通州商办类项目限购政策影响解读(2016年5月6日)

通州商办类项目限购政策影响解读

2016年5月6日营销部

一、政策内容

为促进通州区房地产市场平稳健康发展，经市政府批准，5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。

《通知》的限购政策内容主要分两个部分：

1、关于针对“商务型公寓”的限购政策

《通知》明确，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：

●没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效

《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；

●已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；

●在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本

市户籍居民家庭。

《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：

●已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；

●已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

●无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍

居民家庭。

2、关于针对商业办公项目的限购政策

《通知》明确，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

《通知》规定，文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

二、政策解读

新政着眼北京城市副中心长远发展大局，着力稳定区域房地产市场。北京市住建委有关负责人表示，北京城市副中心建设是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容，是市委、市政府当前和未来一段时期的工作重点，房地产市场的健康稳定发展，对于城市副中心建设十分重要。

去年8月出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场，包括商务型公寓，以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

本次适时强化此类项目的销售管理，充分体现了北京市对于城市副中心建设和房地产市场平稳健康发展的高度重视和坚定决心。短期看，将有效降低通州房地产市场热度，长期看，将有利于区域长远健康发展，体现区域居住资源的统筹管理。

据通州区政府相关人士介绍，这一举措，是基于商务型公寓本质上属于区域性居住资源，

属地政府有责任加强统筹管理安排，挤出这部分投机投资需求，有利于保护和满足在该区域实际工作和生活家庭的居住需要，服务区域发展。

北京房协秘书长陈志认为，新政充分体现了中央“分类调控、因城施策”的思路，着眼大局、立足实际、对症下药。商业、办公类项目的配置，是为未来产业发展提供载体和物理空间，要有利于大众创业、万众创新。

目前，对其他各区类似项目的销售管理也在积极调研之中。目前看，商务型公寓属于通州特有的一类产品，其他区基本没有。居民投资炒作商业、办公类项目的现象，在通州区也相对突出，本次只针对该区商务型公寓和商业、办公类项目的销售做出规范。但据了解，对其他各区类似项目的销售管理，也在同步深入调研之中。

三、市场影响

1、回顾通州住宅限购后市场变化

2015年8月14日，通州纯住宅限购政策升级，限购政策要求符合以下条件才可在通州购买住宅产品——

●没有住房的本市户籍家庭；

●没有住房的非本市户籍家庭，需满足三年通州的纳税或社保；

●已有1套住房，户籍在通州，且落户满3年的本市户籍家庭；

●已有1套住房，非通州户籍的本市户籍家庭，需满足三年通州的纳税或社保；

限购政策出台后，商用住房一路走俏成交量暴涨，如下图所示——

纯住宅产品从去年8月开始成交量持续走低，通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。但整体来看，趋势仍然是上行的。2016年3月，成交套数同比增长14%，成交均价同比增长20%。2016年一季度成交套数同比增长75%，成交均价同比增长122%。可见，新政对于市场降温起到了一定的作用，但影响相对有限，反而同时刺激了刚性、投资需求，使得通州市场整体量价齐升。

2、本次限购政策的市场影响判断

首先，这一政策的再次升级，必将抑制市场的公寓成交，同住宅限购后的市场表现相类似，升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，有媒体预测，将影响起码60-80%的成交。

其次，对于商务型公寓来说，目前只有部分项目有，存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这样来说，未来这些项目都需要销售给企业。

第三，目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。

第四，通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1-2万套，整体看，这些项目将受到影响。

第五，通州的利好明确，限购越严格证明了的确有价值。

值得一提的是，在限购政策出台前，一些项目采取了积极应对，如东亚尚品台湖项目，在新政出台前，4月签约达到3300余套房源。

东亚尚品台湖今年一季度的成交量还只有554套；4月11日~4月17日的成交也只有47套。但是，随后的一周，4月18日~4月24日，成交突然环比增长60倍，达到3191套。据有关媒体分析，这里面的逻辑在于，所有未来通州对商住的限购措施基本是针对新房市场。如果通过集中成交，把新房变成二手房，这些房产的交易自然就不受限购影响。