三种资产评估方法的差异分析与评价

[财税审计]

三种资产评估方法的差异分析与评价

吕玉秀

(安徽财经大学,安徽蚌埠233041)

[摘　要]成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法,它们从不同途径评估资产的价值。这

三种评估方法在理论依据、基本前提的差异、评估思路、经济属性、市场内涵和评估角度方面存在差异。了解其差异性是对不同资产进行评估的前提。各种评估方法独立存在并从不同的角度表现资产的价值。收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。因此,每种评估方法都有其自成一体的的运用过程,但也说明各种评估方法之间存在差异。

[关键词]资产评估;成本法;收益法;市场法

[中图分类号]F12317 [文献标识码]B [文章编号]1002-2880(2010)03-0152-03 资产评估是指评估专业机构和评估师按照国家相关法律、法规和资产准则,根据特定的目的,遵循评估原则和标准,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学的方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

与资产评估标准不同,资产评估方法存在多样性和可选择性。成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法。由这三种基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。资产评估的专业性质决定了构成资产评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在的联系,而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。成本法是从资产购建(成本耗费)的途径评估资产的价值;收益法是从资产产出能力(效用)的途径评估资产的价值;市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价格的途径评估资产价值。

由于评估的特定目的的不同,评估时市场条件的差别,以及对评估对象使用状态设定的差异,需要评估的资产价值也是有区别的。由于评估方法本身的特点,在评估不同类型的资产价值时,评估人员应选择最直接有效的评估方法。所以了解资产评估的三种基本方法的差异性是对不同资产进行评估的前提。

一、三种评估方法的基本含义

成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法。成本法的理论基础是生产费用价值论,该观点认为资产的价值取决于其在购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高,其原始价值就越大。

收益法是依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法。收益法的理论基础是效用价值论,该观点认为资产的价值是由其效用决定的,而资产的效用体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下,一项资产的未来收益越高,该资产的

价值就越大。

市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。市场法以均衡价值论为理论基础,即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值所决定的。市场法以与被评估资产相类似的交易案例为参照,来确定被评估资产的评估值。可见,市场法是基础资产定价的替代原则,即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所支出的成本。

二、三种评估方法的差异分析11理论依据的差异

成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格,与房地产的未来运用效率无关。因此,成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。

收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。

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251—2010年第3期总第189期黑龙江对外经贸

H LJ F oreign Economic Relations &T rade N o 13,2010Serial N o 1189

市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。

21基本前提的差异

成本法从重新取得资产的角度反映资产价值。采用该方法评估资产的前提条件:第一,被评估资产处于继续使用状态下或者假设它处于继续使用状态下。第二,成本法的应用是建立在历史资料的基础之上的,所以应当具备可利用的、充分的历史资料。第三,由于耗费是形成资产价值的基础,而耗费又包括有效耗费和无效耗费,采用成本法评估就要确定这些耗费是必须的,并且该耗费要体现社会或者行业的平均水平。

收益法是通过将资产未来预期收益折算成现值来估测资产价值的,应用该方法必须具备的条件:第一,被评估资产的未来预期收益能够预测并能用货币衡量。第二,获得收益所承担的风险也可以预测并能用货币衡量。第三,被评估资产预期获取收益的年限可以预测。这三个条件缺少任何一个,都不能运用收益法进行评估。

运用市场法进行资产评估必须满足最基本的两个前提条件:第一,要具备一个充分发育的、活跃的公开市场。第二,在公开市场上要有可比较的资产及其交易活动。也就是说,评估人员选择的可比资产及其交易活动在评估基准日近期公开市场上已经发生过,并且与被评估的资产及资产业务相同或者相似。

31评估思路的差异

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1)成本法。成本法评估的基本思路是:先计算被评估资产的现时重置成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到的差额即为被评估资产的评估值。因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。

资产的损耗不同于会计上规定的折旧。资产评估中的损耗是通过实地勘察确定的,反映资产价值的实际损失额。而会计上的折旧是依照会计惯例和准则来反映的损耗,是根据历史成本对资产的原始价值的损耗折扣,不一定能准确反映资产价值变化的实际状况。

成本法的计算公式为:被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗或被评估资产评估值=重置成本×综合成新率

(2)收益法。收益法评估的基本思路是:通过估测被评估资产的未来预期收益,并将其按一定的折现率或资本化率折算成现值,来确定该项资产的评估值。换言之,一项资产的价值即为它们拥有获得该项资产预期收益的权利,依据目前的市场利率和预期收益的风险状况,在当前应支付的价格。这是一种现值货币与将来取得货币收入的权利之间的交换。收益法的计算公式为:

被评估资产评估值=∑

n

i =1未来各期资产的预期收益

(1+折现率)i

(3)市场法。市场法评估的基本思路是:首先在资产

市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价(又

称交易案例),然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整,将参照物的成交价调整成被评估资产的评估值。由于市场法是通过被评估资产(或与被评估资产相类似的资产)的市场行情来确定被评估资产的评估值,因此,需要多个交易案例才能反映市场行情。

市场法的计算公式为:被评估资产评估值

=

[∑n

i =1(参照物成交价×各项因素调整系数)]n

41经济属性和市场内涵的差异

这三种估价方法分别立足在不同的资产经济属性

上,成本法立足于资产的产品属性,资产价值与其历史开发成本直接相关;市场法反映的是资产的商品属性,资产价值与资产的市场供求状况直接相关;收益法则从资产的预期收益出发,反映了资产的投资品属性。

由于这三种估价方法分别反映了资产的不同经济属性以及经济属性的不同层次,使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性→商品属性→投资品属性,成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深,所蕴涵的市场意义也大小有别,其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。

51评估角度的差异

从估价方法的评估角度来看,成本法从资产供给者立场出发;收益法从资产购买者、需求者和投资者的立场出发;市场法从供求均衡的角度出发。供求双方达成交易的条件是使用资产带来的收益大于或至少等于取得该资产所支出的成本,其超额部分则表现为供求双方的“利润”。

因此,正常情况下的理想评估结果是:收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。

图1　资产评估差异分析

三、对三种评估方法的评价

11成本法

成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。该方法的运用一般没有严格的前提条件,无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估,均可使用该方法。因此,成本法即可用于评估资产的公允市场价值,也可用于评估资产的非市场价值,包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。在发达市场经济国家,成本法主要用于后者。而在我国,由于市场机制不够成熟等原因,成本法被作为主要评估方法广泛使用。

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