成都房地产设计阶段成本控制与景观创新龙湖项目实地考察月日样本
龙湖地产实习报告
龙湖地产实习报告今天，我很荣幸能够向大家分享我在龙湖地产实习的经历和所学到的宝贵经验。
在这篇实习报告中，我将回顾我在龙湖地产的实习项目、工作职责以及所取得的成就。
一. 实习项目概览在我的实习期间，我被分配到了龙湖地产位于上海市的新项目团队，负责市场调研和竞争分析。
这个项目是一座高档住宅区，地处市中心的黄金地段。
我的主要任务是深入了解目标客户的需求，分析潜在竞争对手的优势和劣势，并提出相应建议。
二. 工作职责与成果1. 市场调研在实习开始的几周里，我主要任务是进行市场调研。
我通过分析市场数据、参观竞争项目以及与目标客户进行深入访谈，了解他们的购房需求和偏好。
通过调研，我成功地筛选出了目标客户的关键特征和购房动机。
2. 竞争分析基于市场调研结果，我开始进行竞争分析。
我收集并整理了竞争对手的销售策略、价格定位、楼盘特色等信息，通过比较各个项目的优劣势，找到了龙湖地产新项目的独特竞争优势。
3. 建议提出在竞争分析的基础上，我向项目团队提出了一些建议。
例如，我建议引入更多的绿化设计和社区配套设施，以满足潜在客户对于生态环境和便利设施的需求。
我的建议得到了团队的认可并被纳入了最终的项目规划。
三. 实习感受与收获通过这次实习，我收获颇丰。
以下是我在实习期间所学到的一些重要经验和技能：1. 团队合作能力在龙湖地产的实习期间，我与团队成员密切合作，共同完成了各项任务。
这锻炼了我的团队合作能力，教会了我如何与他人有效沟通并协调工作进度。
我意识到团队合作是取得成功的关键。
2. 市场调研技巧通过市场调研的实践，我学会了如何收集和分析市场数据，如何设计和实施问卷调查以及如何与目标客户进行良好的访谈。
这些技巧在未来的职业生涯中将对我产生积极的影响。
3. 提出建议能力在向项目团队提出建议的过程中，我学会了更好地理解客户需求，并能够基于实际情况提出切实可行的解决方案。
这种能力将使我在未来的工作中更有影响力。
四. 总结通过这次实习，我对房地产行业有了更深入的了解，同时也培养了自己的专业素养和工作技能。
龙湖成本管理与房地产开发成本控制资料课件
供应链整合
整合供应链资源，降低采购成本，提高成本控制能力。
THANKS
感谢观看
竣工阶段成本控制
01
竣工阶段是房地产开发成本控制的收尾阶段，涉及工程结算和成本核算。
02
在此阶段，应注重工程结算审核和成本核算分析，为项目总结和后续项目提供 经验教训。
03
具体措施包括：严格审核工程结算，确保结算金额的准确性和合理性；进行成 本核算分析，总结项目成本控制经验和教训；建立项目资料档案，为后续项目 提供参考和借鉴。
设计阶段成本控制
01 设计阶段是房地产开发成本控制的关键环节，设 计方案的优劣直接影响项目的成本和效益。
02 在此阶段，应注重设计方案的经济合理性和技术 可行性，通过限额设计、价值工程等方法控制成 本。
02 具体措施包括：引入竞争机制，采用多方案比选 ；推行限额设计，按照估算控制概算；加强设计 变更管理，避免后期现场签证和额外费用。
02 制度建设
制定和完善成本管理制度，规范成本核算、控制 、分析等流程。
03 信息化管理
引入先进的成本管理软件，实现成本数据的实时 采集、处理和分析。
成本管理体系的核心理念
全员参与
鼓励全体员工参与成本管 理，形成全员成本控制意 识。
效益优先
在保证项目质量和进度的 前提下，追求成本效益最 大化。
动态管理
总结词
企业内部管理水平直接影响房地产开 发成本控制的效果，涉及组织架构、 流程优化和人员素质等方面。
详细描述
高效的组织架构、完善的流程制度和 较高的人员素质能够提高成本控制的 效果。企业应加强内部管理，通过制 度建设和人员培训，提升成本控制能 力。
龙湖房地产开发成本控制的
05
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
龙湖地产运营七巧板模型详解
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1 PMO预案决策会
拿地前
2 PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3 阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
4 PMO关键决策会
根据需要
5 半年年度运营总结会
6月15日或 12月15日
6 PMO月度运营会
《公司项目计划管理》模块
项目团队成员
项目负责人
提供计划编制 的信息
计划编制
计划反馈
反馈点评
反馈点评
项目启 动 决策会
每月1日前 每月5日前
项目月度报告提交
提供计划调整 的信息
60
项目计划调整
PMO月度 运营会
A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导 致后期会议大量增加；
4、每次PMO会议必须作出决定；
5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承 诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；
6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施 深度的方向）向承诺人追问；
每月头3个工 作日
7 项目周例会
42
每周五
非运营会议体系
1 办公周例会
每周一
2 季度综合指标回
顾会
每季结束 后15日内
3 跨部门研讨会
根据需要
4 高层座谈会
每季或不 定期
5 半年年度总结表彰会
半年
6 年度总结表彰会
案例-龙湖-项目成本测算模型
案例-龙湖-项目成本测算模型××项目成本估算序号成本项目估算基础工程量单位单价(元)合价(万元)建面单方成本（元/平米）可售单方成本（元/平米）编制说明（一）土地获得价款1政府地价项目建设用地面积160亩土地获得价款2合作款项160亩3红线外市政设施费160亩4拆迁补偿费项目建160亩5契税-元（二）开发前期工程费1规划设计费（1）方案前设计费项目总建筑面积######㎡龙湖?大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同（2）初步、施工图设计费项目总建筑面积######㎡2，按建筑面积208600m2计算设计费用（含方案到施工图）；总价7613900 +1300000＝8913900元，（单价42.73元/m2）丙方设计费为130万元包干。
（3）景观设计费项目景观面积83,589㎡（4）精装修设计费面积1,000㎡按标准户型委托（4）专项设计费项目总建筑面积######㎡弱电、导示、铝合金等设计2勘测丈量费项目建设用地面积######㎡3前期报批报建费（1）城市建设配套费总建筑面积######㎡都市区II档范围内（面积约1061平方公里）配套费按建筑面积每平方米150元计征（2）人防易地建设费总建筑面积######㎡（3）规划许可证费面积######㎡（4）招投标综合服务费建安造价17,466万元（5）工程定额测定费建安造价17,466万元（6）建设工程质量监督费建安造价17,466万元（7）规划放线费建设用地面积######㎡（8）竣工规划验线费建设用地面积######㎡（9）防雷监测费建设用地面积######㎡（10）环境评测费建设用地面积######㎡（11）散装水泥押金总建筑面积######㎡（12）白蚁防治费总建筑面积######㎡（13）新型墙体材料专项基金总建筑面积######㎡（14）交通组织分析评估费总建筑面积######㎡（15）树木伐移费总建筑面积######㎡（16）新型建材基金总建筑面积######㎡（17）其他行政税费######㎡4三通一平工程费（1）场地平整######m3（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3） 208,600+土石方余土外运 25000 m3 7.60元/m3）190,000＝ 2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000（2）场地平整档墙1m3档墙放阶，总价预估180万，（3）施工道路项目建设用地面积######㎡暂估（4）施工用水项目建设用地面积######㎡施工用水安装已签合同36800 （5）天然气管道改造项目建设用地面积######㎡天然气管道改造 14.6万。
龙湖地产实习报告
龙湖地产实习报告一、引言在2021年夏季，我有幸参加了龙湖地产的实习项目。
通过这次实习，我深入了解了房地产行业的运作和管理，同时也锻炼了自己的专业能力和实践技巧。
本报告旨在总结和分享我的实习经历，并对龙湖地产的运营模式与未来发展进行分析和探讨。
二、实习任务与内容在实习期间，我被分配到龙湖地产市场部门。
我的主要任务是协助负责推广新项目、市场调研以及竞争对手分析。
具体而言，我的工作内容包括：1. 参与策划和组织新项目推广活动，包括线上线下活动的宣传物料准备、现场布置等工作。
2. 进行市场调研，了解潜在客户需求、市场动态以及竞争对手的战略布局，为公司决策提供参考依据。
3. 协助撰写市场调研报告，对所采集的数据进行整理和分析，提出相应的营销策略和改进建议。
4. 跟踪研究楼市政策和相关行业动态，及时反馈给团队，并参与讨论和对策制定。
5. 参与团队会议，与同事交流合作，学习并提升自己的专业知识和技能。
三、实习心得与收获1. 专业知识与实践技能的提升通过与龙湖地产专业团队的合作，我得以深入了解房地产市场的运作机制和市场推广策略。
在实践中，我学会了如何进行潜在客户的调研和市场分析，掌握了一些常用的市场调研方法和工具。
同时，我也提升了自身的组织协调能力和团队合作能力，学会了与不同部门的同事有效沟通，共同解决问题。
2. 意识到房地产行业的复杂性与挑战性实习过程中，我深切感受到了房地产行业的复杂性与挑战性。
市场需求的变化、政策法规的调整以及竞争对手的压力都在不断对行业带来影响。
在这样的环境下，不仅要具备扎实的专业知识，还需要不断学习和创新，适应市场需求的变化，为公司的发展提供有力支持。
3. 了解龙湖地产的发展策略和核心竞争力在实习期间，我对龙湖地产的发展策略和核心竞争力有了更深入的了解。
龙湖地产以高品质住宅项目为特点，注重产品创新和服务质量。
同时，龙湖地产还积极开展营销和品牌推广，通过满足客户需求并树立良好的品牌形象来提升市场竞争力。
龙湖地产住宅设计高品质控制分析
建筑
2.2 外立面细节设计推敲
➢
以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅
的特点：
连廊的设计手法， 使建筑体量更加规 整
第十三页，共107页。
门厅比例协 调，加入了细节 设计后，建筑的 古典韵味和气势 得到了很好的体 现。
用装饰性强的 构件做横向连 接
建筑专业高品质控制分析
第一页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制
二. 施工图设计阶段品质控制
三. 工程阶段的品质控制
第二页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制 1. 地块前期分析 2.立面方案设计
3.户型设计
4.部品设计
第三页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践
1. 地块前期分析
调整柱式的线角 和比例，增加了 层次感
细节装 饰
建筑
用装饰性强的构 件做横向连接
线角的层次丰 富
入户的门斗
细节装饰
第十四页，共107页。
细节装饰
平台的栏杆为了弱化 其存在感，使用了玻 璃栏杆
建筑
机动车道的立柱造型，使人行主入口 与车行入口浑然一体，提升了项目的 整体形象。
大门背后廊架的立面形 式简洁。在建筑形式上 起到门头背景的作用。
➢ 根据物业及后期交付使用要求对项 目主入口及地库入口进行合理设计。
➢ 根据各类型产品的布局及景观空 间形态的预先考虑进行规划结构 分析。
绵阳项目
第九页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践 2. 立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
2.2 近人尺度的着重设计 2.3 细节设计推敲 2.4 外立面设计调整过程分析
龙湖项目调研分析模板
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龙湖项目调研分析模板
•二、项目市场分析
项目战略分析 – 项目在城市中位置和 功能 – 项目在我司战略规划 中作用
项目市场分析 – 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
龙湖项目调研分析模板
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2021/1/5
龙湖项目调研分析模板
目录
u项目战略分析
– 项目在城市中位置和功能 – 项目在我司战略规划中作用
u项目市场分析
– 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
u项目二维分析结论
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项目 总建 物业类
面
型
主力 户型
主力 户型 均价
销售 情况
后续 推盘 情况
备注
列图（竞争楼盘推盘时间序列－以年度为单位）
列图（竞争楼盘的产品户型大致分布图－不一定有）
区域产品的小结（物业类型、档次、价格、户型、销售 情况、客户）
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龙湖项目调研分析模板
•二、项目市场分析
SWOT
项目战略分析 – 项目在城市中位置 和功能 – 项目在我司战略规 划中作用
项目市场分析 – 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
项目二维分析结论
机会-----Opportunity 威胁 Threaten
优势 Strength SO战略 ST战略
房地产培训龙湖地产景观设计成本管控培训及项目考察
房地产培训龙湖地产景观设计成本管控培训及项目考察近年来，随着城市化进程的加快和人们生活质量的不断提高，房地产行业蓬勃发展，景观设计成为房地产开发中不可或缺的重要环节。
然而，众所周知，景观设计成本占据了整个房地产投资的重要比例，如何在控制成本的前提下实现高水平的景观设计成为了房地产开发商和景观设计师亟待解决的问题。
龙湖地产作为行业领先者，针对这一问题推出了景观设计成本管控培训及项目考察。
其次，项目考察将为学员提供实地考察的机会，通过实践感受和学习先进的景观设计成本管理经验。
考察将选择龙湖地产旗下具有代表性的项目，例如成都宏伊嘉苑、北京德信龙湖时代公园等，让学员了解这些项目在景观设计成本管控方面的成功经验和运营模式。
通过观摩和学习，学员可以了解在实际项目中如何实施景观设计成本管控，如何协调各方需求和限制，如何在保证设计品质的前提下节约成本，达到双赢的效果。
最后，1200字以上
综上所述，龙湖地产景观设计成本管控培训及项目考察是一个非常有意义和价值的活动。
通过培训和考察，房地产开发商和景观设计师可以共同探讨和研究景观设计成本管理的方法和策略，促进行业的进步和发展。
相信通过龙湖地产的倡导和努力，景观设计成本管控将在房地产行业中得到更加广泛和深入的应用，为城市的整体发展和居民的生活质量提供更好的服务。
龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版
静态 总预算数
合计数 -
已发生数
2009.01
2009.02
2009.03
2009.04
2009.05
2009.06
2009.07
2009.08
2009.09
2009.10
2009.11
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1、人工费用（含提成） 2、广告费 3、业务宣传费 4、售楼大厅、样板费用 5、维修基金 6、产权分户手续费 7、其它
2010.10
2010.11
2010.12
2010年合计 2010年合计 -
2011.01
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龙湖地产成本测算模板——12页
253 180 53 4 15 28 65 350 66
元 m
520,000 180 -
52 14
5,012 2,290 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26 73 15 8 8 1,605 331 177 177 582 950 ㎡ ㎡ ㎡ 户 40 3.00 3,529 27 480 711 883 66
20 60 99 40 79
220,848 220,848 220,848 220,848 220,848
（6）
区内道路
1,601
（四） （五） 1 2 3 4 5 6 7 8 （六） （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （七） 1 （1）
环境景观工程 景观及 道路面 费 积面积 配套设施费 幼儿园 学校 会所 物管用房 设备用房 垃圾站 车站 市政道路费 主体建安费 建筑面 积 别墅(联排） 建筑面 积 别墅（叠拼) 建筑面 积 建筑面 住宅灰空间 积 建筑面 商业 积 建筑面 车库 积 建筑面 超市 积 经济型酒店 建筑面 积 精装修小户型 建筑面 公寓 积 花园洋房 精装修小户型 建筑面 公寓架空层 积 工程相关费用 工程管理费 工程监理费 项目总 建筑面 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积
4.00% 3.00%
-
总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积
198,404 198,404 198,404 198,404 198,404
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
-
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209,435 209,435 209,435 209,435 20 209,435
1
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427 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 360*10 m 106,688 ㎡ 35 373 185,000 1 106,688 106,688 ㎡ ㎡ 2 1 21 11 106,690 106,690 106,690 106,690 106,688 ㎡ 2 21 106,690 1 20 1 350 1 140,000 180 2,243 961 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 10 33 5 1 10 650 93 20 198 198 417 198,404 198,404 198,404 1,340 ㎡ ㎡ ㎡ 户 2,750 15 20 1 369 298 397 20 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 1,360 14 6 1 750 1
龙湖地产集团 体验区 研发设计 景观 成本 体验区景观设计-体验区景观成本控制
（一）道路铺装细部处理注意点—人行道4
无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面 层2—3cm，防止泥水对铺装面层的污染。
（一）道路铺装细部处理注意点—车行道1
在沥青铺设前应对平石收边的外口进行仔细切齐处 理，以保证沥青铺设后接口处的顺直，并且保证沥 青完成面与平石的标高一致。
20.26%
22.32% 25.43%
备注说明 小地块、高容积率项目
软景成本比重分析
序号
项目名称
1. 重庆-蓝湖郡东岸
2. 重庆-悠山郡一期
3.
成都-长桥郡林荫大道及主入 口
4. 北京-滟澜山
5. 北京-香醍漫步
6. 重庆-弗莱明戈
7. 重庆-紫都城一二期
8. 重庆-水晶郦城
9. 重庆-观山水
10. 重庆-大城小院 11. 平均
• 6 体验区景观工程全过程管理关键点控制
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投 设 场 材 设 单时 资 计 地 料 备 位间 （ （ （ （ （ （（ 花 整 在 拿 用 谁好 多 么 哪 什 什 来久 少 做 里 么 么 做做 钱 ） 做 做 做 ）） ） ）））
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计
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成 环料机 划
（二）广场铺装细部处理注意点—排版2
未排版
排版后
铺装进行之前需对铺装模式和尺寸规格进行提前排版，保证铺装收边的最佳效 果。
（二）广场铺装细部处理注意点—排版3
粘土砖铺地在确定铺设模式时需与粘土砖规格和铺设排版统一考 虑，确保铺设时效果最佳。
（二）广场铺装细部处理注意点—勾缝1
龙湖景观成本控制要点说明
龙湖景观要点一、控制软硬景比例软硬景比例控制总原则是在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感。
1.硬景（铺地+水景）占总景观投影面积比例：别墅5~8%、洋房6~9%、公寓7~10%，若有地上停车位可适当放松一点，若有人车分流，面积应更紧一些；2.一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外）红色陶土砖、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板，前两种有返碱很难避免，结合造价采购和不同档次的业态综合考虑；3.硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物(施工前封闭剂处理，施工后防护处理，勾缝密实可以减轻）；4.园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理(高端项目或大量人流必经之处可以考虑小料石：滟澜山、颐和原著大门入口）；5.园区道路不宜人为过度弯曲，浪费材料、铺贴费用，种上植物后客户并不敏感（弯度不宜过大，施工难度大且浪费材料）；6.样板区步行道多用木甲板，施工速度快，与软景好搭配，但木甲板注意密排，避免女士高跟鞋嵌入；施工时注意龙骨（考虑人流量和承载力）。
二、管理乔木和大灌占总成本比例1.乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价超过65%。
2.苗木成本分配重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物(墙地)—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被三、控制挡墙面积1.尽量在总图阶段处理：a.通过道路标高调整，减少挡墙结构面积；b.通过放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙高度（重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法）（上海艳澜山1#北取消一道挡墙放坡效果明显，通过几级台阶制造了山地的感觉）。
2. 不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低挡墙饰面处理成本，同时“软化”、“美化”挡墙：a.可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本（如重庆西苑一组团消防车道旁的夹角处绿化）；b.用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化；c用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物美化。
成都楼盘景观设计考察报告(园林景观工程全过程成本管理手册)
成都楼盘景观设计考察报告按照部门高端住宅研究计划，结合项目设计回访，我部门建筑、景观及设备专业于9月中旬对成都地区新开的几个档次较高的楼盘进行了实地考察，从景观设计的角度认为鹭岛国际、麓山国际、仁合*春天大道这几个楼盘有可学习、借鉴之处，主要重点是在水景的设计和绿化种植设计两个方面。
下面将根据实景照片分别说明，希望能对红东项目的景观设计有所启发。
鹭岛国际鹭岛国际社区地处外双楠版块，秉承“国际视野、中国一流”的开发目标和理念，该项目将特聘澳大利亚、美国、日本、新加坡等著名国际建筑、规划、景观设计大师联手，打造一期以“北欧森林”、二期以“亚马逊热带雨林”、三期以“夏威夷冲浪沙滩”为主题景观的大型国际社区。
图一 图二图三 图四从规划效果图（图一）中可以看出“水”元素的大量运用，森林、雨林和沙滩的景观主题依靠水和植物等来表现，据有关人士透露一期景观每一平方米的投入高达800元，绿化达62%。
图二、图三、图四现销售处为将来的会所功能，水的利用做的比较充分，如图三水池中种植银杏树阵的做法比较新奇，把成都人喜欢的银杏良好的与水景观结合，也体现了设计者的用心良苦。
图五 图六图五、图六的水景较为隐蔽，位于入户大堂前，有“小桥流水人家”的意境，水与建筑，水与人的关系显得非常密切。
溪流蜿蜒曲折，水岸采用景观廊架，与植物的配置相结合，减少人工造景的痕迹，使居住区内环境景观在视觉上更为开阔。
另外此处的种植设计也应当值得学习，设计者利用常见的种类通过良好的种植形式，丰富了水景驳岸，并使建筑与道路、建筑与人的过度自然、生态。
图七 图八 成都人对桂花的喜爱几乎到了狂热的地步，城市里四处可见：街头绿地、市政公园、农家乐、私家庭院……做为高档楼盘，几棵点缀的大规格的桂花树自是少不了，如图七。
不过桂花生长很慢，过量移植会对原生长地生态环境造成影响。
树木的种植设计可以造成建筑隐退或是建筑从绿化丛中生长出来的效果。
此类种植要求密度大，层次丰富，植物种类的要求居其次，如图八。
龙湖地产标准化考察报告住宅
是她的标准化不是简单复制，而是在继承的同时因地制宜并螺 旋式上升。
? 而比产品标准化更为明显的是龙湖运营管理和物业服务的标准 化，多年经验积淀后形成的运营体系和服务指引确保了“重庆
其他部品的标准化
? 向厂家批量定制，最后安装
香醍别苑
滟澜山
第十七页，编辑于星期三：十四点 七分。
龙湖产品标准化小结
? 龙湖北京香醍系列和滟澜山项目在立面风格上完全 一致，均为地中海风格；如果进一步上溯，此系列
别墅早在龙湖 2005-2007年开发重庆蓝湖系列项目
时就已形成
重庆蓝湖半山
重庆弗莱明戈
设置一些关键审核节点及审核内容。通过地区公司和集团的专家组织进行审
核，及时发现项目的问题，及时纠偏。保证项目品质的一致性。
? 投资收益管理： 项目在启动阶段，地区公司总经理和项目团队共同确定项目 的成功标尺。在项目运营过程中，通过龙湖特有的项目收益跟踪模型，将项 目的计划、成本等每个阶段的变化代入到模型，每月更新项目的收益指标变
? 设计多重庭院（入户庭
院、内庭院、后花园等）
? 众多休闲回廊（入户回
廊、休闲露台等）
? 卧室尽量朝南（ 3/4 ，
4/5）
花盛香醍 香醍漫步
第十五页，编辑于星期三：十四点 七分。
其他部品的标准化
滟澜山
香醍漫步
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
滟澜山有所
不同
滟澜山
花盛香醍
第十六页，编辑于星期三：十四点 七分。
贴士等和同事分享，一旦有建议被采纳， 公司就会给予相应 的积分和每年年终奖金考核的条件之一， 并
【设计】成都房地产设计阶段成本控制与景观创新龙湖项目实地考察6月2223日
【关键字】设计【成都】《房地产设计阶段成本控制与景观创新》+龙湖项目实地考察(6月22-23日) 【课程序言】如何在房地产设计阶段成本优化管控?如何在设计一开始就使成本控制的目标已完成50%左右?设计的管理流程应该如何设置和优化?龙湖的景观是如何做到“五重”景观标准的?景观创新有哪些法则?本次课程主讲专家拥有设计院和地产公司数十年的实战经验，为您重点讲解房地产项目在设计阶段成本的管理思路和方法，分析设计成本控制在技术上所必须关注的各个关键点;当今时期，如何将景观与项目溢价最大化;运用大量的亲身操作过的龙湖案例为您深剖!【考察核心】1、现场考察龙湖园林工法样板区!2、现场解析龙湖全生态园林景观!3、现场领略龙湖园林从精品化到标准化的跨越!【考察特色】1、见证成都龙湖核心力作!2、从别墅到洋房、到高层，园林景观推陈出新!3、从地下到地上、到屋顶，园林景观步步升级!4、从选址到培土、到移栽，园林景观独领风骚!5、从施工中到施工后、到成熟了，园林景观层层推进!【课程收益】1、项目前期规划定位与景观的关系;2、景观成本控制的标准化动作;3、设计阶段的成本控制标准化;4、不同建筑风格、建筑类别的景观规划创新落地标准;5、实地考察，对龙湖的园林景观更深体会。
【学员对象】1、房地产开发公司董事长、总经理、副总经理、设计总监、设计经理、景观负责人、技术总监、营销总监、策划总监等;2、房地产投资(集团)公司营销总监、策划总监;3、房地产顾问公司、房地产经纪公司总经理、副总经理、策划总监、销售总监;4、咨询公司的管理层、建筑设计师、景观设计师、装饰设计师等主要技术骨干。
【王牌导师】司老师：东北林业大学风景园林专业硕士、吉林林学院园林专业学士、龙湖景观战略合作伙伴。
他常年从事景观设计与项目管理工作, 擅长将创造思维与现实空间完美结合, 主张从创意到实施的无缝对接。
司先生深谙“设计既是现实的设计, 又是施工的灵魂”这一准则, 通过十几年的工作实践, 成功为众多知名项目提供从图纸到现实的全程服务, 确保项目理念成功向业主表达。
龙湖地产实习报告
龙湖地产实习报告一、引言在大学期间，我有幸获得了参加龙湖地产实习的机会。
通过这次实习，我深入了解了房地产行业的运作，积累了宝贵的实践经验。
本文将详细描述我的实习过程、所参与的工作以及对我个人成长的影响。
二、实习背景实习期为2021年6月至8月，时间跨度为两个月。
我被分配到龙湖地产总部的市场部门进行实习。
市场部门负责拓展龙湖地产的市场份额，提升项目知名度，以及与合作伙伴进行沟通与合作。
三、实习内容及工作经历1. 了解市场调研在实习一开始的阶段，我参与了市场部门的市场调研工作。
通过分析竞争对手的产品特点、销售策略以及目标消费者的需求，我深入了解了房地产市场的现状和发展趋势。
这对我后续参与项目规划和推广起到了很大的帮助。
2. 参与项目规划作为市场部门的一员，我有幸参与了几个重要项目的规划工作。
我与团队成员一起研究项目定位、目标受众、产品特点以及推广策略，并提出了一些建设性的意见。
通过这个过程，我了解到项目规划的重要性以及项目与市场定位的关系。
3. 合作伙伴的沟通与协调在实习期间，我还负责与合作伙伴进行沟通与协调。
与合作伙伴的良好合作关系对项目的推广起到至关重要的作用。
我通过与不同合作伙伴的沟通，学会了倾听、理解对方需求，并寻找双方的共同利益点。
4. 参与市场活动策划与执行在实习的后期阶段，我还有机会参与了几个市场活动的策划与执行工作。
活动策划包括方案设计、场地布置、推广渠道选择等。
通过与团队合作，我学到了如何高效组织团队资源，协调各方工作，并确保活动顺利进行。
四、实习心得与收获通过这次实习，我不仅加深了对房地产行业的理解，还提升了自己的综合能力和团队协作能力。
以下是我在实习中的一些心得和收获：1. 意识到团队合作的重要性在实习期间，我意识到团队合作对于项目的成功至关重要。
只有通过有效的沟通和协作，才能将个人的能力最大化，取得更好的成果。
2. 学会倾听与理解与合作伙伴和团队成员的沟通使我学会了倾听和理解对方的需求。
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【成都】《房地产设计阶段成本控制与景观创新》+龙湖项目实地考察(6月22-23日)
【课程序言】
如何在房地产设计阶段成本优化管控?
如何在设计一开始就使成本控制的目标已完成50%左右?
设计的管理流程应该如何设置和优化?
龙湖的景观是如何做到”五重”景观标准的?
景观创新有哪些法则?
本次课程主讲专家拥有设计院和地产公司数十年的实战经验, 为您重点讲解房地产项目在设计阶段成本的管理思路和方法, 分析设计成本控制在技术上所必须关注的各个关键点;当今时期, 如何将景观与项目溢价最大化;运用大量的亲身操作过的龙湖案例为您深剖!
【考察核心】
1、现场考察龙湖园林工法样板区!
2、现场解析龙湖全生态园林景观!
3、现场领略龙湖园林从精品化到标准化的跨越!
【考察特色】
1、见证成都龙湖核心力作!
2、从别墅到洋房、到高层, 园林景观推陈出新!
3、从地下到地上、到屋顶, 园林景观步步升级!
4、从选址到培土、到移栽, 园林景观独领风骚!
5、从施工中到施工后、到成熟了, 园林景观层层推进!
【课程收益】
1、项当前期规划定位与景观的关系;
2、景观成本控制的标准化动作;
3、设计阶段的成本控制标准化;
4、不同建筑风格、建筑类别的景观规划创新落地标准;
5、实地考察, 对龙湖的园林景观更深体会。
【学员对象】
1、房地产开发公司董事长、总经理、副总经理、设计总监、设计经理、景观负责人、技术总监、营销总监、策划总监等;
2、房地产投资(集团)公司营销总监、策划总监;
3、房地产顾问公司、房地产经纪公司总经理、副总经理、策划总监、销售总监;
4、咨询公司的管理层、建筑设计师、景观设计师、装饰设计师等主要技术骨干。
【王牌导师】
司老师: 东北林业大学风景园林专业硕士、吉林林学院园林专业学士、龙湖景观战略合作伙伴。
她常年从事景观设计与项目管理工作, 擅长将创造思维与现实空间完美结合, 主张从创意到实施的无缝对接。
司先生深谙”设计既是现实的设计, 又是施工的灵魂”这一准则, 经过十几年的工作实践, 成功为众多知名项目提供从图纸到现实的全程服务, 确保项目理念成功向业主表示。
操作过的项目有: 北京龙湖香醍漫步样板区景观设计、重庆龙湖弗莱明戈景观设计、成都龙湖翠微清波景观设计、成都弗莱明戈景观设计、西安龙湖香醍漫步一二期景观设计、成都龙湖长桥郡二期景观设计、青岛龙湖滟澜海岸景观设计、
北京山水文园四路通大湖区环境景观设计、成都新希望西区国际商务家园景观设计、北京湾流汇别墅区环境景观设计、北京东方普罗旺斯别墅区环境景观设计、北京财富中心环境景观设计、
北京国际商务中心环境景观设计、北京财富公馆别墅环境景观设计、北京华茂国际环境景观设计、北京UHN 国际村环境景观设计、北京时代庄园二期环境景观设计、北京金海湖新农村景观设计、艾力枫社国际会议中心环境景观设计、南京白马湖别墅区环境景观设计……
【课程大纲】
一、景观规划创新思路
一)、景观创新与规划的关系
1、不同体量的项目景观创新
超大盘--天津绿地盘龙谷
大盘--青岛龙湖滟澜海岸
中盘--成都龙湖长桥郡
小盘--重庆龙湖弗莱明戈
2、不同建筑风格的景观创新
托斯卡纳--西安龙湖香醍国际
欧式新古典--北京运河岸上的院子
中式新古典--北京龙湖颐和原著
3、不同建筑类别的景观创新
高层住宅--北京绿地西斯莱公馆
洋房--贵阳中铁逸都国际
别墅--北京龙湖香醍漫步、北京远洋LAVIE 商业--沈阳万达广场
办公--北京绿地望京高层写字楼
二)景观创新与项目定位的关系
1. 房地产产品应如何精准定位
2、面对不同的产品, 景观如何把握和提供一个合适市场的作品
3. 如何设定个性化的情境设计, 营造良好的体验氛围
三)景观创新的战略与形式
1.技术创新
2.产品创新
3.流程创新
4.服务创新
四)景观价值创新的手法
1.景观溢价
2.样板区景观的选址、流线设置、氛围营造
3.景观技术创新手法
3.1景观生态设计与修复
3.2铺装材料创新
3.3常见景观手法的创新
3.4水景利用
3.5植物造景
3.6灯光、交通设计
3.7大地景观
3.8新技术应用
二、龙湖地产设计阶段的成本管控
1.设计、采购、施工阶段的成本控制
2.养护管理成本控制
案例: 北京龙湖大方居保障房等
3.讨论话题: 景观成本控制方法有哪些
1、某项目经过调整地下室面积占比利润率大幅提高
2、龙湖产品的户型设计要点、外立面设计研究
3、成本测算中关注的指标内容
4、某高层优化前后成本对比
5、业态类型及建筑风格对成本的影响
6、成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比
7、外墙材料占比对成本的影响;层高对单体造价的影响
8、结构成本控制的技术关键点;配套、基础设施对设计影响
三、经典案例赏析
成都龙湖长桥郡
青岛龙湖滟澜海岸
西安龙湖香醍国际
北京龙湖香醍漫步
重庆龙湖蓝湖郡
重庆龙湖弗莱明戈
成都龙湖三千里
成都龙湖翠微清波
北京远洋LAVIE
北京远洋天著
北京麒麟公馆
23日考察项目介绍:
考察项目一: 龙湖弗莱明戈
--缔造洋房传奇、实现洋房别墅梦想建筑类别: 洋房
建筑规模: 76万平方米。