2021年工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？

欧阳光明（2021.03.07）

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割

的问题，希望对大家有所帮助。

工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。

如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。

工业用地产权能否分割转让？目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种传

统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。

2014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。

认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是

大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。