美地行浦东星河湾销售奇迹跨界营销策划方案
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美地行浦东星河湾销售奇迹跨界营销策划方案81P
战略序曲2 战略序曲2:星河湾与世博共襄盛举 地产界"超级航母" 地产界"超级航母"星河湾跨界进入世博馆
●经济共赢: 经济共赢:
星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群,更将与世博互促互见,带动巨大的经济效益. 星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群,更将与世博互促互见,带动巨大的经济效益.
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星河湾地产董事长黄文仔答记者问
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美地行在媒体签到处
嘉宾签到
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近千业内人士济济一堂
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头脑风暴
头脑风暴
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《建国大业》南中国启动典礼 建国大业》
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熠熠生辉的红地毯
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活动外场
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活动外场——梅兰芳大师戏服和风冠展示 梅兰芳大师戏服和风冠展示 活动外场
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《建国大业》南中国启动典礼现场 建国大业》
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财经网 /2009-08-11/110222848.HTML /2009-0877
房产中国 /villadom/newsview67933.htm
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波士堂3周年活动 士堂3
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波士堂三周年庆
嘉宾走红地毯
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Swarovski中国区总经理:石峥 中国区总经理: 中国区总经理
签到名录
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波士堂三周年庆
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波士堂三周年庆
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袁鸣与曹启泰联手主持
星河湾梁上燕副总裁发言
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高峰论坛 高峰论坛
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首届高端地产高峰论坛新闻发布会
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上海媒体提问
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三. 美地行与星河湾 美地行与星 行与
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美地行在现场
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THANKS FOR ATTENTION …
星河湾营销策划报告-跨界营销_(梁上燕)讲话稿2009年
广州篇：奔驰客户答谢宴（2008年12月20日）
广州篇：中山大学MBA总裁班（ 2008年11月1日）
同行 分享
合作 伙伴
销售 说辞 内部 员工
关键词：知道主义者 如何才能不中国星河湾准业主 保持一个沟通的频道，对房子 的了解已绊进进丌够了。
中国星河湾 跨界营销
讲座 媒体
高度
如何将星河湾倡导的“跨界营销”更加全面、透彻及高度统一的 展示在目标对象面前，也是星河湾品牌跨界营销的重要组成部分。
中国星河湾跨界传播图谱（内容）
时间：6月3日 地点：北京星河湾四季会所 人物：全球顶级奢侈品牌代表、驻华使节、政要及商会 人数：约120人
世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相
奢侈品宫殿改造效果图
北京外商俱乐部揭牌仪式
暨招待晚宴
时间：2008年7月2日 地点：北京星河湾四季会所 人物：政要名流、商界精英、外企领袖 人数：约80人
北京外商俱乐部正式揭牌
英超豪门切尔西 下榻广州星河湾酒店
时间：2008年7月21日 地点：星河湾酒店国际会议中心
7月21日中午12点，切尔西在星河湾酒 店国际会议中心丼行盛大新闻发布会。
主教练斯科拉里 (SCOLA)和队长特 里(TERRY)
切尔西的到来，吸引了国内外众多媒体争相报道。
切尔西不星河湾小业主亲密接触
中大ＭＢＡ总裁班学员踊跃签到
签到处
主讲嘉宾： 星河湾地产副总裁梁上燕女士
梁上燕女士结合星河湾品牌实例进行精彩的解说,现场座无虚席
中大ＭＢＡ总裁班的学员品鉴星河湾样板房
学员的车辆更胜顶级名车展
当天车展凯迪拉克尊贵展示
当天的学员之一,帝加花园家具有限公司总经理,在听取梁总精彩的演讲之后深有 启发.决定将旗下高档花园家私摆放在星河湾6号板房休息区.
房地产星河湾半岛营销策划全案
中国现代版《窈窕淑女》等你上演
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
上海星河湾第二阶段营销策划思路
在中国智20慧21中/8/5有一种普遍的出儒入道，并行不悖的人生哲理，高居庙堂而心怀隐逸之心3的3 为 “大隐”，避入深山的隐士为“小隐”，而担任一般官职的士人为“中隐”。
重要推广动作节奏（未考虑具体销售节点）
媒体访谈
发言人 媒体试住 大虹桥论坛
书籍出版
奢侈品牌联动系列活动（会所/ 酒店运用）
赞助年度盛典
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方向一，客户心态：强者本温柔
每个强者内心里都有软弱的地方，这个地方是哪里？
强者在公众面前 我能
强者在家人面前 我不能
打动心中最软的地方
2021/8/5
家和家人
作为高级别的成功人士， 在公众眼里，他是无所 不能的，但在家人面前 呢？或许便会恰恰相反！ 无所不能的神也会变成 普通的人，情感细腻处， 便是容易动情处！
之前大众的神秘感只是因为不 了解星河湾。 最好的让别人了解自己的方法 就是主动展示出来。
出书是一个比较便捷且效果不 错的途径。
18
人物案例：李嘉诚与和“李嘉诚”品牌
李嘉诚这个名字本身就是一块金字招牌。 李嘉诚背后总是会有一大群忠实的追随者。
这个成功逻辑可以借鉴。
结论：信任需要建立在相互了解的基础之上，对于有内涵的，诚信 的，在建立了信任基础之后，自然有人愿意买单。
2021/8/5
目 录
1.背景 2.策略总纲 3.策略分期
10
策略总纲：三步走完成项目的形象着陆
融
恒
定
融入圈层、市场 建立对话感情基础
恒定的价值体系
实现销售
具有亲和力的 品牌形象落地
2021/8/5
11
2021/8/5
目 录
1.背景 2.策略总纲 3.策略分期
星河湾豪宅销售模式研究
星河湾豪宅销售模式研究誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。
目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。
保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。
以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。
一、客户策略（一个前提，三条路线）1.一个前提——现场展示星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。
星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。
而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。
在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。
这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。
2.三条路线——老客户、数据库、客户平台(1)注重对老客户的再度开发“浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。
“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。
通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。
为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。