第三章 市场比较法
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。 交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的
一些特殊情况。 区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、
社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的， 能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。 个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不 动产自身的一些特性。
交易的房地产、可比性差的房地产。 • （二）具备的条件 • 近期有较多类似房地产交易。 • （三）其他用途 • 可用于房地产市场租金、收益法和成本法中经营收入、
运营费用、空置率等的求取。
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第三章 市场比较法
第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
交易情况修正
建立可比基础
交易日期修正 求取比较价值
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第三章 市场比较法
二、理论依据 ：替代原理
• 同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相 同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关 系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定， 即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格 趋于一致。
• 不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价 格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价 格。最终，类似不动产价格接近。
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
• 第一节 基本原理 • 第二节 估价步骤 • 第三节 应用实例
第三章 市场比较法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、基本公式 • 四、适用估价对象与条件
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 市 场 比 较 法 （ sales comparison approach ； comparative method）：又称交易实例比较法、买卖 实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比 较法、市场法。
区域因素修正
个别因素修正 山东农业大学
第三章 市场比较法
一、搜集交易实例
• 运用比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正 常市场价格行情。
• （一）搜集途径 –1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地 价、重置价、申报价、出让价。 –2、查阅报刊、杂志、网站。 –3、从不动产开发商和代理商那里获取。 –4、向交易当事人及相关的人，机构调查。 –5、向专业房地产信息提供机构购买。 –5、同行之间提供。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 可比实例（ comparable sales；comparables）： 交易实例中交易方式适合于估价目的、成交日 期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修 正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产 或相关权益。
• 比较价值（sales comparison approach indication）：采用比较法测算出的估价对象 价值或价格，也称比准价值、比准价格。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 房地产估价基本术语标准：选取一定数量的可比实 例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异 对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值 或价格的方法。
• 城镇土地估价规程：根据替代原理，将待估宗地与 具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类 似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差 异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
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第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
• 设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案 例与交易案例都与标准不动产进行比较。
• 区域因素标准化公式：
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
() ×
100 100 ××
() 100 100 () ()
13第三章 市场比较法
（二）间接比较修正公式
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第三章 市场比较法
一、搜集交易实例
• （二）搜集内容 • 1、交易双方的基本情况。 • 2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。 • 3、交易情况：成交日期、成交价格、付款方式、融资
条件、交易税费负担情况、交易目的、交易方式等。 • 4、区域因素和个别因素等。
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第三章 市场比较法
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第三章 市场比较法
（一）直接比较修正公式
• 交易实例与待估案例直接比较： 估价对象比较价格＝可比实例价格（10）0 （10）0 （10）0 （10）0
• 分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比 较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.
• 日期：以交易实例日期为基准。
• 不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能 力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结 果真实。
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第三章 市场比较法 交易案例不动产
估价对象不动产
条件差异
价格差异
价格修正
估价对象不动产价格 比较法的基本原理
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第三章 市场比较法
三、基本公式
• 采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素、使用年期等的修正，从而得到估价对象的 客观、合理价格。 比较价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
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一、市场比较法的概念
• 几个有关概念：
• 类似房地产（similar property）：与对象房地产 的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、 新旧程度等相同或相近的房地产。
• 交易实例 （property sales；property transactions）：真实成交的房地产等财产或相关 权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双 方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付 款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。
• 个别因素标准化公式
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
100 () ××
100 ×
() 100 () 100 ()
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四、适用估价对象与条件
• （一）适用的估价对象 • 同类房地产近期有较多交易的，应选用比较法。如住宅、
写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。 • 难以采用市场法的情况：数量很少的房地产、很少发生
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一、市场比较法的概念
交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。 交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的
一些特殊情况。 区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、
社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的， 能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。 个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不 动产自身的一些特性。
交易的房地产、可比性差的房地产。 • （二）具备的条件 • 近期有较多类似房地产交易。 • （三）其他用途 • 可用于房地产市场租金、收益法和成本法中经营收入、
运营费用、空置率等的求取。
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第二节 市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
交易情况修正
建立可比基础
交易日期修正 求取比较价值
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第三章 市场比较法
二、理论依据 ：替代原理
• 同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相 同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关 系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定， 即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格 趋于一致。
• 不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价 格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价 格。最终，类似不动产价格接近。
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第三章 市场比较法
• 第一节 基本原理 • 第二节 估价步骤 • 第三节 应用实例
第三章 市场比较法
第一节 基本原理
• 一、概念 • 二、理论依据 • 三、基本公式 • 四、适用估价对象与条件
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 市 场 比 较 法 （ sales comparison approach ； comparative method）：又称交易实例比较法、买卖 实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比 较法、市场法。
区域因素修正
个别因素修正 山东农业大学
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一、搜集交易实例
• 运用比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正 常市场价格行情。
• （一）搜集途径 –1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地 价、重置价、申报价、出让价。 –2、查阅报刊、杂志、网站。 –3、从不动产开发商和代理商那里获取。 –4、向交易当事人及相关的人，机构调查。 –5、向专业房地产信息提供机构购买。 –5、同行之间提供。
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一、市场比较法的概念
• 可比实例（ comparable sales；comparables）： 交易实例中交易方式适合于估价目的、成交日 期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修 正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产 或相关权益。
• 比较价值（sales comparison approach indication）：采用比较法测算出的估价对象 价值或价格，也称比准价值、比准价格。
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第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念
• 房地产估价基本术语标准：选取一定数量的可比实 例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异 对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值 或价格的方法。
• 城镇土地估价规程：根据替代原理，将待估宗地与 具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类 似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差 异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
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（二）间接比较修正公式
• 设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案 例与交易案例都与标准不动产进行比较。
• 区域因素标准化公式：
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
() ×
100 100 ××
() 100 100 () ()
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一、搜集交易实例
• （二）搜集内容 • 1、交易双方的基本情况。 • 2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。 • 3、交易情况：成交日期、成交价格、付款方式、融资
条件、交易税费负担情况、交易目的、交易方式等。 • 4、区域因素和个别因素等。
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（一）直接比较修正公式
• 交易实例与待估案例直接比较： 估价对象比较价格＝可比实例价格（10）0 （10）0 （10）0 （10）0
• 分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比 较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.
• 日期：以交易实例日期为基准。
• 不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能 力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结 果真实。
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第三章 市场比较法 交易案例不动产
估价对象不动产
条件差异
价格差异
价格修正
估价对象不动产价格 比较法的基本原理
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三、基本公式
• 采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素、使用年期等的修正，从而得到估价对象的 客观、合理价格。 比较价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
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一、市场比较法的概念
• 几个有关概念：
• 类似房地产（similar property）：与对象房地产 的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、 新旧程度等相同或相近的房地产。
• 交易实例 （property sales；property transactions）：真实成交的房地产等财产或相关 权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双 方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付 款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。
• 个别因素标准化公式
估价对象比较价格＝可
比实例价格
100 ×
×
()
100 () ××
100 ×
() 100 () 100 ()
第三章 市场比较法
四、适用估价对象与条件
• （一）适用的估价对象 • 同类房地产近期有较多交易的，应选用比较法。如住宅、
写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。 • 难以采用市场法的情况：数量很少的房地产、很少发生