征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题，并提出政策意见和建议。

研究方法：文献资料法和比较分析法。

研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。

（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。

研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综合地价，市场比较法是发展趋势。

（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。

（３）以征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。

关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。

主要研究方向为土地经济与管理。

Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ（ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。

目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究李彦芳（北京师范大学管理学院，北京１００８７５）３２中国土地科学２００７年２月第１期要有征地范围的界定、补偿标准的制定、补偿费范围的确定、补偿方式的确定、征地过程的程序化、土地增值收益的分配等，征地区片综合地价只是解决了征地补偿标准一个问题，其他征地问题并未涉及，因此，对征地区片综合地价的作用要适度估计。

本文在分析征地区片综合地价产生背景的基础上，对其在测算方法以及验证条件两个方面存在的问题进行剖析，并提出相应的政策建议和意见［１］。

１征地区片综合地价的产生背景改革开放以来，中国在征地实践中不断探索适应中国特色的征地补偿制度，但是目前的征地补偿标准测算方法是被征土地前三年平均农业年产值乘以法定补偿倍数而得到的，仍然沿用了计划经济体制下的补偿理念。

随着社会经济的发展，这一征地补偿制度造成补偿标准偏低、同地不同价、随意性大等突出问题，产生了大量的“三无”农民，引发了严峻的社会矛盾，因此亟待对征地补偿标准测算依据进行创新。

征地区片综合地价就是在这样的背景下应运而生的。

１．１征地补偿标准偏低土地征用是实现农村城市化、农民市民化的一个重要途径，然而城市化的核心并不仅仅是农民身份的市民化，而是农民生活质量与城市居民接轨。

被征地农民在贡献出赖以生存的土地之后是否享受了工业化和城市化的文明成果呢？根据国土资源部２００３年上半年统计，群众反映征地纠纷及违法占用土地问题占信访部门接待总量的７３％，其中４０％以上的上访人诉说征地纠纷问题，其中有８７％以上反映征地补偿费低的问题［２］。

目前农村社会保障体系没有普及，农民非农产业就业能力差和消费费用上升，过低的征地补偿费直接导致失地农民收入下降。

据国家统计局对１６个省（市、区）２７６０个被征地农户的调查，约有４６％的农户失地后收入下降，其中，中西部地区尤为明显，下降最为严重的是河南省和云南省，下降幅度在２５％以上；即使广东、辽宁等省失地农民的收入有所增加，但幅度也不大［３］。

众多数据表明，不管是经济发达的东部地区还是经济落后的中西部地区，被征地农民收入状况不容乐观，对构建“十一五规划”提出的“建设社会主义新农村，城乡统筹”、“促进社会和谐”的目标形成严峻考验，因此提高征地补偿标准势在必行。

１．２同地不同价，随意性大，造成很大社会矛盾中国《土地管理法》规定征地补偿标准是被征地前三年平均年产值的法定倍数，因此，即使质量相同的邻地，只要种植作物不同，补偿标准就不同。

另外，征地项目性质不同，比如征地后建设用途系商业用途、工业用途或者为了公共利益的公园、基础设施等用途，也会导致征地补偿标准相差悬殊。

同一地域的土地无论农业地力还是市场价值都是相同的，但是由于地类和征地目的的不同却造成补偿费差异巨大，这种做法违背了市场规律，即同一个市场上同质的商品要求有相同的价格。

因此同地不同价很难让农民接受。

再者，征地范围内的每宗地都要测算产值，都要和每一个被征地农户进行谈判，无形中增加了交易费用，降低了效率。

实践证明，征地区片综合地价具有非常现实的应用价值：第一，征地区片内同地同价，大大减少了土地使用者、政府、被征地农民之间繁琐的讨价还价，从而大大降低了制度成本和交易费用，提高了工作效率。

当然，征地区片综合地价必须科学、合理，切实平衡三者的利益。

第二，为县级以上人民政府宏观调控农用地征地价格水平，实现征地补偿同地同价提供了技术基础。

第三，可以引导征地方优先征收劣等地，有利于保护基本农田和耕地。

第四，有利于解决当前征地中存在的补偿标准偏低等突出问题。

２对征地区片综合地价测算方法的几点思考２．１土地年产值倍数法土地年产值倍数法是中国计算征地补偿标准的传统方法。

土地年产值倍数测算法是征地时参照《土地管理法》中规定的补偿形式，在确定区片年产值标准的基础上，综合考虑当地的经济发展水平、城镇居民最低生活保障水平、被征地农民对土地的依赖程度等因素，以土地年产值标准倍数确定土地补偿费、安置补助费。

正是由于李彦芳：征地区片综合地价测算方法与验证标准研究３３以被征地农业产值为基础计算的征地补偿标准偏低、很多地区难以维持被征地农民的原有生活水平，所以才改革现行征地补偿标准的测算方法。

而且不少地区补偿数额已经远远超出了法定补偿倍数，所以在地方国土资源局呈报征地卷宗时，运用征地款额除以补偿倍数倒算得到被征地农业产值，在经济发达地区这种方法更是失去其存在价值。

征地区片综合地价测算所遵循的原则之一是要保持新旧补偿标准的衔接，运用传统的测算方法作为方法之一不失为一种措施和保证，但同时验证标准中又规定征地区片综合地价不能降低被征地农民现有的生活水平以及足以支付社会保障费用，所运用方法本身就难以满足验证条件，所以在测算方法设计理念和征地补偿水平之间就存在一种悖论。

２．２市场比较法市场比较法是指在划分征地区片的基础上，全面调查近三年来当地已经发生的征地案例，采用案例的实际征地补偿标准（不考虑地上附着物补偿和青苗补偿）测算征地区片综合地价。

此方法适用土地市场发育较好，有大量征地案例的地区。

然而，通过实地调查发现，不少地方政府认为征地补偿标准越多越细，百姓意见越大，理论依据是“不患寡而患不均”，为了减少矛盾，增强可操作性，在土地利用总体规划所确定的建设用地规模控制区域施行一个补偿数额，该区域外围施行另一个征地补偿数额。

实际上，这反映了中国县域范围内政府控制土地市场、政府定价、土地市场发育不充分的事实，如此一来，就失去了市场比较法应用的基础。

再者，政府控制农地所有权交易市场并运用行政强制力形成较低的土地征用价格，使农地承包经营权市场交易价格的参照标准偏低。

据黄贤金测算，１９９７年，江苏省单位耕地面积征地的平均价格仅为所有权交易价格的１１．３５％，１９９８年为１２．０９％，１９９９年为２１．６６％［４］。

２．３叠加法叠加法是指征地区片综合地价等于农用地质量价格叠加社会保障价格。

该方法适用于已经完成农用地定级估价的地区。

与传统的年产值倍数法相比该方法有很大的进步，考虑到了土地对农民的社会保障效用。

从理论上讲社会保障应由一定的社会组织承担，而不是由某种要素承担，土地本身并不承担社会保障功能，但是中国城乡二元结构使农村土地成为事实上的国家赋予农民社会保障的载体［５］。