区域内具完全民事行为能力的业主； 2.遵守国家 有关法律.法规； 3.遵守议事规则.业主公约,模范履行义务；4.责任心强, 公正廉洁,有公信力; 5.有一定组织能力.热心公益事业； 6.具备从事业委 会工作的必要时间.
责从项目立项、土地使用权取得、土
地开发、地上建筑物建设、竣工验
收，直至取得项目产权和工程项目的 交付使用等整个过程。
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2.2.2 物业开发企业概述
物业开发企业（即房地产开发企业）是以营 利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
2. 2. 3 物业开发企业与物业管理的关系 前期物业管理 建筑工程质量
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【案例分析】业主资格,是决定能否参加业主大会, 以及是否能成为业委会委员的前提条件。由于 相关法律没有对现实中容易出现的具体问题作 详细规定,导致在实际操作中经常出现一些难以 解决的纠纷。因此，有时遇到特殊情况要依据 法律主要精神,具体问题具体分析.案例中有关 业主身份确认问题,应根据实际情况和法律主要 精神进行具体分析。这个案例实际上涉及业主 的概念问题。这首先要清楚是业主和物业使用 人的概念.
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2.3.2 物业管理企业的组建 2.3.2.1 物业管理企业组建条件
企业名称 固定经营场所 注册资本 专业技术人员 法定代表人 公司章程
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2.3.2.2 办理物业管理企业经营资质的程序 1.领取并填写申请报告 2. 审批 3. 核发批准文件 4. 领取营业执照 5. 申办物管企业《临时资质书》
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2.4.3.3 业主委员会的日常工作
1.了解.掌握物管区域自然情况,业主.物业使用人 基本情况 2. 提出选(续.解)聘物管企业的建议 3.组织实施选聘物管企业的招标活动 4.代表业主管理物业专项维修资金 5. 宣传.教育.督促业主遵守《公约》及各项规章, 协调各主体间的关系 6.协助企业依法履行《合同》,并做好业委会内部 管理工作 7.开展有利业主身心健康的各项有益活动,努力创 建文明小区
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2.3.3 物业管理企业的内部组织机构 2.3.3.1 各类物业管理企业的性质和组织机构
1.物业管理有限责任公司 2.物业管理股份有限公司
2.3.3.2 物业管理企业各部门的主要职能
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2.3.4 物业管理企业的权利和义务
2.3.4.1 物业管理企业应享有的权利 物业管理企业有权---1.按约定管理物业; 3.制止.上报违约违法行为; 5.要求业委会协助; 7.受托代收费; 2.按约定开展服务; 4.按约定依法收费; 6.提供约定以外特约服务项目; 8.委托专业公司从事专项业务.
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2.4.3.4 业主委员会会议
自选举产生之日起3日内召开首次会议, 推选产生主任.副主任.经1／3以上委员提 议或主任认为有必要,应及时召开业委会会 议.
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案例2-1尚未取得产权证的房主能享受业主权利吗? 【案例基本情况】 某住宅小区准备召开业主大会,在核定业主参会资格 时,对个别“业主”资格提出了异议.认为:”虽然这些 “业主 ”已购买.并已成为该房屋的实际房主,但尚未取得产 权 证,即业主合法身份的证据还没有。因此,不能参加业 主大会,也不具有表决权”。这些“业主”当然不能 同意 这种观点。
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【结果处理】 案例中的房主到底是不是该住宅小区的业主问题。很明显， 因为办理产权证需要一些时间，一时尚没有取得产权证也是 正常。因此，这些尚未取得产权证的物业买受人，已经是实 际的业主，但并不等于是法律意义上的业主。当然，这并不 影响当事人应享有的权力，以及应履行的义务.如果当事人能 提供经政府主管部门监证及公证机关公证的房地产预售合同 或买卖合同，该合同上的买主的名字是当事人本人，就应该 被认定为业主，进而必然享有参加业主大会和行使表决权的 权力。 案例2-2 业主委员会如何监督物业管理企业的财务情况? 案例2-3 物业管理公司有没有强制权利？
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2.2.4 建筑工程质量责任 《建设工程质量管理条例》明确规定: 《商品房销售管理办法》规定: 房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程,为设计规定的合理使用年限 2.屋面防水工程.有防水要求的卫生间等和外墙面的防水 为5年 3.冷、热供应系统，为2个采暖期、供冷期 4.电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程,均为2 年 5.其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定
2.3.4.2 物业管理企业应履行的义务
1.按约定提供服务; 2.接受监督(包括业主.政府.街道); 3.重大事项应交大会审议; 4.财务公开; 5.不得擅自占用共有物业及改变使用功能; 6.合同终止时必须依法移交;
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2.3.5 物业管理企业资质管理
2.3.5.1 企业资质等级标准(详见教材)
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所谓业主,就是物业所有权人.具体来讲,业主是
指已在城市政府主管部门登记注册,且现有记录 表明其拥有某宗物业完全产权的单位或个人(即 产权证上的署名人)。对于期房买受人,严格来说, 只有等到所购物业进行契证登记后,才能成为法 律上的业主.但一般情况下,如果有经过政府主管 部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买 卖合同的买主,亦可视为业主 .
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2.1.2 相关行政主管部门
工商行政主管部门 税务行政主管部门 物价行政主管部门 安全和消防管理部门 城市环卫和园林管理部门
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2.1.3 市政设施管理单位 2.1.4 其他相关机构 街道办事处和居委会
行业协会
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2.2 物业建设单位
2.2.1 物业建设单位概述
是指物业建设项目的法人单位，负
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3.第一次业主大会召开的程序 (1)由筹备组代表介绍筹备情况; (2)筹备组成员介绍业主委员候选人情况； (3)审议.通过《议事规则》《业主公约》; (4)选举产生业主委员会; (5)建设单位(开发商)向大会做前期物管工作报告; (6) 物管企业向大会做物业接管验收及前期服务情 况报告; (7)对是否续聘前期物管企业问题进行讨论.表决； (8)审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。
2.3.5.2 企业资质等级管理(分级审批、动态管理 )
主要涉及资质等级申请(逐级).审批(分级).管理(分 区.分级)
2.3.6 专业性服务企业 (如园林公司.保安公司等)
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2.4 业主、业主大会与业主委员会
2.4.1 业主(房屋所有权人)
*业主在物管活动中享有的权利 1.按约定接受物管企业提供的服务; 2.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 3.提议召开业主大会.要求修改公约.议事规则.某些规章不合理 条款等; 4.请求停止侵害.赔偿损失等; 5.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 6.选举或被选业委会委员; 7.对业委会工作监督; 8.监督物业管理行为;