第三章 市场比较法
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市场比较法ppt课件
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（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
12
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
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折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
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例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
房地产估价-市场比较法
排除交易行为中的一些特殊因素 所造成的可比实例(shílì)成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价格。
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非正常交易情况 的类型： (qíngkuàng)
1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况(qíngkuàng)下的交
易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易
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交易(jiāoyì)日期修正的方法
一般(yībān)采用百分率法进行。 公式如下：
可比实例的成交价格×交易日期修正系 数=正常价格
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在实际评估中，通过价格指数和价格变 动率来进行(jìnxíng)交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比价格
指数两种。
2、价格变动率包括逐期递增或递减的价 格变动率和期内平均上升或下降的价格 变动率两种。
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
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非正常交易情况 的类型： (qíngkuàng)
1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况(qíngkuàng)下的交
易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易
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交易(jiāoyì)日期修正的方法
一般(yībān)采用百分率法进行。 公式如下：
可比实例的成交价格×交易日期修正系 数=正常价格
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在实际评估中，通过价格指数和价格变 动率来进行(jìnxíng)交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比价格
指数两种。
2、价格变动率包括逐期递增或递减的价 格变动率和期内平均上升或下降的价格 变动率两种。
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
第三章 市场比较法
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
3第3章 市场比较法
例题
（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格
第三章 市场比较法
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
第三章
市场比较法
§3-3
一、交易情况修正
（一）修正目的
各项修正计算
将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第三章
市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
（二）造成成交价格偏差的因素
1000 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1101美元/ 平方米
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第三章
市场比较法
例3-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第三章 市场比较法
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
市场价格比较法
可比性是指评估对象与参照物之间有可比 较的指标、技术参数、技术性能等，这些有 关的资料又能收集得到。另外，影响价格的 因素比较明确，并可量化，而且参照物是近 期的、可比较的。所渭近期是指参照物的交 易时间与被评估车辆评估基准日相近，一般 应在一个季度之内。总之，对评估对象与参 照物之间的比较是通过比较各种复杂的因素 来进行的。
00:4721.10.23 6、一个人只要想法愿意改变，事情就有转机，改变的意念愈强，胜算就愈大，成功的机会，永远留给拥抱变化、渴望改变的人。 7、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年10月23日星期六9时0分47秒09:00:4723 October 2021 8、当有机会获利时，千万不要畏缩不前。当你对一笔交易有把握时，给对方致命一击，即做对还不够，要尽可能多地获取。上午9时0分47秒上午9时0分09:00:
其评估表达式为： P =P0
式中：P — 被评估车辆的评估值； P0— 参照物的市场交易价值
值得指出的是，被评估车辆与市场参照 物完全相同是相对而言的，其含义是本章第 一节所叙述的意思。世界上要找完全一样的 东西很困难。汽车也一样，就是同年同月同 日生产制造、销售、注册登记的车辆，对不 同的人，其使用情况、维护保养等也会不同。
2．参照物的市场价格
参照物的价格必须是实际交易的价格，而 不能是报价或预测价格。参照物价格作为评 估的基础条件必须符合公平市场原则。如果 这个市场价格受到买卖双方特殊关系的影响， 或是子、母公司之间的关联产生的价格，则 不能作为估价的基础。
3．市场信息来源
评估人员在了解和掌握了评估对象 的基本情况以后，就要进行市场调查， 选取二手车市场参照物，收集相同或相 似参照物的售价。
三、其他基本概念
市场比较法.ppt
【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
房地产估价课件第三章 市场比较法
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通过上述修正计算以后，根据每个交易实 例都可计算出一个修正价格，而且不会完 全一致，这就需要综合计算求出对象房地 产的估价额。综合的方法主要有简单算术 平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
2008.2
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五、应用举例1；2
例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对 土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题
2008.2
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一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域 近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的成交价作相应的修正， 以此估算待估房地产的正常市场情况下的 价格或价值的一种方法。
选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈
2008.2
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（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比 较实例之间、比较实例与委估房地产之间 具有比较基础的价格。
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直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况 为基准，将比较实例的区域因素逐项与 基准作比较并打上对比分值，依此求得 因素修正比率。
4 第三章 市场比较法
项 目
交易 交易 时间 容积 年 价格 方式 率 期 正常 1998 1.2 协议 1998 1.3
区域 个别 因素 因素
A 800 B 480
40 +5% -2% 30 0 +3%
C 1000 正常 1999 1.5
D 正常 1999 1.5
50 +1% +2%
50 0 0
经调查该城市的地价 1999 年比 1998 年 略 有上升，幅度为2%。此类用地的容积 率最低为1.0，据统计分析，该城市此 类用地的容积率在1.0—1.5之间，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率 为1.0时增加3%。
待估不动产区域因素条件指数 —————————————— 比较案例案例不动产区域因素条件指数
15．若经选择确定的比较案例价格为 500元/平方米，经调查分析比较案例不 动产的区域因素条件指数为11.25，待 估不动产的区域因素条件指数为 11.10，则区域因素修正后的价格为 （ ）元/平方米。
7、个别因素修正 个别修正的目的在于待估不动产与比较 案例之间由于个别因素差异而产生的价 格差、异剔除掉。计算公式如下： 个别域因素修正后 的交易案例价格 = 比较价格 待估不动产个别因素条件指数 案例价格 ×————————————— 案例不动产个别因素条件指数
（2）案例比待估 可以待估不动产的某因素条件指数 为 100% ，然后利用经验或统计数据确定 比 较案例的某因素的条件指数。 若比较案例的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若比较案例的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%： 确定各因素条件指数的准确数值后， 代入公式计算即可。
4．交易情况修正 交易情况修正是指排除 掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易 价格偏差，计算公式： 情况修正后 交易案例价格 =
不动产估价-市场比较法
第三章 市场比较法重点提示：市场比较法是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。
本章在阐述市场比较法基本原理的基础上，重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中，因素修正是市场比较法的难点和关键。
因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。
通过这四个方面的修正后，就把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价期日的客观合理价格。
第一节 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似不动产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。
市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。
采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据就是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。
这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
三、市场比较法的基本公式采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。
通过这四个方面的修正后，就把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价期日的客观合理价格。
用公式表示如下：象价格估价对= 例价格可比实× 修正系数交易情况× 修正系数交易日期× 修正系数区域因素× 修正系数个别因素在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，直接比较修正是以待估不动产的状况为基准，把各个可比实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格的比例。
第三章市场比较法ppt课件全
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例3-11】为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C
三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关
资料见下表3-4。
项目 成交价格
表3-4可比实例情
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
/m2
甲总价=76.42万人民币
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
房地产市场
第九节 市场法总结和运用举例
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因
(1)强迫出售或强迫购买的交易；
(2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之 间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格
第六节 市场状况调整
第三章市场比较法
二、确定比较参照交易实例
确定比较参照交易实例条件: 确定比较参照交易实例条件: 1.用途 结构相同。 用途、 1.用途、结构相同。 2.交易价格类型相同。(同一目的交易) 2.交易价格类型相同。 同一目的交易) 交易价格类型相同 3.交易的正常性 交易的正常性， 在公开市场、交易双方平等、 3.交易的正常性， (在公开市场、交易双方平等、 自愿、公平，非正常性交易，特殊目的或特殊交易双方， 自愿、公平，非正常性交易，特殊目的或特殊交易双方， 价格偏离正常价格。 或可修正正常交易。 价格偏离正常价格。)或可修正正常交易。 4.交易日期与估价时点接近 交易日期与估价时点接近。 4.交易日期与估价时点接近。 5.区域条件相同或基本相同 区域条件相同或基本相同。 5.区域条件相同或基本相同。 实例数量一般要求选取3个以上( 10个以下 实例数量一般要求选取3个以上(含3个) ，10个以下 10个 (含10个) 。
三、交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中一些特殊因 素所造成交易价格偏差，使交易价格正常化。 素所造成交易价格偏差，使交易价格正常化。 造成非正常交易主要原因: 造成非正常交易主要原因: 有特殊利害关系人之间交易。 1.有特殊利害关系人之间交易。 特殊政策造成价格偏差。 2.特殊政策造成价格偏差。 特殊交易动机造成价格偏差。 3.特殊交易动机造成价格偏差。 特殊交易方式。 4.特殊交易方式。 双方不了解市场行情。 5.双方不了解市场行情。 特殊交易情形(避税、转嫁税费等) 6.特殊交易情形(避税、转嫁税费等) 。
实例A 实例 实例B 实例 实例C 房地产 权 重 估价 实例 对象 状况 因素1 因素 因素2 因素2 ……. ……. 综合 F1 F2 ……. …….. 1 100 100 .. .. 100 96 102 .. .. 98 100 94 .. .. 100 112 100 .. .. 101
第三章 市场比较法
3．2.1.3 交易实例的搜集内容
1、交易目的：转让、抵押、入股等； 2、交易基本情况：姓名、住址、交易双方有无厉害关系 或其他情况。 2、交易实例房地产状况（区位、实物、权益） 土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配 套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积 大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整 程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用 权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、 工程质量、建筑结构、楼层、朝向…… 3、成交价格：价格类型；总价与单价；货币形式与货币 单位； 4、成交日期： 5、付款方式：一次性或者分期；抵押贷款或者现金支付。
3．2.1.4 建立交易实例库
制作交易实例卡片，分门别类存放； 在电脑里建立档案，分门别类存放。
交易实例调查表：
3.3.2 选取可比实例
现举例说明如何选取合适的比较实例：
解：分析交易实例，确定可比实例： 实例A，不适合作比较实例。因其为钢混结构综合 大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。 实例B，不适合作比较实例。因为其出售时间是在 3年前，距今相差太长，并且其地区级为1级，与 待估房地产的地区级相差太大。 实例C，不适合作比较实例。因为其交易目的是出 租而不是出售，在房地产的价格类型上与待估房 地产不同。 实例D，不适合作比较实例。因为其评估的目的是 为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价 格来作评估的比较依据。 实例E，适合作比较实例，其各种条件和房地产使 用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格 类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为 理想的评估实例。 结论：通过分析比较各实例情况，最后选取实例E 作为待估房地产的可比实例之一。
S3-市场比较法教程
交易实例调查表
不动产类型 名称 坐落 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况说明 不动产状况说明(实物、权益、区位)
其次节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 二、可比实例的选取 ➢ 选取可比实例就是从已搜集和积存的大量交易实例中，
选取与估价对象房地产条件一样或相像的、成交日期与 估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常 价格的交易实例。选取3个以上的可比实例。 ➢ 选取的可比实例应符合以下要求： ➢ 1、是估价对象类似的不动产〔区位、用途、构造、权利、 交易类型〕 ➢ 2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长 不宜超过二年。 ➢ 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
➢ 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域 状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准 不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100， 表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价 对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得 分。
第一节 市场比较法的根本原理
➢ 2.个别因素间接比较修正公式
第一节 市场比较法的根本原理
➢ 一、交易实例的搜集 ➢ 尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先
决条件，假设太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至 会使市场比较法无法使用。 ➢ 〔一〕途径 ➢ 1.查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料 ➢ 2.查阅各种报刊上关于房地产租售的信息 ➢ 3.以购置者身份与经办人、交易当事人洽谈了解各种信 息 ➢ 4.通过各类房地产交易呈现会，索取资料，把握信息
➢ 甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元) ➢ 乙总价(美元)=15 (万元)
其次节 市场比较法估价步骤及内容
第3章 市场比较法
举 例
某可比实例，正常交易价格为1500元/平方米，经 分析，此交易成交价格比正常的市场价格高10%左右， 试进行交易情况修正。
110 正常价格 1500 1650元 / 平方米 100
某可比实例，成交价格为1650元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 正常的市场价格比成交价格低10%左右，试进行交易情 况修正。 90 正常价格 1650 1485元 / 平方米 100
思 考？
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环 境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、 规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修 正后的可比实例价格。
5000
100 4902 元 / 平方米 102
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综 合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面 积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。
第三章 市场比较法
第一节 第二节 第三节 市场比较法的基本原理 市场比较法的估价步骤 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、概念 根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取 估价对象价值的方法。 类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利 性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 可比实例——指交易实例中交易类型与估价目的 吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价 格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。
2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价
思 考？
有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB，首 付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积260m2； 乙成交总价21万美元，一次性付清，使用面积 3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例， 在进行有关修正前建立可比基础。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 可比实例（ comparable sales；comparables）： 交易实例中交易方式适合于估价目的、成交日 期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修 正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产 或相关权益。
• 比较价值（sales comparison approach indication）：采用比较法测算出的估价对象 价值或价格，也称比准价值、比准价格。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。 交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的
一些特殊情况。 区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、
社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的， 能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。 个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不 动产自身的一些特性。
第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
• 设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案 例与交易案例都与标准不动产进行比较。
• 区域因素标准化公式：
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
() ×
100 100 ××
() 100 100 () ()
13第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
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第三章 市场比较法
二、理论依据 ：替代原理
• 同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相 同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关 系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定， 即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格 趋于一致。
• 不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价 格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价 格。最终，类似不动产价格接近。
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
• 第一节 基本原理 • 第二节 估价步骤 • 第三节 应用实例
第三章 市场比较法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、基本公式 • 四、适用估价对象与条件
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 市 场 比 较 法 （ sales comparison approach ； comparative method）：又称交易实例比较法、买卖 实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比 较法、市场法。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 几个有关概念：
• 类似房地产（similar property）：与对象房地产 的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、 新旧程度等相同或相近的房地产。
• 交易实例 （property sales；property transactions）：真实成交的房地产等财产或相关 权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双 方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付 款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。
区域因素修正
个别因素修正 山东农业大学
第三章 市场比较法
一、搜集交易实例
• 运用比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正 常市场价格行情。
• （一）搜集途径 –1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地 价、重置价、申报价、出让价。 –2、查阅报刊、杂志、网站。 –3、从不动产开发商和代理商那里获取。 –4、向交易当事人及相关的人，机构调查。 –5、向专业房地产信息提供机构购买。 –5、同行之间提供。
• 个别因素标准化公式
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
100 () ××
100 ×
() 100 () 100 ()
第三章 市场比较法
四、适用估价对象与条件
• （一）适用的估价对象 • 同类房地产近期有较多交易的，应选用比较法。如住宅、
写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。 • 难以采用市场法的情况：数量很少的房地产、很少发生
• 不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能 力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结 果真实。
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第三章 市场比较法 交易案例不动产
估价对象不动产
条件差异
价格差异
价格修正
估价对象不动产价格 比较法的基本原理
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第三章 市场比较法
三、基本公式
• 采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素、使用年期等的修正，从而得到估价对象的 客观、合理价格。 比较价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 房地产估价基本术语标准：选取一定数量的可比实 例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异 对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值 或价格的方法。
• 城镇土地估价规程：根据替代原理，将待估宗地与 具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类 似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差 异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
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第三章 市场比较法
（一）直接比较修正公式
• 交易实例与待估案例直接比较： 估价对象比较价格＝可比实例价格（10）0 （10）0 （10）0 （10）0
• 分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比 较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.
• 日期：以交易实例日期为基准。
交易的房地产、可比性差的房地产。 • （二）具备的条件 • 近期有较多类似房地产交易。 • （三）其他用途 • 可用于房地产市场租金、收益法和成本法中经营收入、
运营费用、空置率等的求取。
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第三章 市场比较法
第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
交易情况修正
建立可比基础
交易日期修正 求取比较价值
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第三章 市场比较法
一、搜集交易实例
• （二）搜集内容 • 1、交易双方的基本情况。 • 2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。 • 3、交易情况：成交日期、成交价格、付款方式、融资
条件、交易税费负担情况、交易目的、交易方式等。 • 4、区域因素和个别因素等。
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第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 可比实例（ comparable sales；comparables）： 交易实例中交易方式适合于估价目的、成交日 期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修 正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产 或相关权益。
• 比较价值（sales comparison approach indication）：采用比较法测算出的估价对象 价值或价格，也称比准价值、比准价格。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。 交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的
一些特殊情况。 区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、
社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的， 能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。 个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不 动产自身的一些特性。
第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
• 设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案 例与交易案例都与标准不动产进行比较。
• 区域因素标准化公式：
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
() ×
100 100 ××
() 100 100 () ()
13第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
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第三章 市场比较法
二、理论依据 ：替代原理
• 同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相 同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关 系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定， 即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格 趋于一致。
• 不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价 格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价 格。最终，类似不动产价格接近。
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
• 第一节 基本原理 • 第二节 估价步骤 • 第三节 应用实例
第三章 市场比较法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、基本公式 • 四、适用估价对象与条件
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 市 场 比 较 法 （ sales comparison approach ； comparative method）：又称交易实例比较法、买卖 实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比 较法、市场法。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 几个有关概念：
• 类似房地产（similar property）：与对象房地产 的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、 新旧程度等相同或相近的房地产。
• 交易实例 （property sales；property transactions）：真实成交的房地产等财产或相关 权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双 方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付 款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。
区域因素修正
个别因素修正 山东农业大学
第三章 市场比较法
一、搜集交易实例
• 运用比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正 常市场价格行情。
• （一）搜集途径 –1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地 价、重置价、申报价、出让价。 –2、查阅报刊、杂志、网站。 –3、从不动产开发商和代理商那里获取。 –4、向交易当事人及相关的人，机构调查。 –5、向专业房地产信息提供机构购买。 –5、同行之间提供。
• 个别因素标准化公式
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
100 () ××
100 ×
() 100 () 100 ()
第三章 市场比较法
四、适用估价对象与条件
• （一）适用的估价对象 • 同类房地产近期有较多交易的，应选用比较法。如住宅、
写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。 • 难以采用市场法的情况：数量很少的房地产、很少发生
• 不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能 力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结 果真实。
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第三章 市场比较法 交易案例不动产
估价对象不动产
条件差异
价格差异
价格修正
估价对象不动产价格 比较法的基本原理
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第三章 市场比较法
三、基本公式
• 采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素、使用年期等的修正，从而得到估价对象的 客观、合理价格。 比较价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
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一、市场比较法的概念
• 房地产估价基本术语标准：选取一定数量的可比实 例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异 对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值 或价格的方法。
• 城镇土地估价规程：根据替代原理，将待估宗地与 具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类 似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差 异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
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第三章 市场比较法
（一）直接比较修正公式
• 交易实例与待估案例直接比较： 估价对象比较价格＝可比实例价格（10）0 （10）0 （10）0 （10）0
• 分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比 较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.
• 日期：以交易实例日期为基准。
交易的房地产、可比性差的房地产。 • （二）具备的条件 • 近期有较多类似房地产交易。 • （三）其他用途 • 可用于房地产市场租金、收益法和成本法中经营收入、
运营费用、空置率等的求取。
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第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
交易情况修正
建立可比基础
交易日期修正 求取比较价值
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一、搜集交易实例
• （二）搜集内容 • 1、交易双方的基本情况。 • 2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。 • 3、交易情况：成交日期、成交价格、付款方式、融资
条件、交易税费负担情况、交易目的、交易方式等。 • 4、区域因素和个别因素等。
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