2020年深圳房地产市场分析报告

2020年深圳房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 房地产市场分析03 总结与展望01政策解析▌《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。

《纲要》提出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

▌《建设中国特色社会主义先行示范区意见》发布8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。

深圳被赋予高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋的战略定位，加快实施创新驱动发展战略，构建现代产业体系，形成全面深化改革开放新格局，助推粤港澳大湾区建设。

▌香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。

香港居民享有与当地居民同等的待遇。

香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。

但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。

▌深汕合作区商品房解冻，购房不计入深圳其他区限购范畴12月2日，深汕特别合作区管理委员会发布《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，正式启动过渡期商品房销售工作。

《公告》显示，合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士（含离异）限购1套。

在合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购范畴。

企事业单位、社会组织等法人单位不得在合作区购买商品住房、商务公寓。

合作区管委会及市住房主管部门对商品住房和商务公寓项目实施销售价格指导。

居民在合作区购买商品住房和商务公寓的，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。

▌规范住房租赁市场8月30日，深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，《意见》突出租赁房民生属性，以“稳租金、稳预期”为发展目标，多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用，对租赁市场加强了规范。

▌深圳推出30平方公里产业用地，面向全球招商11月5日，市政府新闻发布厅举行深圳30平方公里产业用地全球推介计划新闻发布会，深圳推出30平方公里产业用地，面向全球进行产业招商，重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。

▌调整普通商品住房标准，取消“豪宅税”11月11日，深圳市住建局明确将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

此次调整后，满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售，可以免征增值税。

深圳普通商品住房标准的调整，实质性降低刚需、改善性需求购房者的购房成本，更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。

▌取消商务公寓“只租不售”相关规定12月12日，深圳市住建局正式确认和公开发布《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》，提出取消2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

此前商务公寓“只租不售”政策一定程度上抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销售。

政策的调整是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

02市场分析▌住宅供应：供应大幅增长，供应量恢复至2016年水平2019年，深圳全市共计推出商品住宅437.77万㎡/43376套，供应面积同比增长15.1%，经过2年的持续增长，2019年全市商品住宅供应量已恢复至2016年水平。

2011-2019年深圳市商品住宅年度供应面积走势数据来源：CREIS中指数据▌住宅供应：2、3、4季度形成三波供应热潮，11月供应面积71.23万㎡年内最高一季度受假期影响，全市批售量较少，2月份新批上市4.78万㎡为年内最低水平。

2季度市场回暖，供应明显恢复，月度供应稳步上升，6月供应面积47.34万㎡为上半年最高水平。

7-8月市场有所降温，供应量大幅下滑，9月份开发商大力推盘冲刺“金九银十”，当月住宅供应量达到前三季度最高。

四季度为冲刺年度业绩，开发商继续加快推盘速度，供应量继续保持高位，11月供应面积71.23万㎡达到年内最高水平。

2015-2019年深圳市商品住宅月度供应面积走势数据来源：CREIS中指数据▌住宅供应：龙岗、宝安、南山供应领跑全市，龙华、罗湖供应增长超一倍2019年，龙岗区商品住宅供应面积154.25万㎡位居全市首位，供应面积同比增长91%。

宝安区供应面积60.48万㎡排名第二，同比2018年减少43%。

南山区全年供应59.87万㎡排名第三，供应面积同比增长33%。

与2018年相比，龙华、罗湖供应增长超一倍，龙岗、盐田供应增长明显，宝安、福田、光明供应大幅下滑。

2019年深圳市商品住宅区域供应情况及同比变化数据来源：CREIS中指数据▌住宅成交：多重政策利好推动楼市上行，成交规模创近三年新高2019年在中央重申坚持房住不炒、房地产金融监管持续收紧的背景下，粤港澳大湾区规划纲要出台、社会主义先行示范区意见发布以及调整“豪宅税”标准等政策利好持续推动深圳楼市上行，全年商品住宅成交369.86万㎡/37484套，成交面积同比增长26.48%，成交规模创近三年新高。

2011-2019年深圳市商品住宅年度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据▌住宅成交：政策持续刺激楼市，形成2季度上扬和年末“翘尾”行情一季度受供应不足影响全市成交处于低位，2季度随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，市场持续回暖，成交量明显提升，5月份成交面积43.89万㎡达到上半年最高。

7.30”政治局会议表态“不将地产作为短期刺激经济的手段”后，市场成交出现下跌趋势，但紧随着深圳建设中国特色社会主义先行示范区意见的公布，市场下跌趋势立马止住。

四季度开发商积极推盘冲刺年终业绩，同时伴随11月深圳调整“豪宅税”标准和取消商务公寓“只租不售”等利好刺激，楼市再次升温，市场成交在12月迎来一波高潮，形成年末“翘尾”行情，当月成交49.28万㎡为全年最高水平。

2015-2019年深圳市商品住宅月度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据▌住宅成交：龙岗、宝安、光明成交领跑全市，坪山、南山、龙华处于第二梯队2019年，龙岗区商品住宅成交面积86.09万㎡位居全市首位，成交面积同比增长7%。

宝安区成交面积83.88万㎡屈居第二，成交量同比2018年增长42%。

光明区全年成交53.49万㎡排名第三，同比增长近两倍。

与2018年相比，罗湖、南山、坪山成交量有所下滑，盐田、大鹏、光明、福田、宝安成交增长明显。

2019年深圳市商品住宅区域成交情况及同比变化数据来源：CREIS中指数据▌成交结构：80-120㎡、300-800万元区间的刚需及首改产品为市场成交主力从成交面积段来看，80-120㎡户型为市场成交主力，成交占比70.2%，其中100-120㎡占比相比2018年增长6.8个百分点；60-80㎡占比有所增加，其他面积段户型占比均有一定程度减少。

总价段方面，300-800万元区间产品为市场成交主力，占比77.4%，相比2018年增加7个百分点；整体来看，深圳购房总价门槛较上一年有所提升，300万元以下产品总体占比不足7%。

数据来源：CREIS中指数据▌成交价格：全年商品住宅成交均价55821元/㎡，同比小幅上涨3.14%2019年，深圳市商品住宅成交价格保持稳定，全年成交均价55821元/㎡，同比2018年上涨3.14%。

从月度成交均价情况来看，二季度受成交结构影响，4、5月份成交均价出现小幅下跌，下半年市场热度持续攀升，月度成交均价小幅波动，并在10月份达到全年最高水平。

2015-2019年深圳市商品住宅月度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

▌成交价格：福田、南山成交均价领跑全市，坪山区成交均价增幅最大2019年，福田、南山分别以101355元/㎡和95937元/㎡排名全市区域成交均价前两位，同比分别上涨7.97%和4.09%，罗湖区以71947元/㎡排名第三，同比小幅下跌1.07%。

大鹏、坪山是全市仅有的商品住宅成交均价“3字头”的区域。

与2018年相比，全市大部分区域成交价格呈现平稳小幅上涨趋势，仅罗湖、大鹏成交均价出现下跌。

坪山区受单个高价项目成交影响，全年商品住宅成交均价增长33.84%，增幅最为明显。

大鹏则受单个低价项目影响，全年成交均价下跌13.72%。

2019年深圳市商品住宅各区域成交价格及同比变化数据来源：CREIS中指数据注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。

▌销供比：供需同比均上涨，全年销供比0.84，整体供大于求2019年深圳楼市供需两旺，全年商品住宅新增供应面积437.77万㎡，同比增长15.1%，成交面积369.86万㎡，同比增长26.5%，全年销供比0.84，市场整体供大于求。

从各月销供情况来看，月度销供比波动收窄，供求关系逐步均衡。

2015-2019年深圳市商品住宅月度销供比走势数据来源：CREIS中指数据▌销供比：各区表现不一，龙岗、南山、龙华短期存在一定去化压力光明、坪山、宝安、福田全年销供比大于1.0，总体表现供不应求。

龙岗全年供需均位居全市前列，销供比为0.56，去化压力较大，另外龙华、南山也存在一定的去化压力。

罗湖区全年仅在12月底新批一个项目，导致销供比仅为0.17。

2019年深圳市商品住宅区域供需情况数据来源：CREIS中指数据▌库存：全年呈“U”型走势，12月末库存为281.51万㎡，出清周期8.49个月截至12月底，深圳商品住宅可售面积281.51万㎡，较去年同期减少18.7%，去化周期8.49个月。

从月度走势来看，全年商品住宅库存呈“U”型走势。

1季度市场成交处于低位，住宅月度可售面积均超过300万㎡，去化周期都在12个月以上。