基于经济分析的容积率指标确立
容积率修正系数确定
容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数，它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。
容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用，因此，其重要性不言而喻。
本文将讨论如何确定容积率修正系数。
容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比，通常用于计算土地的使用效率。
容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整，反映出城市容积率的实际使用情况。
容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑：1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素，因为这些因素可以决定容积率的最大值。
城市规划要求不同，修正系数确定也要相应发生变化，如在现代化城市建设中，规划要求绿化率要高，所以容积率也会相应的下降，而在一些老城区或是人口密集的区域，容积率修正系数会相应的升高，以适应市区内的繁忙人群活动需求。
2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素，因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。
例如，商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品，而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。
不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。
3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素，包括土地的地形、地貌、土地属性等。
道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。
例如，如果一块地地形复杂或土地属性不良，那么需要采用比较严格的修正措施，以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用，而且要确保安全稳定，特别是在雨季或地震多发地区。
如果一块土地平整且易于得到使用许可，那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。
4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一，因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。
如果市场需求较大，修正系数则要相对较高，以满足市场的需求，吸引更多的投资；而如果投资预期较低，则修正系数通常会降低，以减少投资风险，避免过度开发。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
试论城市规划中合理容积率的确定
试论城市规划中合理容积率的确定在城市化水平日益提高的背景下，要想进一步优化城市规划，就需要采用更加先进、合理的规划方式，其中容积率是目前常用的手段之一。
基于此，本文将分析当前城市规划中合理容积率存在的问题，并以明确容积率与各方面的关系、掌握影响容积率的因素为切入点，深入探究确定城市规划中合理容积率的基本方法，旨在能够通过定量经济分析明确城市规划所需的各项参数，提高容积率精准程度，为推动城市化进奠定基础。
标签：城市规划；容积率；城市环境前言：容积率起源于西方国家，这是土地规划管理的重要指标，随后在我国的城市规划中引用，基于这一前提使政府与开发商之间形成了“博弈”的关系，而城市规划师则是该关系中的协调者、平衡者。
但实际上，规划师在工作中受自身工作能力、各方压力等因素的影响，会随意设定规划中的容积率，严重影响了城市规划的合理性，破坏城市环境。
由此说明，以合理的方式确定容积率对于城市规划的重要性。
1、城市规划中合理容积率存在的问题在城市化逐渐加深的背景下，城市规划显得尤为重要，并且受容积率的直接影响。
目前，容积率的确定主要存在以下几方面问题：（1）缺乏合理方法。
如今城市规划就是将土地的经济利润提高，但是很多规划师并没有打破传统的思维模式，并且忽视量化分析，限制了土地效用的发挥；（2）未认识到容积率与城市规划各方面的关系，主要包括城市环境、城市地价与开发利润，如果未认识到其中的关系，就会影响结果的精确性。
2、城市规划中合理容积率的确定2.1明确容积率与各方面的关系首先，容积率与城市环境。
城市环境所涉及的范围较广，其中主要受容积率的影响。
具体而言，容积率与城市环境的关系如下：（1）开发强度。
土地的开发强度与容积率的大小有着直接的关系，但是土地开发强度的上限是有限制的，主要是因为城市环境的实际承载力有限，如果容积率的数值增加，那么土地开发商就会加大开发力度。
在这一背景下，城市就会产生人口密集等问题，进而增加公共设施的压力，不利于城市稳定的发展。
浅谈容积率的合理确定
浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。
本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。
关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。
本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
如何确定容积率
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谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗 框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
不断的要求提高容积率；
不断的偷面积； 不断的公关；
你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
唯容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
5
我们需要理解容积率的那些问题？
当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？
在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。
利润最大化和市场可实现 度是确定物业组合和容积 率的追求目标； 企业自身资源状况和资金 状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌 因素是兼顾因素。
依据战略、定位
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案并 进行优化
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一个容积率确定的案例 ——湛江地王项目
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深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产 品品质的对应关系
产品品质 容积率范围 可能的建筑组合 深圳典型案例
高品质
较高品质 较高容积率 高容积率
低于2.6
2.6—3.2 3.2—3.8 高于3.8
浅析土地估价中容积率的确定
浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
控规中容积率的合理确定
控制性详细规划中容积率的合理确定——以昆山老城改造为例段兆广摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。
本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。
关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城1 引言容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。
作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。
它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。
控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。
其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。
容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。
容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。
基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。
2 目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题2.1 以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。
如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。
地产估价中容积率修正系数的确定
⼀、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某⼀宗地内，房屋的总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值。
容积率的⼤⼩反映了⼟地利⽤强度及其利⽤效益的⾼低，也反映了地价⽔平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采⽤的⼀项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性： （⼀）容积率表达的是具体“宗地”内单位⼟地⾯积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表⾯⼀块有确定边界、有确定权属的⼟地，其⾯积不包括公⽤的道路、公共绿地、⼤型市政及公共设施⽤地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映⼟地的具体利⽤强度，宗地间才具有可⽐性。
（⼆）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有⼀定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底⾯积与宗地⾯积之⽐。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑⾯积相等时，三者之间的关系可表⽰为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正⽐例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价⽔平。
⼈们购买⼟地使⽤权的⽬的是为了对⼟地进⾏开发，建设房屋。
房屋的单⽅开发成本＝房屋单⽅造价＋楼⾯地价＋税＋费 楼⾯地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑⾯积＝⼟地单价／容积率 因此，楼⾯地价⽐单位地价更能准确地反映地价的⾼低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在⼀般情况下，⾼容积率可以提⾼⼟地的利⽤效益，但建筑容量的增⼤，会带来建筑环境的劣化，降低使⽤的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值? ⼆、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作⽤机制可抽象概括为两个⽅⾯：⼀是通过影响⼟地收益来影响地价，⼆是通过影响⼟地供求关系影响地价。
收益机制很⼤程度上决定了⼟地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产⽣波动，决定了⼟地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
容积率的测定与应用
容积率的测定与应用现代城市的建设离不开房地产的投资与开发，而容积率是衡量房地产开发与城市用地利用效率的一个指标。
正确测定容积率能够确保房地产开发效益、合理规划城市用地，本文将分析容积率的测定方法和应用。
一、容积率的定义和作用容积率是指在一定区域内允许建筑体积与用地面积的比值，通俗来说，就是允许房屋占据的空间相对于土地面积的大小。
容积率是城市规划的重要指标之一，它可以反映城市用地的利用效率、保护城市环境和资源、维护群众利益，因此，它不仅对房地产开发有着重要意义，对城市发展也具有深远影响。
二、容积率的测定方法容积率的测定成本比较低、测定周期短，通常可以通过以下几种方法来进行：1、基于建筑规划图建筑规划图是最直观、最基础的容积率测定方法，它通常包括房间分布、面积、层数、高度等信息，可根据图纸尺寸、比例以及房屋类型来计算容积率。
2、基于空间数据实时分析随着信息技术的发展，大量的空间数据被收集、处理、存储和分析，使容积率的测定更加精确和高效。
这种方法通过对城市的高分辨率影像、地形图、交通网络以及人口、经济等数据进行分析，可以得出精确的容积率测量结果。
3、基于实物设备目前市场上也有专门的容积率测量设备，能够快速测量建筑物实际占地面积、高度、层数等参数，并计算出精确的容积率，尤其适合对一些特殊建筑或地形的容积率进行测定。
三、容积率的应用容积率可被广泛应用于城市规划、房地产开发、建筑设计等领域。
1、规划时容积率可用于城市空间规划，通过合理规划容积率来提高城市用地利用率，增加城市可持续发展，防止城市过于拥挤和环境污染。
2、开发时在房地产开发时，容积率是开发商设计初始的基础，开发人员可以掌握容积率的测算，用于开发开发面积的预估、预测和评估。
3、建设计算时在建筑设计中，容积率的测定可以协助工程师设定结构和建筑面积的最佳组合方案，避免设计过度或过低。
总之，容积率是衡量城市规划、房地产开发和建筑设计效率的重要指标，正确计算容积率需要进行科学、准确、全面的测算和分析。
容积率确定方法-控规编制
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4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图
开发强度规划图
地价分级图
（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、 开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率 设计图”。 （2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指 标范围对应。 （3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和 大量调研后才能确定。
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5、 小结：合理容积率的确定
工作方式：提出一种协作的制度与技 术交融的机制。
步骤：界定的合度空间与有关容积率的 概念， “以行动与可操作性为导向” 来探讨确定容积率的综合模型。该模型 以三条路线同时进行，并在适当的时机 交融，经过三次交集运算，最终实现确 定控规中控制地块容积率的目的。
确定容积率的综合模型
5、 小结：合理容积率的确定
经济容积率：城市建设过程中，在某一 合度空间范围内房地产总投资利润率大 于房地产基准总投资利润率的利润率区 间对应的容积率区间。 极限容积率：同时满足地块内部与外部 环境容量的容积率区间。
政策容积率：为了满足可持续发展的要 求，促进城市紧凑发展，政府结合特定 的时空条件在制定土地开发政策中规定 的最低容积率。 合理容积率：是经济容积率、极限容积 率、政策容积率交集的容积率区间，是 城市规划追求公平与效率的必要条件。
层 面
微 观 层 面
土地
地块
交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法:
0035.从宏观—中观—微观的容积率确定机制探讨
容积率的科学性的探讨。
但在实际工作中限于操作性及认识因素，容积率的确定往往又沦为经验主意的拍脑袋做法。
本文试图在分析当前容积率制定所面临问题的基础上，探讨容积率制定的合理机制。
1、目前容积率制定的主要问题1．1、局限于控规为平台的容积率制定机制，导致其先天不足容积率在城市空间上的分布梯度，其本质是城市人口在城市空间上的分布结构。
作为传统控规编制的核心指标，对容积率的研究局限于控规编制的范围内，其最大的不足是忽视了经济社会水平发展对容积率影响，也忽视了城市整体空间结构对容积率制定的隐性影响。
一方面，对容积率有巨大影响的经济发展水平、环境效益需要在更广的层面予以论述，而局限于控规范围内就小地块论小地块的容积率制定方式，要么忽视对经济发展水平、环境效益的研究，要么流于形式，导致控规的容积率确定缺乏依据。
规划部门不得不面对的尴尬事实是，将单个控规所确定的开发规模和人口数量相加之后往往大于总规所确定的开发规模和人口数量。
另一方面，在控规层面就经济发展水平、环境效益来研究容积率本身又并无必要，因为控规编制范围的局限性，这样的研究往往导致很多重复性的工作，必然造成大量的规划浪费。
1．2、容积率的制定是大家心照不宣的拍脑袋的结果，缺乏必要的技术支撑在规划编制工作中，目前确定容积率的常用方法：形体布局模拟法、调查分析对比法、经济归纳法等方法都难说科学。
即便如此，也往往由于规划范围偏大、时间紧迫等种种原因最终演变成为了拍脑袋式的“主观经验法”，仅凭借规划师或审查部门根据惯常经验，结合个人的感性认识想当然的确定。
宏观层面研究的欠缺，使得控规在开发强度确定上往往显得无所适从，缺乏依据，更无法回答容积率从1.8到2.0的合法性问题。
有时候也不得不面对规划操作性的问题，以笔者参与的某镇控规修编为例，因为缺乏对项目经济因素的考虑，原控规仅依据城市设计所确定的低容积率模式，在土地拆迁成本高起的今天严重脱离实际，不得不在短短几年内重新修编。
小议城市规划中合理容积率的确定
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
如何确定容积率范文
如何确定容积率范文容积率（Floor Area Ratio，FAR）是一个城市规划中的术语，用于评估建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
它是一个重要的指标，可以影响城市的空间利用、建筑规模和环境可持续性。
下面将介绍如何确定容积率的方法。
1.理解容积率的概念和意义：容积率是一个具体的数字，它表示建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
较高的容积率意味着建筑物在地块上的利用率更高，容纳更多的建筑面积。
容积率可以用来评估建筑物的总体规模、层高、建筑密度和城市可持续性等。
2.研究本地区的规划法规：容积率通常在地方的城市规划法规中有具体的规定。
了解本地区的规划法规对于确定容积率至关重要。
这些规则可能会因地区而异，比如城市中心区与郊区的规划法规可能会有所不同。
3.分析地块特征：了解地块的特征是确定容积率的重要步骤之一、评估地块的形状、大小、朝向、周边环境（包括道路、绿地、设施等）以及规划用途的限制（如商业、住宅、工业等）都会影响容积率的确定。
4.确定建筑总体规模：建筑总体规模指的是建筑物的总建筑面积。
此步骤需要根据规划目标和市场需求进行决策。
总体规模确定后，可以计算出建筑物的总体积。
5.计算可用建筑面积：可用建筑面积是指建筑物全部净平面面积的总和，扣除了公共区域（如走廊、楼梯、电梯、设备间等）。
可用建筑面积通常是根据规划法规的要求来确定的。
6.计算容积率：一旦确定了建筑的总体积和可用建筑面积，容积率可以通过将可用建筑面积除以地块总面积来计算。
容积率通常以小数或百分比的形式表示。
例如，0.5或50%的容积率表示建筑物的体积为地块总面积的一半。
7.考虑附加因素：在确定容积率时，还需要考虑其他因素，如城市规划政策、社区意愿、环境影响评估等。
这些因素可以在确定容积率时提供额外的指导和限制。
8.进行评估和调整：一旦确定了容积率，需要进行评估和调整。
评估容积率与规划目标、市场需求、可持续性要求等之间的一致性。
最佳容积率的确定
最佳容积率的确定（经济学）一、问题提出的原因在住宅的开发中，容积率是一项重要的指标。
对于一块将要开发的土地，开发的密度是它的核心属性。
从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。
开发商总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。
一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。
另一方面，高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量，增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。
如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。
根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。
我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。
但是不是说容积率可以无限的提高?本人认为除了制度、政策等因素外，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。
因为超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。
因此，开发商在确定住宅的开发容积率时，必须一方面考虑消费者对于不同容积率的住宅购买意愿，另一方面又要考虑容积率如何影响一块建设用地的新增住宅数量及其单位价格变化的情况，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量所带来的应能获得的收益。
所以，开发商必须权衡这两种因素，可以力图使建设用地的收益最大化，但绝不能单纯的认为高密度就一定可以获得高利润。
那么到底多大的容积率才能使住宅开发获得最大利润呢?下面从经济学上来分析合理容积率的使用问题。
二、容积率最佳使用的经济学分析1、从静态上分析地块利用上的最佳容积率。
如前面所述，在住宅其它属性和位置不变的情况下，消费者对高层住宅或高容积率住宅的支付意愿通常是降低的。
容积率专题研究
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。
容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。
同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。
“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。
”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。
从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。
控规中经济角度容积率的确定（例子）
控规中经济角度容积率的确定（例子）控规中经济角度容积率的确定（例子）数据取值：参照地方标准及实际运作情况的调查，确定主要采用数据如下：A1(开发总用地)＝ 119100平方米A2(拆除住宅建筑)＝13000平方米A3(拆除补偿厂房面积)＝0平方米A4(拆除补偿商业用房面积)＝1000平方米A5(公共开发用地)＝166900平方米S（商业店铺售价）＝10000元/平方米S1（异地商品房售价）＝3000元/平方米P1+p2+p6（开发费用）＝1500元/平方米P4+p5（建安成本＋基础设施）＝1200元/平方米P3(民房货币补偿）＝4300元/平方米按1：1.3 补偿P商（商业用房赔偿）＝12000元/平方米R（法定利润）＝0.15就地安置按1:1.3面积补偿居住用地出让地价： 70万/亩商业用地出让地价： 120万/亩容积率测算◆为达到良好的空间效果，此方案规划的商业建筑总量约8万m²（其中酒店5000m²）。
可出让开发地块总面积为12公顷左右（约180亩），该区位商业地块出让价格若按120万/亩计算，则政府可获得土地出让地价款总计2.16亿元。
考虑到全商业开发的难度和发展周期，政府需补贴50%左右的建设成本（6000万），但可提供约500个就业岗位。
◆最低经济容积率假设，开发商全权负责居民安置赔偿，全部以货币补偿方式；政府收取收取全部出让地块基准地价。
对应公式：S*A1*FAR≥[A1*(p1+p2+p6)+A5*FAR*(P4+P5)+P3*A2*1.3+出让地价+ A5*(p1+p2+p6)+A5*1000*1]*(1+R)开发商成本：居住地价，建安成本，基础设施费用，拆迁货币补偿，商业赔偿，公共用地的地价。
计算结果： FAR≥0.73。
如何根据市场确定合适的容积率
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• 案例一
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方案比较建立原则
• 建筑：
1.进深11米、楼体长度为60米、层高为3米的板式建筑 2.进深为14米的点式建筑
• 日照间距：1.97 • 横向楼间距：
1.建筑防火间距为6米或9米； 2.带有道路的建筑防火间距为14米；
• 规划布局：
1.创造和谐的建筑群，丰富城市天际线； 2.分区域横向设立组团，完善原有场地南北向长度的缺陷 3.建筑退线：东侧和南侧侧距离道路红线32米； 北侧和西侧距离道路红线9米； 4.道路系统一致；主入口一致；
C6地块各方案成本概算比较分析表 C6地块各方案成本概算比较分析表
方案一 建筑面积（㎡) 建筑面积（㎡) （㎡ 容 积 率 128474 1.50 42669.46 50534.74 3933.46 7865.28 16% 12个月以上 12个月以上 2年以上 年以上 当年开工来年入住 方案二 101780 1.19 31696.64 42329.00 4158.87 10367.36 24% 6个月 8个月左右 个月左右 当年开工当年入住 方案三 106590 1.24 36903.42 46068.00 4321.98 9164.58 20% 10个月 10个月 12个月左右 个月左右 当年开工当年入住
方案三
• 规划布局以8层和11层为 主； • 建筑密度适中，楼间距大， 为景观营造留有丰富的空 间； • 建筑周期介于两者之间； • 可采用单部电梯的布局， 创造差异化的产品；
C6地块各方案经济技术指标比较分析表 C6地块各方案经济技术指标比较分析表
方案一 占地面积（㎡) 占地面积（㎡) （㎡ 建筑面积（㎡) 建筑面积（㎡) （㎡ 容积率 建筑基地面积（㎡) 建筑基地面积（㎡) （㎡ 建筑密度(%) 建筑密度(%) 平均层数 人防面积（㎡) 人防面积（㎡) （㎡ 户数 人数（每户3.5人 人数（每户3.5人） 3.5 人口密度 建设周期 85674.58 128474 1.50 10017 11.69% 12.8 9562 1016 3556 24.09 二年 方案二 85674.58 101780 1.19 13317 15.54% 7.6 6642 836 2926 29.28 一年 方案三 85674.58 106590 1.24 11370 13.27% 9.4 6882 888 3108 27.57 一年半
城市住宅容积率的确定机制
〔文章编号〕 1002-2031(2006)07-0006-05城市住宅容积率的确定机制陈昌勇 〔摘 要〕 分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定:在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正。
通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议。
〔关键词〕 容积率;确定机制;空间结构〔中图分类号〕 T U984111+3 〔文献标识码〕 A 〔作者简介〕 陈昌勇(1977—),男,汉族,广东湛江人,华南理工大学建筑学院博士研究生,研究方向为高密度居住空间。
〔收稿日期〕 2006-04-26〔修回日期〕 2006-06-09 一 前言 容积率即建筑面积/用地面积,它反映的是居住区在空间上的三维开发强度,是被广泛应用于城市规划和建筑设计的控制指标。
容积率与复杂的背景条件相关,包括城市人口、土地、经济、气候、住宅建造条件等,因而成为城市规划和商业决策的敏感性问题。
从理论上说,容积率存在合理值域。
目前,较多研究从经济学角度分析利润和成本的得失,以此来确定“最佳”容积率,以便充分发挥土地的经济价值,而较缺乏从宏观的整体机制上分析合理容积率的讨论。
因此,本文试图从多层次、系统的角度去探讨容积率确定机制,并由此发现一些城市规划中容易忽略的问题。
二 确定机制分析 尽管确定容积率的变量只有两个,但涉及较多的问题,城市中任何因素的变动都可能对容积率产生影响。
住宅容积率确定包括宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正等三层次的内容。
从程序上看,首先是宏观条件,包括城市的用地、人口和经济发展阶段,它们决定了这个城市的平均容积率。
其次是级差地租、规划政策和空间结构等,它们在城市空间中对容积率进行分配与调节,使得容积率在空间分布上出现差异。
最后,住宅的空间形态、居住文化对其进行修正,使最终的数值变得可行。
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基于经济分析的容积率指标确立
摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。
美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。
容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。
关键词：容积率；经济分析
Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests.
Key words: volume rate; economic analysis
“容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。
由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。
对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。
容积率的社会性
如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp
式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。
P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。
在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。
这反映了容积率的社会性。
容积率的经济性
在考虑房屋的售价时，容积率可以下公式表达：
FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl）
式中：Pc—建筑总售价；Rc—单位建筑面积售价。
对于某个具体的项目Sl不变，Sc在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。
如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。
现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。
容积率的环境性
把反映环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：
FAR= Sc/Sl=（Sb×N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N
式中：Sb—建筑占地面积；N—平均层数；Dc—建筑密度；Dg—绿地率；Dp—停车场覆盖率；Ds—空地比例。
N=平均层高/高度
这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。
同样，在建筑层数不变的条件下，容积率与建筑密度成正比，而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。
容积率影响因素分析
容积率作为一个城市规划控制指标，它受城市规划的影响是显而易见的，也是最直接的。
城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距（日照间距、安全间距等）及开放空间的地块中所占比例的大小等等（如绿地率）的规定，都会影响容积率的取值。
同样，如果容积率过高，就会导致人口密度增大，交通流量过高，突破城市合理的环境容量，引起环境质量恶化。
因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量的限制。
此外，建筑高度、体量等方面的限制，也会影响容积率的变化，对土地利用的不同限制，也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。
经济分析下的容积率计算（投入产出计算方法）
5.1 计算方法
为分析方便，各种成本以每平方米用地上投入的费用计算。
土地开发成本主要由以下几个方面构成。
（1）城市土地出让地价P（元／平米）。
包括土地出让基准地价P1。
（2）建安成本P4。
包括前期工程费、建筑土建费、建筑设备及安装费、管理费等。
开发的房产所选用的结构类型直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000~1200元/m²；而25层左右的高层建筑，一般选用框架—剪立墙结构，造价在1800~2000元/m²左右。
（3）基础设施费P5。
基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。
（4）开发费用P6。
包括管理费用、销售费用、财务费用等。
累计以上四项，得出房地产公司在用地上的总投入如下：（P1+P4+P5+P6）。
房地产开发公司的总产出为：S×FAR×A（S为房地产销售价格，FAR 为容积率，A为总用地面积）。
由于开发总投入×利润率=总产出－总投入，通过公式变形，最低经济容积率的计算可采用如下公式：
FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S
其中P1—土地出让基准地价；P4—建安成本；P5—基础设施费；P6—开发费用；
R：法定利润；S：销售价格。
5.2 最低经济容积率计算
土地出让基准地价居住950/m²（工业480元/m²，商业1124/m²），建安成本900元/ m²，基础设施费居住160元/m²（商业服务188/m²，工业68元/m²），开发费用1000元/ m²。
（部分数据参照已建成的香树湾居住小区）。
法定利润按照沈阳市同等开发建设利润统计得出，居住用地开发建设基本利润率为30%。
以沈阳市皇姑区北部经济区为例，参照沈阳市蒲河新城范围内居住开发用地售价，经济区居住用地售价暂定为3000元。