万科城商业街销售策划案
商业街销售策划案
万科城商业街销售策划案万科城商业街销售策划案第一部分：项目概况分析1、? ? ? ? 项目基本概况2、? ? ? ? 项目SWOT分析3、? ? ? ? 区域市场环境概况分析4、? ? ? ? 投资客户群体特征分析第二部分：项目概念性推广建议1、? ? ? ? 项目案名建议2、? ? ? ? 项目推广宣传主题建议3、? ? ? ? 媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分：项目营销推广策略建议1、? ? ? ? 营销阶段时间节点设定计划第一部分：项目销售策划核心思路主题词：街铺??投资??算帐一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品因为：1、街铺，才是投资之王。
2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报3、有众多投资者争相追捧。
二、市场反应1、一些小型项目，其街铺数量有限，无须大量推广，即告售完。
2、部分“伪街铺”项目在销售。
例“东大街”“东方茶宫”3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。
三、客户特点高端投资市场一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。
这样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武警、部队等多方面人士。
他们共同的特点是：算帐清楚? ?? ?? ?? ???不易被小诱惑引导? ?? ?? ?? ?? ???虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误藐视投资者“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。
五：销售核心决不仅仅是只依靠绚烂的包装，还要把投资者的帐算得清清楚楚。
对应策略：必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上，方能实现销售。
市场比较法收益还原法项目概况分析1、? ? ? ? 项目基本概况? ? ? ??地理位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园，坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。
万科商业街营销策划方案
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
认筹阶（ 9.4-11.5）
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 （11月6日-31日
）
尾盘阶段 （2004年12月）
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1．价格定位
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2．付款方式设计
A：返租型
• 一次性付款，照定价照96折； • 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
（二）客户投资抗性分析及应对策略
1．客户投资抗性分析
居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应：
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万 m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科营销策略大纲
万科营销策略大纲万科是中国房地产开发商中的领军企业之一，其经营范围涵盖了住宅、商业地产、写字楼等领域。
为了保持市场份额和吸引更多的潜在客户，万科需要制定一条有效的营销策略。
以下是一份潜在的万科营销策略大纲。
1.市场研究和分析在制定营销策略之前，万科应该先进行市场研究和分析。
这将包括对当前市场需求和趋势的了解，以及竞争对手的分析。
通过这些研究和分析，万科可以确定自身的竞争优势和目标客户群体。
2.品牌建设作为一个知名企业，万科需要继续加强其品牌建设，以增强消费者对其产品的认同感和忠诚度。
这可以通过广告、公关活动和赞助等手段来实现。
3.定制化营销策略针对不同的客户群体，万科可以制定定制化的营销策略。
例如，对于年轻人群体，可以与社交媒体和在线平台合作，通过创意的广告和互动活动吸引他们的关注。
对于中老年人群体，可以采用传统媒体和品牌合作进行宣传。
4.提供独特的产品和服务作为房地产开发商，万科应该提供独特的产品和服务，以吸引潜在客户。
这可以通过提供高品质的建筑设计和装修，以及豪华的生活设施和社区服务来实现。
5.销售渠道多样化万科可以通过多样化的销售渠道来增加销售。
这包括与地产经纪公司合作，开设实体销售中心和展示中心，以及通过线上平台销售。
6.关注顾客意见和反馈万科应该重视顾客的意见和反馈，并及时采取行动。
这可以通过建立客户服务中心和网络平台来实现，以及定期组织满意度调研和用户反馈活动。
7.社区参与与责任万科可以通过积极参与社区活动和社会责任项目来提高其形象和信誉度。
这可以包括资助教育项目、环保倡议和社区建设等。
8.员工培训与激励万科的员工是其营销策略成功实施的关键。
因此，万科应该投资在员工培训和激励上，以提高员工的专业素质和服务意识。
9.数据分析与市场预测万科应该将数据分析和市场预测作为制定营销策略的重要依据。
通过分析客户数据和市场趋势，万科可以更好地了解客户需求并预测未来的市场变化。
10.持续改进和创新最后，万科应该不断改进和创新其营销策略，以适应市场的变化和新的挑战。
万科时代广场营销策划方案
万科时代广场营销策划方案第一部分：市场分析一、行业概述随着中国城市化进程的加快以及人们生活水平和消费观念的改变，商业地产行业迅速发展。
商业广场作为城市中心的核心商业区域，受到人们的青睐。
然而，随着商业广场数量的增加和竞争的加剧，如何吸引和保留消费者成为商业广场运营的重点。
二、竞争环境分析目前，该地区存在着多个商业广场，如中央广场、百盛广场等，这些商业广场都在争夺相同的目标消费群体。
与此同时，电子商务的快速发展也对线下实体商业广场提出了新的挑战。
在这样的竞争环境下，万科时代广场需要找到自身的差异化优势，以吸引消费者。
三、目标市场分析万科时代广场的目标市场主要是35-45岁的中产阶级人群，他们是城市中心区域的主要购买力。
此外，广场还面向年轻人群，他们注重时尚、多元化的消费体验。
四、SWOT分析（1）优势：地理位置优越，位于城市中心，交通便利；广场内商户众多，品牌力强大；配套设施完善，提供全方位消费体验。
（2）劣势：同类竞争对手众多，品牌认知度相对较低；缺乏独特的消费体验和吸引力。
（3）机会：随着城市化进程的加快，人们对便捷、多样化的购物方式的需求日益增长；发展线上线下互动的营销策略，吸引更多消费者。
（4）威胁：电子商务的兴起给线下商业广场带来了竞争压力；消费者购买决策的变革，如品牌忠诚度下降。
第二部分：市场目标一、品牌定位万科时代广场将定位为高品质、高端商业广场，专注于提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮和服务体验。
二、市场目标在未来一年内，万科时代广场的市场目标是增加品牌知名度，提高顾客满意度，并实现营业额的增长。
三、具体目标（1）品牌知名度：提高品牌知名度，使其进入市场前五名。
（2）顾客满意度：提高顾客满意度，使回头客比例达到50%以上。
（3）营业额增长：实现年销售额增长10%。
第三部分：市场策略一、品牌推广策略（1）提高品牌曝光率：通过市场调研和分析，确定目标消费者群体，并制定线上线下广告宣传计划，提高品牌曝光率。
深圳万科城商业销售执行策划案
第二部分 投资者特征分析
➢投资客户群界定 ❖现已租赁可能自行购买物业的经营商户 ❖坂雪岗地区本地居民 ❖坂雪岗的工厂主 及个体工商户 ❖企业高级管理人员 ❖ 政府公务员 ❖专业投资者 ❖布吉、龙华片区投资者
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
深圳万科城商业销售执行策划案
根据本项目的特点，以及我司多个项目的成功操作 经验，我司建议本项目采用预先进行前期认筹登记， 引起市场关注，随后集中公开解筹，迅速促进成交。
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
解筹活动安排 （一）、总体思路 认筹蓄水，泄洪解筹，集中成交
（二）、认筹阶段 ➢分段认筹，分段优惠，优先认筹优惠越多。 ➢价格朦胧，保持神秘，引起客户关注度。 ➢价格杠杆，颠覆乾坤，在宣传时略高，公布时偏低，解筹 超值抵价，提高客户成交率。
深圳万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
2、提前告知价格
由于认筹客户和铺位数量多，价格计算过程繁杂，致使解筹日 安排的解筹时间非常紧张，为实现快速解筹、提高解筹率，有必 要将价格方面提前预知客户 。
3、提前销控
考虑商场解筹后继续销售的能动性，如将商场所有商铺一齐 推出，整个商场在解筹完后将被全部打乱，且留下的多是位置较 差的铺位，故必须保留一个完整区域，为解筹完之后更好销售打 基础。
客户定位
买家考虑问题的核心： （1）由谁经营； （2）出租是否容易； （3）物业的升值空间如何； （4）租金回报水平。
这几个方面又是相互联系相互影响的，这也决定了商铺买家 定位不可能集中。经分析购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
（1）了解本区域商圈的投资者或经营者； （2）看好本项目发展前景的投资者； （3）有一定经济实力的公司型买家；
万科营销策划
万科营销策划1. 引言本文档旨在探讨万科地产的营销策划，并提供一些实用的方法和建议来帮助万科在竞争激烈的房地产市场中取得成功。
通过深入研究和分析，我们将探讨营销策划的重要性，并提供一些切实可行的方法来增加销售额和提高品牌知名度。
2. 营销策划的重要性营销策划是任何成功企业的核心组成部分。
在竞争激烈的房地产市场中，营销策划可以帮助万科通过吸引目标客户群体、提高品牌认知度和销售额来实现业务目标。
以下是营销策划的几个关键方面：•市场研究：了解目标客户群体的需求和偏好，以便定位产品和服务。
•品牌建设：通过塑造独特的品牌形象和价值观，吸引客户并建立长期关系。
•定价策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略来增加销售额。
•推广活动：通过广告、促销和公关活动等手段，提高品牌知名度和销售额。
•客户关怀：建立良好的客户关系管理系统，保持与现有客户的联系并提供增值服务。
3. 市场研究在制定营销策略之前，了解目标市场是至关重要的。
万科应进行市场研究，包括但不限于以下方面：•人口统计学信息：了解目标客户群体的年龄、职业、收入水平等基本信息。
•市场趋势：分析房地产市场的发展趋势和竞争情况，以找到合适的定位和差异化策略。
•客户需求：通过调研和反馈收集客户对房地产产品和服务的需求和意见。
•竞争分析：研究竞争对手的产品、定价和营销策略，以便制定相应的应对措施。
4. 品牌建设品牌建设是吸引客户并树立万科形象的重要一环。
以下是一些建设品牌的方法和建议：•独特的品牌定位：明确万科地产的定位和核心竞争优势，并将其传达给目标客户群体。
•品牌形象设计：设计一个独特而有吸引力的品牌标识和视觉形象，以便在市场中产生辨识度。
•品牌故事讲述：将万科地产的发展历程、价值观和承诺转化为一个引人入胜的品牌故事。
•品牌一致性：确保在所有的营销活动和沟通渠道中保持一致的品牌形象和信息传递。
5. 定价策略制定合理的定价策略可以帮助万科实现销售目标并提高市场份额。
万科策划书
万科策划书一、项目背景与目标万科作为中国领先的房地产开发商和服务提供商，一直致力于为人们提供高品质、健康、宜居的居住环境。
为了进一步提升品牌形象和市场竞争力，万科计划推出一项全新的策划方案。
二、市场分析1. 市场概况房地产市场是一个竞争激烈且需求多样化的行业。
随着经济的发展和人们收入水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
同时，随着城市化进程的推进，人们对居住环境的需求更加多样化和个性化。
2. 竞争对手分析在房地产行业中，万科面临着来自多个竞争对手的挑战。
这些竞争对手包括其他房地产开发商、物业管理公司以及互联网企业等。
这些竞争对手都在不断创新，提供更加优质的产品和服务。
三、策划方案1. 项目定位通过本次策划方案，万科将进一步巩固其在房地产市场的领先地位，并提升品牌形象。
项目的定位是打造高品质、健康、宜居的居住环境，满足人们对居住的多样化需求。
2. 项目内容2.1 设计与建筑：通过与知名建筑设计师的合作，打造独具特色的建筑设计，提供高品质的住宅产品。
2.2 社区配套设施：在项目中配备完善的社区配套设施，如公园、商业中心、健身房等，满足居民日常生活和娱乐需求。
2.3 环境保护与绿化：致力于打造绿色生态的居住环境，通过植树造林、节能减排等措施，保护环境并提升居住质量。
2.4 物业管理：提供专业的物业管理服务，确保社区的安全和整洁。
3. 项目推广为了使更多的人了解和认可本项目，万科将采取以下推广措施：3.1 媒体宣传：通过各大媒体进行广告宣传，增加项目的知名度。
3.2 参展活动：参加各类房地产展览会和展览活动，与潜在客户进行面对面的沟通和交流。
3.3 社交媒体：利用社交媒体平台，发布项目的最新动态和优势，吸引更多的关注和参与。
四、项目效益通过本次策划方案的实施，万科将实现以下效益：4.1 品牌形象提升：通过提供高品质的产品和服务，提升万科在房地产行业的品牌形象。
4.2 增加市场份额：通过满足人们对居住环境的多样化需求，吸引更多的客户，并增加市场份额。
【房地产精品资料】08年8月美格行万科城商业销售执行策划案
第四部分 价格制定策略建议
二、市场上在售最新商铺及同类在售商铺调查
鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较， 结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。
楼盘名 称
龙华国 际电子
城
地理位 置
龙华龙 观路
第三部分 项目核心操作建议
【房地产精品资料】08年8月美格行 万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
一、项目操作方式
通过以往操作项目成功经验的总结，我司在商铺销售过程中采用认筹 及解筹系列周密策划，取得了非常优异的销售成绩，如 ➢龙华国际电子城，在两个月内认筹总量达到1700个，是铺位总量的 1.6倍，解筹当天销售率高达95％，随后7天内100％售罄。 ➢布吉东大街，在1个半月内认筹量超过1700个，是推出铺位总量的 1.7倍，解筹当天推出铺位销售率突破80％。 ➢万科四季花城儿童街，在短短的1个月内认筹量达到107个，是铺位 总量的5倍，解筹当天实现铺位销售率达86％。
其余铺位内免租期各有不同，可采取两种方 式进行：一是价格调整；二是，统一交付首 期，其余楼款可按超过6个月免租期的时间相 应顺延交付或办理银行按揭。
商业街最核心部分未出租的铺位可由发展商 进行销控，保证核心商业的统一性。其它区 域的未出租铺位则可由业主自行招商或委托 发展商。【房地产精品资料】08年8月美格行
第四部分 价格制定策略建议
三、销售平均价格定位
备注：※ 以上销售价格均为按建筑面积计算的临街铺位。 ※ 销售价格=∑（各楼盘售价×权数的百分比×万科城指数和÷各楼盘的指数和）
因此，万科城风情步行街一楼商铺的均价为15287元/平方米， 由于处在新区，修正平均价格为15000元 /平方米。 【房地产精品资料】08年8月美格行
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科营销策略方案
万科营销策略方案1. 引言万科地产是中国最大的房地产开发商和房地产运营商之一，成立于1984年。
多年来，万科一直致力于打造高品质的住宅和商业项目，以及提供优质的服务。
然而，在当前竞争激烈的房地产市场上，如何制定有效的营销策略是万科面临的一项重要任务。
本文将提出一套针对万科地产的营销策略方案。
2. 品牌建设品牌建设是万科营销策略的核心。
为了巩固万科地产在市场中的领导地位，需要通过以下措施来进行品牌建设：2.1 品牌定位万科应明确自己的品牌定位，强调其提供高品质住宅和商业项目的优势。
这将帮助万科树立品牌形象，吸引更多潜在客户。
2.2 品牌传播万科应加大对品牌的传播力度，利用各种媒体渠道宣传品牌理念和核心价值观。
同时，可以通过与知名媒体、影视明星等合作，提高品牌的知名度和影响力。
2.3 品牌体验为了提升客户对万科品牌的认知和好感度，万科应加强客户体验。
可以通过提供优质的售后服务、举办客户活动等方式，增强客户对品牌的信任和忠诚度。
3. 整合营销推广为了最大限度地提高营销活动的效果，万科应将各个渠道和工具进行整合营销推广。
3.1 数字营销在数字时代，万科应充分利用互联网、社交媒体等数字渠道，进行精准营销。
可以通过建立官方网站、开展社交媒体营销、进行搜索引擎优化等方式，吸引更多潜在客户。
3.2 线下活动除了数字营销，线下活动仍然是营销的重要手段。
万科可以组织展览、论坛等活动，吸引目标客户参与。
此外，可以与地方政府、企事业单位合作，举办开放日活动，让潜在客户更好地了解万科的项目和品牌。
3.3 代言人营销借助有知名度的代言人进行营销是一个有效的策略。
万科可以选择与房地产行业或相关领域的权威人士合作，提升万科品牌在目标客户中的影响力。
4. 关注客户需求万科应始终将客户需求放在首位，通过关注客户需求来推进销售。
4.1 市场调研定期进行市场调研，了解目标客户的需求和偏好，为产品开发和营销策略的制定提供依据。
4.2 客户关怀建立良好的客户关系，提供个性化的服务和关怀。
扬州万科城营销策划方案
扬州万科城营销策划方案经贸系营销092曹丹一、前言万科城（621、623号地块组成）位于扬州市蜀岗-瘦西湖风景区内，于蜀岗之上，南依瘦西湖，东临大明寺，西靠蜀岗西峰生态公园，占据城市绝版景观资源。
万科城项目定位于纯低层电梯院落住宅，辅以少量珍稀别墅，在扬州可是顶级住宅物业，项目住宅部分占地22万平米，建筑面积25万平米,容积率1.1，整个小区共建设约1900户，社区人均密度低，居住舒适度高项目定位于纯低层电梯院落住宅，辅以少量珍稀别墅。
在扬州可是顶级住宅物业，项目住宅部分占地22万平米，建筑面积25万平米,容积率1.1，整个小区共建设约1900户，社区人均密度低，居住舒适度高。
万科城项目配套丰盛，9万平米的集中式商业及社区商业，规划大型超市、运动会所、星级影院、精品餐饮等。
毗邻精品五星级园林式酒店，室外露天泳池、室内恒温泳池双配置，充分满足业主生活娱乐需要。
万科城项目一期由9栋4层院落住宅组成，推出户型主要以约125平米的三房及约143平米的四房为主。
万科至今已发展27年，目前业务扩展到46个大中城市，近30万家庭一路相随，而扬州则是万科第42城，作为扬州的首个万科项目，万科将秉承“尊重土地、传承经典”的理念将本案打造成为高尚人居社区，成为城市高端典范之作。
二、扬州房地产市场分析今年以来，扬州房地产市场一直处于此起彼伏的状态。
目前多个城市已经实施限购政策，那我们扬州会不会也被纳入限购名单呢？据有关部门报道，这一结果到8月底才能完全公布，那我们就一起拭目以待吧。
随着扬州房价迅速升至一个阶段性的敏感区位后，扬州人陷入一个房子买与不买都十分纠结的境地：买房，怕是高位进入被套牢；不买则怕房价继续上扬，再次踏空。
就扬州目前的市场来看，各楼盘的价格也处于下降趋势，夏季一般是楼市的淡季，但我们扬州房产市场依然火热，就目前8月份而言陆陆续续还是有楼盘开盘，看房者的热情也不减。
一些刚需者们是不顾炎热还是寒冷，对购房的热情很足。
深圳万科城房地产项目营销策略案例
综合体
街区
总计
7646
14354
22000
万科城
项目前期难点——陌生区社区商业,区域存在抗性,投资者信心不足
万科城
万科城
项目为郊区(大)盘配套商业,远离核心商业区,区域陌生,未来经营前景不明朗. 投资者信心不足.
项目前期难点
用获奖证明实力,树立项目高形象. 富有创意的营销活动贯穿始终,将活动进行到底. 招商先行、带租约销售坚定投资者信心.
万科城案例
万科城位于深圳北部关外,周边以工业区为主,市场认知度低,周边商业以低档次卖场为主
区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内,周边商业氛围浅薄 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源
●布吉
●龙华
●观澜
●福田区政府
●深圳市政府
●华为基地
板田工业区
●富士康基地
●新天下基地
●坂雪工业区
营销节奏 树立项目形象 消除区域抗性 增强投资者信心
充分利用住宅销售带来的高人气,壹方面借势,另壹方面避免中间出现开盘无人关注的局面. 通过风情街概念的演绎、“中国社区LIVING MALL示范工程”的概念的炒作等树立项目高形象. 以消费者需求为出发点,充分炒作概念,淡化区域不利形象,吸引投资者关注. 通过招商先行、返租销售等手段,为投资者信心提供保障.
独立式临街街铺.
现代风格布局,西班牙风情.
12000平方米超(大)文化广场.
高实用率. 流畅的人车流设计. L型布局,全景观设计.
铺垫
蓄势
爆发
ห้องสมุดไป่ตู้
降低投资门槛——(大)部分铺位控制在100平方米以内
万科城
20-50m2
万科城商业街租售策略方案
异国浪漫风情走廊（A区）
•
业态规划描述： 1. 2. 具有异国特色之休闲业态； 配合走廊之形象特色，适当增加个别露天固定 特色摊位；
•
•
业态规划描述：
1. 2. 以异国特色餐饮为主要业态； 以配套商业业态为辅；
业态组合： 包括：咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数 码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小 型超市等等；
经纬物业顾问行 万科城商业街项目－－整体租售策略方案 3 8
项目整体营销策略建议 －－宣传推广建议
项目现场招商、销售气氛营造：
1. 2. 设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作； 准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平 面图、招商/销售指示牌、形象海报等；
根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下： 中央主题活动广场（待定）
通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同 形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动， 以达到提高商业街整体商业气氛之效果；
1.
C 区 2. 异国浪漫风情走廊（A区）
以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、 情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合， 打造一条异国浪漫风情之休闲走廊；
时尚精品/饰品 名品服饰 孕婴用品 宠物医院 /宠物精品 美容美发 SPA会所 家居饰品（布艺） 装潢设计
国锋动物医生、全派特宠物医生、全穗宠物医生、欣欣宠物医生、宝宝宠物店、来福宠物店、 梵妮宠物天地、好运宠物服务店、……
IOU、苏豪、八佰伴、积奇、AC发型设计中心、达芬尼斯发型设计、名流、…… 淑雅SPA、生活馆、水玲珑、莱丽国际连锁、…… 睡得好床上用品、富之岛、雅兰、雅芳婷、美居布艺、匠心坊、名宅轩、伊莎丽尔家饰、…… 春满人间、丽晶装饰、万业装饰、柯思柏装潢设计、宏海装饰、……
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书尊敬的阅读者：在这篇营销策划书中，我将为您介绍万科房地产营销的策略和计划。
本计划旨在帮助万科房地产公司进一步推广和销售他们的产品，增强市场竞争力，并提升品牌形象。
以下是我们的策划方案：一、市场分析1.1 宏观经济环境当前，房地产市场正在迅速发展。
由于城市化进程的推动和人民生活水平的提高，房地产需求持续增长。
然而，市场竞争激烈，消费者对产品质量、服务和价格的要求也在不断提高。
1.2 万科房地产的定位作为中国房地产行业的领军企业之一，万科房地产以高品质产品和卓越服务著称。
我们的目标是在市场上保持竞争优势，并满足不同消费者群体的需求。
二、目标市场2.1 目标客户群体我们的目标客户群体主要包括有稳定收入、追求高品质生活的中产阶级家庭和个人，以及房地产投资者。
2.2 客户需求与市场洞察针对不同客户群体的需求，我们认识到他们对住宅设施、社区环境、配套设施以及交通便捷性的关注程度不同。
我们需提供高品质、舒适、宜居的住宅产品，同时考虑购房者对购买房产的投资价值。
三、营销策略3.1 品牌建设我们将继续通过房地产博览会、户外广告和社交媒体等渠道，扩大品牌知名度。
此外，我们将通过提供卓越的客户服务、打造具有竞争力的产品和策划精彩的活动，进一步巩固品牌形象。
3.2 渠道扩张为了提高销售渠道的覆盖范围，我们计划与中介机构建立长期合作关系，并进一步拓展线上线下销售渠道。
同时，我们还将加强与金融机构和合作伙伴的合作，为客户提供更多的购房选择和融资支持。
3.3 产品创新我们将进一步优化产品结构，根据市场需求推出不同类型的产品，如高端公寓、城市综合体和文化地产等。
我们还将关注绿色和可持续发展的概念，为客户提供更健康、环境友好的住宅解决方案。
四、营销推广计划4.1 广告和宣传我们将加大对市场的广告和宣传力度，通过电视、广播、户外媒体以及互联网平台等渠道，传播产品的优势和品牌的价值。
4.2 线下活动我们计划举办一系列线下活动，如展览会、开放日、购房优惠等，以吸引潜在客户，并提供亲身体验。
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万科城商业街销售策划案第一部分：项目概况分析1、项目基本概况2、项目SWOT分析3、区域市场环境概况分析4、投资客户群体特征分析第二部分：项目概念性推广建议1、项目案名建议2、项目推广宣传主题建议3、媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分：项目营销推广策略建议1、营销阶段时间节点设定计划第一部分：项目销售策划核心思路主题词：街铺投资算帐一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品因为：1、街铺，才是投资之王。
2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报3、有众多投资者争相追捧。
二、市场反应1、一些小型项目，其街铺数量有限，无须大量推广，即告售完。
2、部分“伪街铺”项目在销售。
例“东大街”“东方茶宫”3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。
三、客户特点高端投资市场一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。
这样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武警、部队等多方面人士。
他们共同的特点是：算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误藐视投资者“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。
五：销售核心决不仅仅是只依靠绚烂的包装，还要把投资者的帐算得清清楚楚。
对应策略：必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上，方能实现销售。
市场比较法收益还原法项目概况分析1、项目基本概况"地理位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园，坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。
紧邻华为技术、新天下集团软件城、富士康等大型高新技术科研基地，距离梅林关口约5公里，距离福田中心区约8公里。
"整体占地：.5平方米总建筑面积：平方米""商业建筑面积：30000平方米（其中一期22000平方米，二期8000平方米）住宅建筑面积：.5平方米""建筑覆盖率：低于30％绿化率：大于30％"容积率：1.1""规划人口：约计4000户2、项目SWOT分析S——项目优势分析⎫全部为独立式商业街铺，最为商业投资者所青睐；⎫绝大部分街铺结构尺寸合理实用，门面进深比例适当，无过多异形商业铺面，实用面积空间良好；⎫从建筑规划特点看，异地风情建筑特点，临湖相伴，绝含风情休闲商业氛围；⎫龙岗卫星城/城市化高速进程，龙华坂田、坂雪岗关外邻近区域市场发展空间大；⎫休闲娱乐综合性街区商业，大型社区商业圈街铺目前最为商业投资市场关注方向；实力发展商——万科品牌的后盾；⎫⎫独立集中的大社区商业品牌——万科新造城运动的商业休闲天地⎫坂雪岗片区高档次大型商住社区以及高新产业园区众多高消费群体的商业消费支持力；高新科技园区基地远大的升值前景；⎫⎫多个著名商家（百货、餐饮）品牌组合，多功能性商业业态的架构补充，创造社区商业新典范；⎫后期物业管理以及经营管理精细、出色的规划与推广，打造红火商业经营氛围；⎫项目周边道路规划完善，辐射通达区域广泛，交通可谓四通八达。
W——项目劣势分析商铺总价高，首付高；⎫⎫项目周边商业气候缺乏，存在培育期经营风险；项目周边部分便利性商业业态的租金水平较底；⎫⎫市场客户群体对项目区域商业销售价格的评估水位并不显高，观望性强烈；O——项目机会点分析⎫区域卫星新城/郊区城市化进程的推进，提供市场发展空间；⎫主力商业经营商家的招商进入，项目整体商业经营氛围具备更实际的引导性以及借鉴性作用，提升投资者出租创收的信心；⎫包围于多个高新技术产业园地之中，商业经营具备良好高素质高消费能力支持；⎫城市规划4号地铁、轻轨的建立，区域距离以及畅通情况更为乐观；⎫区域开发建设（商住社区、高新基地等）的区域引动。
T——项目威胁点分析1、邻近中海等新商住社区的商业影响；⎫⎫龙华、布吉、龙岗中心区商业氛围的竞争；其它同期销售商铺的影响；⎫⎫部分不可预估情况（如：战争、非典）3、投资客户群体特征分析1、核心商户圈：布龙二镇区域1）布吉、龙华镇本地居民这部分投资客主要以布吉以及等周边区域的居民为主，其主要特征是："对龙岗区，特别是坂田、布吉、龙华非常熟悉，并具备一定的区域情结；文化素质普遍不高；""大部分已组成家庭，并有了下一代；有稳定的经济收入以及租金收入，手头上有闲钱储备；""有投资临街商铺的偏好性以及选取习惯；对投资的可行性的综合判断往往较模糊，有购买的冲动；""期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅；"对品牌经营商的认知度非常高，如布吉中心广场引进了新一佳后，成功地吸引了大量布吉本地居民前来投资；"对国外较新的商业业态或较新的商业理念非常推崇；一般自己不经营，故对投资保障要求较高；""投资置业中第一考虑物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等；2）布吉、龙华镇的私营业主布吉地区的经济格局是以工业为主导的外向型经济。
目前全区共有企业1000多家，私营业主为数众多，他们的主要特征为："工作非常繁忙，闲暇时间不多；经济收入很高、稳定；有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神；""投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；对投资回报要求较高；""大部分资金都在固定资产上，流动资金不多；主要看重投资物业的升值潜力""对知名的品牌经营商较认同；3）一般职员及企业中高级管理人员在布龙二镇，特便是坂田地区拥有众多的企业或是产业中高级管理人才，他们的主要特征是：经济能力较强，收入较稳定；""有一定积蓄，希望资金能够稳定增值；文化素质较高；""容易接受新事物，对国外新的商业业态或商业理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性；""对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资信心；非常看重投资物业的升值潜力；""投资的商铺总价低；"大多数会选择轻松的付款方式；4）地区的政府公务员此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门，他们的主要特征是："文化素质较高，绝大部分是大专以上；中年群体，年龄段主要集中在30—45岁之间；""经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强；有思想、有见地，投资欲望较强；""对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇；属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响；""非常看重物业今后的升值潜力；品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；""商铺的总价是影响他们购买的重要因素；"大多数会选择轻松的付款方式。
5）宝安、龙岗区的投资客户群以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成，对投资房地产很有兴趣，他们的特征是："经济实力雄厚，对投资商铺特别有兴趣；多数为二次以上投资商铺经验；""对深圳关外商业市场情况较为熟悉；从关外的城市化发展中受益，也相当关注关外发展；""在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题；适应跨地域投资行为；"较主动寻找投资商机和信息；""能承受较高的投资额；勇于尝试新的投资机会"2、次核心客户圈：（深圳市内投资客户）本项目距市区有一定距离，但道路交通的逐步完善、高起点的项目规划、规模优势以及万科城品牌的号召力，本项目将具备吸引相当数量的市区内投资群体的条件，他们有些是专业投资老手，有些是新富中产人群。
1）市内专业投资者（二次或以上投资者）"对深圳市的商业环境非常熟悉；对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望；""曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者；手头资金相当充裕，投资承受额度较高；""非常看重投资物业的地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资；非常关注物业的升值潜力；""会考虑商场的规划布局、商铺的间隔、形状等因素；熟悉商场返租操作手法，看重返租回报率及返租年限；""对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。
2）市内中产投资者"对深圳市的商业环境有一定了解；对龙岗区，布吉、坂田、龙华区域缺乏全面的了解，但知道其发展信息；""对商铺投资有一定了解但不一定进行过商铺投资；资金不丰厚但有一定存款，有尝试投资的强烈欲望；""非常关注地区发展和物业的升值潜力；不熟悉但也会考虑商场的规划布局、形状等因素；""基本了解商场返租方式，看重返租回报率及返租年限；一般自己不经营，故对投资保障要求较高；""希望商场返租的年限比较长，图省心；对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。
"3、其它辅助性客户圈：惠州、东莞、香港等此部分客户主要为邻近区域市区的商业投资客户，他们的特征是："关注深圳商业投资市场发展方向；尝试过早期投资布吉物业的甜头，有再投资的倾向；""容易受推广会、现场气氛和朋友介绍的影响；香港经济低迷，有投资内地收取较大租金回报的意向；""大多不亲自经营，更看重租金回报和物业升值空间；担心物业产权问题和日后经营管理水平。
"第二部分项目销售策划核心第二部分：项目概念性推广内容建议1、项目案名建议A、建议一：万科城•弗莱门戈大街——西班牙情景商业休闲新天地案名释义："万科城，发展商整体开发规模的统一推广符号，同时亦反映项目商业商气的规模性，有新城新商业圈的指引。
"能结合项目整体西班牙建筑风格规划特点，与之相互应和、情系一线。
西班牙给人以热情、奔放、歌舞热烈的红色情怀。
""弗莱门戈——西班牙的一种综合性艺术，它融舞蹈、歌唱、器乐于一体，过去流行在西班牙南部，现在已扩展到西班牙的广大地区，并正在成为整个西班牙的代表性艺术之一。
"弗莱门戈被称为西班牙甚至世界舞台艺术上最为耀眼以及鲜艳的一抹红色艺术，带给人以识别性强烈的感觉，直接以及强烈地体现的西班牙人文风情，寓意项目商业也是最为耀眼、红火以及奔放的商业街区。