房地产开发成本核算3
房地产开发成本费用项目以及核算项
房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
房地产开发企业成本核算办法
《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。
第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。
第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。
成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。
第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。
按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。
第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。
第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
2．耕地占用税。
3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。
4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。
房地产的成本核算方法
房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。
1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。
如果把房地产项目比作一艘大船，那成本核算就是把控航向的舵手。
它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了，是花在买地这个“大头”上，还是盖房子的材料、人工这些方面。
要是不做好成本核算，就像盲人骑瞎马，乱了套，很可能导致项目亏损。
1.2 对于购房者来说，成本核算也有意义。
虽然他们看不到背后的成本明细，但成本核算合理的项目，往往价格更合理。
就像老百姓常说的“一分钱一分货”，合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比，不会出现漫天要价的情况。
二、房地产成本核算的主要内容。
2.1 土地成本。
这可是房地产成本里的“大块头”。
买地的钱那是真金白银地往外掏。
不同地段的土地价格相差悬殊，就像在城市中心和偏远郊区，那地价是一个天上一个地下。
而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。
这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”，如果处理不好，成本就会大幅增加。
2.2 建筑安装成本。
这里面包括建筑材料和人工费用。
建筑材料的价格波动就像股票市场一样，时高时低。
比如说钢材，前几年价格一路飙升，这对房地产成本影响可不小。
人工成本也在不断上涨，现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭，工钱低了可不行，就像俗话说的“便宜没好货”，工钱给少了，工程质量可能就没保障。
2.3 开发间接费用。
这部分涵盖的内容比较杂，像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。
营销费用可不能小瞧，现在房地产市场竞争激烈，为了把房子卖出去，开发商得花大力气做广告、搞促销。
这就像一场没有硝烟的战争，谁的营销做得好，谁就能在市场上多分一杯羹。
三、房地产成本核算的方法。
3.1 目标成本法。
这就好比是先画好一张蓝图再施工。
在项目开始之前，根据市场情况、预期售价等因素，确定一个目标成本。
然后在项目推进过程中，千方百计地朝着这个目标去控制成本。
如果发现成本超支了，就得像勒紧裤腰带过日子一样，想办法削减不必要的开支。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算作者：李小虎来源：《财会通讯》2011年第12期房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
正确进行成本核算，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
在新会计准则体系中，没有房地产开发企业成本核算的具体规定，房地产开发企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。
因为现在大部分房地产开发企业都实现了电算化，所以本文拟就房地产开发企业在电算化条件下如何设置开发成本科目及核算进行探讨。
一、房地产开发成本的内容房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。
（1）土地征用及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
（2）前期工程费。
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。
房地产开发成本核算
浅谈房地产开发成本核算摘要：在房地产开发过程中房地产开发成本核算起着重要的作用，要想获得预期的经营利润，房地产企业除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，做好成本核算，严格控制房地产开发过程中的各项费用支出。
为此，笔者根据多年的工作经历，对房地产开发成本的核算及在核算过程中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
关键词：房地产开发；成本核算中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)02-0208-01一、房地产开发成本的构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，其主要构成为：1.土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主要内容，大致占总成本的80％，其中所占比例最大的是土地费用。
土地费用在房地产开发中占有很大的比重，土地费用的多少，是评价一个房地产项目是否可行的主要条件之一，是否能达到预期利润的最主要经济指标。
土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
房地产企业在决定是否开发一个项目前，在进行投资决策时，都必须将预计投入的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出要开发的商品房每平方米土地所占的成本，以此来进行项目的可行性评估和论证。
2.配套及其它费用支出。
主要是指水、电、煤气、通讯、小区绿化和道路、市政和土建配套费。
医院、商店、会所、学校、幼儿园等生活服务性设施也是不可缺少的。
其它项目收费中有些诸如保证金虽然属于押金性质，但由于多种原因大多很难收回。
并且这类收费种类繁多，标准不一，收费任意性较强，可操作性较大，因此，这部分费用也是房地产开发过程中受外界因素影响最大的一块费用支出，通常占项目总投资的10－15％。
一般房地产企业在开发过程中要通过各种途径和关系，运用各种方法尽可能减少这部分费用的支出，以此来降低项目开发的建设成本，取得预期的经济效益指标。
3.房地产开发管理费用和融资成本。
房地产开发与其它一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
房地产企业开发成本核算的内容
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本一土地开发开发成本一房屋开发开发成本一配套设施开发开发成本一代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本一土地开发一A 土地一B 土地开发成本一房屋开发一A房屋一B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用” 总账账户。
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：第一、土地费用(土地获得价款)房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费;二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费.根据支出计入相应会计科目：借：开发成本—-土地——土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷:银行存款待整个项目竣工后,再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路)费用、七通一平或三通一平费用等。
主要包括: 一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
房地产开发成本
1．土地使用权出让金； 2．土地征用及拆迁安置补偿费； (1)土地征用费 (2)拆迁安置补偿费
构成
房地产开发成本
1．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修 分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关 规定进行。
(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事 业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济 损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
核算步骤
房地产开发成本的核算，是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用，按成本项目进行归集和分配， 最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发 产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
房地产开发成本由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。必须科学地确定成本归集对 象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做 势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，而其中所开发的商品 房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：对大的 开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
房地产成本核算
房地产成本核算1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
1、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本项目进行核算。
2、产品类型区分原则。
虽在同一地点，开工时间相近，但开发的产品类型不同、使用功能不同，可作为独立的成本项目进行核算。
3、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
4、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预期成本存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
5、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本项目进行核算。
1、土地费用估算1土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
2土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
房地产开发成本设置及核算内容
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用.
30
基础设施费—道路工程费
小区内道路铺设费。
31
基础设施费—水、电、气、暖工程
供电工程费：变（配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。燃气工程费：燃气管道的铺设费、增容费、集资费，燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费.照明工程费:小区内路灯照明设施支出。
32
基础设施费—弱电工程
通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费：小区内有线电视(闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
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基础设施费—环境景观工程费
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，建筑小品、水面景观、环廊、街心公园、凉亭、绿地建设等费用.
7
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
8
前期工程费-“三通一平”费
接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
21
建安工程费-安装工程费—电梯工程
主体工程内的电梯及其安装、调试费。
22
建安工程费-安装工程费—消防工程
主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.
房地产开发企业成本核算作业指引
房地产开发企业成本核算作业指引房地产行业是中国经济的重要组成部分，房地产开发企业的财务核算和成本控制是其经营管理的重要环节。
本文旨在为房地产开发企业财务人员提供一份成本核算作业指引，帮助他们更好地掌握成本核算方法和技巧。
1. 成本核算的基本概念成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项费用进行准确计量和归集的过程，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指与产品直接相关的成本，如原材料、直接工资等；间接成本是指与产品间接相关的成本，如管理费用、房租等。
2. 成本核算的方法和技巧2.1 直接成本的核算方法直接成本是房地产企业核算成本的重要组成部分，其核算方法主要有以下三种：2.1.1 实际成本法实际成本法是指按照实际发生的成本来核算，其主要适用于生产过程中成本变动不大的情况。
该方法的缺点是计算复杂，需要大量的核算工作。
2.1.2 标准成本法标准成本法是指根据生产成本的历史数据、预估数据，计算出固定的成本标准，按照该标准进行核算。
该方法的优点是计算简单，可预测性强。
2.1.3 差异分析法差异分析法是指通过计算实际成本与标准成本之间的差异，来分析成本的变动原因，从而找出成本控制的方法和途径。
2.2 间接成本的核算方法间接成本的核算方法主要有以下几种：2.2.1 直接分摊法直接分摊法是指将间接费用按照不同的项目或成本中心分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简单易懂，但会受到分摊基础不同的影响。
2.2.2 比例分摊法比例分摊法是指将间接费用按照一定比例，分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简便，但需要对比例的设定进行细致的考虑。
2.2.3 税费分摊法税费分摊法是指将税费按照固定比例分摊到直接成本中，如增值税、土地增值税等。
该方法需要对税费的具体政策有深入的理解。
3. 成本分析的作用成本分析是指在成本核算的基础上，对成本的构成部分进行进一步分析和研究，以评估企业的盈利能力和经营状况。
其主要作用如下：3.1 评估成本控制效果通过成本分析，可以评估企业的成本掌控能力，发现成本控制的薄弱环节，并制定具体的改善方案。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策房地产开发是一个复杂的过程，需要进行准确的成本核算和有效的成本控制，以确保项目的可行性和盈利能力。
本文将介绍房地产开发成本核算的方法和成本控制的对策。
1. 成本估算方法：成本估算方法是通过对项目的各个环节进行详细研究和分析，从而预测项目的成本。
常用的成本估算方法包括：- 直接成本法：按照项目成本的直接发生原则，通过对各项成本进行估算，得出项目的总成本。
- 整体推测法：通过对类似项目的数据进行分析，推测出项目的成本，进而进行调整，得出最终的成本估算结果。
- 双向估算法：结合直接成本法和整体推测法进行估算，将两者的结果进行比较和调整，得出最终的成本估算结果。
1. 设立成本控制指标：设立合理的成本控制指标是成本控制的前提。
根据项目的特点和要求，设立合理的成本控制指标，例如成本占比、单位面积成本等，用于监控和评估项目的成本情况。
2. 引进科学的管理方法：引进科学的管理方法是提高成本控制效果的关键。
引进精益生产、价值工程等管理方法，优化项目流程和资源配置，降低项目成本，提高效益。
3. 加强供应链管理：加强供应链管理可以降低项目的成本。
通过和供应商建立战略合作关系、优化供应链流程等方式，降低材料和设备的采购成本，提高运输效率，减少浪费。
4. 提高项目管理水平：提高项目管理水平可以有效控制成本。
通过引进项目管理工具和技术，加强对项目进度、质量、预算等方面的管理，及时发现和解决问题，减少成本的浪费和增加。
5. 加强成本监控和评估：加强成本监控和评估可以及时发现问题，并采取措施进行调整。
建立成本监控系统，定期进行成本评估，及时采取措施解决成本超支和效益问题。
总结：房地产开发成本核算和成本控制对于项目的成功开发和运营至关重要。
通过合理的成本核算方法和科学的成本控制对策，可以降低成本，提高效益，确保项目的可行性和盈利能力。
开发商应根据具体项目的需求和情况，选择合适的成本核算方法和采取相应的成本控制对策，以获取最大的经济效益。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。
基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。
标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。
再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。
因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。
基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。
一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。
首先，土地费用。
土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。
其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。
其次，前期工程开发费用。
前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。
再次，建筑安装工程费用。
建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。
最后，基础设施费用。
基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。
浅析房地产行业成本核算
浅析房地产行业成本核算房地产行业是一个涉及成本核算十分重要的产业，因为成本核算直接关系到企业的盈利能力和经营效率。
在房地产行业，成本核算主要涉及土地成本、建筑施工成本、人工成本、材料成本、管理费用等多个方面。
本文将就房地产行业成本核算的重要性和具体内容进行浅析。
房地产行业成本核算的重要性不言而喻。
房地产开发项目通常是一个长周期的投资项目，而成本是决定企业盈利能力的重要因素。
在房地产行业，成本核算能够帮助企业有效控制开支，提高经营效率，从而提高企业盈利能力和竞争力。
在激烈的市场竞争中，控制成本的能力往往决定了企业的成败。
清晰准确地核算成本对于房地产企业来说至关重要。
房地产行业成本核算主要包括以下几个方面。
1. 土地成本土地成本是房地产项目中最为重要的成本之一。
在土地成本核算中，需要考虑国家政策、土地使用权出让金、土地整理费、土地开发费用、土地增值税等因素。
不同地区的土地成本差异很大，而土地成本又占据了房地产项目总成本的相当比例，因此对土地成本的准确核算尤为重要。
2. 建筑施工成本建筑施工成本是指房地产项目建筑施工所需的各项费用，包括劳动力成本、机械设备成本、材料成本、施工管理费用等。
在建筑施工成本核算中，需要考虑施工周期、施工人员、材料价格等各项因素，以确保建筑施工的高效率和低成本。
3. 人工成本人工成本是指房地产企业在项目开发、销售和管理过程中所支付的员工工资、福利和培训费用。
在人工成本核算中，需要考虑员工数量、薪酬水平、福利待遇等因素，以确保合理控制人工成本，同时保持员工的积极性和稳定性。
4. 材料成本材料成本是指房地产项目所需的各类建筑材料的采购成本。
在材料成本核算中，需要考虑材料的种类、品质、价格等因素，以确保采购材料的质量和成本控制之间的平衡。
5. 管理费用管理费用是指房地产企业在项目开发、销售和管理过程中所花费的各项管理成本，包括办公费用、人力资源费用、宣传费用、行政费用等。
在管理费用核算中，需要考虑企业规模、管理水平、市场拓展等因素，以确保管理费用的合理分配和使用。
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。
一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。
2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。
3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。
常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。
4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。
完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。
5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。
6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。
以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧一、成本分摊的步骤1.确定投资方：确定项目的投资方，一般包括开发企业自筹资金、银行贷款、与合作方的股权投资等。
2.确定项目预算：通过项目前期的市场调研和可行性研究，确定项目的总投资额和分项工程的预算。
3.制定投资计划：根据项目的投资额和预算，制定投资计划，明确每个投资方的出资比例和时间安排。
4.成本分摊：按照投资计划，将不同投资方的出资按比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
二、成本核算的技巧1.成本控制：通过制定预算和严格执行，控制项目成本在可控范围内。
在项目实施过程中，及时记录和核算各项成本，确保不超出预算。
2.时点核算：将开发项目的成本按照发生的时间点进行核算，即按照项目周期将成本分为前期开支、建设成本和后期费用，分别进行核算和报账。
3.分项核算：将开发项目的成本按照不同的分项工程进行核算，包括土地购置费、建设工程费、市政配套费、装修费等，确保每个分项工程的成本控制和核算准确。
4.成本分类：将开发项目的成本按照性质进行分类，包括直接成本（如人工成本、材料成本）、间接成本（如管理费用、利息支出）等，便于成本分析和管理。
5.成本依据：将开发项目的成本按照规范和法律法规的要求进行核算，明确成本依据和计算方法，确保成本核算的准确性和规范性。
6.成本监控：建立成本监控体系，及时掌握项目成本的动态变化，通过成本监控报告或成本监控会议，对项目成本进行分析和评估。
7.成本优化：通过成本核算和成本控制，发现和分析成本的潜在问题，制定成本优化措施，降低成本，提高项目收益。
三、案例分析以开发商开发住宅项目为例，该项目总投资额为1000万元，投资方包括开发商自筹资金和银行贷款，其中开发商自筹资金为600万元，银行贷款为400万元。
根据投资计划，开发商自筹资金的出资比例为60%，银行贷款的出资比例为40%。
在成本分摊方面，根据投资计划将开发商自筹资金按照60%的比例分摊到各项投资工程上，将银行贷款按照40%的比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。
房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业的成本核算房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。
这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算，显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分:1．土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的8０%。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10％~15%。
３．管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
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讨论：
万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？
一.开发产品成本的构成
➢ 国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成 本费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和 其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的 财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金， 以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规 定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本费 用的其他支出。
3.基础设施费
➢ 它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各 项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程支出。
4.建筑安装费
➢ 它是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装 工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和 设备费。
5.配套设施费
1.土地征用及拆迁补偿
➢ 它是指为取得土地开发权而发生的各项费用，包括土地 买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土 地使用费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建 造支出。
资料：开发商拿地首付至少50%（2009-12-17）
2.前期工程费
➢ 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费 用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通 电、通道路和平整场地)等支出。
企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用 不同的方法。
（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入 “开发成本---土地开发成本”明细账户的成本项目中。
（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对 象的，直接记入“开发成本---房屋开发成本”明细账户 的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。
第三章 开发产品成本的核算
开发产品成本的构成 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本
p134
案例：万科金域榕郡
楼盘价格：20000元/平方(参考价） 所属板块：五四北项目 建筑类别：别墅 面 积：270-310平方米 容 积 率：2.3；绿 化 率：30% 总 户 数：3900户 入住时间：2009年 配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平 方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）
（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开 发产品——商品性土地，贷：“开发成本——土地 开发成本”。
（2）企业自用建设场地，借：开发成本——房屋开 发成本，贷：“开发成本——土地开发成本”。
（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使 用，转入“开发产品——自用土地”
二.开发产品成本核算对象的确定
例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。 例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。 例3：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。
项目分为一期、二期、三期。
二.开发产品成本核算对象的确定 p136
一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算， 独立的施工图。可以单项项目作为成本核算对象。
（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个 或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入 “开发成本---土地开发成本”明细账户的成本项目中。 待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入 房屋建筑开发成本。
（二）土地开发成本的结转
对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不 同加以结转：
6.开发间接费
➢ 它是指房地产开发企业开发现场管理机构为开发 房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管 理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用 等。
第一节 开发产品成本概述
一、开发产品成本的构成 p135 ➢ 土地征用及拆迁补偿 ➢ 前期工程费 ➢ 基础设施费 ➢ 建筑安装工程费 ➢ 公共配套设施费 ➢ 开发间接费用
老建筑与景观完美结合 老烟囱
很特别的喷泉 清幽的小道
历史印记与现代 建筑和谐共融
老厂房与小路
老厂房旁的泳池
福泰钢铁厂原址
老火车头
根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发 企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。
第一节 开发产品成本概述
一、开发产品成本的构成 p135 ➢ 土地征用及拆迁补偿 ➢ 前期工程费 ➢ 基础设施费 ➢ 建筑安装工程费 ➢ 公共配套设施费 ➢ 开发间接费用
第二节 土地开发成本的核算 p140
一、账户的设置 ➢ 开发成本 ➢ 开发间接费用
ห้องสมุดไป่ตู้
1.“开发成本”账户（成本类）
➢ 设四个明细科目 “开发成本——土地开发成本 ——房屋开发成本 ——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本”
2.“开发间接费用”（成本类）
➢ “开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单 位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场 管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、 等。
➢ 它是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施支出，包 括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水 塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。
5.配套设施费
➢ 注：能有偿转让的，如：银行、邮局、商店、 医院等，该类配套设施支出，单独“开发成 本——配套设施开发成本”核算。
同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目， 开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以 合并为一个成本核算对象，简化核算手续。
对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开 发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便 于及时反映开发成本。
三.开发产品成本计算期
房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批 生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开 发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周 期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成 本结算。
➢ 其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用； ➢ 贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末
无余额。
一、账户的设置
第二节 土地开发成本的核算
土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发 的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发 商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自 用建设场地。
（一）土地开发成本的归集