青岛商圈研究报告
青岛胶州商业市场调研报告
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
青岛市李沧区中心商圈规划研究
青岛市李沧区中心商圈规划研究深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民杨辉邵林2011年4月6日一、课题目标和期限要求Ø规划期限：2011-2015年。
Ø规划范围：北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。
占地面积约12平方公里。
Ø规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。
Ø规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。
打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。
二、规划设计要点与初步思路(一)、服务业产业布局规划要充分考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。
1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。
2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍了李沧区今年的发展布局。
李沧区将抢抓2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。
图1 李沧区域发展定位图2、关于李沧商贸发展战略以点(城市商业综合体和商业项目)线(商业街区)面(商圈)构成李沧商贸业的总体格局。
李沧区重点第三产业大项目表李沧区万达广场、李村河以北、黑龙江路以东、中崂路以南、青银路以西，占地779亩，建筑面积119万㎡，商业和公共建筑面积47.6万㎡，计划投资87亿元，2012年一期开业。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告.doc
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
青岛市开发区商圈调研报告
青岛市开发区商圈调研报告青岛市开发区商圈调研报告一、调研目的本次调研报告旨在了解青岛市开发区商圈的发展现状，分析商圈的优势与劣势，并提出相应的发展建议。
通过对商圈的深入研究，为商圈的可持续发展提供参考和指导。
二、调研方法1. 飞地调研：根据商圈的地理位置，选择一些重要的商业节点进行实地考察，包括商业街区、购物中心、餐饮娱乐场所等。
2. 数据调研：通过收集、整理和分析大量的数据，包括商圈的人口结构、消费能力、竞争格局、商家数量等。
三、调研结果1.商圈发展现状首先，青岛市开发区商圈整体发展态势良好，呈现出蓬勃的发展势头。
商圈内涵盖了多个商业街区和购物中心，拥有众多的商家和各类服务场所。
商圈的商业氛围浓厚，每天吸引了大量的游客和消费者。
其次，商圈内的商家种类繁多，集中了服装、珠宝、家电等多个行业。
许多知名品牌和大型连锁店都选择在商圈开设门店，使得商圈具备了较高的吸引力和竞争力。
2.优势分析首先，商圈的区位优势明显。
青岛市开发区商圈位于市中心地带，交通便利，地铁、公交和出租车等交通工具均可以到达。
同时，商圈周边有大量的住宅小区和企事业单位，为商圈提供了稳定的消费人群。
其次，商圈的消费能力较强。
青岛市开发区商圈的居民以中高收入群体为主，对品质生活的追求较高，消费水平较高。
商圈内的产品和服务也较为多样化，满足了不同层次的消费需求。
3.劣势分析首先，商圈存在竞争压力。
随着青岛市经济的快速发展，商业竞争日益激烈，大型购物中心和商场层出不穷。
商圈需要在吸引顾客和商家方面寻求创新，提供差异化的服务和体验，以应对激烈的竞争。
其次，商圈内的交通拥堵问题严重。
由于商圈地理位置的特殊性，交通流量大，尤其是高峰时段，交通拥堵严重影响了消费者的购物体验。
商圈应该加大对交通疏导的投入，提供更多的停车位和公共交通线路，方便消费者的出行。
四、发展建议1.优化商业布局。
商圈应根据消费者的需求和市场格局，进行商业布局的调整和升级，引进更多的特色品牌和新兴行业。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final以下是为您起草的一份关于青岛商圈研究报告的合同：合同主体：甲方（委托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________乙方（受托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________合同标的：1、乙方应按照甲方的要求，对青岛商圈进行全面、深入的研究，并形成最终的研究报告。
2、研究报告应包括但不限于青岛商圈的市场规模、消费者行为、竞争态势、发展趋势等方面的内容。
双方权利义务：11 甲方权利义务111 甲方有权要求乙方按照约定的时间、内容和质量提交研究报告。
112 甲方应向乙方提供必要的协助和资料，以便乙方顺利开展研究工作。
113 甲方应按照合同约定支付研究费用。
12 乙方权利义务121 乙方有权要求甲方提供必要的协助和资料。
122 乙方应组建专业的研究团队，运用科学的研究方法和手段进行研究。
123 乙方应保证研究报告的真实性、准确性和完整性，并按时向甲方提交。
违约责任：21 若甲方未按照合同约定支付研究费用，每逾期一天，应按照未支付金额的具体比例向乙方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已完成工作对应的费用及违约金。
22 若乙方未按照合同约定的时间提交研究报告，每逾期一天，应按照研究费用的具体比例向甲方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，甲方有权解除合同，并要求乙方返还已支付的费用及支付违约金。
23 若乙方提交的研究报告不符合合同约定的质量要求，乙方应在甲方指定的时间内进行修改和完善。
青岛香港路商圈研究报告
青岛香港路商圈研究报告香港东路商圈组成特点：众多的写字楼和中高档餐饮，拥有青岛最多的白领和金领人群。
高档购物场所：青岛海信广场中档购物场所：麦凯乐和百丽广场佳世客生活型卖场家乐福佳世客新的购物中心和综合体正在不断出现：青岛香港中路银座综合体和购物中心定位中档购物中心山东路华润万象城综合体和购物中心定位高档购物中心香港路商圈已经成为青岛第一商圈，对整个山东半岛具有较强的辐射力度。
下面就商圈的部分商城进行详细介绍：青岛佳世客(日本J U S C O)所属商圈:香港中路商圈与海边距离800米左右图1青岛佳世客空中停车场图2青岛佳世客正门表1佳世客市场调查表表2佳世客购物广场业态组合经营策略分析:定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货.相对于一般连锁型购物中心其更注重各业态功能的整合,满足中高档消费者的需求.而相对于一般的主题性购物中心,内在文化主题不明确,虽然外在视觉识别系统统一,但其内部各业态经营存在差异.经营方向很明确.经营业态分析:A.超市:(食品特卖场)主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮等。
定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。
(衣料特卖场)主要销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。
价格目标消费者为中层消费者。
(其他特卖场)主要销售品类有：家用电器、I T数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。
主要消费对象为家庭。
(儿童用品)此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。
经营品牌有：T O M Y、O S H I S O S H、M I K Y、迪孚玩具、D I S N E Y、S N O O P Y、S T E F F I L O V E、B A R B I E、C A I W E I、任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、假面超人、樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
青岛市商业市场调研分析报告(下)
✓ 啤酒街业态分布以餐饮店为主，在该商业街中占据主导地位，店铺整体档 次相对中端。
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Part3 青岛市特色商业街综览 2、台东啤酒街——区位业态 ✓ 啤酒街店铺面积整体经营规模中等，租金水平整体低于美食街。
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Part3 青岛市特色商业街综览 2、台东啤酒街—代表性商家
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Part3 青岛市特色商业街综览 3、市北文化街——区位业态
项目名称
—青岛商圈
台东商圈
中、低档
老城区本地居民、年轻人 和学生
百货、服饰、餐饮、电器、 电讯娱乐
中档品牌为主、国内品牌 居多，国内一线、二线品 牌多，国际品牌较少
位于城市的中心区域，台 东三路和人和路是商业步 行街。公共交通线路非常 发达，有多条公交线路直 达此区域，老城区到此方 便，停车困难
周边居住人口较多 目前已 经形成成熟的商业区，品 牌种类丰富，可以满足不 同需求。商业街整体形象 较好，是青岛最主要的商 业中心之一
百货服饰+金融 +文化+购物广 场+步行街
香港中 路 商圈
精致百货+超市 +商业综合体
李村 商圈
金融+百货+超 市+手机专业市 场+餐饮
中 中低 高中 中低
外地客层、 开埠最早的商圈，文
本地居民、 化氛围较重，聚集多
游客
家主商场与沿街店。
城市东移与区内 改造，影响商业 发展。
百盛、国货、 悦喜客来12
20
69
国货、百安 居、大润发、 易初莲花、 好一居
根据青岛市现有的商业供应状况，按照商业类型主要可以分为百货、购物中心、超市、专业市场以 及特色商业街四种类型。购物中心在青岛发展缓慢，目前青岛尚无真正意义上的购物中心，这里将 佳世客和万达归类为购物中心。从青岛目前零售业态的结构来看，大型百货商店和专业市场占主导 地位。百货商店主要集中在现有的主要商业区内，专业市场的分布略为分散。
中高收入 白领、企 业主、品 牌爱好者
本地居民
以步行街形态，有利 档次中低，缺乏 利群购物中
于购物逛街，交通便 知名品牌，道路 心、万达广
利。
较小，停车不便。场
胶南商圈分析
青岛胶南构建“三大商圈”格局目前，胶南正准备开工建设一条集旅游、购物、休闲、餐饮功能为一体的旅游文化美食特色街，这是该市构建东部商圈，加速推进城区东西部连接的重要举措。
据了解，在西部老城区商贸业红红火火发展的基础上，胶南提出了将行政区变为商贸区的思路，加速东部商圈构建的步伐，并且为南部商圈的打造预留了空间，将来的胶南将形成东西南“三大商圈”共同发展的格局。
老城改造为商业添活力近年来，胶南市从整治改造基础设施入手，大手笔进行城区改造，使老城区地价达到了新城区沿海地段水平，也给商贸流通业发展注入了巨大活力。
“改旧为新”是老城区发展商贸的一条捷径，更为不少外地客商所青睐。
占地面积150亩，总投资2.8亿元的胶南夜市于2002年迅速隆起在老城区中心地带。
一期营运面积25400平方米，100多家商家入住，实现年销售收入3000余万元，利税500万元；在郝家石桥村，随着成片低矮房舍的消失，融商场、住宿、写字楼于一体的海威大厦正拔地而起，商厦用地面积21亩，建筑面积38500平方米，建成后将与康大商城、利群超市相互辉映，一个崭新的商贸休闲新区呼之欲出；在对原五交化商场老建筑装潢基础上，国内大型服装连锁企业上海千家惠服饰有限公司投资的千家惠服装城开业，月营业额达100余万元。
截至目前，“五星电器”、“家家悦超市”等外地客商投资总额达5.6亿元，占全市市场建设投资总额的73%。
“特色市场”则成为老城区发展的一条新路。
适度控制“大而全”、“小而全”的杂货卖场建设，胶南着力培育和引进一批精品店、专卖店、品牌店。
家家悦是专营食品类商品的超市，康大服装城专营服装，三联为家电专营超市，永和豆浆为特色餐饮，山东半岛汽车贸易服务中心雏形显现，已引进上海大众和上海通用等多家4S店。
新城区构建现代化商圈居住人口相对偏少，商气不浓厚，这是新城区成长中遇到的烦恼。
胶南提出，将行政区变为商贸区，加速推进城区东西部连接。
在引进项目上，东部商圈瞄准大块头，发展高端业态，突出“外向化、高端化、专业化”，一个现代化购物商圈正在形成。
青岛商圈调研报告
青岛商圈调研报告青岛商圈调研报告一、调研目的与方法随着青岛市经济的发展，商业活动日益活跃，商圈发展成为青岛市各区域的重要组成部分。
本次调研旨在了解青岛市各商圈的发展情况，分析商业运作模式，并为商家和投资者提供参考意见。
本次调研采用实地考察和问卷调查相结合的方式进行。
通过实地考察可以直观了解各商圈的环境、交通、人流量等情况，而问卷调查可以获取商家和消费者的意见和对商圈的评价。
二、调研结果1. 商圈发展情况青岛市各商圈的发展情况良好，呈现高速发展的趋势。
其中，市南商圈、市北商圈和四方商圈是青岛市的核心商圈，商业活动最为繁荣。
同时，李沧商圈、崂山商圈、即墨商圈等新兴商圈也呈现出较好的发展势头。
2. 商业运作模式青岛市各商圈的商业运作模式多样化，既有传统综合型商圈，也有专业化商圈。
传统综合型商圈以购物中心、百货商店为主体，设有餐饮、娱乐等配套设施，吸引大量消费者。
专业化商圈则聚集同一行业的商家，形成商圈特色。
3. 环境评价在环境评价方面，大部分商圈的环境整洁、绿化良好，商业氛围浓厚。
然而，部分商圈存在交通拥堵问题，停车难等问题影响了消费者的购物体验。
4. 消费习惯与需求根据问卷调查结果，青岛市消费者的消费习惯普遍偏向年轻化和个性化。
他们更倾向于购买品牌商品，追求个性化的购物体验。
此外，青岛市消费者对品质、服务和价格敏感。
三、建议与展望1. 加强商圈管理各商圈应加强管理，提升商圈形象。
除了保持环境整洁、绿化良好外，还可以举办一些主题活动，增加商圈的氛围和吸引力，提高消费者的满意度。
2. 提升商业服务水平商家应提升服务水平，加强人员培训，为消费者提供更好的购物体验。
同时，商家还应根据消费者的需求，及时调整商品种类和价格，满足不同消费群体的需求。
3. 加强交通规划商圈附近交通的规划和建设应得到重视，加强公共交通的联通性和便捷性，解决交通拥堵和停车难问题，提高消费者的到达商圈的便利程度。
4. 引入更多创新商业模式商家可以引入新的商业模式，如线上线下结合、体验式购物等，满足消费者个性化和年轻化的需求，提升商圈的竞争力。
青岛商业地产购物中心调研报告
Part1 青岛市 商圈分析
香港中路商圈
4
Part1 青岛市 商圈分析
商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈 香港中路 或成青岛“王府井”。
青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移 而发展起来的，近年，伴随着岛城房地产热潮一浪 高过一浪，香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈， 尤其以佳世客、家乐福为中心，以香港中路为轴心， 向南北辐射。
商圈定位发展趋向性明显（ 高、中高、中、 中低层次区分明显）
香港中路商圈： 青岛高档商业聚集区，客群以旅游 客和青岛市高端客为主。 中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、 旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、跨商圈 人群为主，同时兼顾本地客户 台东商圈： 青岛中低档次商业聚集区，客群主要为 青岛本地普通大众为主。 李村商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客 群以周边区域中低端客户为主。
青岛市南区香港中路38号
2003 3万余平方米 300个以上
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Part1 青岛市 商圈分析
ü 阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 ü 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 ü 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的
家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。
2F
大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100—200
服装、餐饮 ㎡。服装面积在50—120㎡。
青岛李沧商圈调研报告
经营筹备组
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休闲娱乐；
4F 享乐---分享经典的乐透时光，经营特色：知名餐饮、龙麦KTV、横店影城、 休闲娱乐等。
主要商业体—宝龙
宝龙城市广场分析 宝龙城市广场，由宝龙集团斥资18亿精心打造的大规模、全业态、多功能 城市综合体项目，处于李沧区中心南部边缘地带，核心商圈主要辐射青山路、 九水路沿线居民。营业面积12多万平斱米，是贩物、休闲、娱乐、美食于一体 的一站式综合商业中心。 优势：1，项目为综合性较强的城市综合体，体量大，业态丰富； 2，餐饮及儿童娱乐设斲项目吸引附近居民； 3，新项目，贩物环境舒适度高； 劣势：1，周边居住人群收入较低，丏外来务工人员较多 2，有李沧区百年河道影响对客群形成了分流，偏离李沧商业核心 商圈。
主要商业体：崂山百货、北斱国贸、利客来、宝龙广场、乐客城、李沧万达、苏宁电器。 周边房价：核心商圈周边房价8500-11000元/平斱米，平均房价9300元/平斱米。
李沧商圈
李沧商圈
主要商业体—利客来
利客来购物中心
利客来贩物中心位于李沧区商业步行街黄金 地段，总面积约七万平斱米。 利客来贩物中心兯分为A、B两个商场，A座 主营时尚穿戴类商品，定位中高档，以“引领时 尚，相约流行”为经营特色。 F1 精品超市 烟酒糖茶 食品 化妆品 日用百货 F2 潮流精品馆 男女鞋 童鞋 体育用品 F3 男士礼堂 男装 羊毛衫 针织内衣 F4 仕女衣舍 精品女装 太太装 羽绒服 F5 潮流精品馆 学生用品 乐器 休闲装 户外 运劢 文体办公用品 童装 玩具/童车 儿童乐园 B座为利客来金店,总经营面积5000余平斱米,主营： 钟表箱包 珠宝饰品 玉饰银器 黄金铂金 家电数码 床品布料 皮具 工艺品
主要商业体—乐客城
国际水准的管理和运营是乐客城服务的主题之一，其宗旨是为了让来 到乐客城的顾客留下美好回忆而流连忘返。
青岛市(含区县)商圈调研分析报告
SUPERMARKET
青岛市市场商圈形态划分
商业街区（4个）
街道型商业结构零售聚集、交易频繁 的地区。特点：商圈大店铺多、交通发达 流动人员多，热闹繁华。
商业体区（1个）
大型商厦、购物中心综合商业体，结 构商业聚集。
批发市场区
商品批发市场兼零售市场区域； 一般以某某服装城/市场为主；
混合区（34个）
青岛市市场商圈调研明细分析报告
按照级别报告
青岛市商圈附表
省
市
区/县
行政 区划
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈形 商圈发 是否适 是否已 分 态 展 合入驻 有竞品
山东 青岛 市南 地级 香港中路商 香港中路（香港中路
省 市 区市 圈
全段）麦凯乐
香港中路（南京路至福 州路）
核心
混合区 发展
青岛市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，青岛市场可划分2个市场等级。
青岛市级别划分
地级市级商圈（28个）：见附件明细 县级市市场商圈（11个）：见附件明细
青岛下辖7个市辖区，代管3个县级市。
青岛市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投入 成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：香港中路商圈，核心商圈11个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校区、 工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量增长； 例如：台东商业街，次级商圈28个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及以 上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。
青岛商圈研究报告
主要指标 地理位置
城市概况
（数据来源：青岛市2015年统计年鉴）
说明 人口 GDP GDP增速 社会消费品零售总额 人均可支配收入 人均消费支出
世界性区域经济中心 909.70万人 9300.07亿元 8.1% 3713.7亿元 32885元 21326元
主要指标
城市概况
青岛“十二五”时期全市 GDP 总量及增速
代表商圈——李沧商圈
青岛商圈 分析
项目分布
1 伟东乐客城
2 崂山百货
3 利客来购物中心
4 北方国贸
5 宝龙城市广场
6 万达广场
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代表商圈——李沧商圈
项目名称
商业规模
伟东乐客城
20万平方米
崂山百货
3.2万平方米
宝龙城市广场 23万平方米
万达广场
20万平方米
商业定位
中高端购物中心 中端百货
青岛商圈发展特点
青岛商圈 分析
岛城商业和商圈的发展、变迁，除了面积上的急速扩张之外，商业的业态、商业的深度也正日异月新的发展。 商场之间的竞争已经完全成为了购物体验之间的竞争，尤其是在电子商务高度发达的当下，购物中心更重要的
是通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商圈共同的发展方向。
新都心商圈沿黑龙江路自南往北共有清江路站、双山站和长沙路站三个地铁站。在 两个不足千米的地铁站之间，共分布有8000平方米的永旺美思佰乐超市、10万平方 米的麦凯乐商场和一个15万平方米的凯德购物中心。
浮山后 商圈
多点开花形成新格局
随着佳世客强势入驻，浮山后商业体也如雨后春笋般开始兴起，双峰商业广场、鹏 利南华商业中心等城市综合体相继开工建设，形成了“多点开花”的浮山后商圈新 局面。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final一、青岛商圈的发展历程青岛作为中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，其商圈的发展历程可谓丰富多彩。
早在上世纪初，青岛就已经开始形成了一些商业聚集区。
在改革开放之前，青岛的商业主要集中在中山路一带。
中山路曾是青岛最繁华的商业街，这里汇聚了众多的老字号店铺和商场，如青岛国货等。
当时的商业形态相对较为单一，主要以传统的百货商店为主。
改革开放后，随着经济的快速发展和城市建设的推进，青岛的商圈逐渐向外扩展。
台东商圈开始崛起，成为青岛人气最旺的商圈之一。
这里不仅有大型商场，还有众多的夜市和小吃街，吸引了大量的消费者。
进入21 世纪，青岛的商业发展更加迅速。
香港中路商圈逐渐形成，凭借其优越的地理位置和现代化的商业设施，吸引了众多国内外知名品牌入驻，成为青岛高端商业的代表。
二、青岛主要商圈的特点和构成（一）中山路商圈中山路商圈是青岛最具历史底蕴的商圈。
这里保存了许多具有欧式风格的建筑，给人一种独特的历史韵味。
商圈内既有青岛百盛、悦喜客来等大型商场，也有众多的特色小店。
此外，中山路附近还有许多著名的景点，如栈桥、天主教堂等，吸引了大量的游客，为商圈带来了更多的人气。
（二）台东商圈台东商圈是青岛平民化的商业中心。
这里以步行街为核心，周边分布着各类商场、超市、专卖店和小吃摊。
台东步行街热闹非凡，商品种类繁多，价格亲民，深受大众喜爱。
（三）香港中路商圈香港中路商圈是青岛的高端商圈，集中了众多的高端购物中心和写字楼。
如青岛万象城、海信广场等，这些商场汇聚了国际一线品牌和高端餐饮，满足了消费者对于高品质生活的追求。
（四）李村商圈李村商圈是青岛北部的商业中心，近年来发展迅速。
商圈内有维客广场、乐客城、李村步行街等商业设施，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业态。
三、青岛商圈的消费群体和消费行为青岛商圈的消费群体具有多样化的特点。
既有本地居民，也有来自周边城市和外地的游客。
本地居民的消费需求较为稳定，注重商品的性价比和实用性；游客则更倾向于购买具有青岛特色的商品和纪念品。
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（数据来源：青岛市2015年统计年鉴）
青岛市市内四区行政区划及道路交通网示意
行政区划 道路交通
城市概况
青岛市区人口密度大， 且仍呈不断上升趋势， 未来轨道交通搭建完成， 更有利于人口区域内流动， 更好的促进商圈形成与发展。
区划
主要指标 地理位置
城市概况
（数据来源：青岛市2015年统计年鉴）
说明 人口 GDP GDP增速 社会消费品零售总额 人均可支配收入 人均消费支出
世界性区域经济中心 909.70万人 9300.07亿元 8.1% 3713.7亿元 32885元 21326元
主要指标
城市概况
青岛“十二五”时期全市 GDP 总量及增速
代表商圈——李沧商圈
青岛商圈 分析
项目分布
1 伟东乐客城
2 崂山百货
3 利客来购物中心
4 北方国贸
5 宝龙城市广场
6 万达广场
6
3
1
2
4
5
代表商圈——李沧商圈
项目名称
商业规模
伟东乐客城
20万平方米
崂山百货
3.2万平方米
宝龙城市广场 23万平方米
万达广场
20万平方米
商业定位
中高端购物中心 中端百货
人口（2015）
市南区
57.16万人
市北区
107.27万人
李沧区
54.38万人
崂山区
42.99万人
青岛主要商圈分布
“青岛的商圈，以中 山路为源头起点， 几经拓展，到目前， 已经形成了中山路、 台东、东部、李村、 崂山、新都心、浮 山后七大商圈，岛 城购物中心遍地开 花之势已成规模。
台东 商圈
中山路 商圈
高端购物中心
开业时间
2008年 2010年
心海广场
3.6万平方米
高端购物中心
2010年
麦凯乐
11万平方米
中高端百货
2006年
永旺东部购物中心 4万平方米
中端百货
1998年
青岛银座中心 3万平方米
中高档百货／配套商业
2010年
家乐福
1.6万平方米
大型综合超市
1999年
万象城
60万平方米
高端购物中心
2015年
项目简介：
26万平米河谷主题购物公园，借鉴崂山峡谷、河流风光打造的多元素特 色主题广场，涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、步行街、 儿童游乐中心、星级酒店、高端住宅，项目整体6层，局部11层。
国际合作方： 伟东乐客城邀请了日本福冈CCD来担纲概念设计及运营管理，该公司是一家专业的商业运营管理公司，有诸多成功案例，其建筑 设计方为美国MIX STUDIO WORKS，其负责人Brian Honda为本项目的主设计师。 众多旗舰店入驻： H&M打造青岛超级旗舰店，占地2500平米；全球第一快时尚品牌ZARA打造亚洲首席旗舰店，占地5000平米；C&A打造山东首 家旗舰店，占地1700平米；全球知名家居百货品牌无印良品打造青岛旗舰店，占地850平米；实力央企，华润万家作为主力店入 驻，占地11000平米；世界顶级高端影院奥维尔打造青岛顶级五星级影城，占地6000平米。 临街旺铺销售： 乐客城销售型商业分为乐客街和名店街两部分，名店街主力面积180-960平米，乐客街主力面积分为60-100平米。
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青岛商圈 分析
3
代表商圈——新都心商圈
项目名称
商业规模
商业定位Βιβλιοθήκη 开业时间凯德MALL
15.7万平米
中高端购物中心
2016年
麦凯乐
9万平方米
中高端购物中心
2015年
双峰商业广场 54万平方米
购物中心、商用住宅
2016年
青岛商圈 分析
新都心商圈代表项目——凯德MALL
青岛商圈 分析
77家餐饮品牌： 包括海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、北李妈妈菜、胖哥俩等，其中许留山、港岛冰室等品牌为首次进入山东地区，而皇 城根、料理先生的15分钟、琛哥茶餐室、玛丽莲甜品、梅概念、瑞儿公主的蛋奶沙司泡芙等店也是首次进入青岛。 60家国际潮牌： I.T、izzue、GANT、GUESS、摩西（moussy）、CKJ等；其中，跟随凯德MALL新都心首次进驻青岛和山东的品牌还包括： Anne karen 、MIXX、 IZZUE单店、单农、Cuneifrom 、热风山东旗舰店、sea to sky、RE 调香室、西西弗等时尚品牌。 40家儿童主题店铺： 目前青岛业态最全、品类最丰富的儿童主题区域。包含儿童教育、娱乐、零售、服务等四大业态，覆盖了0-12岁各个年龄跨度, 包括国内首个Duda儿童主题乐园、儿童美发品牌阿朵拉等。
青岛商圈 分析
东部商圈代表项目——万象城
青岛商圈 分析
青岛 华润万象城
项目位置：青岛市市南区山东路10号，连通地铁M2号线 开业时间：2015年 开发商：华润置地（山东）有限公司 项目类型：购物中心、五星级酒店、酒店式公寓、写字楼、高档公寓；
项目简介：
约300多个铺位、50家餐厅；零售60%、餐饮25%、娱乐15%； 八大主力店：百盛、Ole’超市、缤纷万象滑冰场、CGV、方所、 FamilyBox、JOYPOLIS、四海一家；地上6层，地下3层；
新都心商圈沿黑龙江路自南往北共有清江路站、双山站和长沙路站三个地铁站。在 两个不足千米的地铁站之间，共分布有8000平方米的永旺美思佰乐超市、10万平方 米的麦凯乐商场和一个15万平方米的凯德购物中心。
浮山后 商圈
多点开花形成新格局
随着佳世客强势入驻，浮山后商业体也如雨后春笋般开始兴起，双峰商业广场、鹏 利南华商业中心等城市综合体相继开工建设，形成了“多点开花”的浮山后商圈新 局面。
上海南京路步行街VS青岛中山路步行街
上海VS青岛
上海南京路步行街
青岛中山路步行街
上海南京路步行街是上海最早最繁华的街区之一，两侧云集着七百多家商店，现已成为名副其实的“中华第一街”。青岛中山路步行街 是曾经与上海的南京路、北京的王府井齐名的老青岛著名的商业中心。这里有着许多著名的老字号商铺，更有诸如百盛购物中心、悦喜 客来购物广场、东方新巴黎商业广场、中山商城等大型购物中心。但随着青岛市人口及经济发展东移，中山路商圈逐渐没落，并未像上 海南京路步行街那样日渐昌盛，同样作为游客到达后必定游览的步行街，青岛中山路步行街相对缺少了更多的统一商业管理思维，路边 充斥着小摊小贩，甚至出现“38元大虾”事件，其未来发展还需要有更多的探讨。
中高端购物中心 中高端购物中心
开业时间
2013年 2012年 2012年 2012年
青岛商圈 分析
李沧商圈代表项目——乐客城
青岛商圈 分析
青岛 伟东·乐客城
项目位置：青岛市李沧区夏庄路7号，与地铁M2、M3号线连接； 开业时间：2013年 开发商：青岛伟东置业集团 项目类型：购物中心、星级酒店、高端住宅；
青岛商圈发展特点
青岛商圈 分析
岛城商业和商圈的发展、变迁，除了面积上的急速扩张之外，商业的业态、商业的深度也正日异月新的发展。 商场之间的竞争已经完全成为了购物体验之间的竞争，尤其是在电子商务高度发达的当下，购物中心更重要的
是通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商圈共同的发展方向。
东部 商圈
高档百货云集、时尚标志
商圈是青岛的高端时尚商圈。这里聚集了从快时尚品牌到国际一线大牌在内的
几乎所有品牌。
各大商圈简介
青岛商圈 分析
从商业面积来看，李村商圈已经成为青岛面积最大的超级商圈。无论是传统的百
李村 商圈
新老商业中心齐“亮剑” 货业态，还是新兴的购物中心业态几乎一应俱全。传统购物中心包括利客来购物
青岛“十二五”时期全市社会消费品 总额及增速
青岛2010年—2014年全市可支配收入 总额及增速
初步核算，2015 年全市生产总值 9300.07 亿元，按可比价 格计算，增长 8.1%。其中，第一产业增加值 363.98 亿元， 增长 3.2%；第二产业增加值 4026.46 亿元，增长 7.1%； 第三产业增加值 4909.63 亿元，增长 9.4%。三次产业比例 为 3.9 : 43.3 : 52.8。人均 GDP 达到 102519元。
李沧 商圈
新都心 商圈
浮山后 商圈
东部 商圈
崂山 商圈
青岛商圈 分析
各大商圈简介
青岛商圈 分析
中山路 商圈
商家积极转型谋出路
西部老城区大量集中的生活区域为中山路的发展提供了土壤。中山路商圈发展也许 缓慢，但从未停滞。悦喜客来购物中心、百盛购物中心、国货购物中心、华联商厦、 前海利群等商场为中山路商圈的发展注入活力。中山路作为旅游景区，在旅游旺季 还将接待大量游客，他们的衣食住行也都为商业的发展提供了可能。
青岛 凯德MALL·新都心
项目位置：青岛市市北区黑龙江南路18号，连通地铁M3号线双山站 开业时间：2016年 开发商：凯德集团 项目类型：购物中心
项目简介：
全业态布局，超三成品牌首入青岛，共有八层，其中地上6层，地下2层， 包括77家餐饮品牌、60家国际潮牌、40家儿童主题店铺，同时拥有国际影 城和精品超市的购物中心；
70家国际大牌： 包括A&F、ARMANI、JEANS、CK Calvin Klein等。 60家餐饮品牌： 其中一半以上首进青岛，外婆家、小 南国、西贝筱面村、望湘园等。 30多家儿童业态品牌： Family Box、反斗乐园等。
代表商圈——新都心商圈
项目分布
1 凯德MALL
2 麦凯乐
3 双峰商业广场
聚集了利群商厦、万达广场、国美电器、苏宁电器等大型商场的台东商圈曾经是青