2019年1月郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告
商业广场招商手册
集团优势
雄厚的资金实力;丰富的品牌资源； 先进的管理理念；精良的经营团队。
从交通区位来看，升龙商业广场位于郑州 西区中心钻石位置，扼守京广路第一商业 地标，往来新密、荥阳、巩义、上街等周 边城区均十分方便，是这些周边城区进郑 州的必经之路。
本项目附近共有25条公交路线，19个公交 停靠点，K906路、4路、T4路、19路、53 路、111路、Y804路、212路、57路、40 路、202路、203路、213路等公交车通达 全城。郑州地铁规划的5、6号线经过升龙 商业广场，并将为升龙商业广场带来巨大 人流。
售 总 额 1434.8 亿 元 ， 比 上 年 增 长 18.9%。
城镇居民工资及收支 2009 年全市城镇单位（不含私营企
业）在岗职工平均工资29837元，比
上年增长12.7%。其中市区城镇居民 人均可支配收入17417元，实际增长 9.5% ；人均消费性支出 10224 元，
增长8.2%。
郑州商业格局分析
商圈商业价值分析
位置 二七商圈 花园路商圈 郑东商圈 区域价值 高 较高 较高 经营环境
人流密集，消费频次较高，商业相对 集中。但交通拥堵，物业条件老化， 缺乏规划，消费水平偏低。
商业机会 最佳时机已过 最佳时机已过 未知 即将成熟前的绝佳 商业时机
发展战略-新景祥_郑州胜岗项目市场定位与发展战略_71P_XXXX年
升龙系产品解析
项目名称 总建筑 容积 入市 开发基础
面积
率 时间
曼哈顿广场 86万㎡ 6.5
2007 燕庄 城中村
升龙国际
120万㎡ 5.5
2008 小李庄 城中村
中原新城
180万㎡ 5.6
2008 大、小岗刘 城中村
凤凰城
185万㎡ 6.18
2009 凤凰台 城中村
鸟瞰图
郑州曼哈顿——升龙系的代表，容积率6.5的城市综合体
城市综合体，夗业态聚集，充分体 现综合体优势
高容积率，充分挖掘地块价值，平 衡大觃模旧改投入
大体量商业的开发，提升利润空间 夗样主流户型的设计，客户认可度
高 地段优势明显
升龙系之户型配比分析
房型 曼哈顿广场
升龙国际
中原新城
凤凰城
一房 二房
套数 2091 350
占比 54% 9%
二、通过点式突破而非系统发力的方式，实现项目产品力的提 升
三、瞄准城市上升群体，打造“城市上升区”为核心理念，对 亍客户价值适度重构
通过产品力提升实现溢价的模式研究
方向
建筑
配套
材料设备
园林觃划
案例
UHN国际村
珠江帝景
锋尚国际公寓
顺驰领海
案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价
项目位亍朝阳东北三环国 展桥北300米；分三期开发， 一期：1#；二期：7#、9#； 三期：2、3、4、5、6、8、 10 建筑主体以28层的短高板 弅为主，“高桥”不“低桥” 交相辉映，构成极富造型感 的“U”型、“H”型和 “N”型。 该项目以追求现代感、国 际感，舒适而优雅、时尚而 有格调的白领阶层为目标客 群。 一居60平米，二居100～ 120平米，三居130～160平 米 一二期售完，三期“名堂” 均价9900元/平米
商业定位及招商运营方案(PPT 55页)
项目体量与人群消费特性不足以支撑 新建社区缺乏、且距本项目距离较远 中原路汽车产业带，本项目位置较偏 经营租金及利润相对较低，不可实行 与科技市场无差异，招商运营难度大
只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入
一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，
才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！
赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进 行关注，待时机成熟随时跟进。
重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件 园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。
（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的 重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）
1.4 欲进驻高新区的商业大鳄
根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区 虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。
家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块， 预计2011年展开评估等工作。
欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区 作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。
4.2 整体楼层业态规划
整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题
楼层
B2F B1F 1F 2F 3F 4F 4+F
经营主题
经营业种
地下停车场
具体车位数量待定
综合辅助配套区
生活超市/美食广场/其他配套
家用节能产品区/银行餐饮 家用节能产品区
建筑与工业节能产品区 监控产品与电脑耗材软件区
健身生活中心
3 Directory
郑州市商圈分析（35页）.doc
郑州市商圈分析（35页）.doc郑州市商圈分析⼀、郑州市情况简介郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，⼀直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧⼤陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史⽂化名城，是中国⼋⼤古都之⾸。
郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。
⼗九世纪初，由于陇海铁路和京⼴铁路的建成，郑州成为中国东西、南北⼤动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。
世纪年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这⾥打响。
世纪初确⽴郑州的中原城市群核⼼地位。
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩⼭，东南为⼴阔的黄淮平原，是典型的平原城市。
郑州市是全省的政治、经济、⽂化中⼼。
辖个县（市）、区，其中县个、县级市个、区个。
据年的统计资料，全市总⾯积平⽅公⾥，其中市区⾯积平⽅公⾥，建成区⾯积平⽅公⾥；年末全市总⼈⼝万⼈，市区户籍⼈⼝万。
郑州地处国家地理中⼼，是中国中部地区重要的中⼼城市和国家重要的综合交通枢纽之⼀。
国家级战略“中原经济区”的中⼼城市。
清末朝廷⼤⾂盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等⽕车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。
如今拥有亚洲最⼤的列车编组站郑州北站和中国最⼤的零担货物转运站郑州东站。
未来郑州将成为全国普通铁路和⾼速铁路⽹中唯⼀的“双⼗字”中⼼，形成以郑州为中⼼的中原城市群“半⼩时经济圈”和全国“⼩时经济圈”。
以郑州新郑国际机场为中⼼，⼀个半⼩时航程内覆盖全国三分之⼆的主要城市、五分之三的⼈⼝。
郑州是国务院确定的个商贸中⼼试点城市之⼀，是国家服务业综合改⾰试点城市，现代物流、会展、⽂化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最⼤的物资集散地。
其中郑州商品交易所是三⼤全国性商品交易所之⼀，我国第⼀家期货市场。
商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。
郑州被认为是中国商业的发源地之⼀，⼜是中国国务院确⽴的商贸中⼼试点城市之⼀，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法
铺位划分与编号建议一、郑州市在售项目分析从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。
（一）、在售项目重点信息统计表项目名称商业规模销售模式商铺面积销售价格业态规划备注中国元通纺织城约10万㎡即返3年24%40年经营权一二层连体卖街铺80-200㎡内铺43㎡街铺4530元/㎡内铺3328元/㎡共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。
郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位帝湖王府约3万㎡70年产权（不详）街铺:20㎡内铺: 20-25㎡街铺11000元/㎡内铺9000元/㎡一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。
凯旋门约2.8㎡2年包租返17%50年产权100-1000㎡7000-15000元/㎡1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室位于陇海路与桐柏路交叉口紫金城约1.6万㎡产权式销售10年返租90%签租约10-200㎡以10-20㎡左右的铺居多街铺24000元/㎡内铺12000元/㎡二楼7000元/㎡1-2楼精品百货.3.4楼超市本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。
是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目宝龙城市广场约20万㎡不包租（只拿出30%的面积销售，其余只租不售）40-120㎡为主1F-1.9~2.9万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~0.8万元集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL 天旺广场约6.6万㎡50%首付即返3年24%1F：50-100㎡2F：100-200㎡3/4F：200-2000㎡1F-1.3~1.6万元2F-0.8~1.0万元3F-0.7~0.8万元世纪华联已经入驻天明路与东风路交汇处DEMALL郑州国贸中心约10万㎡（只拿出40%销售，其余只租不售）10-30㎡为主50-60㎡为辅1F-2.0~3.5万元2F-1.2~1.8万元将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态农业路花园路交汇处大上海10万㎡以上60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50%15-80㎡15-20㎡小面积铺为主步行街部分则稍大50-80为主1F-1.8~3.0万元2F-1.2~1.8万元3F-0.7~1.6万元复合业态太康路与人民路交汇处（二）、共同特征大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；（三）、分析结论商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。
郑州高新城高端商务中心方案 精品
将其余道路渗透进基 地，生成规划路网。
主要建筑设计概念
主要建筑设计概念
业态分布
商务办公中心区
由甲级、准甲级写字楼组成，业态包含、金融、证券、保险、会议、办公、餐饮等。
业态分布
会议中心
会议中心建筑面积接近1.5万平方米，设施完善、多样、现代化，会议厅面积从60平 方米到1500平方米的多功能厅，可满足12人到1000人不同活动的需求.
业态分布
公寓及SOHO办公
公寓及家居办公，大多业主为专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺 品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、网站等等。
总平面图
总酒店式公寓 酒店式公寓
酒店 酒店
酒店及会议中心首层平面
光导照明示意图
光伏发电
生态低碳新技术
屋顶绿化构造做法示意图
绿化屋顶意向图
设计说明
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博思堂2019年郑州升龙城全年整合推广的方案
武汉光谷： 农村到大光谷的演变
NO1:打市场[未来城市体如何]
NO1:打市场[未来城市体如何]
•2019年，科技部财政部建立科技型中小企业技术创新基金，国家高新区成创引擎。 •2000年，建设“武汉中国光谷”战略决策，正式通过。 •2019年，是光谷建设全面启动的一年，也是产业投资最多、基础设施投入最大的一年。 •2019年， 第一家三甲医院进驻光谷 •2019年，总收入410亿元，增长22％，完成工业增加值64．4亿元，增长13％。 •2019年，实力开发商云集，品质楼盘频现。 •2019年，开发区内新登记注册各类企业2048户日均诞生5.6家新企业，成为光谷诞生企业最多的年份。 •2019年，签署《建设世界一流高科技园区行动方案》。 •2019年，富士康进入光谷科技园区。 •2019年，10月光谷软件园新开工15万平方米，2009年上半年开工17万平方米，2019年全部建成. •2009年，年1—4月份，光谷经济却在金融危机中逆势上扬，以25%以上的增速持续快速增长。
住
NO2:杀市场[推广布局]
宅
第三阶段（8-10月）
从未来规划潜力利好切入无限未来生活潜力，通过区域生活未来实现生 活价值的超越体验。
住
第三阶段加推期
宅 通过推广线诉
中央时代前进的创造者
沟通项目独具未来城市生活感受的资源聚合。引爆资源及规划占有话题。 通过媒体线： 线上线下报纸、软文、单张、户外、网络、微博全面铺开，持续发出声音。 通过事件系列线：百团大战、明星开盘、品牌房交会 通过现场线：活动道具配合，氛围配合。
商
NO2:杀市场[推广布局/住宅]
业
第二阶段（6-8月）
郑州高新新城区域价值报告
大交通优势
龙鼎大厦交通出行非常方便，距离贯穿中国东西部的国家级高速公 路--连霍高速入口处仅2公里（2分钟的车程），项目北侧紧临新龙 路，将来新龙路是连接大郑州东西方向的一条主要动脉，可通往上 街、荥阳、洛阳、焦作、晋城等周边城市。
小交通优势
龙鼎大厦南临莲花街，莲花街是连接高新区东西的一条主干道， 东段与瑞达路相接。龙鼎大厦距离地铁1号线始发站河南工业大学 站（莲花街与长椿路交汇处）2000米，距离B2公交站终点站 1800米，距离B27快速公交终点站700米，预计2014年下半年， B27公交站终点站将有望设在龙鼎大厦门口。
一、畅通的环线交通体系 二、快速发展的地铁公交系统 三、炙手可热的土地抢滩开发 四、高新新城的大手笔规划 五、提前抢占高新CBD的龙鼎大厦
地铁1号线
郑州地铁1号线，西起河南工业大学新校区，终点止于郑东新区规划的河南 大学国际学院，线路全长41.4公里，设站29座。郑州地铁1号线一期工程2013年 12月28日通车运营，全线（一期+二期）2014年10月完工运行。
B2路公交车线路图
高新区内线：快速公交B27、B28
快速公交支线B27路：由须水河东路金菊街至冬青街站，途经（须水河东 路金菊街至冬青街站方向）须水河东路、莲花街、长椿路、金菊街、银 屏路、玉兰街、瑞达路；（合欢街站至须水河东路金菊街方向）瑞达路、 玉兰街、银屏路、金菊街、长椿路、莲花街、西四环、金菊西街、须水 河东路。
高新新城
郑东新区
高新新城规划理念
1．智创：机遇无穷的创业环境 为中小型创新企业提供资金、场地和设施方面的支持，加强新城信息基础设 施和信息交流平台的建设，刺激创新性企业成长。为创业者提供良好的生产、 科研、融资等综合环境，以智力产业带动园区工业品质提升。
【精品】(最新)商业上盘销讲压缩版
升龙又一城商业广场沙盘销讲环节一：升龙又一城大沙盘区讲解重点：区位价值参照道具：区位沙盘耗时：3分钟众所周知，目前郑州成熟商圈有二七商圈、紫金山商圈、花园路农业路商圈、曼哈顿商圈以及近两年兴起的中原万达商圈，高新区商圈虽然目前尚未成熟，但是将随着本项目商业中心的建立逐步崛起。
另外，3月10日，郑州市政府发布消息，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD（郊区商业中心）”发展模式，打造东区、港区以及高新区3个城郊商业中心。
这就意味着政府将大力扶持这三个区域的商业发展，各方面的政策扶持也将陆续出台，升龙又一城位于高新区的中心位置，作为高新区首个商业中心项目，也受到市政府及区政府的持续关注与支持。
高新区以科学大道为轴线，分为四大区：须水河以西为校企联动区，须水河以东长椿路以西为科教宜居区，长椿路以东瑞达路以西为核心服务区，瑞达路以东至西三环为生态文化区，我们项目正好处于核心服务区内，这就意味着将来项目所在区域将为整个高新城提供必备的商业商务等基础服务。
科学大道东西长6000米，现宽度超过60米，同时现在正在拓宽，路两边拆迁基本已完成，您过来的时候应该都按到了，未来会成为160米宽的BRT主干线，是高新区的东西向黄金交通主干线；向东5分钟车程即可到达贯通郑州南北的西三环和正在修建全程高架的北环；另外彩虹桥地下隧道也基本已经完工预计今年将通公交车，。
而且西三环也在修建高架，修通势必很极大提高交通的通达性。
向西直通西四环，过西四环继续向西的路段正在建设，通车后将直接达荥阳。
这条和科学大道相交叉的南北向道路是长椿路，向北直通连霍高速，向南连接农业西路，也是是高新区南北交通主干线。
另外，地铁1号线与地铁8号线两条地铁线，在升龙又一城商业广场处交汇，后期预计将在次设置一个地铁换乘点。
客户可以直接从地铁站进入到商业广场，为项目商业提供更加充足的客源。
科学大道与长椿路两条大路，地铁1、8号线两条地铁线在升龙又一城门前交汇，形成黄金十字交叉点，两条路以及其分支路网基本覆盖了整个高新区3000家企业、4所大学13万师生客源、10余个都市村庄、超过10个大型社区，合计将超过40万消费人群。
天道2019郑东新区写字楼市调报告34p 35页PPT文档
交房标准
精装修
产品亮点
电梯与停车位高于国际标准
本报告严格保密
18
典型个案2
销售情况分析
项目月均去化面积1816㎡，销售均价9712元/㎡
时间 2019.7
套数 26
面积 （㎡）
均价（元/㎡） 金额（万元）
5548
9679
5370
2019.5 4
776
10119
786
2019.4 8
1738
9796
1703
2019.3 4
484
9751
472
2019.2 10
2019.1 2
2
1969 383
9600 9499
1890 364
本报告严格保密
19
典型个案1
建正东方中心
三、项目优劣及劣势
项目优势：
建业和正商置业强强联合，品牌实力较强 具备较好的样板景观区和样板房 位于高铁商圈腹地，交通便利
管城区、中原区办公产品去化速度较慢。
本报告严格保密
7
存量分析
目前郑州市写字楼累计存量270万㎡，预计可售30个 月，去化压力巨大。
截至2019年6月30日，郑州市写字楼累计库存量达269.89万㎡ 按照郑州目前月均去化量9万㎡（2019.1.1—2019.6.30） 此库存量预计可售两年半，写字楼去化压力巨大
本报告严格保密
5
销售走势
2019上半年办公用成交量大幅上升，直逼2019年全年成交总 量 。目前郑州市办公用房月均去化面积9万㎡左右。
2019上半年，郑州市办公用房供应面积环比大幅下降，但成交量 大幅上升，直逼2019年成交总量。办公用房累计成交均价11417 元/㎡，同比下降11.94%，环比下降19.34%
郑州市高新区市场调研报告
正弘高新数码港 体量170万㎡
睿达广场 体量10.1万㎡
化工路
健达· 西西湖
住宅
新盘
LOFT
纯新盘除了睿达广场（LOFT）正在认筹外，其他新盘项目均处于前期咨询阶段，预计9-10月份集中入市
检测楼盘分布
1
在售区域项目住宅均价基本在7000-8000元之间
认筹
2
新合鑫观悦 7400-7500 西雅图 7700-7900 翰林国际城 7700-7900 谦祥万和城 7400-7700 万科城 7700-8200 公园道1号 7500-7900 保利永威西溪花园 ——
90 10# 33F 2 2T3 127 135
90
即将推出一期6#、7# 认筹时间：2014年8月中旬
楼号
层高
单元数
套数
66 66 66
66
去化
售罄 少量 较多
少量
备注
预计开盘时间：10月
推售面积：80-126㎡
整体去化 达到90%
优惠：郑房网电商合作，按揭5000抵3万
。另有老带新活动，西雅图老业主，每介
整体规划：一期规划13栋高层，二期3栋18层高层，6栋11
2#
3# 6# 7# 4# 5# 8# 6# 1# 7# 5# 1# 8# 9# 4# 2# 3#
二 期
层小高层10栋7层洋房。 销售情况：目前一期少量房源在售，二期部分楼栋售罄， 19#、20#楼8月17日推出，开盘去化47.6%，目前20#正在 进行认筹，预计8月24日开盘 产品信息：高层88—94㎡两房、122㎡三房，洋房129㎡三 房 销售价格：高层均价8200—8600元/㎡，洋房9300—9600 元/㎡
客户关注点 ①地段、交通（地铁优势） ②区域升值潜力
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
4
商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
郑州高新区西四环以西最新发展规划
郑州高新区西四环以西最新发展规划一、项目名称【郑州"高新新城"】"高新新城"为郑州高新城五大功能组团之一位于高新区西北部是郑州高新城"十二五"期间重点发展区域。
"高新新城"的范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地总面积约为35平方公里。
规划范围内由西南向东北贯通三条水系须水河、须水河西支流和索河须水河西支流在区域内汇入须水河是高新区生态绿化带的主要组成部分。
"高新新城"规划范围内已有郑州轻工业学院、格力电器郑州产业园等项目其余为村庄、农田、河道等。
二、项目背景根据市委市政府工作部署9月份开始高新区管委会委托上海同济规划设计研究院修编高新城整体规划(高新区总体规划修编方案)编制完成了《郑州高新城空间战略研究》。
该《研究》的主要内容是通过对国家、中原经济区、郑州市域等各个层面进行研究提出了作为郑州市"两翼齐飞"的战略西翼对高新区的未来发展规划提出了"产城融合、布局合理、功能完善、品位提升" 的发展要求按照新兴产业之城、自主创新之城、生态和人文之城的发展定位并结合高新区的实际情况提出了产业提升、空间提升、功能提升、环境提升、形象提升等五大规划发展策略努力打造产城一体的郑州高新城。
10月28日市规划局邀请专家和市直有关部门对该规划成果进行了座谈和论证。
根据专家意见和领导指示精神经高新区管委办公会研究下一步《郑州高新城空间战略研究》拟从以下四个方面开展专题研究工作落实"五大提升"。
(一)重点研究我区西北部(即西四环以西、连霍高速以南、西南绕城高速以东、杜英街以北约35平方公里区域)的发展定位高品位谋划高起点规划努力将其打造成集产业、商业、居住、服务为一体的"高新新城"。
(二)研究西流湖周边地区规划提升方案。
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主题概念定位
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
1. 一种具有更强辐射力和聚集力和亲和力的升级版现代化城市社区购物中心项 目。
2. 将本项目定位为成长型、人性化的区域型商业中心,是依托高新产业区日益庞 大且素质较高的居住人口,形成以社区生活为主导核心的休闲体验式新商圈模 式，与二七商圈等市级核心商圈形成错位。
主题精神倡导
便利生活
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Business 商业规划案
缤纷生活
品质生活
时尚生活
功能定位描述
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时尚购物、商务社交、休闲娱乐、特色餐
饮、健身康体于一体的体验式生活空间。
形象定位
时尚 精致 欢乐 品质
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规划原则 社区配套集中配置
实际执行的可行性 主力店优先落位 核心商家随后
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康体运动 大型超市 电玩娱乐
国际影院
Shopping
Mall
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教育培训
时尚餐饮
大型书城
儿童乐园
零售 43%
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F4
餐饮60%配套40%
谢谢观赏！
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提案：升龙商业投资有限公司 2019年1月
升龙又一城
高新区升龙又一城商业部分 商业规划及定位报告
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高新区整体概述
郑州国家高新技术产业开发区，座落于美丽郑州 的西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30 平方公里，总人口24万，是河南省、郑州市发展 高新技术产业的核心区域。 与环城快速路相联， 西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310 国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国 际航空港30公里，对外交通条件优越。
整体定位及规划建议
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项目整体定位
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人们消费观念已经逐渐发生变化
先进的商业经济模式给大众带来了生活和消费观念的变革，
消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、休闲、
商务等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适 的购物环境和全新消费体验逐渐成为大众的消费趋势。
F4
F3
F2
F1 -F1
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阿五美食、海底捞火锅 乐界KTV、神采飞扬电玩城、金水桶足浴、 金逸影院 网络会所、迪欧西餐咖啡、谢先生又一村、新华书店
ONLY、MODA、杰克琼斯、欧时力、太平鸟、顺美、马克华菲
滔博运动、运动100、麦当劳、味千拉面、肯德基、麦当劳
永辉超市、国美电器、
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• 双地铁交汇，黄金汇聚之地
• 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西 的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部 老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路 连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大 大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强 大的凝聚作用及辐射力。
从消费 品级看
从消费 趋势看
缺复合型 商业
生活配套 总量不足
中高端商 业缺失
休闲化商 业匮乏
缺购物型 商业
缺主题型 商业
娱乐休闲 缺失
餐饮、商务 总量不足
潮流时尚 商业缺失
特色概念 商业缺失
品质化商 业缺失
娱乐化商 业缺失
区域消费支撑需求
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品质生活标杆 休闲嘉年华 时尚新天地
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建筑规划效 果图示意
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建筑规划效 果图示意
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业态规划设计
与主题关联一致 垂直规划 交叉生存 同业差异 异业互补
东部, 43, 43%
配套 35%
东部, 35, 3升龙又一城
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餐饮
餐饮 22% 东部, 22, 22%
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项目业态意向品牌示意
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-F1
零售100%
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F1
零售43%配套35%
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F2
零售37%餐饮46% 配套17%
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F3
餐饮3%配套97%
层级
从常住人口看：30%的中高端社区，20%的中高端消费人口 从流动看：在高新区工作、商务的中高端人群
模式
生活日常消费模式 非全日制消费模式
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区域 消费 支撑 需求
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从业态看
从消费 需求看
• 68、72、315、B12等多条公交线路穿梭于此，链接郑州新老城区畅通无阻，未来发展潜 力巨大。
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1 CHAPTER 市场定位与商业属性
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它是升龙城又一城（大型高端品质社区）的一部分 它必然要承担本区域配套与服务的功能 它必然会影响所在区域的商业格局
它必须与升龙城又一城在整体定位上保持一致 它是升龙城又一城项目卖点与价值提升，分期开发的需要
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区域消费支撑需求
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区域 消费 支撑 需求
基数
50万规划人口 24万现实居住人口
人均可支配收入超过12000元
• 高新区始建于1988年，是1991年国务院批准的 国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、 市的领导和支持下，已成为我省改革开放的窗口， 成为高新产业聚集的“中原硅谷”。经过20年的 建设，郑州高新区已成为高新产业聚集的高地， 形成电子信息等五大主导产业和软件服务外包等 七大特色产业集群，创造了20个世界或全国第一， 已成为自主创新的高地，有各类科技人才近4万 人，科技人才密度位居河南之首。这为技术创新 和产业发展提供了强大的人才支撑。
客群分类
居住非在职人群 居住在职人群
消费需求
生活必须消费
生活必须、目的性消费 （餐饮、购物、社交）
消费时间
消费满足目的地
全日制
住所周边，中百、武商
生活必须：非工作时间； 主要集中在城区主要商圈；
目的性消费：全日制
周边商业仅作为辅助；
区域内就职人群
社交和餐饮
途径人群
社交、旅宿、餐饮
外来目的性消费人群 社交、餐饮、休闲
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2009年3月，经国家科技部批准，与天津高新区、广州高新区和苏州高新区一起，成为首批启 动国家创新型科技园区建设的高新区，开始向中国建设创新型国家的区域战略中枢迈进 。
4大高校，7大特色产业群，20个全国第一， 40000高科技人才云集高新区，打造“中原硅谷”
工作时间 全日制 全日制
邻近大型商圈为主；周边 商业为辅助
城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费
暂未形成规模
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生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合
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2 CHAPTER
3. 通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为 依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的 商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发 展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。
4. 为今后升龙又一城随高新的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。
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• 地理位置：项目位于郑州市科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西， 冬青街以北。规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地 块西北角。
• 项目面积：总建筑面积约140万平方米 • 项目定位：地标性城市综合体 • 项目规划：涵盖住宅、写字楼、商业、公寓 • 周边配套：教育，景观、娱乐、休闲、医疗等生活配套一应俱全。