农用地分等定级估价实践

农用地分等定级估价实践及成果应用研究

项目任务书编号：034557282

项目承担单位：河北省地理科学研究所

项目负责人：李强

项目来源：政府资金

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关键词：农用地分等定级估价

摘要：

农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。

一、农用地分等定级估价概述

农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

二、农用地评价发展历程

（一）国内研究历程

我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。

1951年我国财政部组织查田定产工作，对全国耕地评等定级，但对等级的划分和地区间平衡的方法都没有科学的规定。

1981年开始的全国第二次土壤普查曾经依据土壤的主要养分水平对土壤肥力状况做过评价及定级，全国分为8个级别。

（二）国外农用地评价的研究历程

国外耕地质量评价体系从产生到现在已有两千多年的历史。在古希腊、埃及、印度、罗马等国的文献史料中，都有关于耕地等级划分的记载。古罗马著名的学者和农学家瓦罗在其著作《论农业》中提出按“农地的价值大小来排列”进行土壤的分级。18世纪以来随着化学和地质学的发展，各国学者对土壤性质进行分析并分等定级。而对耕地质量评价体系最早做出较全面和系统阐述的是1886年俄罗斯道库恰耶夫“尼日格勒州土地的鉴定材料”的著作，其方法体系目前仍在前苏联各国中应用。前苏联学者针对农业生产的要求，开展了景观潜力（或土地质量）评价和鉴定方面的应用研究。以俄罗斯、美国、德国、联合国粮农组织（FAO）的研究具有代表性。

三、理论基础与基本原则

农用地是自然、经济、技术、社会诸因素综合作用的产物。因此，农用地定级估价是从自然、经济、社会诸方面对农用地价值和预期收益进行评估的一项十分复杂的技术性工作。它涉及多方面的基础理论，诸如地租地价理论、土地区位理论、土地利用分类理论、经济统计理论等。

基本原则主要有综合分析原则、主导因素原则、定量分析与定性分析相结合原则、区域分异原则、预期收益原则、替代性原则、报酬递增递减原则、供需原则。

四、农用地分等定级方法

（一）分等方法

光温潜力指数（α）计算采用翁笃鸣总辐射公式，黄秉维、于沪宁、侯光良光合生产潜力公式，李克煌、侯光良温度影响订正公式，彭曼蒸散量公式。气候潜力计算是在光温潜力基础上，通过水分影响函数订正。产量比系数（β）根据“技术简报”第五期要求，由河北省农用地分等定级估价技术组采用比例折算确定。自然质量分（C L）计算采用因素法。利用系数（K L）、经济系数（K C）计算采用相对比值法。各单元分等指数计算公式如下：

G i = ∑G i j

G i j= Y i j K c j

Y i j= R i j K L j

K L j =Y j / Y j，m a x

K c j =a j/A j

a=（Y j / C j）

A=a m a x

R i j=αt j C L i jβj

C L i j=[∑W k j F i j k]/100

综合上述各式得：

G i = ∑（αt j C L i jβj K L j K c j）

式中：G i为分等单元全国农用地等别指数；αt j为j作物光温生产潜力或气候生产潜力指数；C L i j为j作物i单元土地质量分值；W k j为j作物k分等因素的权重；f i j k为j 作物i评价单元k种分等因素分值；βj为作物产量比系数；K L j为j作物土地利用系数；K c j 为j作物经济利用系数；Y j为样点第j种作物实际单产；C j为样点第j种作物实际成本；Y j，m a x为第j种作物区域最大产量；a j为第j种作物产量成本指数（产投比）；A j为第j种作物区域最大产量成本指数；C j为第j种作物实际成本。

（二）定级方法

在农用地分等的基础上，进一步细划分等单元为定级单元，选择区位修正系数和耕作便利度系数对分等指数进行逐项订正，得定级指数。

具体方法为：

（）

或

或

式中：r为第I类因素影响的相对距离；d j为在j类因素影响距离内，某点距该类道路的最短距离；d为j类因素的影响范围；为j设施在d点的作用分；为该设施的功能分；为第i个定级单元的定级指数；为第i个单元所对应的分等指数；表示第i个单元j个修正系数连乘运算；为第j个修正因素的权重；为第i个单元第j个修正因素修正系数。

（三）估价方法

采用收益还原法，即将待估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出农用地价格。基准地价采用样点平均法，宗地地价计算采用系数修正法。

五、农用地价格体系及定义

（一）农用地价格体系

农用地价格应以其的发生条件或交易主体关系为依据，以农用地权益分配关系为导向。目前我国农用地的所有权、管理权、使用权等权利存在状况及其流转形式决定了农用地价格类型。农用地价格体系是依据农用地各种权利主体的价格内涵以及所要评估的价格种类建立的。根据所有权是否转移分为两类关系，根据用途是否改变分为两种情况，并将两类关系与两种情况组合为四种地价定义。即农用地资源基准地价；以及以资源基准地价为基础，经过不同的宗地修正过程和社会保障计算，推证出农用地各种价格类型：征用基准地价，不转变用途的农地流转价，转变用途的农地转用价。四种地价的具体表现为：集体内部转包转租价、集体外农地流转价、集体外农地转用价和集体内农地转用价。

级别资源基准地价

分级分区征用基准地价

宗地流转修正系数Ⅰ

加计分区社会保障

宗地流转修正系数Ⅱ

宗地资源价Ⅰ

宗地资源价Ⅱ

有限年期

所有权不变

无限年期

所有权变

集体内部

承包出租价

加计社会保障

集体外部

流转价

加宗地修正系数Ⅰ增量

加宗地修正系数Ⅱ增量

无限年期