深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告
2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积
单位：万㎡ 143.88
145.27
150
100
40
50
0 2003
2004
2005第一季度
结论——市场时机点较好
➢中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； ➢岗宏项目处于有利的竞争缓和期。
项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。
获得奖项： 2001年度“最佳项目经理”金奖，
2004年度“最佳部门经理”银奖，所管理的部门业 绩名列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。
事业6部A组
裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随
• 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经
验，资深地产策划人，全面、专业。
• 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风
西部高新组团
龙岗中心组团
东部工业组团
5、东部物流组团
6、龙岗中心组团
7、东部工业组团
西部工业组团 中部服务组团
8、东部生态旅游组团。
宝安中心组团
东部物流组团
东部生态旅游
龙岗中心城三大片区规划已经成熟
西组团：
高尚住宅片区
岗宏项目
南组团： 第三产业服务中心
东组团： 行政、生 活中心
龙岗中心城近期规划利好:
国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。
腾飞的龙岗发展
聚焦中心城建设
大龙岗发展规划
地铁道路的建设
奥体中心的规划
新高交会馆建设
二、龙岗中心城房地产现状
深圳龙岗G01037-0099地块项目可行性研究报告
龙岗G01037-0099项目可行性研究报告（市场、经济分析）目录一、龙岗房地产市场分析（另附报告）二、市场同类项目分析三、项目地块分析四、价格定位五、市场定位六、产品规划建议七、投资分析、计息资金分析八、经济效益分析九、不确定因素分析十、地块拍卖要点总结及项目风险提示二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析：花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
花半里：定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
天健郡城本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
良性分析：● 位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； ● 具备相当规模，社区配套齐全。
抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。
东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
罗马公元 优势● 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； ● 紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米； ● 楼间距达200米，保证了小区的高品质；花半里天键郡城●130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；●二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；●多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。
抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。
入伙门槛高。
结论：●龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
●龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。
深圳龙岗房地产项目投资分析报告
深圳龙岗目录第一章：项目背景第二章：项目投资环境和市场研究一、深圳市投资宏观背景二、龙岗房地产发展及前景预测三、区域市场房地产市场分析及结论第三章：项目分析与评价一、地块解析二、项目SWOT分析三、项目评价第四章：项目投资及收入测定一、土地利润二、项目总投资估算三、物业销售收入估算四、销售利润第五章：项目风险及防范建议第一章项目背景一、项目基础资料根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表：二、康纳公司简介深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。
公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。
公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。
公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。
第二章：项目投资环境和市场研究一、2006深圳市房地产投资宏观背景1：角色转变，调控谋求软着陆2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。
2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。
2：税收调控政策趋严逃税难据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。
此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。
某地产深圳龙岗片区整合广告策划说明_45PPT
五分 钟
2020/4/26 37
定位及核 心竞争力
定位 高档 休闲养生 林地社区
核心竞争力 可参与的养生环境
自然养生环境 人文养生环境
享受慵懒的 休闲领地
与自然交融 的心灵空间 休闲配套
特色物管
森林公园体系化 过渡山体特色化 中央园林体验化 室内空间开放化
清林径森林公园 连接公园的休闲带 中央水景为中轴的林地社区 亲自然户型创新
公元大地
本案
深业项目 中央悦城
中心组团
龙岗区政府
九州项目 龙岗中心区
奥林华府
星河项目
2020/4/26
34
红线图及 指标
[A 地块] 用地面积：64152 建筑面积：115473 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：3500
[B 地块] 用地面积：135850 建筑面积：244530 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：12220 18班小学：5300 12班幼儿园：3200
政府关注度及规模 可借势，初具高端 物业政策支持背景
空气负离子浓度平均每立方米760个以上，空 气质量A级 噪音平均为36.8分贝，国家特别安静区标准 一线、两山、三湖 地形起伏，峰顶远眺地王，登山揽胜、远足探 险皆宜 湖面曲折幽深，云雾缭绕，如仙境梦海，可垂 钓、游泳 珍稀植物丰富，瓜果飘香，蝴蝶曼舞，鸟鸣山 幽
占有稀缺景观资源及完善的休闲养生配套是其购买的最大理由。
2020/4/26 40
一期面积 开盘时间
TOWNHOUSE 面 积：19440平米 开盘时间：4月
高层公寓 面 积：41760平米 开盘时间：9月
商业公寓 面 积：7150平米 开盘时间：11月
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营销推广策略报告XX
•案例说明：
•亚运城开幕式于珠江新城召开， 因广州珠江新城成为亚洲与世界 焦点，广州城市价值飙升，珠江 新城房价一周之内上20%； •亚运城的建设，将番禺区的房 价拉升超过30%，靠近亚运城 周边的房价更是番一番。
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
深入问卷调查；（20份） 深入客户访谈；（4份） 龙岗项目成交客户趋势分析；
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
• 深入问卷调查
调查客户对象：准备在龙岗置业或已经在龙岗置业的客户和对本地块有一定认可的客户； 调查方式：采用标准问卷深入访谈方式； 调研时间：2010年12月11日至12月16日； 调研人员：郑旭川、刘佳健、黄福涛 发放问卷：20份
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
区域价值提升三： 众一线品牌地产商高度关注此区域，地王节节攀升，最新楼面 地价跃升至6313元/m2
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•地段 ︱ 资源 ︱ 产品︱品牌
区域资源价值四： 地处龙岗高端生态休闲区域，270度山景环绕，高球围绕，周边 生态资源丰富，高端休闲配套
• 说明：
① 本次客户问卷分析，是基于20份有意向客户的分析； ② 由于本次客户调查样本量不多，尽管我司尽量在客户群体上优先挑选对项目有认识及有购房意向的
客户，但可能仍会存在一定的偏差；
金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营 销推广策略报告XX
•客户特征：潜在客户年龄段
年龄主要在30-40岁之间，分别是39%和25.8%的比例。这一年龄段的潜在客户正 处于事业创业的黄金阶段，虽然没有充足的经济来源、但有相对较稳定的经济收入作 为其高端消费的基础。
龙岗中心城城市设计(含龙城广场地下空间利用)国际咨询项目计划书
龙岗中心城龙城广场及周边地区城市设计项目计划书（龙岗分局）⏹项目背景⏹规划定位⏹编制范围⏹工作内容⏹工作时间⏹成果组成⏹编制费用⏹项目委托一、项目背景1.现状背景龙岗中心城自1993年成立至今城市建设取得了瞩目的成就，随着城市建设步伐加快，在新的城市发展形势下，对城市规划的实施产生了较大的冲击，城市经济发展与城市规划落实产生了落差。
2.发展背景市政府提出的四个难以为继的大的背景：经济的持续健康增长将难以为继；土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；环境承载力严重透支难以为继。
城市建设给环境带来的压力（其中包括龙岗河、客家文化），如何解脱（其中包括龙岗河、客家文化）。
通过对龙岗中心城发展现状的分析，总结地区资源的利用所存在的问题，其中包括土地的开发、龙岗河的自然资源的融合、地区的建设标准等问题。
3.机遇把握随着体育新城、轨道三号线的建设等外部因素的影响，全面提升城市的服务品质和环境质量，对龙岗中心城核心地区－龙城广场及周边地区进行城市功能调整及环境提升日显迫切。
为体现龙岗整体空间资源利用水平，树立中心城市公共服务标准，突出多元化都市形象的中心城区。
为了更好地实现龙岗中心城的发展目标，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市规划局龙岗分局举办此次针对深圳市龙岗中心城龙城广场及周边地区进行城市设计征集活动，以集思广益，拓展思路。
二、规划定位项目所在地区具有良好的自然、人文资源，位于龙岗中心城的核心地区。
龙岗中心城的规划定位为：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；是向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；是以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。
规划区重点发展高端商务办公、酒店、大型商业中心和高档居住，是深圳市东部地区综合服务中心地区。
三、编制范围本次规划范围研究及界定综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定为龙城广场及周边影响区域，约11.8平方公里；其中重点设计范围约3.7平方公里。
龙岗商业地产分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
龙岗商业地产分析Szhome研究与发展部主笔：吴茂萍孟竞【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
龙岗拍卖地项目分析及评价
第一章项目分析及评价一、 G01037-0099 宗地概况1 、区域位置G01037-0099 宗地位于深圳市龙岗区中心城西南边沿，处于黄阁中路、沙园路和如意路围成的三角地带，即黄阁中路和沙园路交汇处东北角。
该地带未建空地较多，沿黄阁中路和如意路为商住用地，沿沙园路为龙城街道办用地，中间地块可能为规划小学用地。
图 1.1 宗地位置图宗地西邻黄阁中路，龙岗中心城西区为奥体中心规划用地。
东南临沙园路，紧邻龙城街道办，与爱联村、爱联陂头背学校、龙城城管隔路相望，毗邻深圳龙城医院，距规划中的地铁 3号线爱联学校站约1.5公里。
附近已建成的住宅区有：顺景花园、园景花园、海逸雅居、雅庭名苑、翡翠明珠花园等。
北近如意路，该路北侧为在建的深圳市第三高级中学，毗邻余石岭公园、龙岗中专、龙岗电视大学、党校和龙岗区慢性病防治医院。
图 1.2 宗地西至——黄阁中路图 1.3 宗地东南至-——沙园路图 1.4 宗地西至——如意路2 、土地利用条件宗地总用地面积： 77527.98平方米土地使用年限： 70年用地性质：商住用地建设覆盖率≤ 22％绿地率≥ 30％建设容积率≤ 3.0建筑高度或层数：高层建筑后退用地红线：西向、北向≥ 12米，其余各向≥7米车辆出入口和人行出入口：南向、东南向车位配置要求：机动车泊位数 2000个总建筑面积： 232580平方米，其中住宅204450平方米、商业23000平方米、社区文化活动中心1500平方米、社区健康服务中心500平方米、社区居委会200平方米、社区服务站200平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站80平方米、九班幼儿园2600平方米；幼儿园单独占地不小于2700平方米，体育活动场地不小于1500平方米。
3、宗地现状宗地总面积 77527.98平方米，地块呈规则多边形，场地内尚未平整，地势落差较大，西南的地势较平坦，附着杂草的植被，东南面比沙园路路面高出约一米，中间有小部分已开挖，并有一高近十米的山头。
龙岗中心城城市设计(含龙城广场地下空间利用)国际咨询项目计划书
龙岗中心城龙城广场及周边地区城市设计项目计划书（龙岗分局）⏹项目背景⏹规划定位⏹编制范围⏹工作内容⏹工作时间⏹成果组成⏹编制费用⏹项目委托一、项目背景1.现状背景龙岗中心城自1993年成立至今城市建设取得了瞩目的成就，随着城市建设步伐加快，在新的城市发展形势下，对城市规划的实施产生了较大的冲击，城市经济发展与城市规划落实产生了落差。
2.发展背景市政府提出的四个难以为继的大的背景：经济的持续健康增长将难以为继；土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；环境承载力严重透支难以为继。
城市建设给环境带来的压力（其中包括龙岗河、客家文化），如何解脱（其中包括龙岗河、客家文化）。
通过对龙岗中心城发展现状的分析，总结地区资源的利用所存在的问题，其中包括土地的开发、龙岗河的自然资源的融合、地区的建设标准等问题。
3.机遇把握随着体育新城、轨道三号线的建设等外部因素的影响，全面提升城市的服务品质和环境质量，对龙岗中心城核心地区－龙城广场及周边地区进行城市功能调整及环境提升日显迫切。
为体现龙岗整体空间资源利用水平，树立中心城市公共服务标准，突出多元化都市形象的中心城区。
为了更好地实现龙岗中心城的发展目标，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市规划局龙岗分局举办此次针对深圳市龙岗中心城龙城广场及周边地区进行城市设计征集活动，以集思广益，拓展思路。
二、规划定位项目所在地区具有良好的自然、人文资源，位于龙岗中心城的核心地区。
龙岗中心城的规划定位为：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；是向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；是以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。
规划区重点发展高端商务办公、酒店、大型商业中心和高档居住，是深圳市东部地区综合服务中心地区。
三、编制范围本次规划范围研究及界定综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定为龙城广场及周边影响区域，约11.8平方公里；其中重点设计范围约3.7平方公里。
龙岗中心城商业地产前景看好龙岗商业地产如何化解人气不足
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商业地产
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主编 编辑 美编 玄伟东 洪 罡 刘春雨
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本版协办单位 世方商业地产顾问机构 深圳万商会
特别关注
市政规划带来新机遇 交通网络升级更方便
猜想二： 次市级中心区为 商业地产开创美好前景
龙 岗 区 目 前 的 土 地 储 备 约 达 !") 平 方公里， 其中， 房地产用地约占+ & ( 。如此 多的土地资源是深圳其它区域所不具备 的优势，也是龙岗中心城将成为深圳次 市级中心区的最优越的条件之一。 待到!""0年地铁三号线的开通运行， 返特区(#分钟左右的交通时间， 将促使龙 岗中心城成为深圳人居住、投资的首选 区域， 届时， 具有国际化规划标准的龙岗 中心城将会进入实质的开发建设中。我 们有理由相信， $ 年后的龙岗中心城将有 望成为深圳的后花园， +"年后将可能再造 一个辐射惠州、 东莞等区域的新 区 域 ， 龙 岗中心城将会呈现出异于深圳任何一个 行政区域的次市级中心区特质。 从长远来看，龙岗中心城商业地产 未来的前景应该是美好的，具有极大的 投资开发空间。
龙岗中心城商业地产前景看好
龙岗商业地产 如何化解人气不足
深圳本身就是一个大开发区， 不仅仅是龙岗中心城面临着人气不 足、商业地产超前开发的问题，福 田中心区、南山商业文化中心区、 宝安中心区等开发区也面临着同样 的问题。 一般在人气不足的情况下，商 业地产的超前开发模式有三种，一 是发展商持有商业培育市场的开发 模式，如福田中心区星河地产将物 业整体租赁给天虹旗舰店，怡景中 心城自营购物中心等，这种开发模 式是在保证产权完整的情况下或自 营或租赁给实力雄厚的品牌商家， 以保证安全渡过开发区漫长的市场 培育期；第二种是及时套现的开发 模式，如福田中心区的购物公园以 销售商铺为主的模式，还有凤凰国 际街区也销售了部分商铺；第三种 是规划“主力店4街区”的模式，主 力店部分只租不售，出售街区部分 套现。 首先我们分析一下龙岗中心城 商业中心区的商业地产开发。目前 该区域主要开发的主要商业物业包 括万科地产大型商业项目，珠江地 产的酒店、办公楼、商铺等综合体， 以及宝钜地产的大型商业项目。 按照深圳商业网点规划，龙城 中心着重发展规模适当的、与商务 会展相匹配的零售、餐饮及文化娱 乐业，以提供中高档零售服务为主， 主要消费群体是周边社区的中高收 入居民、商务人士以及周边地区的 游客，引入高档购物中心、百货店、 专业店以及专卖店，增设文化娱乐 项目，完善商业区的功能。网点规 划目标与远期的轻轨开通、龙岗中 心城人口实质性增加是完全相符的， 但是值得注意的是，在短期龙城仅 $" 万 人 口 的 情 况 下 ，这 一 目 标 带 来 的 经 营 压 力 无 疑 是 巨 大 的 ， 而 “主 力店 4街区”和纯街区的开发模式有 利于发展商套现。 其次，我们再分析一下龙岗中 心城的社区商业地产开发。在人气 不足的情况下，发展商往往会采取 逢街划铺的模式套现，有的数十万 平方米的大型社区都没有规划主力 店大卖场，或只规划有二三千平方 米的商场，难以引进大型超市百货。 社区商业有三种定位模式，一 种是作为大型社区商业中心的定位 模式，规划有主力店和大型街区， 通过主力店提升街区乃至片区价值， 一种是作为一般社区商业中心引进 多个次主力店的模式，规划多个小 规模次主力店和街区，第三种是规 划纯街铺。从长远来看，发展商应 该摒弃逢街划铺的急功近利思想， 而应该结合实际需要、立足长远， 适度规划主力店或次力店，按照社 区商业的市场规律确定开发模式。 从投资的角度看，龙岗中心城 商 铺 有 着 良 好 的 成 长 空 间 ， !""$ 年 形成的深圳龙岗中心城商铺投资热， 正是投资者低价入市策略的体现； 相比罗湖、福田、南山、宝安的商 铺，龙岗中心城商铺是实实在在的 原始股，只要定位规划得当，龙岗 中心城的商铺依然会受到投资者的 追捧。
龙岗商业地产分析(精)
龙岗商业地产分析【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺第六章纯商业与社区商业的比较第一节供需状态第二节两类商业销售均价持平第三节纯商业、社区商业销售“龙虎榜”第七章经营状态第八章商业旺区的培育与预测第一章概况根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。
而龙岗，按照《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。
发展目标为：深圳市战略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。
当前3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。
目前，全区的工作重点之一是道路建设。
按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。
换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。
中原_深圳龙岗新城_中海康城花园_整体开发战略报告_139PPT
2855
2000
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527483 460000
389994.19
299313
200000
100000
0 二级市场整体供应成交均有0较大幅度的增涨，
1 2市场3 出4 现5回暖6 迹7 象8。9
▪ 稀缺资源运用，挑战群雄，价
格与速度并行，稳固品牌。
总体开发战略
Q1: 90/70 新政受限
Q2： 市场供应海量
Q3：拍卖土地， 售价高企
报告架构
项目解析 品牌·地块分析 市场 新政·历程·现状·趋势预测 客户 分析·趋势 竞争 区域·项目·格局分析 定位 市场定位·形象定位 策略 开发模式·开发策略·产品规划
数据来源：深圳市国土局
新政后龙岗个案情况
龙城国际成交量走势
依山郡花园成交量走势
平方米
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
5月
6月
7月
8月
9月
中央悦城成交量走势
平方米
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
7月
8月
பைடு நூலகம்
9月
水岸新都成交量走势
新政影响分析
▪ 龙岗9月新增供应面积约13.4万
平米,环比8月减少50%,套均面积 约112平米
深圳龙岗中心城龙城广场规划设计
景观分析图
深圳龙岗中心城中心区控规调整
3 4 5 地块空间布局
造成富有激情
生动
在围合和分隔广场空间尺度方面 又以叠泉 绿化等手法进行设计
喷泉
廊柱
旗杆以及广场地面图案花饰 建筑小品 烘托各个广场的气氛
在有形无形中形成彼此相宜的空间环境
建成后的深圳龙岗中心城
龙城广场
深圳龙岗中心城 龙城广场 规划设计
总平面图
深圳龙岗中心城 龙城广场 规划设计
前广场竖向设计图
深圳龙岗中心城 龙城广场 规划设计
方案结合场地环境采用对称布局 突出以区政府为中心的城市空间序列 市政广场 下沉音乐广场 龙之根雕塑广场的大型龙雕塑作为中轴南部转点 向深惠路等四面扩展 喷泉 叠泉作为轴线一纽带
在
线上由北向南依次布置
通过大型龙雕使中轴线至此
改变为围绕龙雕的放射状
中心区以一连串的水池 活泼的空间层次
形成动与静的高低错落
广场集集会
文化
娱乐
Байду номын сангаас
休憩于一体
总用地约 12ha
城市空间发展形态 并富有文化内涵
力求创造符合现代化国际城市要求 方便 并满足多样性的空间
适用和观赏并重的广场
用连续广场布局塑造城市富有变化的开放空间
广场分成市政广场 音乐广场
龙之根雕塑广场及若干专业小广场及要闲绿地 综合广场群体
每个广场都有主题内容和不同空间环境组成的一个完整的
深圳龙岗中心城
龙城广场
规划设计
设计起止时间
1996.6-1996.12 于 1997 年 6 月竣工
建设部 1998 年优秀规划设计二等奖 项目参加人员 项目负责人 主要参加人 赵垂齐 满 志 梅 欣 梁 峥 徐建杰 万 凯 谢小郑 刘永合 吴腊才
城龙花园裙楼商铺营销策划案
城龙花圃裙楼商铺营销筹谋案目录一、项目根本表面二、项目的SWOT阐发（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）时机点三、商业模式阐发：(一) 综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）代价定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题(二) 项目形象包（三）总体宣传计谋（四）销售计谋城龙花圃裙楼商铺市场定位与推广计谋一、项目根本表面城龙花圃位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总修建面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。
其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前根本上空置。
二、项目的SWOT阐发虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。
所以我们只有充实认识到该项目的优缺点，并充实发挥其的优势，才是本项目在后期的营销历程中制胜的要害所在。
（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，生长前景看好；3、本项目目前为现楼，满足部门自用型商家即买即用的需求，低落购置者的置业风险；4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；5、项目开发商母公司城建团体在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；◆发挥优势：A、在项目裙楼的运作历程中，充实渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作历程中，强调该区域的生长前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用城建团体的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气动员商铺销售的条件；2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒芜，对生长商业略为不敷；3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；5、项目裙楼商铺范围不大，倒霉于整体推广；◆解决要领：（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营偏向动员商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）设立部门“免息分期付款方法”，低落购房者的置业门槛，吸引其入市；（三）时机点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地域；2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将动员周边的人气，从而动员裙楼商铺的销售；3、中国的入世，推动经济的生长，商业物业前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花圃商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；三、商业模式阐发：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
地块及地块周边分析
地块及地块周边分析1、地块情况宗地号：G01024-0005位置：位于龙岗中心城北区荔枝园地段，龙盛大道与长兴路交汇东南角，地块距离中心城中心区约 1.5公里。
现状：丘陵地貌，地势相对较高，基本保持山体自然状态，除部分山体被破坏外，其余均植被茂密，植被以桉树为主。
用地性质：二类居住用地占地面积：145466.61㎡建筑面积：203653㎡，其中住宅190553㎡，商业8000㎡，文化活动室1500㎡，社区健康服务中心400㎡，社区服务站300㎡，居委会200㎡，社区警务室50㎡，9班幼儿园2500㎡（独立占地不小于2800㎡），垃圾收集站90㎡，公共厕所60㎡。
建筑容积率：≤1.4建筑覆盖率：≤25%建筑高度或层数：多层、高层地块现状地块位置图2、地块周边状况分析地块处于龙岗中心城，位于龙城黄阁、回龙埔片区，其南侧为龙岗中心片区和余石岭公园片区。
龙城黄阁、回龙埔片区面积为5.7平方公里，由现状居住区、回龙埔居委会、黄阁居委会用地构成，片区规划定位为功能完善、设施齐全的综合居住社区。
地块及周边309.3公顷范围内，居住用地面积为174.27万㎡，商业用地面积为123727.95㎡，规划两所小学，用地面积分别为23067.41㎡和11622.88㎡，规划一所中学，用地面积为219889.82㎡。
周边地块情况如下图：序号宗地号用途交易类型土地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率楼面地价（元/㎡）竞得方1 G01022-0003招商依山郡商住拍卖150442.7 234163.9 1.56 745.2深圳招商房地产有限公司2 G01026-2（3）工业挂牌9613.8 16350 1.70 204.89 郑佩燕。
深圳市龙岗区1997年房地产二级市场分析
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深切 沛 龙 岗区
年
房地 产二 级 市场 分 析
口 李永春
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尹德潜
国家 把 住 宅建设 作为新 的 经 济
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房地产 市场 有了 长
从表 四 可 以 看 出
龙 岗区 的 商 宅 减少
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37
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丰 富的土 地 资 源 和 实行
,
品 住 宅销 售 量 在 1 9 9 7 年总 体 呈 上 升 趋势
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2020/11/26
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
20年前后 同一地点看深圳
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现在的福田 80年代的福田中心区
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经济是发展的引擎 为地产历程，打上时代烙印 时代的经济，注定了地产的时代使命 中原同龙岗及龙岗地产共同成长
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客户传递方式：让客户听到
紫麟山传奇
留香岩：合园 守护神塑像：自然之神狄俄尼索斯向欢乐女神阿里阿德涅 求婚的场景，保佑紫麟山平安、幸福、昌盛……
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2 以高形象维护客户对项目的奢侈品认识
紫麟山，是山，是别墅 紫麟山是人生所要达到的境界 是登峰，造极的大气和震撼
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艺 术 珍 藏 品
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艺术珍藏品
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客户传递方式：让客户看到生活品质馆
紫麟山自身便为生活奢侈品的大展馆。淋漓尽致的彰显了 上层生活的华贵气质，带来一种动人心魄的震撼
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标志性项目
2004年 罗马公园
2001年 新亚洲花园
极致 “本土情节”
1999年 紫薇花园
印证 “本土情节”
第一次居住革命
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【 紫薇花园】→第一次居住革命
1999年
客户形态：本地人
↓
意识形态：功能性
↓
物业形态：功能性
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见证王者归来，尊享奢华人生
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【定义龙岗地产】
欧式风格，“土、豪”调性 及“大赠送、 阔绰”的建筑特点影响并延续至今
【定义豪宅片区】
所在片区成为最为旺盛的豪宅区域
龙岗地产由此走向成熟
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经历了以“自产自销”为特征的非主流时代后 大运会的到来，打破了这一区域屏蔽
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保护品牌首要是建立品牌
【把品牌做成龙岗奢侈品的代名词】
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1 紫麟山，做产品为“艺术珍藏品”
进入紫麟山，便进入了艺术的殿堂，奢侈品的圣殿！
【7000】万打造豪华园林 【6000】万H&W顶级山水双会所 【500】年古榕 【100】余棵高度挺拔的香樟树 【24】小时专人服务，戴德梁行全程顾问 【2】 湖环绕 【1】座紫麟山
在此后期间中
龙岗地产在跌宕中踉跄前行……
2010
第三阶段： 主场时代
第二阶段： 跌宕前行时代
2007
第一阶段： 非主流时代
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第二阶段：跌宕前行时代
时代烙印
大运会、地铁、规划 1000个亿“强心剂”
时代特征
打破区域壁垒 跌宕中踉跄前行
2007
2009
大复兴
2008
大萧条
【 板块】
户型分区 客户分区 风格分区
西板块： 代表楼盘： 天健现代城 君悦龙庭
北板块： 代表楼盘：招商依山郡
中板块： 代表楼盘：公元盛世、龙城国际
东板块： 代表楼盘：
万象天成 东方明珠城
大运板块
南板块： 代表楼盘：公园大地
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2007年中：大萧条
2007
2009 大复兴
深圳ห้องสมุดไป่ตู้岗龙城地产项目案例分析97P
【 天健·现代城】风格的突破
天键现代城
——天健现代城2007年4月首次发售，关内客户达到60%。 ——天健现代城的产品和营销上加入了现代元素和文化气息，打破了龙岗以欧陆风为主 导的局面，给龙岗地产注入了一股春风。
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龙城地产发生了质的突变
大萧条
2008 大爆发
【阶段使命：保命】
不能再低了 4988起
让房价回到2005
【阶段使命：保护品牌】
深业·紫麟山
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
【 深业·紫麟山】逆势前行
逆势，使利润受到极大伤害 降价，使品牌受到极大的伤害 在迎面利刃中，如何逆势前行？
地产营销本质： 无经验之谈，无规范之谈，无定律之谈…… 一切均以客户思维为根本，因势利导，顺势而变
【 新亚洲花园】
→印证“本土情节”
2001年
面向 深圳营销 成交 龙岗客户
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客户形态：本地人
↓
意识形态：精神性
↓
物业形态：舒适性
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【 罗马公元】
2004年
物业形态：阔绰、大面积、大赠送。 客户特征：本地高端 意识形态：崇富、 土、豪
大爆发
深圳龙岗龙城地产项目案例分析97P
2007年1月：大爆发
大运来了，龙岗变成世界的了
红 经济深圳：龙岗祖龙城国地产山项目河案一例分片析97P
阶段使命：利润、秩序
客户形态：打破区域壁垒，外区客户涌入 意识形态：投资，升值，多元！
【 龙城华府】
客户组成爆破式改变
——龙城华府大运申办成功后 第一个开盘项目，开盘关内客 达到90%。 ——龙城华府推广上着力宣传 投资和升值 ——掌握了龙岗最早的一批投 资客户
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【 官方认证】
区长、副区长率区府办、发改局、城管局、建筑工务局、龙岗规划分局、龙岗国土房产 分局、龙城街道办等多个部门相关负责人前往调研紫麟山花园周边市政设施建设情况， 尽快解决紫麟山花园Ⅰ区燃气、供水及排水问题，努力为紫麟山花园投入市场创造良好 的市政设施配套环境。
跌宕前行时期
开发主场
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龙城地产发展阶段
2010
第三阶段： 主场时代
2007
第二阶段： 跌宕前行时代
第一阶段： 非主流时代
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第一阶段：非主流时代
时代烙印
封闭的经济地理环境 →“中心城”
时代特征
地产：自产自销 自给自足
时代使命 发展地产
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3 权威认证式传播 通过权威人士的言论宣传，加强信息的传播力度， 产生追随效应，圈层内连锁反应
① 官方认证： ② 风水认证： ③ 品牌认证： ④ 高端群体：
共同完成各时代的使命！
…… 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 22001100
…………
滨海大道
看南山
地产的跌宕起落 大运盛景
福田中心区 看福田 宝安中心区 看宝安
大运申办 看龙岗
2006年以前
龙城地产：非主流
2007~2009年
2010年以后