戴德梁行宁波中信泰富广场项目建议书
中信泰富南京西路商业环境分析调查报告
叁/ 南京西路商业环境分析调查COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.（W.）一、南京西路商业圈概述中信泰富地处上海最高级的办公区商业区之一的南京西路。
该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。
南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点进展文化效劳、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。
由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。
由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高级品牌聚集地，在引进品牌是严格依照第一高级、第二时尚、第三流行的标准前后顺序的进行品牌选择。
南京西路，现实中已经遍及星级酒店和高级写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍及着40家世界500强的分支机构。
这确实是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高级时尚消费存在的理由。
项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，气氛舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。
功能上购物、休闲和娱乐为一体。
由于聚集着众多的奢华品牌旗舰店、和气派时尚的购物场所，成为吸引上海大量消费的潮流风向标。
二、南京西路商业板块散布南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特点好似一把开启致富之门的"金钥匙"，具有明显的区位优势。
南京西路分5大板块：第一大板块是石路子地域，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地域定位为文化传媒、公共活动、办公效劳区。
第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。
中信泰富朱家角项目传播策略-34
朱家角古镇——江南水乡
朱家角有“上海威尼斯” 之称，是上海地区文化名 镇之一。也是市政府确定 的“一城九镇”建设的重 点镇 ，政府将投资75亿 元重塑上海古镇形象，把 朱家角建成一个新型的江 南水乡城镇。
——摘自政府公告
唯一的朱家角
在图片上，我们几乎辨认不出哪里是哪里…… 在旅行时，上海人会选择朱家角？同里？西塘？周庄？或是其他的水乡…… 原来是“水乡情结”使然。
ICON表现
ICON方案一 可与区政府联合推广“朱家角新镇”，并在视觉上把“朱家角新镇”做固定形象， 以在推广中应用。
ICON表现
ICON方案二
户外广告
方案一
户外广告
方案二
重要道具
一张包括了项目周边重要配套在建的项目，以及朱家角古镇和大淀湖的地区规 划图，将是最重要的道具之一。未来，这张图将被广泛应用在推广工作中。 朱家角新镇
以水泥为主要材料的立体地面模型可以成为新镇规划的微缩景观，适于作为案场 展示。
道具应用
通过该永久性展示厅 提出：“朱家角新镇”的概念 能够引起社会广泛的关注 对朱家角新镇与本项目有一定的关联 并能够提升发展商品牌的形象 为项目今后的销售做铺垫
事件公关——一本书
以第三方的视角看项目
合法化传播“朱家角新镇”概念
然而消费者为什么接受我们？
项目分析
绿洲江南园
康桥水乡
金地格林郡
低密度、环境、江南风情……
周边产品的同质化
如何摆脱同质化竞争？
上海远郊一个环境不错的房子
项目分析
一期产品180套
易居会会员 +
中信泰富客户
去化不成问题
任务重点
总体量60万方
体量大，必须得到大众消费者认可 发现刚性需求的原点
物业管理全球五大行简介
物业管理全球五大行优势分析物业管理全球五大行是：1、"第一太平戴维斯2、"仲量联行3、"世邦魏理仕、4、"戴德梁行5、"高力国际作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKI世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。
2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。
世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。
"主要物业介入项目物业顾问：飞州国际大厦、钱江大厦、联洋广场、老西门公馆、百汇园、宁波波特曼中心、红豆国际广场、宁波和义大道滨江休闲项目、张家港国际金融中心；物业管理：未来资产大厦、兴力浦大厦、首信银都、华旭国际大厦、愚园108、"万宝国际广场、静安豪景苑、汤臣豪园、佘山银湖别墅、白金翰宫、棕榈泉花园设施管理：上海陶氏中心、麦格罗希尔（上海）前期物业管理顾问：管理服务特点：协助物业租售及推广：竖立前期物业形象，提升国际品牌效益，前期介入建筑规划设计，工程设施设备系统，运营考虑及部门设置，对销售人员进行物业管理相关知识培训，进行物业验收等，协助开发商成立物业管理机构；物业管理服务：对所管理的物业进行形象包装、物业包装，对物业管理系统的建立和制定，以及对工程、财务、安保、清洁的管理流程的建立、包括其他增值服务、并制定物业管理的目标；设施管理服务2004年全球收入：24亿美元全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米全球办公室数：超过300间中国内地办公室：北京、上海、广州中国区业务负责人：驻北京董事总经理蒲敬思仲量联行仲量联行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，当时主要开拓伦敦当地的房地产服务业务。
宁波中信泰富广场项目建议书
架空地板： 10厘米 电梯系统： 5部奥的斯客梯
空调系统： 麦克维尔VRV 车 位： 422个 竣工时间： 2007年 销售均价： 约15,000元/平方米 宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准
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参考项目-万豪中心
项目概况
该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的 一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写 字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米
21-26层 3.7米
72平方米 70% 主楼13.7米挑高大堂 主楼8部电梯 总计3.3万平方米停车场 2006年 7,000-9,000元/平方米
标准层面积： 主楼约2,200平方米，小楼约700平方米
东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字 楼市场近期的迅速增长 Page 9
区域分析-臵业面积
50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米
新天地国际 上东国际 万特商务中心 ９５商务
理想面积
300~400
区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户 比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积
约100平方米
约100平方米 约100平方米
宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右
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参考项目-金隆国际
地 址： 镇明路、灵桥路交界处 宁波金隆臵业有限公司 地上26层，地下2层 开 发 商： 楼 层 数： 建筑面积： 总计52,000平方米，办公区34,000平方米 楼层净高： 2.7米 单层面积： 1,350平方米 单元面积： 120-160平方米 得 房 率： 70%
戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书
戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书1. 引言本文档旨在为戴德梁行商业项目提供综合顾问服务的建议。
作为顾问，我们将针对项目的商业运营方面提出建议，并给出具体的实施方案。
2. 项目概述戴德梁行商业项目是一个新兴的商业综合体，位于城市中心的黄金地段。
该项目拟建设商业办公楼、购物中心和酒店等设施，旨在打造一个集商务、购物和休闲于一体的综合体。
3. 建议内容3.1 商业定位与目标在商业项目的初期阶段，确定清晰的商业定位和目标非常重要。
我们建议对该项目进行市场调研，了解目标客户群体和竞争对手的情况，以便确定项目在市场中的位置和目标。
在商业定位方面，我们建议将项目定位为高端商务和时尚消费的综合体，以满足城市白领和高收入人群的需求。
同时，酒店设施可吸引国内外商务旅行者。
3.2 租赁策略商业项目的租赁策略对于项目的商业运营至关重要。
我们建议制定租赁策略时，考虑以下几个方面：•吸引力定价：根据市场需求和项目定位，确定合理的租金和优惠政策，以吸引租户入驻。
•多样化租户：积极引入不同类型的租户，包括知名品牌、精品店铺和特色餐饮等，以增加项目的吸引力和多样性。
•长期合作：与租户建立良好合作关系，提供定期市场调研和宣传支持，以保持租户的满意度和忠诚度。
3.3 营销推广策略为了提高项目知名度和吸引力，我们建议制定全方位的营销推广策略，包括以下方面：•建立品牌形象：通过精心设计的标识和统一的视觉形象，树立项目的品牌形象，增强市场认知度。
•线上营销：利用社交媒体、网站和移动应用等渠道，开展线上宣传和推广活动，吸引潜在客户。
•线下活动：组织各类线下活动，如展览、时装秀和音乐会等，吸引人流和提升项目的社交价值。
•合作推广：与品牌商、媒体和社区等建立合作伙伴关系，参与合作推广活动，扩大项目影响力。
3.4 客户体验管理客户体验是商业项目成功的关键因素之一。
为了提供卓越的客户体验，我们建议采取以下措施：•设施维护：确保项目设施始终保持良好状态，如清洁、设备维修和配套服务等。
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研究及项目定位中期汇报325PPT
国土资源部、监查部，《关于继续 开展经营性土地使用权招标拍卖挂 牌出让情况执法监察工作的通知》
七部委，《关于做好稳定住房价格 工作的意见 》
深入开展土地市场整治、严格建设用地审批管理、切实 保护基本农田、严格执行土地利用总体规划
中国已进入新一轮加息周期：在经历了近十年的减息周期后，中国经济过热已在多个 领域展露端倪，04年底，央行调高了1年期存贷款利率27个基点，经济学家普遍认为 中国已进入新一轮加息周期
利率的增加对房地产行业的影响体现在两个方面：供给方面，开发商融资成本上升， 开发规模和速度将减缓；需求方面，投资客户购买物业成本上升，投资/投机行为将 得到抑制，而租赁市场的发展将会得到促进
一、宏观环境分析
房地产政策环境 经济环境 房地产投资
呈城市至发展规划
地块区域环境
城建集团
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研 究及项目定位中期汇报325PPT
房地产政策环境
土地政策
时间
相关政策
主要内容
2004年4月29日 2004年6月8日 2004年7月12日 2005年5月11日
国务院办公厅，《关于深入开展土 地市场治理整顿严格土地管理的紧 急通知》
土地紧缩及调整土地供应结构将是政府的一项长期政策： 土地成为政府进行宏观调
控的重要手段；在房地产投资快速增长、土地市场不规范的背景下，政府加大了对土 地的宏观调控，加大中低价商品房用地供应比例；开发商土地获取成本上升，长期看 来，增加的成本将最终转移到房地产价格上来
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研 究及项目定位中期汇报325PPT
提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由原来的7% 提高到7.5%
朱家角中信泰富营销提案
整盘内产品稀缺度+3% 新盘快速切入市场-3％ 带动其它两类房源去化+3%
7200*（1+3%+3%-3%+3%）＝7632元 /㎡
以区域内重要参考6200元/㎡ （康桥水乡叠加） 为基准底价
以6800元/㎡（金地格林郡4复5） 为标准高价
中信泰富朱家角项目营销执行计划
伦敦、纽约、巴黎、阿姆斯特丹…… 世界上著名的国际大都会，都拥有一个40公里半径的中产居住走廊 大城边上的魅力小镇，成为城市居住生活文明的写照 作为未来远东国际大都会的上海 当然也不能例外 朱家角新镇，作为国际大城市小镇生活的典范 以其独具魅力的姿态，悄然启动中
中信泰ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ上海开发版图
目标客户 关注点
地段 位置
交通 配套
产品 品质
生活 配套
社区 氛围
都市 水乡
强调区域优势资源 突出区域规划前景
高速 连接
交通配套有待加强
优质 产品
品质设计+品牌营造
新镇 区域
依托市政大配套
会所 商业
强化自身配套优势
纯粹 社区
同质化阶层营造氛围
——客户组合及来源——
区域市场
上海市场
总本价案、区规位划、关特老配青注色城套浦点、区、社环区境周乡品边镇质、
7200 6500
1） 叠加产品的价格可以参考6200-6700的价格区间。 2） 联排产品的价格会形成7200的基准最低点。 3） 平层暂无明显的参考价格，可以参考别墅社区中叠上和叠下的价差来定位
——联排别墅价格基准——
——叠加别墅价格基准及修正——
以区域内重要参考7200元/㎡（康 桥水乡联排）为基准底价
广场修善类项目建议书(1)
第一章概述一、背景与依据（一）、背景1、所在城市背景青岛是山东省对外开放和经济发展的“龙头”，青岛市新一轮规划（2006-2020）了确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。
按新规划构想：到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、中心城区人口规模约500万人、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8％的现代化国际城市；到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。
新规划以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团。
新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。
2、项目所在区域背景根据国务院《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》、省政府《关于调整青岛市部分行政区划的通知》，撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。
市北区是青岛市主城区之一。
西部濒临胶州湾，东部与崂山区为邻，北部与李沧区接壤，南部与市南区毗连，东西最大距离11.5公里，南北最大距离9.9公里，海岸线长17.83公里，总面积63.18平方公里，常住人口101.82万人，户籍人口86.5万人，人口密度1.55万人/平方公里，辖19个街道办事处、173个社区居委会。
市北区是青岛市工商业的发祥地。
区内集聚了啤酒、纺织等现代民族工业，台东镇、大鲍岛、小鲍岛等区域是青岛商业的起源地，拥有全国知名的特大型深水港口青岛港，孕育了海尔、青啤、四方机厂等一大批国内外知名企业，涌现出郝建秀、张瑞敏、常德传等一批知名人物。
作为青岛市区人口较为集中的城区，具有丰富的人力资源和广阔的消费市场，第三产业较为发达，目前三产占国内生产总值的比重达到74.1%。
市北区是青岛民俗文化的重要发源地和革命运动的摇篮。
这里人文资源集聚，文化底蕴厚重，集中了青岛科技大学、青岛理工大学等科教文化资源，拥有黄台路、四方路等众多历史文化街区和青岛啤酒街、青岛文化街等各具风情的特色街区。
物业管理全球五大行
物业管理全球五大行一、第一太平戴维斯(Savills)Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。
公司成立于1855年，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。
公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。
Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。
自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。
通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。
其中包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理，资产管理，租赁，评估及销售。
在中国主要物业介入项目有：安联大厦、朝阳园、新城国际、国际航运大厦、大宁国际商业广场、期货大厦、万都中心、东方梅地亚中心、融科咨询中心、世茂滨江花园、北岸长风、新中关、中关村广场。
主要营销策划项目有：来福士广场、中信泰富广场、华润时代广场、上海国际金融中心、建外SOHO、东花市三期、首都花园、扬州京华城、华润新鸿基杭州项目、新中关购物中心等。
二、仲量联行仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2007年业务收入约27亿美元。
仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。
仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。
中信泰富青浦朱家角项目总体规划(EDAW)
8 酒店
Hotel
9 小湖酒吧
Bar Side Laguna
10 河岸步道
Bar Side Promenade
11 水岸林荫道
Bar Avenue
12 艺术餐厅
Fine Dining
•河道沿岸极富变化与活力的零售、娱乐区域 •步行桥 •与朱家角古镇相近的尺amic and energized retail and entertainment district along the main canal •pedestrian bridges connecting to the east side of the canal •similar in scale to Zhujiajiao but with a contemporary and hip attitude •a residential core here in creating a lively environment for the Town Center.
主要交通干线
Primary Road
进入通道
Secondary Road
连接社区
CONNECTING NEIGHBOURHOOD
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总体规划
MASTER PLAN
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中信泰富青浦朱家角项目总体规划
CITIC QING PU ZHU JIA JIAO MASTER PLAN
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朱家角新镇必须成为拥有如下特质的地方：
广场项目基坑监测工程技术标书(183页)
副本中信泰富科技财富广场项目基坑监测工程投标文件项目编号：项目名称：中信泰富科技财富广场项目基坑监测工程投标文件内容：投标文件技术部分投标人：中船勘察设计研究院有限公司 (盖章) 法定代表人或代理人： (签字或盖章) 日期：年月日目录序号内容页数1 工作进度初步计划表 12 监测工程策划建议书 23 采用的仪器设备数量及类型清单 384 质量、安全、环境及职业健康保证措施 625 监测应急预案 706 项目人员组织构架及资格证明文件 717 单位资质证明文件 908 往年类似工程项目一览表 1089 公司安全生产记录证明文件 1121 工作进度初步计划在接到进场指令前，对场地进行必要的踏勘；进场接到进场指令后，立即安排人员进场，对周边环境（地下管线、建构筑物）进行监测点的布置，并组织测定初始值。
在桩基及围护施工阶段，按照业主及设计要求，对周边环境监测点进行同步监测。
同时根据围护施工进度，对基坑围护部分监测点（管）进行同步跟踪埋设，并根据现场施工进度，具备条件后立即测定初始值。
在基坑开挖阶段，根据开挖进度，对受开挖影响区域基坑围护及周边环境部分按照既定方案进行同步监测，并根据施工阶段划分和现场实际情况，提供阶段性监测报告；自基坑开挖-底板浇筑-支撑拆除-地下结构施工-回填结束，提供完整的施工期监测报告。
在地上主体结构施工阶段沉降监测，根据楼层施工进度，每层观测一次，直至结构封顶。
竣工后使用阶段，第一年每3个月提交一次监测报表，第二年每6个月提交一次，第三年根据第二年的观测数据确定是否继续观测（按照上海市工程建设规定《地基基础设计规范》DGJ08-11-1999规定：连续两个半年沉降量小于2mm停止观测），此阶段建筑物观测数据如果满足沉降监测停止的建筑物沉降指标且发包方书面批复本检测工程结束，停止观测，并在20个工作日内提交最终的使用期监测报告。
2 监测工程策划建议书策划建议书（测绘资质证书编号：甲测资字3100181）(工程勘察证书编号：综合甲级090005-kj)中 船 勘 察 设 计 研 究 院 有 限 公 司2015 年 6 月中信泰富科技财富广场项目基坑监测工程CSEI/ZDO6-2015（MTO1）工程监测方案项目编号：项目名称：中信泰富科技财富广场项目基坑监测工程审定人：孙仕林审核人：汪德希项目负责人：黄克辉中船勘察设计研究院有限公司2015 年 6 月目录1. 工程概况 (6)2．场区工程地质和水文地质概况 (10)3．监测目的 (12)4．监测方案编制依据 (13)4.1 施工期设计对工程监测的要求 (13)4.2设计单位对结构监测的要求 (15)4.3 相关技术规范与标准 (15)4.4 本工程施工组织设计 (15)4.5本工程勘察报告 (15)5. 监测内容 (16)5.1基坑围护及地下结构施工阶段监测内容 (16)5.2主体结构施工至竣工阶段监测内容 (18)5.3竣工后使用期监测内容 (18)6．监测点布置 (18)6.1基坑围护及支护体系监测点布置 (18)6.2周边建（构）筑物及地下管线监测点布置 (21)6.3拟建建筑物结构施工及竣工后使用阶段监测点布置 (23)7．监测方法 (24)7.1垂直位移监测 (24)7.2水平位移监测 (24)7.3 侧向位移监测(测斜) (27)7.4 地下水位观测 (28)7.5 支撑轴力及桩身应力监测 (30)8．监测仪器 (32)9. 监测警戒值控制标准 (32)10．监测初始值和监测频率 (34)10.1监测初始值 (34)10.2监测频率 (34)11．成果提交 (35)11.1监测日报表 (36)11.2 阶段监测报告 (36)11.3施工期及使用期最终监测报告 (36)中信泰富科技财富广场项目基坑监测工程技术方案1. 工程概况1.1 项目位置拟建“中信泰富科技财富广场项目”位于上海市普陀区大渡河路武宁路交叉口处西南角，属梅川社区。
中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告
中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告第一章 扬州房地产市场综合分析一. 扬州2004年房地产市场概述1. 开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。
按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。
市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m 2，同比增长23.3%。
其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。
而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。
比较图如下：【结论】从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。
在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。
2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。
2.土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。
2004年1-12月份共出让土地266.46万m2，成交金额16.91亿元。
2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。
【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。
区中信泰富商办住宅项目立项报告_38p_前期策划40页PPT
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！Leabharlann
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宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右
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参考项目-金隆国际
地 址： 镇明路、灵桥路交界处 开 发 商： 宁波金隆置业有限公司 建筑面积： 总计52,000平方米，办公区34,000平方米 楼 层 数： 地上26层，地下2层 楼层净高： 2.7米 单层面积： 1,350平方米 单元面积： 120-160平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 电梯系统： 5部奥的斯客梯 空调系统： 麦克维尔VRV 车 位： 422个 竣工时间： 2007年 销售均价： 约15,000元/平方米
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东部新城商务王座
中信置业的强大品牌资源
中信泰富拥有一支对香港及中国大 陆物业业务具备丰富知识及经验的 专业队伍。队伍一直参与物业项目 发展的每个环节──由物色投资机 会到工程兴建、以至物业建成后的 日常管理，均钜细无遗。 专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写 字楼的开发实力。
中信大厦
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市场分析---售价
项目名称
销售报价（元/平方米）
中农信国际商务大厦
9,000
华联写字楼
11,000
都市仁和中心
12,000
华宏国际中心
10,000
Hale Waihona Puke 金隆国际16,000
波特曼中心
19,000
奥丽赛大厦
6,000
麒鳞大厦
8,000
上东国际
8,000
月湖银座
8,500
恒隆中心
12,000
月湖国际 约25,000平方米
宁波市最顶级的写 字楼,东部新城商务
王座
客户 租赁:外资企业/本地知 名企业 销售:区域企业客户/市 中心迁移客户/其他区 域迁移客户/投资客户
产品 租赁:国际甲级写字楼 销售:甲级产权写字楼
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东部新城商务王座
借势东部新城规划发展动力
东部新城将成为商务和市政中心，也是东 部工业和生态开发区的商业和金融中心， 主要承担商务金融、行政管理、会议博览 、科技资讯、公共文化、居住等城市功能 ，并配套完善的商业服务、生活休闲等设 施。新城将在提高宁波城市的形象与品质 上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪 的形象和标志。 宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务 区的标杆高地。
区域发展
通过对区域发展影响力的资源利用， 突显本项目地段上的增值潜力，结 合高端的产品定位,提升项目市场影 响力。
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项目分析-项目定位
价格 售 价 :12500-13000 元 / 平方米 租金:3.5-4.0元/平方米
面积
租赁:半层/整层客户为 主,部分分割客户300平 方米
销售:半层/整层客户超 过 30%, 主 力 面 积 300400平方米
目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率
宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但
项目的平面上问题较大
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参考项目分析-新天地国际 地 址： 民安路1066号 开 发 商： 宁波新恒德置业
停 车 位： 总计3.3万平方米停车场
竣工时间
2006年
销售均价： 7,000-9,000元/平方米
东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字
楼市场近期的迅速增长
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区域分析
中心城区
高新区
东部 新城
鄞州 新城
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区域分析-租售方式
租赁市场
写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准 层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小 时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六 类布线系统；约400个车位
竞争分析
地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出 和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项
新天地国际 上东国际
万特商务中心 ９５商务
理想面积
300~400
区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户 比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积
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项目分析-项目简介
项目概况
该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包 含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含 一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵 活的销售型写字楼
宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准
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参考项目-万豪中心
项目概况
该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的 一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写 字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米
项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工， 尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作
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销售目标
签约率 (%)
100
80
60
50
40
30
20
10
0
6
7
2008
市场预热及客户累积
8
9
10
11
项目竣工
全面实现销售目标
签约率:60%
签约率:90%
12 1
23456
2009
戴德梁行提议进行四步走计划，即 准备期 :2007年7月至2008年2月 预热期 :2008年3月至2008年5月
宁波中信泰富广场项目建议书
致宁波信富置业有限公司
宁波中信泰富——写字楼部分
项目价格预估 方案实施策略 项目服务内容
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写字楼市场分布
注明：
• 左图仅列出宁波目前品 质相对尚可的已投入使 用的写字楼
• 圆圈的大小与该项目可 使用办公面积的体量成 正比
• 颜色代表相对品质，深 蓝色最高，红色其次， 浅蓝色最低
强销期 巩固期
:2008年6月至2009年3月 :2009年4月至2009年6月
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销售策略 前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础
导入期
2007年6月-2008年5月
阶段目标
市场导入，项目形象初步建立
主要工作内容
1.销售工具准备： DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价 格表、项目效果图、销售合同等） ２.客户积累： 最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、 扫楼、DTZ客户资源sales call)，争取锁定一 家大型客户购买。 ３.租赁部分： 主力租户寻找，确定意向客户
周边多为中低档住宅，商务氛围较差
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项目分析-本项目机会点
利用中信泰富品牌市场知名度所产 生的公信价值，以及软件服务特色 优势，促成高于宁波市场上所有写 字楼项目市场形象。
通过写字楼产品品质的塑造，建 设宁波市场上顶级写字楼形象， 形成与其他写字楼项目差异化的 产品定位。
产品品质 品牌价值
物业管理： 上海陆家嘴物业管理有限公司
建筑面积：
5幢写字楼，建筑面积120,000平方米， 办公约100,000平方米
地上层数： 21-26层
楼层高度： 3.7米
标准层面积： 主楼约2,200平方米，小楼约700平方米
最小面积： 72平方米
得 房 率： 70%
大 堂：
主楼13.7米挑高大堂
电梯系统： 主楼8部电梯
项目名称 波特曼中心 人民保险大厦 华联写字楼 天宁大厦 世贸中心 崇光大厦
注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异
租金报价（元/平方米/天） 4
3.2(含物业费) 2.3
1.9(含物业费) 1.5 1.4
现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/ 天，个别项目租金突破3元/平方米/天
上东国际 约70,000平方米
金隆国际 约34,000平方米
万豪中心 约20,000平方米
宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼 陆续上市，售价基本保持稳定
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参考项目-波特曼中心
地 址： 彩虹北路52号
开 发 商：
东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有 限公司
项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工
总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂； 标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总 计约600个车位
竞争分析
开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了 高端物业的市场形象
总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸 引力
合诚汽车大厦
陆家嘴新金融区项目 上海中信泰富广场
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东部新城商务王座
卓越领先的硬件品质
中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼 标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由 分割，同时满足了现代企业总部办公的需求 ，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空 地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写 字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。
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区域分析-客户置业原因
价格低
租房不如买房
购买原因
品质高 区域发展潜力
目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格 上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米