2017年深圳城市更新专题分析报告

2017年深圳城市更新专题分析报告

2017年7月出版

文本目录

1、深圳城市更新的背景、意义和历程 (5)

1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (5)

1.2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (8)

2、深圳城市更新的政策、目标 (10)

2.1、深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。 (10)

2.2、深圳市城市更新政策 (11)

2.3、深圳市城市更新目标 (13)

3、深圳城市更新的主要模式和流程 (15)

3.1、深圳城市更新的主要模式 (16)

3.1.1、综合整治类 (16)

3.1.2、功能改变类 (17)

3.1.3、拆除重建类 (18)

3.2、深圳城市更新的主要流程 (19)

4、深圳城市更新的潜在影响 (20)

4.1、对房地产供应的影响 (20)

4.2、对房地产投资的影响 (22)

4.3、对深圳市房价的影响 (25)

图表目录

图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (5)

图表 2：近 5 年深圳供应土地面积偏少 (6)

图表 3：近 5 年一线城市住宅土地供应比较 (7)

图表 4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (8)

图表 5：深圳房价同比涨幅较大 (8)

图表 6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (9)

图表 7：粤港澳大湾区区位图 (9)

图表 8：粤港澳大湾区交通优势 (10)

图表 9：深圳城市更新的历史进程 (11)

图表 10：城市更新三种方式 (12)

图表 11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (12)

图表 12：深圳“十三五”规划示意图 (13)

图表 13：分区城市更新目标任务（公顷） (14)

图表 14：分区各类型更新目标任务 (15)

图表 15：深圳城市更新分类及特点 (16)

图表 16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16)

图表 17：申请建筑物功能改变流程 (18)

图表 18：深圳城市更新一般流程图 (19)

图表 19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20)

图表 20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21)

图表 21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22)

图表 22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23)

图表 23：深圳去化周期（月） (25)

图表 24：深圳房价（元每平方米） (25)

表格 1：深圳城市更新政策要求 (14)

表格 2：禁止功能改变类城市更新的情形 (17)

表格 3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18)

表格 4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 (20)

表格 5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） (21)

表格 6：深圳市供应用地面积测算 (24)

表格 7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） (27)

表格 8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） (27)

报告正文

1、深圳城市更新的背景、意义和历程

根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。作为一个受到天然的地理因素限制而导致土地资源不足的城市，城市更新对深圳的意义非常重大。此外，研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发，同样具备借鉴意义。

1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著

深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。目前深圳市城区建成

面积已经占到整个市区面积44.83%。以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市；同时在国际上看，一般城市建成面积占到整个市区面积大致在30%左右标准。潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。

图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高

以深圳市商品住宅市场为例。目前深圳市新增住宅用土地近 4 年处于低位，年均住宅土地建筑面积在 50 万平以下；另外，从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。