房地产信息管理系统的设计与实现--文献综述

7.系统定位：
这个网站的核心功能是在网络上提供房产中介服务，即一个网上的房产中介管理信息系统。用户可以方便地在线浏览丰富的房产信息，也可以在线发布各种房产信息。与现实世界顾客到房产中介所得程序不同，我们需要对用户的身份进行一定程度的控制。这是因为网上的并不是真实的物品，需要到现实世界种来完成交易，所以必须对顾客的身份及发布的信息进行审核。查证以后才进行实际的交易，避免造成不必要的人力、物力的损失。
4.发展趋势：
在西方发达国家，房产中介管理信息系统已经成熟，尤其是基于Web应用技术环境下的不动产管理信息系统在房产行业中的应用日趋完善，其运作模式已经从连锁店的线性管理转变为跨地区，跨领域的扁平化管理，从而获得了显著的经济、社会效益。在我国，随着国民生活水平的不断提高，房产行业的发展和居民租房需求的多元化带动了房产中介的发展，虽然存在着比较多的中介网站，但中介的信息化管理还不够成熟，不够完善，不能对提高效率、降低成本、共享资源等方面起到至关重要的作用。
2)房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3)房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
职能定位不准确。有些房产中介机构的定位很不明确，有的从开业至今就根本没有定位。房产中介机构开展的服务项目有随意性，包括房产买卖、房屋租赁、职业介绍，婚姻介绍、建筑维修等等，因为原界定的某项服务不怎么赚钱就不干了，而某项业务有利可图就改换门面又干起了新业务。业务范围太宽，任何地段任何品质的房源都要作，没有形成特色。
不讲诚信，违规经营。一些城市的房介是在技术、管理、品牌上进行竞争，这是房产中介故意不安排买卖双方见面，在没有任何书面委托的情况下，隐瞒订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害委托人利益的结果，具有明显的欺诈性质。当前某些房产中介机构和某些从业人员，置自身的信誉于不顾，收费既不规范也不合理，乱收费、收费随意性大，一味追求创收，很少考虑职业道德和社会影响。同样的服务项目，同样的服务标准，相同性质的中介机构收费差异很大。行业结构不合理，中介体系发育不健全。房地产属于热门行业，房产中介机构数量多，呈现遍地开花的现象，新楼盘还未开盘，其周围就已经驻扎了有大量的房产中介机构。但是又缺乏一流、有影响的、有权威的中介机构。整体行业结构呈现散、小状态，所发挥的中介功能较弱，所必需的一些服务环节，无法承担或无相应的机构承担。
综合以上要求，这个房产中介管理信息系统需要至少应该具有以下几个功能。
（1）将需要在网络上发布的房产信息加以归总和分类，建立一个基本的网络房产信息分类体系，据此来设计房产数据库。然后在网站上按照分类体系分别设置不同的板块，用户可以通过浏览不同的板块来找到所需要的房产信息。
（2）对用户进行注册会员制管理方式，非会员用户只能在网站上浏览，但是不能发布任何房产信息。网站的注册会员可以在每次进入本站时，通过验证身份而获得在线发布房产信息和其他一些权利（收藏夹，合租匹配等）。如果用户发现自己的注册信息有错误，也可以在线修改。
在我国，房产中介行业的管理仍然限于传统的方式，中介商彼此都是信息孤立，难以为公众提供即使、互动的信息，阻碍了房产交易市场的健康、快速发展。未来，房产中介管理系统将朝着信息化之路前进，从而实现房产交易中共享信息的功能，增加交易的机会，缩短交易的时间。
5.存在问题：
目前房地产市场存在的欺诈行为问题
1)以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
5)各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
4)滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
2.发展趋势：
在我国，房产中介行业的管理仍然限于传统的方式，中介商彼此都是信息孤立，难以为公众提供及时、互动的信息，阻碍了房产交易市场的健康、快速发展。未来，房产中介管理系统将朝着信息化之路前进，从而实现房产交易中共享信息的功能，增加交易的机会，缩短交易的时间。
3.研究成果：
根据社会功能特征分类，房产中介属于咨询类的社会中介机构，它由房地产专业人士组成，运用专业知识为有房地产需求的市场主体提供所需的智力服务。房产中介机构具有联系面广，掌握信息量大，服务渠道多等特点，对宏观土地、金融等方面的政策有比较深入的了解和研究，与微观层面供需主体交往甚密，因而可以提供准确、及时、全面的房产供求、价格和其他方面的信息咨询服务。随着房地产二级市场的开放和住房商品化成为新的经济热点，房地产交易中介的问题愈加突出，中介参与“炒房”、哄抬房价、以中介之名行诈骗之实的现象屡有发生，严重扰乱了房地产市场秩序。
在这个共生体系中，各房产中介之间并不是“恶性”竞争的关系，而是一种分工合作和伙伴关系。各个独立房介的特征包括经营规模、职能定位、所在区域等，以及共生环境的差异，都会使房介之间采用不同的共生方式。内部环境信息包括内部管理的组织结构、惩罚激励制度等，外部环境信息包括宏观经济状况、政府的政策、新闻媒体的曝光等通过友情链接的方式输入到共生关系中，通过共生组织的整合功能，形成新的数据库信息，再次作用于独立的房介，从而可以影响房介的经营规模、在行业中的地位、主营业务收入、市场占有率、商业信誉以及企业文化的形式和经营理念的改善等，而且共生单元与共生环境之间的关系是动态的、不断变化的。
2)无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定注册登记，却又在正常营业。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项，分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要银行产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助银行。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了法律规定。
（3）提供用户对网站数据库中所有的房产信息的查找功能，用户可以通过简单的房产信息进行精确或者模糊地检索，也可以通过一个提供多个检索入口的高级检索对所需要的房产信息进行多方面的限制性检索。用户可以通过查看检索结果而获得房产信息的详细情况，如地址，面积，价格，联系方式等。
（4）提供BBS论坛系统，可以根据客户的帖子（即留言）来进行回复，给客户提供一个互相交流的平台。
这些问题的存在，既不利于中介机构本身的发展，也不利于整个区域的房地产业的持续健康发展。从业人员素质偏低。由于房产中介机构的超常发展，加之目前对中介机构监管没有到位，使得某些中介机构出现鱼龙混杂的局面。房地产经纪人太多太滥，文化水平、法律意识、政策水平偏低，整体素质不高，绝大多数没有经过专业培训，缺乏必要的专业知识。有大量的不具备资格者混迹其中，导致服务质量的低劣和交易中的欺骗、违规、犯罪行为的不绝。
缺乏规范的内部管理体制和模式。房产中介机构基本上以私企形式出现，从业人员的收入也跟完成的业务额挂钩，各自为各自的私人利益拉业务，存在不良竞争，又缺乏约束机制，导致管理的不科学。即使有中介之间信息互通也仅限于同业的亲戚朋友，从而也造成房产中介体系的不顺畅。
法律法规不健全。由于国家尚未出台统一的管理条例，目前缺少统一规范中介机构的法律法规体系，因此在人员构成、内部管理、业务运作和收费标准等方面都存在不少问题。各行业的社会中介基本上无章可循，各自为政现象比较突出。影响了中介机构的发展，也不利于政府的宏观调控和社会的管理监督。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。