房地产评估流程图文档
房地产评估实际操作流程
房地产评估实操流程一、领单、签字二、填表、插图1.查询贷款类型：抵押或买卖2.拷贝相应类型的报告模板3.根据材料填写模板第1至第4页4.修改“税费测算表”中“原购建价”一栏5.将对应物业查勘照片插入“估价对象照片”和“估价对象位置图”6.打印第1至第4页一份和做后两页插图两到三份7.填写对编号将文档放入“个人评估报告”文件夹中三、初审、修正1.将第1至4页、彩图和材料一并交给对应初审人员2.初审人员初审后返还给报告作业人3.报告作业人根据初审结果对报告进行修正4.打印“封面2”至“税费测算表”一并16页5.将最新的报告放入“个人评估报告”文件夹中，覆盖原文件四、复审、修正1.将所有材料和报告一并交于复审人2.如有错误，需再次修改报告，之后打印对应页码报告3.交于复审人员在审直至报告通过审核4.再次更新“个人评估报告”注：如果无错，2、3、4步可略五、出报告六、自取或递出注：报告作业人员仅负责前四大步骤注意事项一、填表说明报告编号：见材料第一页右上角，格式：G056359房屋坐落：行政区域划分，物业名称：见房产证“房屋坐落”一栏，去掉“**区”，具体到门牌号借款人：见身份证复印件，买房人或抵押人借款人身份证号：同上借款人住址：同上房屋所有权人：见“房产证”，如有共有权人，须一并填写产权证书号：见“房产证”，如有“共有权证”和“国土使用权证”，须一并填写产权证书填发日期：见“房产证”，无则“——”，如有“国土使用权证”，须一并填写土地使用权类型：商品房类为“出让”；政策性住房（经济适用住房、成本价出售住房、标准价出售住房等）：抵押类为“划拨”，“产权完整性”为“不完整”，买卖类为“交易成功后，土地使用权性质变为出让”，“产权完整性”为“完整”土地使用年限（起始日）：见“房产证”或者“国土使用权证”，如没有，则为“无法获取”土地使用年限（终止日）：见“房产证”或者“国土使用权证”，如没有，则为“无法获取”容积率：可参考以前案例，产别：见“房产证”，如果是政策性住房须注明类别，如“私有产（经济适用住房）”房屋结构：见“房产证”或者“房屋登记表”房屋总层数：见“房产证”或者“房屋登记表”所在层数：见“房产证”或“房屋登记表”或“房地平面图”注：“房屋总层数”或“所在层数”无法从“房产证”、“房屋登记表”和“房地平面图”中获取，需从“查勘表”中查看，并且备注，如“该估价对象房屋总层数来源于现场查勘。
房地产公司投资评估及发展规划流程图
投资评估及发展规划流程图编号：投资评估及发展规划流程节点说明第一阶段：项目策划和投资评估阶段节点E2，编写策划方案1．开发公司提供项目背景材料并介绍开发项目的相关要求。
2．策划公司根据开发公司的要求和提供的材料编写项目策划方案。
节点E3，提交项目建议书1．策划公司组织编写项目建议书2．策划公司向开发公司提交项目建议书节点C3，组织评审1．投资发展部负责组织对项目建议书进行评审。
2．公司各职能部门参加项目评审并提出书面意见和建议。
节点C4，意见汇总1．投资发展部对各职能部门的评审意见进行整理和汇总。
节点C5，提出改进意见1．投资发展部根据评审意见的汇总，提出书面改进意见和建议。
2．投资发展部将改进意见反馈给策划公司。
节点E5，补充完善修改1．策划公司根据开发公司的意见反馈对项目建议书进行改进和完善。
节点E6，提交正式文本1．策划公司向开发公司提交项目策划建议书的正式文本。
节点C6，重新审议1．投资发展部对项目建议书的内容进行更详细的审议。
2．将审议报告和项目建议书提交主管副总经理。
节点B6，审核1．主管副总经理根据公司项目投资的相关要求审核项目建议书。
2．签署审核的意见并报送总经理审批。
节点A7，审批1．总经理对项目建议书进行审批。
2．总经理要求公司财务部门根据项目建议书编写相应的财务分析报告。
节点D7，编写财务分析报告1．财务部门在主管副总经理的指挥下组织编写项目的财务分析报告。
2．财务副总经理将财务分析报告提交总经理审批。
节点A8，审批通过1．总经理根据公司投资的整体要求对项目进行最终审批。
第二阶段：项目发展规划阶段节点C9，组织编写项目发展规划1．投资发展部根据项目建议书的内容和公司领导的有关批示以及财务部的项目财务分析报告组织编写项目发展整体规划。
2．公司各职能部门参与发展规划相关部分的编写工作。
节点C10，提交发展规划报告1．投资发展部经理将编写好的发展规划报告提交公司主管领导。
节点B10，审核1．主管副总经理根据公司经营目标对项目发展规划进行审核。
第十一章房地产估价程序
（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目 的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙
（三）明确估价时点
头
公历表示，精确到日
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
二、拟定估价作业方案
（一）初选估价方法 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
（5）比准价格计算
成交价格(元/㎡) 交易日期 交易情况 交通条件 商业配套 公共设施 环境状况 建造年代 朝向 层次 装修 修正后价格 比准价格
实例A 10998 1710/1710 100/100 100/102 100/103 100/100 100/98 100/100 100/100 100/98 100/100 10900通条件
域 商业配套
因 素
公共设施
环境状况
个 建造年代
别
朝向
因 素
层次
装修
估价对象 实例A
实例B
10998
11344
2005.6.30 正常 一般 一般 一般 较好
2000年 南
2005.6.1 正8常 较好 较好 一般 一般
2000年 南
2005.5.24 正常 一般 一般 一般 较好
（二）权利状态确认
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
五、选定估价方法计算
初步方法能否最 终采用取决于所搜集 资料的数量和质量
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
六、确定估价结果
方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他
第十一章房地产估价程序
房地产估价过程及操作
5、综合评定估价额，确定估价结果
➢ 1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）： ➢ ①计算过程是否有误 ➢ ②基础数据是否准确 ➢ ③参数选取是否合理 ➢ ④公式选用是否恰当 ➢ ⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 ➢ ⑥是否符合估价原则 ➢ 2）估价结果确定 ➢ （1）简单算术平均 ➢ （2）加权算术平均 ➢ （3）以一种估价方法结房地果产为估价主过，程及其操作他仅供参考
搜集估价所需的资料
实地勘察估价对象
选定估价方法计算
确定估价结果
撰写估价报告
交付估价报告 估价资料归档
房地产估价过程及操作
一、估价业务受理及基本事项的确定
➢ 1、估价业务的来源
➢ 房地产估价估价业务来源有以下三类：
➢ 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。
➢ 例如：政府
➢ 企业、个人
法律许可性
➢ 现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和 其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按 照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条 件，其他任何途都是法律允许的。
房地产估价过程及操作
经济可行性
➢ 地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发， 在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度 或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层 公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于20— 30万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6—8元／平 方米·月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物 装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个 合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实 际入住率界于90—100％之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作 和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估 物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多 层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此 单元的物业管理和相应建房筑地费产估用价的过程需及要操作，项目在经济上是盈利的。
房地产评估程序及原则.pptx
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三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
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四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
第四章 房地产评估
本章学习目的和要求： 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、掌握影响房地产价格的各种因素 3、了解房地产评估中的一般程序 4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基 准地价修正系数法在房地产评估中的应用
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一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物
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（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、 容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧 易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏 的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房 地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
筑物折现率
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收益法的派生－－残余法 （1）适应于单独评估土地或建筑物的价 值时 （2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹 配
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案例
例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米， 建筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万 元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合 折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑 物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现 率。
房地产企业管理流程图(全)
工程投资与开发打点工作流程企业经营决策打点流程
年度经营方案编制流程
宏不雅市场阐发预测流程
投资工程评估选择流程
设计打点工作流程图纸设计打点工作流程
设计变动打点工作流程
签证打点工作流程
造价打点工作流程工程预算编制流程
工程施工过程打点流程
采购方案编制工作流程
营销打点工作流程企业营销战略制定流程
工程市场调研打点流程
营销筹划方案制定流程
企业公关活动打点流程
工程发卖方案制订流程
工程发卖工作打点流程
楼盘发卖签约工作流程
客户效劳工作打点流程
客户投诉处置工作流程
客户退房处置工作流程
企业绩效打点流程目标设定工作流程
绩效打点工作流程
物业打点工作流程物业报修打点流程
机电设备检修流程
安然查抄打点流程
保洁工作打点流程
绿化工作打点流程
财政打点工作流程资金打点工作流程
财政审计打点流程
财政融资打点流程
固定资产打点流程
工程款项支付流程
行政人事打点工作流程行政经费控制流程
企业会议打点流程
员工出差打点流程。
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
房地产估价作业程序
房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。
（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。
二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
房地产及企业价值评估程序.pptx
（4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获 得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要 的调查访问。
（五）评定估算
在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估 方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场法 和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法， 如假设开发法、路线价法、长期趋势法等，也是目前常用的 评估方法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易， 并非每一种评估方法都适用于各类具体条件下的房地产。
无论釆用何种方法，评估师应对收集到的数据、参数认 真地进行分析检验，特别是对一些有变化幅度的参数，如市 场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土地 开发成本、房屋新旧程度等，虽然都有一些经验参数可供参 考，但最终确定还要依靠评估师正确判断和选择。此时评估 师的经验对计算结果具有重要的影响。
（六）编制和提交评估报告
评估报告是评估过程和评估成果的综合 反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评 估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术 思路、评估方法和评估依据。
（七）工作底稿归档
按照法律、法规和评估准则的有关要求 对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形 成评估档案。
二、企业价值评估程序
（三）价值类型
在企业价值评估过程中，评估人员需要根据评估 目的选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适用 于评估目的。通常来说，选择企业价值评估的价值类 型，应当充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自 身条件等因素。
2.了解评估对象
即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对 房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路 状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑 物的类型、建成时间、结构、面积、层数、朝向、平 面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施 等。
房地产评估操作流程
估价操作规程一、看房前与客户及客户经理的沟通内勤人员将需要评估的项目分配好后，估价人员与客户进行电话联系，要求做到语言简洁、有礼有节、吐字清晰。
比如说：“刘先生您好，我是浦发银行委托的##房地产评估公司，您那里有套房子需要评估，对吧？”确定下来以后，应该先给客户说一个我们大概达到他那里的时间范围和需要准备的资料。
在这个过程中应知悉业务来源、房产类型、具体位置、评估报告用途（现房抵押、二手房按揭、了解市场价值）。
如果预约的时间由于某种原因而不能按时达到，就应该尽早电话通知客户，此时说话语气一定要诚恳，让别人在电话那头能够真切地感受到你的歉意，这样就不会在自己匆匆赶到后，受到客户的责难了，见面后，还要再一次致歉，决不能在客户等得很焦急的状态下给我们打电话。
在我们能够准时达到的情况下，也可以在快到时，提前5分钟给客户打电话，告知现在的位置和多长时间后就能到，这样能使自己处于主动地位，客户也会心中有数了。
在需要接客户经理一起看房的情况下，我们可以先和客户经理大概说一下有几套房子，都在哪些位置，等约过客户后，再确定具体接他的时间，这样有利于客户经理合理安排时间，看我们什么时候接他比较合适。
二、看房前的准备1、有时间的话出发前及时了解估价对象类似区域的房价或土地价格（可以通过简单查询或者向同事们咨询等）。
2、估价师本人应准备的：准备名片、相机(检查内存卡、电池电量)、勘察表（确保已记录客户联系方式）、笔、手机、鞋套，看在建工程评估项目时，要带评估所需资料的明细，带份收费标准，外地项目准备好地图。
出发前详细检查是否遗忘。
3、需要客户准备的资料：对于不同项目准备不同资料，大概可以分为住宅房产、商业房产、办公房产、工业厂房、在建工程、土地这几个类型：住宅、商业、办公房产——《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，如果是公司名下的房产，要提供企业营业执照复印件；工业厂房——委托方营业执照复印件、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、厂房造价资料；在建工程——委托方营业执照复印件、《国有土地使用证》复印件、《土地出让合同》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《施工许可证》复印件、《预售许可证》复印件、销售清查表（与房管局联机备案一致）、小区总平面图复印件（含小区技术指标）、造价情况：土建、安装、室外配套成本及上交政府有关费用、设计说明（交房标准）、工程进度及工期、项目可行性研究、开发商拖欠工程款书面证明；土地——营业执照复印件、出让合同复印件、《国有土地使用证》复印件（如果是部分抵押要土地分割图）、《建设工程规划许可证》复印件。
房地产评估(含拆迁)工作流程及工作制度
公司房地产评估工作手册深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司二00九年十月十五日第一章 房地产估价工作程序第一条 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：❶❶明确估价基本事项；❷❷拟定估价作业方案；❸❸搜集估价所需资料；❹❹实地查勘估价对象； ❺❺选定估价方法计算； ❻❻确定估价结果； ❼❼撰写估价报告； ❽❽估价资料归档。
第二条 明确估价基本事项主要应包括下列内容：❶❶明确估价目的；❷❷明确估价对象；❸❸明确估价时点。
注注：：（1）估价目的应由委托方提出；（2）明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；（3）估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；（4）在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，应征得委托方认可。
第三条 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列内容：❶❶拟采用的估价技术路线和估价方法；❷❷拟调查搜集的资料及其来源渠道；❸❸预计所需的时间、人力、经费；❹❹拟定作业步骤和作业进度。
第四条 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：❶❶对房地产价格有普遍影响的资料；❷❷对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；❸❸相关房地产交易、成本、收益实例资料；❹❹反映估价对象状况的资料。
第五条估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行摄影记录等。
第六条完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
第二章房地产估价工作要点第三章房地产拆迁估价工作制度第七条外业工作制度❶❶工作人员在进行现场查勘时，必须详细了解现场实际情况。
资产评估管理流程图(doc 7页)
资产评估管理流程图(doc 7页)（1）L4.10.2-F严格资产评估机构资质审查，建立资产评估机构备选库，禁止选择库外机构进行资产评估。
（2）L4.10.2-K发现评估机构资质不合格的，立即更换资产评估机构，重新聘请具备资质条件的评估机构进行资产评估。
3）L:向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊（1）L4.10.3-F明确专人对所提供的资产评估资料进行审查，经过审查方可对外提供；强化责任追究机制。
（2）L4.10.3-K发现提供虚假资料的，及时提供真实信息；发现与评估机构串通作弊的，立即更换资产评估机构，重新聘请具备资质条件的评估机构进行资产评估。
4）L:未办理国有资产核准备案（1）L4.10.4-F 指定专人在资产评估工作完成后办理核准、备案手续。
（2）L4.10.4-K发现未办理国有资产核准备案手续的，3个工作日内明确专人办理。
5）F:资产评估的范围不恰当（1）F1.1K会计核算中心资产管理科资产管理岗位收集需要进行资产评估的事项，确定评估的范围（包括：闲置资产处置、以物抵债、资产重组、投资等）。
财务资产处处长审核评估申请资料，按照相关规定审定评估事项和资产范围，对需股份公司审批的评估项目经公司总会计师审核后报股份公司财务部审批。
（2）F1.1M会计核算中心资产管理科资产管理岗位收集需要进行资产评估的事项，确定评估的范围（包括：闲置资产处置、以物抵债、资产重组、投资等）。
（3）F1.2M财务资产处处长审核评估申请资料，按照相关规定审定评估事项和资产范围，对需股份公司审批的评估项目经公司总会计师审核后报股份公司财务部审批。
（4）F1.3M公司主管领导审批资产评估范围（包括资产明细表、评估事由等）是否恰当。
6）F:选择了资质不合格的评估机构导致评估结果无效或不准确（1）F2.1M按照股份公司有关规定选择中介机构并签订资产评估业务委托协议书。
一般评估（价值1000万元以下），地区公司资产管理部门选择具备资质的中介机构经单位主管领导审批后报股份公司备案。