基于经济分析的容积率指标确立

基于经济分析的容积率指标确立

摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。

关键词：容积率；经济分析

Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests.

Key words: volume rate; economic analysis

“容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。

容积率的社会性

如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp

式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。

在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。

容积率的经济性

在考虑房屋的售价时，容积率可以下公式表达：

FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl）

式中：Pc—建筑总售价；Rc—单位建筑面积售价。

对于某个具体的项目Sl不变，Sc在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。

容积率的环境性

把反映环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：

FAR= Sc/Sl=（Sb×N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N

式中：Sb—建筑占地面积；N—平均层数；Dc—建筑密度；Dg—绿地率；Dp—停车场覆盖率；Ds—空地比例。

N=平均层高/高度

这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。同样，在建筑层数不变的条件下，容积率与建筑密度成正比，而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。

容积率影响因素分析

容积率作为一个城市规划控制指标，它受城市规划的影响是显而易见的，也是最直接的。城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距（日照间距、安全间距等）及开放空间的地块中所占比例的大小等等（如绿地率）的规定，都会影响容积率的取值。同样，如果容积率过高，就会导致人口密度增大，交通流量过高，突破城市合理的环境容量，引起环境质量恶化。因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量的限制。此外，建筑高度、体量等方面的限制，也会影响容积率的变化，对土地利用的不同限制，也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。

经济分析下的容积率计算（投入产出计算方法）

5.1 计算方法

为分析方便，各种成本以每平方米用地上投入的费用计算。土地开发成本主要由以下几个方面构成。

（1）城市土地出让地价P（元／平米）。包括土地出让基准地价P1。

（2）建安成本P4。包括前期工程费、建筑土建费、建筑设备及安装费、管理费等。开发的房产所选用的结构类型直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000~1200元/m²；而25层左右的高层建筑，一般选用框架—剪立墙结构，造价在1800~2000元/m²左右。

（3）基础设施费P5。基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。

（4）开发费用P6。包括管理费用、销售费用、财务费用等。

累计以上四项，得出房地产公司在用地上的总投入如下：（P1+P4+P5+P6）。

房地产开发公司的总产出为：S×FAR×A（S为房地产销售价格，FAR 为容积率，A为总用地面积）。

由于开发总投入×利润率=总产出－总投入，通过公式变形，最低经济容积率的计算可采用如下公式：

FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S

其中P1—土地出让基准地价；P4—建安成本；P5—基础设施费；P6—开发费用；

R：法定利润；S：销售价格。

5.2 最低经济容积率计算

土地出让基准地价居住950/m²（工业480元/m²，商业1124/m²），建安成本900元/ m²，基础设施费居住160元/m²（商业服务188/m²，工业68元/m²），开发费用1000元/ m²。（部分数据参照已建成的香树湾居住小区）。

法定利润按照沈阳市同等开发建设利润统计得出，居住用地开发建设基本利润率为30%。

以沈阳市皇姑区北部经济区为例，参照沈阳市蒲河新城范围内居住开发用地售价，经济区居住用地售价暂定为3000元。